住房

開發(fā)商的物業(yè)管理費和物業(yè)維修基金你來買單，你為什么不生氣？！

眾所周知，物業(yè)管理費的構成包括：一是物業(yè)公司的酬金，一般不高于物業(yè)管理費的15％。這部分一般作為物業(yè)公司的利潤，或用作稅金和員工的培訓費用等等；二是小區(qū)內(nèi)管理人員的員工工資和福利開支；其余就是正常服務所需設施設備的添置和小額的維修養(yǎng)護費等。而物業(yè)維修基金專項用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新和改造。房屋共用部位是指房屋承重結構部位（包括基礎、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ?、共用門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設施設備是指建設費用已攤入房屋銷售價格的共用的給排水管道、落水管、水箱、加壓水泵、供熱管道、供氣管道、電梯、天線、照明、鍋爐、供電線路、路燈、消防設施、綠地、道路、溝、渠、池、井、非經(jīng)營性停車場（庫）、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。物業(yè)維修基金是用于住宅共用部位共用設施設備保修期滿后的大修、更新和改造。

北京的很多社區(qū)，尤其是高檔社區(qū)、富人社區(qū)，小業(yè)主入住很多年后，開發(fā)商還沒有售完的房子，這些房子的物業(yè)管理費和物業(yè)維修基金幾乎都由其他小業(yè)主分攤。這些空置的房子由于沒有售出，產(chǎn)權仍舊屬于開發(fā)商，理所當然的，物業(yè)管理費和物業(yè)維修基金應當由開發(fā)商自己交納。但由于前期物業(yè)公司大多為開發(fā)商的子公司，所以物業(yè)公司不會也不敢向母公司伸手要物業(yè)管理費和物業(yè)維修基金。這種情況在北京乃至全國各地很是普遍。（秦兵）

開發(fā)商不守承諾，你為什么不生氣？！

開發(fā)商售房前往往會吹噓房屋質(zhì)量如何如何，房子面積多大多大，裝修得會像皇宮般金碧輝煌，自來水好比礦泉水般甘甜怡人……但是事實上，很多房屋存在質(zhì)量問題，比如天雨屋漏，墻皮脫落，墻面裂縫，地板隆起，線路故障，上下水管道阻塞等；幾乎所有的房屋都存在面積縮水問題，現(xiàn)在普遍這樣計算購房面積：建筑面積=套內(nèi)面積+公攤面積，簽合同時說建筑面積是多少多少，聽著挺大的房子，可是到交付房屋的時候，房子好像沒有想象中的那么大，原來開發(fā)商把公攤面積增加，而把套內(nèi)建筑面積縮小了，這樣，既可以保持建筑面積總額不變，又使你無法核實，因為開發(fā)商很清楚你舍不得為全體業(yè)主掏錢測量核實；裝修材料質(zhì)量低劣，氨氣超標，致很久無法入??；水質(zhì)發(fā)黃，無法飲用，更有開發(fā)商以規(guī)劃、設計變更來欺詐消費者，本來承諾的戶型、房屋結構消費者著實滿意，本來承諾的周圍有學校有醫(yī)院有超市有綠地，有原始森林等，可到了交房時，開發(fā)商以行政審批來對抗合同責任。打個比方說，消費者本來向汽車公司訂了一輛18萬元的中華汽車，結果交貨時汽車公司給了一輛8萬元的夏利汽車，汽車公司說我原來確實銷售中華車，但是后來我變更經(jīng)營項目，改成夏利了，工商局已經(jīng)批準了。（秦兵）

開發(fā)商強迫簽訂不平等條約，你為什么不生氣？！

在開發(fā)商占據(jù)強勢地位的房地產(chǎn)市場，消費者作為弱勢群體，需要一種聲音為其爭取合法權益。北京秦兵律師的204購房合同告訴購房者風險在哪里，告訴購房者權益在何處，如何堅定信念維護合法權益，它是一種理想化的產(chǎn)物，它為維權的消費者發(fā)出了要求尊嚴和保護的第一聲高呼！在204條里，“合同目的”條款是非常有現(xiàn)實作用的。

如果不寫明白購房目的，有時開發(fā)商會因房屋抵押等原因阻止購房人拿產(chǎn)權證，導致購房人對房產(chǎn)不能出租、轉讓。這時候我們就要在合同中寫明白，第一要住，第二可以轉讓，第三可以出租。但是，在現(xiàn)實中，開發(fā)商明著要你簽署不平等的購房合同，他享有的都是權利，你承擔的都是義務，他違約沒有責任，你違約就得下地獄。（秦兵）

入住十余年，遲遲不能成立業(yè)委會，你為什么不生氣？！

根據(jù)北京市貫徹《物業(yè)管理條例》的若干意見規(guī)定，新建和已建成的商品房（包括經(jīng)濟適用房）入住率超過50%的或入住率不足50%但首戶入住已滿兩年的物業(yè)管理區(qū)域；公有住房出售率超過50%的物業(yè)管理區(qū)域，應當盡快組織召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。分期建設住宅物業(yè)的相對獨立區(qū)域，也可參照本意見成立業(yè)主大會。但是，事實情況是，在北京很多分期建設的小區(qū)，一期的首戶業(yè)主已經(jīng)入住十多年之久，卻由于開發(fā)商、物業(yè)公司的阻撓，政府相關部門的惡意拖延，更由于大多業(yè)主如一盤散沙，遲遲不能成立業(yè)委會，致使小區(qū)業(yè)主失去管理、建設自己居住的社區(qū)的權利，物業(yè)公司的服務無人監(jiān)督，諸如安全、車位管理、社區(qū)文化建設等存在突出問題，以及評估物業(yè)管理公司的服務、核查財務、清理統(tǒng)計屬于業(yè)主共有資產(chǎn)等事務均無法解決和落實。（秦兵）

