摘要：文章在考慮通貨膨脹的條件下，利用我國(guó)1998—2006年的房?jī)r(jià)和地價(jià)的季度數(shù)據(jù)建立誤差糾正模型(ECM)，使用Granger因果檢驗(yàn)方法對(duì)我國(guó)的房?jī)r(jià)和地價(jià)的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)，得出結(jié)論：短期而言，房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)沒(méi)有影響，而地價(jià)是房?jī)r(jià)的Granger原因；長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)和地價(jià)存在雙向因果關(guān)系。因此，要控制房?jī)r(jià)，短期內(nèi)關(guān)鍵是抑制地價(jià)過(guò)快上漲；長(zhǎng)期則要通過(guò)合理安排土地供給，加強(qiáng)住宅的建設(shè)規(guī)劃引導(dǎo)，從而避免房地產(chǎn)價(jià)格的大起大落。

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)；地價(jià)；通貨膨脹

中圖分類(lèi)號(hào)：F293．3

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1002—2848—2007(01)－0072—06

一、引言及文獻(xiàn)回顧

近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)獲得了迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)迅速成為消費(fèi)熱點(diǎn)和投資熱點(diǎn)。部分大中城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)快速上漲的局面?？焖偕蠞q的房?jī)r(jià)導(dǎo)致部分城鎮(zhèn)家庭購(gòu)房困難，這種現(xiàn)象引起了社會(huì)各界的關(guān)注和憂慮。居住是人類(lèi)的基本生活需要。住房問(wèn)題不僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，而且是一個(gè)社會(huì)問(wèn)題。弄清房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系，有效控制房?jī)r(jià)，成為政府和學(xué)者們關(guān)注的焦點(diǎn)。

對(duì)于房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系，國(guó)內(nèi)外學(xué)者進(jìn)行過(guò)相關(guān)探討，部分學(xué)者認(rèn)為房?jī)r(jià)決定地價(jià)：Smith從城市住房供給的角度，將土地作為住房的生產(chǎn)要素，探討了地價(jià)和房?jī)r(jià)之間的比列關(guān)系。O'Sullivan從傳統(tǒng)的一般均衡理論出發(fā)，運(yùn)用引致需求分析框架研究了房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系，得出結(jié)論，高地價(jià)是高房?jī)r(jià)的結(jié)果而不是原因。相反，另一部分學(xué)者認(rèn)為，房?jī)r(jià)是由地價(jià)決定的：Dowall和Landis分析了土地使用控制對(duì)土地市場(chǎng)和住房市場(chǎng)的影響，得出結(jié)論，土地密度控制和土地的有效利用，系統(tǒng)地影響新建房屋的價(jià)格。Kim研究韓國(guó)房地產(chǎn)時(shí)，認(rèn)為高地價(jià)是房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)主要原因。Evans指出土地利用規(guī)劃以及其他方面的供給限制，會(huì)體現(xiàn)在地價(jià)的不斷上漲，從而推進(jìn)房?jī)r(jià)的提高。Cheshire和Sheppard在分析土地規(guī)劃的福利效應(yīng)時(shí)認(rèn)為規(guī)劃帶來(lái)的不利后果是扭曲了地價(jià)，使得英國(guó)的房?jī)r(jià)相對(duì)于收入而言在全球居于前列。徐艷認(rèn)為地價(jià)過(guò)高是北京房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的主要原因。建設(shè)部政策研究中心課題組研究中國(guó)房?jī)r(jià)將高地價(jià)作為高房?jī)r(jià)的一個(gè)主要原因。楊慎和包宗華認(rèn)為地價(jià)的大幅上漲必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅度提高。因此，要控制房?jī)r(jià)就必須降低地價(jià)。

另一方面，部分學(xué)者認(rèn)為房?jī)r(jià)與地價(jià)相互影響。高曉慧從薩繆爾森的地租和產(chǎn)品價(jià)格關(guān)系出發(fā)，引申到地價(jià)和房?jī)r(jià)關(guān)系上得出：地價(jià)是房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)；房?jī)r(jià)是地價(jià)的表現(xiàn)；房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)有反作用；地價(jià)與房?jī)r(jià)呈正相關(guān)性。這個(gè)研究主要是采取的定性分析和規(guī)范分析，缺乏實(shí)證研究，說(shuō)服力有限。劉琳和劉洪玉從因果關(guān)系和數(shù)學(xué)關(guān)系兩個(gè)方面探討了地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系。從需求的角度來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致了地價(jià)的提高；從供給角度來(lái)看，地價(jià)上漲是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)因素。地價(jià)與房?jī)r(jià)之間為線性正相關(guān)關(guān)系。苗啟虎和王方華認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致地價(jià)上升，但土地供應(yīng)量變化對(duì)房?jī)r(jià)將產(chǎn)生巨大影響，因此提出政策建議：繼續(xù)推行土地出讓掛牌競(jìng)價(jià)制度；增加土地供應(yīng)，抑制房?jī)r(jià)；通過(guò)利息率和影響消費(fèi)者預(yù)期來(lái)抑制房地產(chǎn)的投機(jī)需求。

