[摘要] 由于中央宏觀調(diào)控迫使投機(jī)者退出購(gòu)房者群體，導(dǎo)致當(dāng)前中國(guó)房產(chǎn)交易市場(chǎng)成交低迷。持續(xù)的宏觀調(diào)控政策將使虛高的房?jī)r(jià)回歸理性。

[關(guān)鍵詞] 預(yù)期泡沫宏觀調(diào)控回歸理性

當(dāng)前中國(guó)房產(chǎn)交易市場(chǎng)，無(wú)論新房市場(chǎng)，還是舊房市場(chǎng)，成交量都很低。為什么產(chǎn)生這種現(xiàn)象？會(huì)持續(xù)多久？將怎么打破這種“僵局”？本文就這些問(wèn)題展開(kāi)分析。

一、政府部門、房產(chǎn)投機(jī)者和房產(chǎn)投資者的雙重角色

房產(chǎn)交易市場(chǎng)有三類主體：購(gòu)房者、售房者和監(jiān)管者。

購(gòu)房者包括:(1)房產(chǎn)消費(fèi)者，購(gòu)房用于自住;(2)房產(chǎn)投資者，購(gòu)房用于出租;(3)房產(chǎn)投機(jī)者，通過(guò)低價(jià)購(gòu)入，高價(jià)售出來(lái)贏利。

售房者包括:（1）房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，是賣房主體；（2）房產(chǎn)投資者，為出租而購(gòu)入的房子在行情逆轉(zhuǎn)時(shí)借機(jī)拋售；（3）房產(chǎn)投機(jī)者，從購(gòu)房的第一天開(kāi)始，就已加入售房者隊(duì)伍，他們是房?jī)r(jià)走勢(shì)和國(guó)家政策的先知先覺(jué)者；（4）政府部門，政府部門作為土地所有者，以出讓土地使用權(quán)獲取收入，因此它屬于售房者——“售地者”。

監(jiān)管者，就是政府部門，包括中央政府和地方政府。

可見(jiàn)，政府部門、房產(chǎn)投機(jī)者和房產(chǎn)投資者的角色是雙重的。政府部門即是監(jiān)管者，又是售房者，即當(dāng)“裁判”，又當(dāng)“運(yùn)動(dòng)員”，準(zhǔn)確地說(shuō)，中央政府承擔(dān)著“裁判”的角色，地方政府扮演著“運(yùn)動(dòng)員”的角色；房產(chǎn)投資者和房產(chǎn)投機(jī)者的角色更是雙重的，即是購(gòu)房者，也是售房者。

二、由于中央宏觀調(diào)控迫使房產(chǎn)投機(jī)者退出購(gòu)房者群體，加之宏觀調(diào)控初期，房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，因此導(dǎo)致成交低迷

房產(chǎn)投機(jī)者所扮演的角色視房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)期而定。如果預(yù)期房?jī)r(jià)上漲，在購(gòu)房者群體中，除房產(chǎn)消費(fèi)者以外，房產(chǎn)投機(jī)者將蜂擁而至，而在售房者群體中，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不會(huì)輕易出手，因?yàn)椤盎实叟畠翰怀罴蕖?，他們將待價(jià)而沽，結(jié)果就是房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升。如果預(yù)期房?jī)r(jià)下跌，那么，在購(gòu)房者群體中，將難以再現(xiàn)房產(chǎn)投機(jī)者頻繁活動(dòng)的身影，就連住房消費(fèi)者也將持幣觀望，翹首以盼房?jī)r(jià)下跌，而在售房者群體中，除了房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以外，房產(chǎn)投機(jī)者也會(huì)加入進(jìn)來(lái)，結(jié)果就是房?jī)r(jià)應(yīng)聲而落，跌勢(shì)如潮。

由以上分析可知，即使房?jī)r(jià)已讓普通房產(chǎn)消費(fèi)者覺(jué)得高不可攀，但由于有房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，房市依然火爆，房?jī)r(jià)和成交量將連袂上漲，此時(shí)房產(chǎn)交易市場(chǎng)不再反映真實(shí)供求，成為房產(chǎn)投機(jī)者冒險(xiǎn)的樂(lè)園，房市泡沫迅速膨脹，但是，膨脹的泡沫終究要破滅。正是看到了泡沫破裂等潛在的風(fēng)險(xiǎn)，中央政府采取了宏觀調(diào)控措施，以抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。采取的主要操作策略就是打擊房產(chǎn)投機(jī)者，使其無(wú)利可圖，逼其退出購(gòu)房者群體，而宏觀調(diào)控初期房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，房產(chǎn)消費(fèi)者無(wú)力購(gòu)房，因此，房產(chǎn)交易市場(chǎng)上成交量急劇下降。

