[摘要] 房地產(chǎn)泡沫對整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的沖擊是非常大的，本文從幾個(gè)方面提出一系列的防治措施。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)泡沫防治措施

自20世紀(jì)90年代開始，我國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步占據(jù)了國民經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的地位。房地產(chǎn)業(yè)以其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動系數(shù)大的特點(diǎn)，逐漸成為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長的強(qiáng)有力的動力。隨著我國城鎮(zhèn)化、工業(yè)化和信息化的快速發(fā)展，潛在的住房需求和居民支付能力的提高，必將使我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)持續(xù)增長的態(tài)勢。但房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有其自身的規(guī)律，只有遵循其發(fā)展的客觀規(guī)律，才能保持房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)定地發(fā)展，任何短時(shí)期內(nèi)投機(jī)發(fā)展或階段性過度發(fā)展，勢必導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和膨脹，而一旦房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)破滅，其對整個(gè)經(jīng)濟(jì)的沖擊作用是難以想像。所以，對我國房地產(chǎn)泡沫防治措施的研究具有深刻的意義。

一、房地產(chǎn)泡沫的概念

所謂房地產(chǎn)泡沫是指由房地產(chǎn)投機(jī)等因素所引起的房地產(chǎn)價(jià)格脫離市場基礎(chǔ)的持續(xù)上漲，也就是土地和房屋價(jià)格極高，與其使用價(jià)值（市場基礎(chǔ)價(jià)值）不符，雖然賬面上價(jià)值增長很高，但實(shí)際上很難得到實(shí)現(xiàn)，形成一種表面上的虛假繁榮。

二、房地產(chǎn)泡沫的防治措施

房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的晴雨表，直接關(guān)系到整個(gè)我國經(jīng)濟(jì)和社會的穩(wěn)定發(fā)展。目前我國正處在房地產(chǎn)業(yè)高速增長的最佳時(shí)期，那如何預(yù)防和減少房地產(chǎn)泡沫呢?

1.加強(qiáng)宏觀形勢和政策的監(jiān)控

加強(qiáng)對宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和政策的監(jiān)控宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和政策的改變，往往會引起其他因素的連鎖反應(yīng)，包括國家稅收、勞動就業(yè)、居民收入、金融環(huán)境、企業(yè)利潤等等。政府對宏觀經(jīng)濟(jì)形勢進(jìn)行全方位的監(jiān)控，制定合適的政策，是防止房地產(chǎn)泡沫的首要措施。

2.加強(qiáng)對銀行的監(jiān)督管理

在中國，由于60%以上的房地產(chǎn)投資金額來源于商業(yè)銀行，因此一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，銀行就成為最大的買單者。雖然名義上是商業(yè)銀行，但是前身為國有銀行的幾大銀行系統(tǒng)事實(shí)上仍然是采取的國家信用。銀行買單，事實(shí)上也就是國家(中央政府)來買單。此外，泡沫破裂還會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)萎縮，消費(fèi)下降，投資乏力等一系列后續(xù)問題，日本1990年房地產(chǎn)泡沫破裂導(dǎo)致的后遺癥到現(xiàn)在都沒有消除，這也會對政府產(chǎn)生很大的壓力。因此，如果能夠宏觀調(diào)控，減小房地產(chǎn)泡沫帶來的危害，最有效也是最容易操作的方法就是從金融領(lǐng)域入手，加強(qiáng)對銀行等金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。目前央行的新房貸政策就是通過金融領(lǐng)域來防止可能的房地產(chǎn)泡沫的一種嘗試。我們還要結(jié)合其他的措施來預(yù)防房地產(chǎn)泡沫。比如加強(qiáng)對房地產(chǎn)價(jià)格的檢測和調(diào)控，公開盡可能多的市場信息，減少市場中的信息不完全和不對稱情況，設(shè)計(jì)合理的土地稅制來控制土地投機(jī)，比如土地增值稅、土地閑置稅等等。

