[摘要] 房地產(chǎn)市場(chǎng)中，存在著多方的信息不對(duì)稱，是房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈的重要原因。本文主要針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的眾多參與者，分析了他們之間的信息不對(duì)稱關(guān)系，并且就政府與房地產(chǎn)開發(fā)商之間建立了博弈模型，通過對(duì)模型的分析，來進(jìn)一步揭示房地產(chǎn)市場(chǎng)的失靈現(xiàn)象。

[關(guān)鍵詞] 市場(chǎng)失靈信息不對(duì)稱博弈完美貝葉斯納什均衡

現(xiàn)實(shí)生活中，由于買方與賣方之間所掌握的信息不對(duì)稱，導(dǎo)致雙方的決策結(jié)果偏離市場(chǎng)均衡，從而導(dǎo)致市場(chǎng)機(jī)制不能使得資源優(yōu)化配置，就要產(chǎn)生市場(chǎng)失靈。房地產(chǎn)市場(chǎng)也不例外。

一、政府與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的信息不對(duì)稱

土地是房地產(chǎn)項(xiàng)目中最基本要素，一切房地產(chǎn)項(xiàng)目的完成，都必須以土地為基礎(chǔ)，房地產(chǎn)商要得到土地，就必須通過政府批準(zhǔn)，而政府是土地政策的制定者，基本掌握了要出讓的國(guó)有土地的所有信息，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)這些信息的了解則很不充分，這就造成了政府與房地產(chǎn)商之間就土地方面的信息不對(duì)稱。除此之外，在有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、城市規(guī)劃、稅收政策等政策的制定方面，也存在著雙方的信息不對(duì)稱。

針對(duì)以上分析，可用博弈論來分析政府與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的信息不對(duì)稱關(guān)系:

1.博弈模型假設(shè)。(1)政府是理性的，希望維護(hù)各方的合法權(quán)利，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供良好的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境，穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常健康發(fā)展，增加國(guó)家財(cái)政收入。(2)房地產(chǎn)商是理性的，希望的是：維護(hù)自己的合法權(quán)利，追求收益最大化。

2.博弈模型的建立。針對(duì)政府與房地產(chǎn)商之間的信息不對(duì)稱，可以建立如下所示樹狀擴(kuò)展圖，政府和房地產(chǎn)商的決策總是相互干預(yù)，相互制約、相互依賴的，博弈論模型可以分析利益相互沖突、交叉影響狀況。政府與房地產(chǎn)商在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的博弈過程依次是：政府首先針對(duì)一定的房地產(chǎn)市場(chǎng)，觀察市場(chǎng)走勢(shì)，出臺(tái)一系列相關(guān)政策，房地產(chǎn)商在這些政策的指導(dǎo)下，制定自身發(fā)展策略，而后政府再根據(jù)房地產(chǎn)商的反應(yīng)，決定下一步調(diào)整政策策略，整個(gè)博弈循環(huán)往復(fù)。

首先假設(shè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，U的概率為過熱，那么（1-U）的概率為蕭條，這是房地產(chǎn)商根據(jù)政府前面出臺(tái)的政策來調(diào)整的結(jié)果。政府根據(jù)當(dāng)前狀況，以決定下一步策略，若以Ni(i=1，2)表示政府出臺(tái)的政策類型，其中:N1表示鼓勵(lì)投資，N2表示抑制投資;又設(shè)房地產(chǎn)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況做出的判斷類型為μj(j=1，2)，其中:μ1表示市場(chǎng)投資利潤(rùn)偏低，μ2表示市場(chǎng)投資利潤(rùn)偏高。令房地產(chǎn)商對(duì)市場(chǎng)狀況做出的先驗(yàn)判斷為P(μj)，則在市場(chǎng)狀況為μj時(shí)政府出臺(tái)相應(yīng)政策Ni的條件概率為P(Ni|μj);房地產(chǎn)開發(fā)商觀察到政策類型Ni后，對(duì)市場(chǎng)狀況類型做出的后驗(yàn)判斷為P(μj|Ni)。房地產(chǎn)開發(fā)商的后驗(yàn)概率將依據(jù)貝葉斯法則進(jìn)行修正。

但是，由于我國(guó)土地政策的特殊性以及我國(guó)監(jiān)督體系不完備，政府官員為自己短期的目服務(wù)時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控可能導(dǎo)致失誤，使得雙方在博弈過程中達(dá)不到完精煉貝葉斯均衡，長(zhǎng)期下去必將導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的失靈。