此外，部分學(xué)者對(duì)房?jī)r(jià)地價(jià)關(guān)系持有其他觀點(diǎn)：張宏斌認(rèn)為，地價(jià)應(yīng)由市場(chǎng)機(jī)制決定，地價(jià)與房?jī)r(jià)不存在一個(gè)固定的比列關(guān)系。地價(jià)上漲是由住宅市場(chǎng)所決定的，房?jī)r(jià)的上漲則是由多方面因素所決定的。姚先國(guó)和黃煒華認(rèn)為，地價(jià)與房?jī)r(jià)有關(guān)聯(lián)，但并非線性關(guān)系，即使地價(jià)上漲，房?jī)r(jià)也并不一定隨之上漲，要降低房?jī)r(jià)，也并非只有降低地價(jià)一個(gè)途徑。Peng和Wheaton以香港為例，分析了改變土地供給對(duì)房?jī)r(jià)和住房供給的影響機(jī)制，土地供給限制會(huì)引起更高的住房?jī)r(jià)格，但不會(huì)減少住房供給。Mostafa Morsi El Araby考察了埃及政府在城市住房和住房土地方面管理土地供給和價(jià)格的角色。市場(chǎng)的力量和政府政策決定了土地和房屋價(jià)值以及土地使用模式。Monk和Tse Raymond從住房開(kāi)發(fā)商行為的角度進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的策略、投機(jī)行為、土地囤積行為等會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系產(chǎn)生影響。

另一部分學(xué)者對(duì)房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系進(jìn)行了經(jīng)驗(yàn)研究。況偉大通過(guò)構(gòu)建一個(gè)線性城市的住房市場(chǎng)和土地市場(chǎng)模型，對(duì)其進(jìn)行了經(jīng)驗(yàn)檢驗(yàn)，得出結(jié)論：規(guī)制情形下的房?jī)r(jià)和地價(jià)高于無(wú)規(guī)制情形下的房?jī)r(jià)和地價(jià)；在供大于求時(shí)，房?jī)r(jià)與地價(jià)成線性負(fù)相關(guān)關(guān)系；在供小于求時(shí)，房?jī)r(jià)與地價(jià)成線性正相關(guān)關(guān)系。Raymond根據(jù)香港土地和房屋銷(xiāo)售1976—1995的年度數(shù)據(jù)，運(yùn)用Granger因果分析對(duì)房?jī)r(jià)和地價(jià)關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)和地價(jià)不存在因果關(guān)系。政府出售土地的目的是最大化收益，這與資源配置的效率目標(biāo)是一致的。Davies通過(guò)回歸分析，認(rèn)為地價(jià)不僅與房?jī)r(jià)相關(guān)，而且與土地利潤(rùn)率和貸款利率高度相關(guān)。Edward、Joseph和Hilber通過(guò)回歸分析，認(rèn)為地價(jià)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人力資本高低呈正相關(guān)，與房?jī)r(jià)沒(méi)有直接關(guān)系。Alyousha和Tsoukis通過(guò)對(duì)英格蘭1981—1994年的房?jī)r(jià)與地價(jià)的季度數(shù)據(jù)進(jìn)行Granger因果檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)不是住宅用地價(jià)格的Granger原因。

綜上所述，對(duì)房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系學(xué)術(shù)界進(jìn)行了大量探討，形成了各自的理論觀點(diǎn)。但此類(lèi)研究都沒(méi)有將通貨膨脹納入分析框架，為了彌補(bǔ)上述研究的不足，本文利用房地產(chǎn)市場(chǎng)的最新季度數(shù)據(jù)，運(yùn)用誤差糾正模型，在考慮通貨膨脹的條件下，對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)和地價(jià)關(guān)系進(jìn)行Granger長(zhǎng)短期因果檢驗(yàn)。

二、指標(biāo)選擇與模型構(gòu)建

單方程模型得出的結(jié)論對(duì)模型選擇和函數(shù)形式非常敏感，相對(duì)于單方程模型而言，向量自回歸(VAR)模型可能具有更高的可靠性。盡管直接根據(jù)VAR模型作出正確推斷往往要求變量具有平穩(wěn)性，然而，當(dāng)變量非平穩(wěn)但具有協(xié)整關(guān)系時(shí)，基于VAR模型做出的推斷常常也是可靠的。

