中國房地產(chǎn)已成為外資銀行搶占先機的切入點，這對早就處于銀根緊縮限制、融資無門的國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商來說，能否成為拯救資金鏈的救命稻草?有關(guān)專家認為，放開外資銀行人民幣業(yè)務(wù)，對開發(fā)商來說的確增加了一個融資渠道。但是，開發(fā)商要想獲得外資銀行的開發(fā)貸款還不可能，這條此前曾被房地產(chǎn)界期望為“可能存在的惟一融資渠道”也基本上對開發(fā)商關(guān)上了大門。

中國房地產(chǎn)已成為外資銀行搶占先機的切入點，這對早就處于銀根緊縮限制、融資無門的國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商來說，能否成為拯救資金鏈的救命稻草?有關(guān)專家認為，放開外資銀行人民幣業(yè)務(wù)，對開發(fā)商來說的確增加了一個融資渠道。但是，開發(fā)商要想獲得外資銀行的開發(fā)貸款還不可能，這條此前曾被房地產(chǎn)界期望為“可能存在的惟一融資渠道”也基本上對開發(fā)商關(guān)上了大門。

攀親外資銀行較難

目前，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商大多數(shù)受到融資難的困擾。為此，一些開發(fā)商萌發(fā)出求助外資銀行的念頭。在中國允許外資銀行在華開展人民幣業(yè)務(wù)的背景下，國內(nèi)開發(fā)商更是對外資銀行充滿期待。然而，外資銀行這扇大門并沒有對國內(nèi)開發(fā)商真正打開。雖然外資銀行對中國房地產(chǎn)市場的盈利前景心知肚明，但對風(fēng)險的不可預(yù)測，外資銀行不大可能大幅擴大其市場份額。

東亞銀行人士表示，該行不會因為放開人民幣業(yè)務(wù)而對房地產(chǎn)貸款政策有所改變。目前國內(nèi)房地產(chǎn)風(fēng)險太大，所以東亞銀行放貸非常謹慎?，F(xiàn)在所做的房地產(chǎn)開發(fā)貸款相當(dāng)一部分是香港上市公司如和記黃埔、長江實業(yè)在內(nèi)地的開發(fā)項目。而對于內(nèi)地開發(fā)商來說，會根據(jù)其不同情況要求提供比較強的股東背景或擔(dān)保條件，但總的來說，除非自身資質(zhì)過硬，否則內(nèi)地開發(fā)商尤其是中小型開發(fā)商，基本上很難在外資銀行拿到貸款。

東亞銀行開發(fā)貸款的“門檻”只是中國眾多外資銀行的一個縮影。從花旗銀行上?？偛苛私獾?，花旗銀行內(nèi)部已經(jīng)明確規(guī)定，花旗并不允許在除了新加坡和中國香港以外的其他亞太區(qū)國家和地區(qū)開展房地產(chǎn)相關(guān)融資和貸款業(yè)務(wù)。而渣打銀行中國區(qū)公共事務(wù)部則表示，目前尚沒有開展對內(nèi)地開發(fā)商的放貸項目，目前所做的房地產(chǎn)開發(fā)貸款都是在香港上市的大企業(yè)。獲得渣打銀行的貸款必須符合香港公司所做的權(quán)威審核和評估，內(nèi)地開發(fā)商絕對不可能從渣打獲得貸款。

一家外資銀行人士表示，很多外資銀行在進入中國之初，就已將房地產(chǎn)市場定位為發(fā)展重點之一。但對于這塊市場的重視并不意味著在中資銀行處不能拿到貸款的開發(fā)商就能在外資銀行拿到貸款。資金的跟進是另外一回事，外資銀行同樣需要控制風(fēng)險。出于風(fēng)險考慮，外資銀行對一般的開發(fā)商沒有表現(xiàn)出很大興趣，但是這并不排除一些優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)在外資銀行獲得貸款的可能。

外資銀行謹慎前行

近期，香港永新集團旗下的上海永龍房地產(chǎn)公司獲得了東京三菱銀行上海分行一筆約8億元人民幣的組合貸款，這是宏觀調(diào)控以來，日資銀行向上海開發(fā)商貸出的第一筆巨額貸款。據(jù)了解，上海永龍房地產(chǎn)公司開發(fā)的永新花苑第三期立項之初，正逢國家宏觀調(diào)控，其貸款申請被拒絕。無奈之下，只能向?qū)徺J條件更為苛刻的外資銀行“求援”。永新集團之所以能從東京三菱銀行獲得房地產(chǎn)開發(fā)貸款，是因為雙方有著近40年的合作。盡管如此，在這筆貸款發(fā)放之前，東京三菱已經(jīng)和永新進行了長達半年的談判。