二、房地產(chǎn)商與消費(fèi)者之間的信息不對(duì)稱

在房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)中，主要的參與者是房地產(chǎn)商和消費(fèi)者。房地產(chǎn)市場(chǎng)的專業(yè)性導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商相對(duì)住房消費(fèi)者的信息優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)商是樓盤的開發(fā)者，對(duì)樓盤的信息是相當(dāng)明確，而消費(fèi)者由于房地產(chǎn)的特點(diǎn)不能靠經(jīng)驗(yàn)判斷，在交易過程中處于被動(dòng)狀態(tài)，這就使得房地產(chǎn)商與消費(fèi)者之間存在嚴(yán)重的信息不對(duì)稱。在此前提下，房地產(chǎn)商可能會(huì)利用信息優(yōu)勢(shì)去不正當(dāng)獲利的動(dòng)機(jī)，例如:房地產(chǎn)商知道所售樓盤有質(zhì)量問題，在交易過程中欺瞞消費(fèi)者，結(jié)果在成交以后發(fā)生糾紛。又如，開發(fā)項(xiàng)目在證件不全的情況下開盤銷售，消費(fèi)者卻不掌握此信息，以致造成嚴(yán)重后果。再如拖期交房、面積縮水等方面不符合合同，都是由于房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)中雙方的信息不對(duì)稱所致，造成房地產(chǎn)交易時(shí)的各種糾紛，影響房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的正常運(yùn)行，導(dǎo)致房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)失靈。

三、二手房委托方與消費(fèi)者，以及房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)與消費(fèi)者的信息不對(duì)稱

一方面，在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)中，存在著和二手車市場(chǎng)相似的現(xiàn)象。委托方對(duì)二手房的品質(zhì)較于消費(fèi)者來說要清楚地多。交易的成功與否往往價(jià)格是關(guān)鍵，品質(zhì)好的二手房的委托方希望委托中介機(jī)構(gòu)賣個(gè)好價(jià)，而品質(zhì)一般的二手房就希望以較低的價(jià)格出售，精明的消費(fèi)者知道買二手房有一定風(fēng)險(xiǎn)，所以討價(jià)還價(jià)時(shí)盡量要求降低價(jià)格，在此過程中，一些品質(zhì)好的二手房就可能退出銷售市場(chǎng)。如果房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)中品質(zhì)差的房屋占的比例大了，消費(fèi)者在購買過程中要求的折扣就大了，這使得二手房委托者不愿意出售其二手房，結(jié)果市場(chǎng)上只剩下一些品質(zhì)低的二手房出售了。這就可能引起逆向選擇，品質(zhì)較差的二手房充斥著品質(zhì)較好的二手房，造成二級(jí)市場(chǎng)的不健康運(yùn)行。

另一方面， 由于房地產(chǎn)二手市場(chǎng)近幾年的發(fā)展，使得房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的作用日益明顯，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)對(duì)所售房地產(chǎn)信息、中介服務(wù)流程和中介服務(wù)法規(guī)方面的了解程度要高于消費(fèi)者，這就造成了房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)與消費(fèi)者之間的信息不對(duì)稱，可能帶來中介機(jī)構(gòu)的道德風(fēng)險(xiǎn)問題，不易取得消費(fèi)者的信任，進(jìn)而也使得房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)行效率低下。

四、結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)市場(chǎng)中眾多參與者之間的信息不對(duì)稱是造成房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈的重要因素，既不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)作，也不利于資源的優(yōu)化配置。所以，政府應(yīng)該密切注意房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，制定合理的政策。房地產(chǎn)開發(fā)商與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)也應(yīng)建立合理信譽(yù)體制，杜絕一切可能引發(fā)道德風(fēng)險(xiǎn)和逆向選擇的事件發(fā)生，共同維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展。

參考文獻(xiàn):

[1]張虹:房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].清華大學(xué)出版社，2005，(492)

[2]楊建榮孫斌藝:政策因素與中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展路徑[J]．財(cái)經(jīng)研究，第30卷第4期，2004，(133-136)

[3]汪祥春:不對(duì)稱信息與市場(chǎng)失靈[J]．價(jià)格理論與實(shí)踐，(46)