一般而言，研究房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系可以從兩個(gè)角度人手，其一是應(yīng)用城市經(jīng)濟(jì)學(xué)或空間經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本模型，在嚴(yán)格假設(shè)條件下推導(dǎo)得出住房?jī)r(jià)格與地價(jià)因果關(guān)系的模型；其二是在房?jī)r(jià)指數(shù)與地價(jià)指數(shù)之間建立模型，并進(jìn)行計(jì)量檢驗(yàn)。本文從第二個(gè)角度人手，運(yùn)用我國(guó)季度數(shù)據(jù)，在誤差糾正模型(an e-ror—correction model，簡(jiǎn)稱(chēng)ECM)框架下利用格蘭杰因果檢驗(yàn)(Granger—caus Mity test)方法對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系進(jìn)行實(shí)證性檢驗(yàn)。由于住宅關(guān)系到千家萬(wàn)戶，與老百姓息息相關(guān)，我們?cè)谶@里對(duì)房?jī)r(jià)的討論主要限于商品住宅價(jià)格，地價(jià)限于住宅土地交易價(jià)格。

若以HP，LP，π分別表示房?jī)r(jià)指標(biāo)(由房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)構(gòu)成)、地價(jià)指標(biāo)(由土地交易價(jià)格指數(shù)構(gòu)成)和通貨膨脹率，在考慮通貨膨脹的條件下房?jī)r(jià)和地價(jià)之間的VAR關(guān)系模型可表示為：

a_i和β_j為方程的系數(shù)。其中，變量HP、LP前的系數(shù)(即a_i：β_j)分別表示考慮通脹因素下，房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)的影響以及地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響。μ是白噪聲誤差項(xiàng)；t表示時(shí)間；i表示滯后階數(shù)。對(duì)變量取對(duì)數(shù)是為了防止出現(xiàn)異方差。

自1998年以來(lái)，我國(guó)停止福利分房，住宅市場(chǎng)日趨活躍，逐步建立起貨幣化、市場(chǎng)化的住房制度，房地產(chǎn)的價(jià)值占居民財(cái)富的比重不斷上升，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系日益緊密；另一方面，土地出讓也越來(lái)越多的采取招、掛、拍的形式。根據(jù)各年的《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》和《中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)》數(shù)據(jù)，截取1998年第三季度至2006年第二季度間的住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)作為房?jī)r(jià)指標(biāo)值(以上年同期為100)，以住宅土地交易價(jià)格指數(shù)作為地價(jià)指標(biāo)值(以上年同期為100)，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)作為通貨膨脹指標(biāo)值(以上年同期為100)，對(duì)其進(jìn)行相關(guān)性檢驗(yàn)、單位根檢驗(yàn)、協(xié)整檢驗(yàn)和格蘭杰因果檢驗(yàn)。

三、實(shí)證檢驗(yàn)

(一)相關(guān)性分析

根據(jù)1998—2006年的房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)、土地交易價(jià)格指數(shù)和居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)的季度數(shù)據(jù)作時(shí)間序列圖(如圖1)。

從圖1中，可以發(fā)現(xiàn)，HP、LP、π曲線的波峰和波谷存在一定程度的重合，兩兩之間存在一定的相關(guān)性。根據(jù)表1提供的數(shù)據(jù)，應(yīng)用Eviews5．0對(duì)房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)HP和土地交易價(jià)格指數(shù)LP和通貨膨脹率π之間進(jìn)行相關(guān)性分析，得到的相關(guān)系數(shù)為：

由以上的相關(guān)系數(shù)可以得出HP、LP和π之間存在較強(qiáng)的相關(guān)性，房?jī)r(jià)上漲對(duì)土地價(jià)格可能起到一定的推動(dòng)作用，或者土地價(jià)格推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。為了明確通貨膨脹條件下，房?jī)r(jià)和地價(jià)之間的確切關(guān)系，下面對(duì)其進(jìn)行單位根檢驗(yàn)、協(xié)整檢驗(yàn)和格蘭杰因果檢驗(yàn)。

(二)單位根檢驗(yàn)

格蘭杰指出當(dāng)使用非平穩(wěn)序列進(jìn)行回歸時(shí)，會(huì)造成虛假回歸，并且當(dāng)變量存在著單位根，即非平穩(wěn)時(shí)，傳統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)量，如t值、F值、DW值和R²將出現(xiàn)偏差。因此為了保證回歸結(jié)果的無(wú)偏性、有效性和最佳性，我們根據(jù)表1的數(shù)據(jù)，利用擴(kuò)展的迪基一富勒(Augmented Dickey—Fuller，簡(jiǎn)稱(chēng)ADF)檢驗(yàn)方法來(lái)檢驗(yàn)樣本數(shù)據(jù)的時(shí)間序列特征，ADF平穩(wěn)性檢驗(yàn)是基于以下回歸方程：