三、由于政府的雙重角色導(dǎo)致房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商維持目前的高房?jī)r(jià)，而房產(chǎn)消費(fèi)者沉默以待，因此這種高房?jī)r(jià)、低成交量的現(xiàn)象還會(huì)持續(xù)比較長(zhǎng)的時(shí)間

宏觀調(diào)控初期，房?jī)r(jià)堅(jiān)挺，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商咬住高價(jià)不降，他們希望能熬過(guò)這樣一個(gè)低迷的時(shí)期，等待下一個(gè)春天的到來(lái)。然而至少需要以下條件之一，第一、居民收入水平迅速提高；第二、國(guó)家政策解凍，房產(chǎn)投機(jī)者重新加入購(gòu)房者群體。寄希望于第一個(gè)條件，是不現(xiàn)實(shí)的。因此，國(guó)家政策取向，將對(duì)中國(guó)房產(chǎn)交易市場(chǎng)下一步走向起著舉足輕重的作用。由于政府的雙重角色，即當(dāng)“裁判”，又當(dāng)“運(yùn)動(dòng)員”，因此，無(wú)法保證政府將繼續(xù)維持對(duì)房產(chǎn)投機(jī)者的打壓態(tài)勢(shì)，正因?yàn)槿绱?，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商才有了理由，維持現(xiàn)在的高房?jī)r(jià)，以待成交量因政策松綁，房產(chǎn)投機(jī)者重新入市而放大。而只要政府政策維持不變，房產(chǎn)消費(fèi)者就有足夠的信心和耐心，苦等時(shí)機(jī)。因此可以說(shuō)，這種高房?jī)r(jià)、低成交量的現(xiàn)象還會(huì)持續(xù)比較長(zhǎng)的時(shí)間。

四、持續(xù)的宏觀調(diào)控政策將使虛高的房?jī)r(jià)回歸理性

現(xiàn)在的房產(chǎn)交易市場(chǎng)，是房產(chǎn)商和政府之間的博弈，準(zhǔn)確地說(shuō)，是中央政府和地方政府之間的博弈。博弈分出勝負(fù)之時(shí)，就是這種高房?jī)r(jià)、低成交量現(xiàn)象結(jié)束之時(shí)。而博弈結(jié)果有兩種可能，一種可能是房產(chǎn)商和地方政府勝出，中央政府取消宏觀調(diào)控措施，投機(jī)者重新入市，成交放量，價(jià)格在此基礎(chǔ)上恢復(fù)上漲趨勢(shì)；另一種可能是中央政府勝出，繼續(xù)實(shí)行宏觀調(diào)控政策，甚至出臺(tái)更嚴(yán)厲的政策，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商迫于無(wú)奈，紛紛低價(jià)套現(xiàn)，以緩解財(cái)務(wù)緊張狀況，此時(shí)房產(chǎn)投機(jī)者早已加入售房者群體，在舊房市場(chǎng)不斷沖擊新房市場(chǎng)價(jià)格防線，至此房產(chǎn)交易市場(chǎng)將上演一幕幕房?jī)r(jià)輪番下跌的劇目。

那么到底何種可能將會(huì)成為現(xiàn)實(shí)呢？我們認(rèn)為，中國(guó)房產(chǎn)交易市場(chǎng)是否需要房產(chǎn)投機(jī)者這個(gè)問(wèn)題無(wú)法繞開(kāi)，正是他們才部分導(dǎo)致了當(dāng)前房?jī)r(jià)高得離譜的現(xiàn)狀。而我們同樣認(rèn)為住房不同于黃金、股票等投資品，它是千家萬(wàn)戶的棲身之所，它的最大功能是用于居住，而非投資。基于此，我們堅(jiān)定地認(rèn)為中央政府打壓房產(chǎn)投機(jī)者的決心將會(huì)一如既往，甚至更為嚴(yán)厲，跌勢(shì)難以避免。因此，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該清醒地認(rèn)識(shí)到暴利年代已經(jīng)過(guò)去，面對(duì)現(xiàn)實(shí)，調(diào)整心態(tài)，將虛高的房?jī)r(jià)回歸理性。

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