3.加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的控制

在我國土地由政府壟斷出讓，政府向市場投放允許開發(fā)建設(shè)的土地，包括數(shù)量和質(zhì)量都直接控制了房地產(chǎn)建設(shè)的規(guī)模和結(jié)構(gòu)。近幾年，全國房地產(chǎn)開發(fā)土地購置呈高速增長趨勢，2004年增長48.5%， 2005年1～11月份就增長65.3%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長速度，個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)了圈地?zé)?，助長了土地交易中的投機(jī)行為，從而引發(fā)土地價(jià)格上海也就導(dǎo)致房價(jià)上升。此種情況政府是必須出面加以控制的，其中土地掛牌拍賣就是一種調(diào)控供量，避免暗箱操作的有效方式。另外，保護(hù)土地資源，規(guī)范土地市場秩序，防止樓市動蕩造成風(fēng)險(xiǎn)，中國國土資源部最近就清理各類園區(qū)用地，加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控有關(guān)問題發(fā)出了緊急通知。通知稱，要清理違規(guī)設(shè)立的各類園區(qū)。凡是違反土地利用總體規(guī)劃批準(zhǔn)設(shè)立的園區(qū)，都必須進(jìn)行認(rèn)真清理。嚴(yán)禁違返下放土地審批權(quán)。各類園區(qū)用地必須納入當(dāng)?shù)卣慕y(tǒng)一計(jì)劃，統(tǒng)一供應(yīng)、統(tǒng)一市場管理。通知要求，要嚴(yán)禁任何單位和個(gè)人使用農(nóng)民集體土地進(jìn)行商品開發(fā)。嚴(yán)禁任何單位、個(gè)人與鄉(xiāng)村簽訂協(xié)議圈占土地。對于簽訂這種協(xié)議，要求辦理收地手續(xù)的，要進(jìn)行認(rèn)真清理，所簽協(xié)議一律無效。凡是通知炒賣各種協(xié)議、立項(xiàng)批準(zhǔn)書、規(guī)劃許可證后變相取得土地的，國土資源管理部門一律不予承認(rèn)，不得辦理用地手續(xù)。

4.加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)機(jī)制

進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)適用住房政策，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃的管理，加快落實(shí)住房補(bǔ)貼，提高職工購房的支付能力。合理確定經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模，著力解決中低收入家庭的住房問題。首先，遵循“以銷定產(chǎn)”的原則，合理確定分年度建設(shè)規(guī)模;第二，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)要與危舊房改造相結(jié)合;第三，根據(jù)“經(jīng)濟(jì)”和“適用”的原則，制定經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn);第四，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格的監(jiān)管，控制建設(shè)成本，保證工程質(zhì)量;第五，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)不能采取指令性方式確定建設(shè)單位，應(yīng)公開招標(biāo)。嚴(yán)格控制和防止目前經(jīng)濟(jì)適用房戶型面積大、價(jià)格高、普通老百姓仍然買不起的情況。

5.加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀發(fā)展戰(zhàn)略研究，建立房地產(chǎn)預(yù)警機(jī)制

應(yīng)當(dāng)通過對全國房地產(chǎn)市場信息的及時(shí)歸集、整理和分析，就市場運(yùn)行情況做出評價(jià)和預(yù)測，定期發(fā)布市場分析報(bào)告，合理引導(dǎo)市場，為政府宏觀決策做好參謀。建立一套有效的監(jiān)督和防范房地產(chǎn)泡沫的預(yù)警系統(tǒng)，通過一系列指標(biāo)來測定房地產(chǎn)泡沫程度是否已經(jīng)過高。我們可以依據(jù)土地批文價(jià)格的漲幅、商品房的空置率、房價(jià)的漲幅、房地產(chǎn)投資額增長率、房地產(chǎn)投資總額占社會投資總額的比重、房地產(chǎn)增長率與GDP 增長率的對比度等指標(biāo)來判斷泡沫的大小， 并分別設(shè)定各自的警示標(biāo)準(zhǔn)， 及時(shí)關(guān)注房地產(chǎn)各指標(biāo)因子的變化情況。

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