ε_t為純粹白噪音誤差項(xiàng)，滯后階數(shù)的選擇使得ε_t不存在序列相關(guān)。原假設(shè)H_o：p=1，備選假設(shè)H₁：p<1。接受原假設(shè)意味時(shí)間序列含有單位根，即序列是非平穩(wěn)的_①。利用Eviews5．0先后對(duì)相關(guān)變量的原始序列和一階差分序列進(jìn)行ADF檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果如表2。

由表2中的數(shù)據(jù)可知InHP、InLP和lnzr時(shí)間序列的ADF的統(tǒng)計(jì)量大于5％的顯著性水平下的臨界值，接受原假設(shè)，時(shí)間序列含有單位根，是非平穩(wěn)序列，其一階差分序列的ADF值小于5％顯著水平下的臨界值，是一個(gè)平穩(wěn)序列。由于InHP、lnLP和lncr都是一階非平穩(wěn)序列，他們之間可能存在協(xié)整關(guān)系。

(三)協(xié)整檢驗(yàn)

檢驗(yàn)變量之間是否存在協(xié)整關(guān)系的常用方法是恩格爾一格蘭杰(EngelGranger)兩階段法，但這種方法在處理有限樣本時(shí)的估計(jì)具有偏差，因此本文將采用JJ檢驗(yàn)法對(duì)相關(guān)變量(lnHP、lnLP和lnzr)進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。JJ檢驗(yàn)法是基于動(dòng)態(tài)分布滯后模型(VAR)：

來(lái)估計(jì)模型的長(zhǎng)期均衡關(guān)系，以得出一個(gè)有效無(wú)偏估計(jì)。其檢驗(yàn)方法是首先計(jì)算回歸方程的跡，然后逐一與不存在協(xié)整關(guān)系、存在一個(gè)和存在兩個(gè)協(xié)整關(guān)系等假設(shè)前提下的跡值進(jìn)行比較，當(dāng)回歸方程的跡值大于假設(shè)條件下的Johanson臨界分布值時(shí)，拒絕其前提假設(shè)；反之，接受其假設(shè)。根據(jù)表l數(shù)據(jù)，利用Eviews5．0對(duì)相關(guān)變量進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)，結(jié)果如表3所示。

由表3的數(shù)據(jù)可得，以檢驗(yàn)水平5％判斷，lnHP、lnLP和lncr之間在5％的顯著水平下存在一個(gè)協(xié)整關(guān)系。也就是說(shuō)，房屋價(jià)格、土地價(jià)格和通貨膨脹率之間存在一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。Granger指出，若變量之間存在協(xié)整關(guān)系，則這些變量至少存在一個(gè)方向的Granger因果關(guān)系。因此，下面進(jìn)一步探討通貨膨脹條件下房?jī)r(jià)和地價(jià)之間的因果關(guān)系。

(四)格蘭杰因果檢驗(yàn)

Granger因果檢驗(yàn)通常有兩種方法：一種是傳統(tǒng)的VAR模型，另一種是誤差修正模型(ECM)。Granger指出，若非平穩(wěn)變量間存在協(xié)整關(guān)系，使用VAR模型作因果檢驗(yàn)可能會(huì)有錯(cuò)誤的推論。由于lnHP、lnLP和ln7r都為I(1)時(shí)間序列，且存在協(xié)整關(guān)系，根據(jù)Granger定理，必然可以建立多變量誤差糾正模型(EMC)，通過(guò)ECM模型來(lái)檢驗(yàn)我國(guó)房?jī)r(jià)和地價(jià)之間的因果關(guān)系。

四、結(jié)論與政策含義

通過(guò)上述分析，本文得出了以下結(jié)論。在考慮通貨膨脹的條件下，房?jī)r(jià)和地價(jià)之間存在協(xié)整關(guān)系，即長(zhǎng)期均衡關(guān)系。對(duì)兩者進(jìn)行長(zhǎng)短期Granger因果檢驗(yàn)，結(jié)果顯示，在短期，房?jī)r(jià)不是地價(jià)的Granger因，而地價(jià)是房?jī)r(jià)的Granger因。因此，在短期內(nèi)要控制房?jī)r(jià)，必須從土地人手，公開(kāi)土地信息，確保合理安排土地供應(yīng)，抑制地價(jià)的過(guò)快上漲。在長(zhǎng)期，房?jī)r(jià)與地價(jià)互為Granger因，也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)不但是地價(jià)變化的原因，地價(jià)也會(huì)反作用于房?jī)r(jià)。從長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，要控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，必須從住宅市場(chǎng)和土地市場(chǎng)兩方面人手。一方面加快住宅開(kāi)發(fā)，增加供給，直接抑制房?jī)r(jià)；另一方面，運(yùn)用土地儲(chǔ)備制度，調(diào)節(jié)土地供應(yīng)，通過(guò)抑制地價(jià)來(lái)達(dá)到控制房?jī)r(jià)的目標(biāo)。最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)和健康的發(fā)展。

責(zé)任編輯、校對(duì)：李再揚(yáng)

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