能夠買(mǎi)一套屬于自己的房子，是很多人孜孜以求的奮斗目標(biāo)。然而一路飆升的房?jī)r(jià)令囊中羞澀的普通老百姓只能望樓興嘆。公眾在思考房?jī)r(jià)高漲原因時(shí)，大多把矛頭指向地方官員的政績(jī)觀、開(kāi)發(fā)商的利益圖謀和購(gòu)房者的被逼無(wú)奈。其實(shí)，在畸高的房?jī)r(jià)中，有一個(gè)重要的成本往往被大家忽視，那就是腐敗成本。近年來(lái)一批高官先后落馬，已經(jīng)為房地產(chǎn)業(yè)的腐敗成本做了生動(dòng)的注解。

高官落馬多涉及房地產(chǎn)

“有公章之處，就有滋生灰色成本的可能?！狈康禺a(chǎn)是管制最嚴(yán)、與政府關(guān)系最為密切的行業(yè)，無(wú)論是賣(mài)地的官員，還是融資的銀行以及審批的部門(mén)，貪腐勢(shì)力都有機(jī)會(huì)層層伸手。房地產(chǎn)業(yè)也因此成為我國(guó)當(dāng)前社會(huì)中最能展現(xiàn)權(quán)錢(qián)交換關(guān)系的典型領(lǐng)域，官員的腐敗與開(kāi)發(fā)商的暴利，如同魑魅魍魎一樣沆瀣一氣。

近一年來(lái)，一場(chǎng)涉及全國(guó)的反腐行動(dòng)悄然展開(kāi)。迄今為止，已有多名副省級(jí)官員被中紀(jì)委“兩規(guī)”。從目前披露出來(lái)的高官落馬事件來(lái)看，此次反腐風(fēng)暴與風(fēng)聲鶴唳的房地產(chǎn)市場(chǎng)有直接聯(lián)系。我們不妨對(duì)其內(nèi)幕進(jìn)行一次盤(pán)點(diǎn)式梳理。

2005年10月，北京市國(guó)土局以未在約定的期限里付清全部地價(jià)款為由，宣布收回公寓和酒店主體結(jié)構(gòu)建筑已基本成型的“摩根中心”。隨后“摩根中心”以“朝陽(yáng)區(qū)大屯北頂村項(xiàng)目”的名義重新進(jìn)入土地市場(chǎng)招標(biāo)，并被北京首創(chuàng)集團(tuán)與廣西陽(yáng)光股份有限公司組成的聯(lián)合體以17.6億元收入囊中。而北京市原副市長(zhǎng)劉志華的情婦正是首創(chuàng)集團(tuán)下屬公司的股東，操作所有這一切的幕后指使者正是劉志華。于是“摩根中心”的背后老板出了“狠招”：用一盤(pán)長(zhǎng)達(dá)60分鐘的錄像帶揭露劉志華墮落奢靡的私生活，直接將其扳倒。

江蘇省原人大常委會(huì)副主任王武龍的出事，也主要是受其弟弟地產(chǎn)商王文龍的牽連。王文龍與南京益來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)白松關(guān)系非同尋常，而益來(lái)公司曾在南京市開(kāi)發(fā)“金陵御花園”、“金陵御庭園”、“益來(lái)國(guó)際廣場(chǎng)”等高檔地產(chǎn)項(xiàng)目。這些項(xiàng)目都集中于玄武湖附近和南京中心地帶，南京房地產(chǎn)界對(duì)這些地塊的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。益來(lái)公司能以低價(jià)順利拿到土地，坊間確信與王文龍巨大的個(gè)人活動(dòng)能力密切相關(guān)，而王文龍的活動(dòng)能力無(wú)疑來(lái)自于時(shí)任南京市委書(shū)記的王武龍。