物業(yè)公司利用物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營，收益不沖抵物業(yè)費，你為什么不生氣？！

大家都知道，物業(yè)共用部位、共用設施設備等公共區(qū)域的所有權屬于全體業(yè)主，只有全體業(yè)主即業(yè)主大會才有權決定公共設施是否經(jīng)營及如何經(jīng)營。但是目前物業(yè)公司對小區(qū)內(nèi)道路劃定停車位收取租金，小區(qū)會所的對外有償開發(fā)，公共綠地的出租以及電梯間、樓道內(nèi)的廣告費用收入等都已構成經(jīng)營行為，而這些經(jīng)營所得收益都進入了物業(yè)公司之錦囊，被當作物業(yè)公司的小金庫等，嚴重侵害了業(yè)主權利。按照規(guī)定，物業(yè)公司或者業(yè)主可以根據(jù)業(yè)主大會的授權，從全體業(yè)主利益的角度考慮，由業(yè)主大會決定是否對小區(qū)的公共區(qū)域進行經(jīng)營及如何經(jīng)營，并辦理規(guī)定的有關手續(xù)，由業(yè)主委員會進行監(jiān)督，經(jīng)營所得收益應首先沖抵物業(yè)費或補充專項維修基金或按照業(yè)主大會的決定使用。（秦兵）

你買了房，卻發(fā)現(xiàn)事實上并沒有完全產(chǎn)權，你為什么不生氣？!

當你傾囊而出還把下半輩子的積蓄也掏出來買了房子，當你拖著一身的疲憊回到港灣，當你開著代表你事業(yè)輝煌的寶馬，打著轉兒卻不知道停哪，你知道你受到了欺騙了嗎？

開發(fā)商將建筑物空間與建筑物外墻、房頂、地下車庫等，區(qū)分成兩種法律物，這兩種法律物在房屋買賣合同中區(qū)別對待，本該屬于你的車庫卻讓開發(fā)商合法保留，按照約定已租售給了別人，屬于你的外墻早已被開發(fā)商刷了廣告！大肆明里暗里侵害你的合法利益，即使那個特定空間有商業(yè)價值，那個空間只能因可供使用而產(chǎn)生使用權，你的使用權最長長不過70年?。ㄇ乇?/p>

物業(yè)公司只花錢不報賬不審計，

你為什么不生氣？!

目前，北京市很多小區(qū)實行物業(yè)服務酬金制，業(yè)主有權要求物業(yè)公司公布賬目及審計。但當業(yè)主提出這個合理要求時，卻屢遭物業(yè)公司的無故拖延和拒絕！物業(yè)服務收費管理辦法第十二條規(guī)定，實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。第十三條規(guī)定，物業(yè)服務收費采取酬金制方式，物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務合同約定聘請專業(yè)機構對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。（秦兵）

按揭律師費由購房者獨自承擔，

你為什么不生氣？!

一直以來，辦理按揭時，相當于購房款千分之三左右的律師費都攤到了買房者頭上，這個“約定俗成”的規(guī)定實際上大大值得商榷。購房過程中的律師見證環(huán)節(jié)1999年前由國內(nèi)銀行從香港引進，銀行請律師幫助審查借款人的貸款資格和還款能力，其目的在于為銀行規(guī)避風險，律師既然是為銀行服務，那么銀行就應該支付相關費用。

另外一種理解是，在此過程中，銀行和借款人作為交易雙方，都分別享受到了律師行提供的相應服務。在香港，這部分收費就是由銀行和買房人共同承擔的。 以此看來，律師費應由銀行單獨承擔，或者根據(jù)第二種理解，由銀行和買房人共同承擔，無論如何，國內(nèi)通行的將律師費強加給買房人獨自承擔，于情于理于法都說不過去。（黃廣明）

測量制度設計保護商品房面積欺詐，你為什么不生氣？！

首先消費者很難發(fā)現(xiàn)面積誤差。尤其公攤面積方面的誤差幾乎無法發(fā)現(xiàn)，商品房買賣合同中一般不寫明公攤部分在什么地方，沒有辦法確定總測量對象與總面積；消費者拿不到設計與施工圖紙，甚至連墻厚都不知道，怎么測量建筑面積？測量的話就要將全樓測量，每樓的最低測量費用大概不低于3萬元，哪個消費者會出3萬元來為一個整樓進行測量呢 ?

其次沒有人需要對誤差負責任。測量工作可由測量公司承擔；消費者即使發(fā)現(xiàn)面積存在誤差，開發(fā)商可以說是測量公司的責任，而測量公司與消費者之間沒有合同約定，所以消費者也無法追究測量公司的責任。（王海）

物業(yè)管理定義錯誤，你為什么不生氣？！

包括《物業(yè)管理條例》在內(nèi)的很多法規(guī)把物業(yè)管理定義成就是請物業(yè)公司管理，而事實上除了國有的物業(yè)外，物業(yè)管理是業(yè)主作為產(chǎn)權人對自己的私人財產(chǎn)進行處分的活動，完全屬于私權的范圍。有物業(yè)公司可以進行物業(yè)管理，沒有物業(yè)公司，照樣進行物業(yè)管理。就好像洗車，車主自己洗車也是洗車，不用非得請洗車行洗車才是洗車。

將物業(yè)管理定義成就是請物業(yè)公司進行管理，第一侵犯了業(yè)主作為消費者的選擇權，第二侵犯了業(yè)主作為產(chǎn)權人對財產(chǎn)的處分權，第三侵犯了業(yè)主訂立合同的自主權，第四還違反了憲法“法律面前人人平等”的規(guī)定。（王海）