事實上，目前國內(nèi)銀行還處在緊收開發(fā)貸款的階段，一些外資銀行已開始將目光轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)。以經(jīng)營性物業(yè)作抵押獲得貸款，已成為許多地產(chǎn)企業(yè)融資的重要方式之一。在經(jīng)營性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)上，外資銀行具有明顯優(yōu)勢。按照目前中外銀行各自對這一業(yè)務(wù)的規(guī)定，在實貸資金上，國內(nèi)銀行一般按照物業(yè)最初投資額當(dāng)作抵押物業(yè)的評估價值，而外資銀行則以物業(yè)當(dāng)前市場評估價值計算，加上放款成數(shù)接近，外資銀行的放款額普遍大于國內(nèi)銀行。更被開發(fā)商看重的是，外資銀行對此類貸款的用途沒有太多明確限制，而國內(nèi)銀行一般要求此類貸款只能用于抵押物業(yè)的相關(guān)方面。換言之，開發(fā)商從外資銀行獲得此類貸款后，存在用于其他項目開發(fā)的可能性。這儼然已是一種變相的融資模式，起碼能夠成為開發(fā)商緩解資金鏈壓力的“救兵”。

東亞銀行相關(guān)負責(zé)人表示，除了資金用途上不過多限制的區(qū)別外，外資銀行經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款還可以跨區(qū)域放貸，比如在寧波的項目可以從上海申請貸款，而國內(nèi)銀行一般要求向當(dāng)?shù)胤中匈J款。這類業(yè)務(wù)在東亞銀行的內(nèi)地業(yè)務(wù)總量中占很大比重，在這類客戶中，以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主，包括來自東南亞、香港的開發(fā)商，以及部分內(nèi)地優(yōu)秀地產(chǎn)企業(yè)。這類貸款期限一般在10年左右，放款成數(shù)視物業(yè)情況和業(yè)主還款能力等因素而定，一般在五成上下，年利率在7％左右。據(jù)了解，該項貸款業(yè)務(wù)的第一個客戶是華遠集團。

地產(chǎn)商期待融資多元化

當(dāng)銀行收緊房貸已經(jīng)成為所有開發(fā)商必須面對的事實時，沉寂多年的委托貸款再次煥發(fā)生機，這種趨勢始自2004年年底，并將在2007年愈演愈烈。一位具有政府背景的投資公司負責(zé)人表示，只要宏觀調(diào)控的方向不變，2007年房地產(chǎn)企業(yè)委托貸款的業(yè)務(wù)量只會增加不會減少。該公司兩年間操作了30多億規(guī)模的委托貸款，最大一筆為8億元。在上海、北京等一線城市，已涌現(xiàn)出越來越多的操作委托貸款的中介公司。許多中小開發(fā)商由于開發(fā)門檻的提高處于有地沒錢開發(fā)或者錢少買不了地的狀態(tài)，紛紛轉(zhuǎn)向委托貸款的融資渠道。就連一些大型企業(yè)也不得不尋求這種利率數(shù)倍于正常利率的貸款。一些在上海耳熟能詳?shù)臉潜P都有委托貸款的支持。

此外，在國內(nèi)銀行對開發(fā)貸款一片緊縮聲下，越來越多的內(nèi)地開發(fā)商開始轉(zhuǎn)投外資投資機構(gòu)的懷抱。海外基金參股內(nèi)地開發(fā)商之所以成為較為普遍的方式，是因為很多開發(fā)商希望通過海外資金參股解決資金缺口。同時，一旦公司主體變成中外合資以后，開發(fā)商在外資銀行的貸款申請就容易審批。目前，很多上海高檔住宅的樓盤，外資銀行的名字已經(jīng)出現(xiàn)在合作商的名單中。僅匯豐銀行的合作樓盤已有30多家。

去年底，全球最大的房地產(chǎn)投資管理機構(gòu)——德意志銀行下屬的RREEF公司宣布，通過投資在珠海一個中檔的大型民用住宅項目，開始進軍中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場。

業(yè)界人士認為，引入富有固定資產(chǎn)管理經(jīng)驗的外資機構(gòu)直接參與開發(fā)項目，較符合中國鼓勵外資直接投資的政策，而且是境外對中國固定資產(chǎn)項目進行長期戰(zhàn)略投資而非短期投機性的表現(xiàn)，可令開發(fā)項目融資更易獲得相關(guān)部門批準，這可能成為房地產(chǎn)行業(yè)融資的一股新浪潮。