山東原省委副書(shū)記、青島市委書(shū)記杜世成也倒在了房地產(chǎn)上。杜世成涉嫌與2003年發(fā)生的嶗山違法批租土地大案有關(guān)，杜在青島任職期間鼓吹“房?jī)r(jià)不能倒”的謬論，導(dǎo)致官商勾結(jié)腐敗大案頻發(fā)和房?jī)r(jià)瘋漲。杜的兒子插手青島諸多大型工程建設(shè)，并參與倒賣(mài)土地，幫助一些房地產(chǎn)公司修改規(guī)劃，從中收取賄賂。杜還幫助他的外甥田某，在青島即墨區(qū)低價(jià)甚至無(wú)償取得29平方公里的用地，經(jīng)營(yíng)建設(shè)和旅游項(xiàng)目。

此外，上海市原市委書(shū)記陳良宇、安徽省原副省長(zhǎng)何閩旭、天津市原檢察長(zhǎng)李寶金、湖南郴州市原市委書(shū)記李大倫等高官的落馬，無(wú)一不與房地產(chǎn)腐敗案有關(guān)，媒體稱(chēng)，“這些落馬高官，大多與房地產(chǎn)商形成了一條權(quán)錢(qián)交易的利益鏈條?！?/p>

解密腐敗“鐵三角”

官商勾結(jié)已成為房地產(chǎn)業(yè)的潛規(guī)則，是這個(gè)行業(yè)獲取暴利的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)商與地方政府的一些領(lǐng)導(dǎo)干部、銀行的部分領(lǐng)導(dǎo)干部已結(jié)成了堅(jiān)不可摧的利益“鐵三角”。兩三年來(lái)，這個(gè)“鐵三角”以各種各樣的形式聯(lián)合起來(lái)化解中央政府的地產(chǎn)調(diào)控政策。

瘋漲的房?jī)r(jià)是權(quán)力腐敗的市場(chǎng)映射。從目前已經(jīng)破獲的房產(chǎn)腐敗案件看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)監(jiān)管環(huán)節(jié)，從土地、規(guī)劃、貸款到銷(xiāo)售，腐敗的烙印無(wú)處不在。某業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，開(kāi)發(fā)商要想做一個(gè)樓盤(pán)，各主管部門(mén)的菩薩都要拜，一路拜下來(lái)的費(fèi)用占到樓盤(pán)總成本的3%到5%。不言而喻，有些地方政府不積極支持公開(kāi)房?jī)r(jià)成本，在很大程度上是為了掩蓋其中的腐敗成本。

拿地環(huán)節(jié)是腐敗的重頭。2003年以前，全國(guó)城鎮(zhèn)有償出讓的土地中，以招標(biāo)、拍賣(mài)等方式出讓的僅占5%，其余是協(xié)議出讓。而一塊地定價(jià)多少，有些時(shí)候就由領(lǐng)導(dǎo)手中的一支筆來(lái)決定。有些開(kāi)發(fā)商看好原本是農(nóng)業(yè)或工業(yè)用地的地皮，通過(guò)行賄來(lái)搞定國(guó)土資源部門(mén)的官員，讓政府收回土地，將其性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)用地?，F(xiàn)在雖然土地出讓必須采用公開(kāi)招投標(biāo)方式，但依然存有可供操作的空間。而幾年前就有媒體報(bào)道，上世紀(jì)八十年代末以來(lái)，中國(guó)違規(guī)土地出讓、轉(zhuǎn)讓所造成的國(guó)有資產(chǎn)流失每年要超過(guò)100億元。其中多少被開(kāi)發(fā)商以灰色成本方式返還給手握簽字大權(quán)的人，不得而知。

土地到手后，接著是規(guī)劃設(shè)計(jì)。容積率的高低直接決定可建房屋面積的大小，影響的收益以數(shù)百萬(wàn)元甚至千萬(wàn)元計(jì)，而更改容積率的大權(quán)掌握在規(guī)劃部門(mén)手中，于是開(kāi)發(fā)商便通過(guò)行賄在提高容積率上做足文章。某房地產(chǎn)公司老總直言不諱：“我在一塊地上建10萬(wàn)平方米房子還是12萬(wàn)平方米房子，都由規(guī)劃部門(mén)手中的容積率確定，如果一平方米是2000元，多1萬(wàn)平方，便是現(xiàn)實(shí)的2000萬(wàn)元收入，我花多大‘公關(guān)’代價(jià)也愿意。”

除了國(guó)土、規(guī)劃部門(mén)外，一個(gè)項(xiàng)目還需經(jīng)過(guò)人防、消防、環(huán)保、園林、衛(wèi)生防疫、交通、市政等部門(mén)的審批或備案。從審批到驗(yàn)收，開(kāi)發(fā)商行賄費(fèi)用往往要重復(fù)支出。因?yàn)樵诿總€(gè)部門(mén)里，審批時(shí)是一個(gè)人，驗(yàn)收時(shí)是另一個(gè)人，疏通關(guān)系的原則是“一個(gè)都不能少”。

房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間存在著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，也是不爭(zhēng)的事實(shí)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的70%以上來(lái)自銀行，一筆資金該貸給誰(shuí)不貸給誰(shuí)，怎么才算是符合貸款條件，貸款利率該高于或低于基準(zhǔn)利率，其實(shí)都有很大的操作空間，這自然也就為權(quán)力腐敗創(chuàng)造了條件。

開(kāi)發(fā)商向官員“公關(guān)”有一個(gè)特點(diǎn)，即先托人牽線，請(qǐng)吃飯，交朋友，鋪路子，這是一種漸進(jìn)式的方法：由陌生變熟人，最后成為過(guò)從甚密、失去原則辦事的“朋友”。一些地方領(lǐng)導(dǎo)在政績(jī)、人情和謀利心態(tài)的驅(qū)動(dòng)下，容易被開(kāi)發(fā)商俘獲，與開(kāi)發(fā)商結(jié)成利益集團(tuán)。

當(dāng)炒房者用銀行的錢(qián)來(lái)炒房，當(dāng)腐敗官員用受賄之財(cái)來(lái)炒房，當(dāng)開(kāi)發(fā)商利用自身便利來(lái)炒房，當(dāng)掌握批地大權(quán)的官員擁有房地產(chǎn)公司的股份，房?jī)r(jià)如何根本性地穩(wěn)定甚至回落，就是一個(gè)大大的問(wèn)號(hào)。在暗箱操作發(fā)生的場(chǎng)景中，并非沒(méi)有監(jiān)管制度和規(guī)則。問(wèn)題是，在權(quán)力面前，這些制度和規(guī)則顯得軟弱無(wú)力甚至根本不起作用。在權(quán)力暗箱操作模式中，“領(lǐng)導(dǎo)批示”、“領(lǐng)導(dǎo)打招呼”，有時(shí)甚至是暗示，都是其中重要的元素。

狂飆突進(jìn)的房?jī)r(jià)，已經(jīng)背離了經(jīng)濟(jì)規(guī)律、遠(yuǎn)離民生根本，幕后推手并不僅僅是貪財(cái)逐利的無(wú)良商人，還有別有用心的政府官員。從“國(guó)八條”“國(guó)六條”到“國(guó)十五條”，國(guó)家宏觀調(diào)控政策在某些地方被太極推手化為無(wú)形，無(wú)數(shù)次的房?jī)r(jià)擠水行動(dòng)以無(wú)奈告終，關(guān)鍵原因恐怕在于劉志華之流陽(yáng)奉陰違地偷偷用權(quán)力托市。其冠冕堂皇的理由是，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有拉動(dòng)效應(yīng)和波及效應(yīng)，背后不可告人的秘密卻是，可以從漂亮泡沫中分利分肥——從政績(jī)、聲望、權(quán)勢(shì)到金錢(qián)、私利乃至美色，借機(jī)一網(wǎng)打盡。

陽(yáng)光工程打通房?jī)r(jià)下降通道

一系列城建高官腐敗案顯示，房地產(chǎn)能夠滿(mǎn)足地方官員兩方面的需求，一方面，房?jī)r(jià)快速上漲帶來(lái)的是稅收增長(zhǎng)，同時(shí)房地產(chǎn)發(fā)展能提升城市形象；另一方面，一些地方官員也通過(guò)權(quán)力尋租滿(mǎn)足了私欲。這條隱藏的鐵律不打破，房?jī)r(jià)調(diào)控效果將大打折扣。

反腐風(fēng)暴中，腐敗官員一個(gè)接一個(gè)地落網(wǎng)，顯示了中央斬?cái)喙偕坦唇Y(jié)鏈條的決心，起到了釜底抽薪的作用。近年來(lái)，我國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)快速增長(zhǎng)，導(dǎo)致越來(lái)越多的人買(mǎi)不起房，既容易造成房地產(chǎn)泡沫，也給國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全和社會(huì)安全埋下隱患。中央果斷出臺(tái)了調(diào)控政策，但由于官商勾結(jié)，首次調(diào)控政策成效甚微。在第二次調(diào)控政策出臺(tái)時(shí)，中央特別強(qiáng)調(diào)檢查和問(wèn)責(zé)制度。但是，一開(kāi)始，許多官員仍無(wú)動(dòng)于衷，默認(rèn)房?jī)r(jià)逆勢(shì)上漲，直到2006年6月份開(kāi)始，腐敗官員紛紛落網(wǎng)時(shí)，他們才恍然覺(jué)醒，立即行動(dòng)，加大了對(duì)中央宏觀調(diào)控政策的執(zhí)行力度，這對(duì)房?jī)r(jià)理性回歸起到了一定的作用。在反腐風(fēng)暴的震懾下，那些平常與開(kāi)發(fā)商勾肩搭背的官員，必然會(huì)有所收斂以避嫌疑，這也將給開(kāi)發(fā)商心理上帶來(lái)影響，削弱他們強(qiáng)硬拉抬房?jī)r(jià)的精神支柱。

“任何貓膩都害怕公開(kāi)”。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家魏杰認(rèn)為，解決房地產(chǎn)領(lǐng)域錢(qián)權(quán)交易問(wèn)題，必須推行“五個(gè)公開(kāi)”。也就是說(shuō)：房地產(chǎn)交易全過(guò)程必須公開(kāi)、房地產(chǎn)商信用必須公開(kāi)、房地產(chǎn)交易資金來(lái)源必須公開(kāi)、資金結(jié)構(gòu)必須公開(kāi)、付款方式必須公開(kāi)。只有做到全方位公開(kāi)，才能真正解決房地產(chǎn)領(lǐng)域的權(quán)錢(qián)交易問(wèn)題。

“不要把自己帶進(jìn)冬天”，一部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)出這樣的呼吁。他們認(rèn)為，要預(yù)防房地產(chǎn)泡沫轉(zhuǎn)為銀行金融風(fēng)險(xiǎn)，掃除房地產(chǎn)腐敗只是其中一步。實(shí)行什么樣的貨幣政策、改革經(jīng)營(yíng)體制、繼續(xù)維護(hù)和啟動(dòng)房地產(chǎn)需求以及房地產(chǎn)企業(yè)的自律都是重要工作。

“中國(guó)的房地產(chǎn)面臨一場(chǎng)風(fēng)暴，房?jī)r(jià)下跌的通道已經(jīng)完全洞開(kāi)?！敝袊?guó)管理科學(xué)研究院研究員李開(kāi)發(fā)預(yù)計(jì)，在2007年 “兩會(huì)”后政府將會(huì)繼續(xù)出臺(tái)更為“鐵腕”的調(diào)控政策，從而全方位地整治房地產(chǎn)業(yè)，擠壓房地產(chǎn)泡沫，打通房?jī)r(jià)理性回歸的通道。