當(dāng)前福州房市關(guān)注什么?光陰似箭，回首過去一年，福州諸多預(yù)言家對房價的預(yù)測失靈了。看去年初，專家們對2006年房價的預(yù)測就會發(fā)現(xiàn)，很多現(xiàn)實與當(dāng)初的想象已經(jīng)南轅北轍。去年12月20日，國家發(fā)改委當(dāng)日公布11月份全國70個大中城市新建商品住房銷售價格情況，同比上漲5.8％，比10月降低了0.8個百分點，但福州房價不跌反漲，以漲幅10.4％，仍居全國前列。其為什么會這樣，奧妙何在?甚為當(dāng)前福州關(guān)注熱點。

地價熱，熱得飛歌猛進

近兩年，福州地價飆升，幾乎次次土地拍賣會，都會爆天價，業(yè)內(nèi)稱之為土地飛歌(高)。

去年1月6日，鼓樓湖東路北側(cè)3.7畝地塊，12家房企競拍，福建萬事達房地產(chǎn)有限公司以2850萬元高價競得，每畝755.9萬元。這個2006年第一場土地拍賣會，可謂開門紅。

接著，土地市場不斷傳出市中心地塊，最高價格不斷刷新的記錄：5月18日，鼓樓五一北路東側(cè)某地塊面積30.92畝，經(jīng)過38回較量，終以4.21億元被福州開發(fā)區(qū)華康實業(yè)有限公司奪魁，平均每畝1362萬元，刷新了自2005年3月以來原溫泉公園樹湯路9號樓地塊維持了1年多的每畝1264萬元的最高紀(jì)錄，成了福州“新地王”。

此外，土地招拍拌創(chuàng)全省記錄也在突破。9月12日，福飛北路東側(cè)某地塊面積242畝，經(jīng)過80多輪舉牌，華辰地產(chǎn)最后以9.7億元價格競得，刷新9月6日拍賣會上金山地塊單幅地價7.92億元的全省最高記錄。11月9日，茶亭街改造9幅地塊，土地總面積122.78畝，以掛牌的方式公開出讓，被華辰地產(chǎn)以17.32億元的價格成交，折合每畝1410萬元，此舉創(chuàng)下了我省一次性購地最高價新記錄。而作為新區(qū)開發(fā)的金山板塊，其地塊出讓占過半數(shù)量的單價也實現(xiàn)了三級跳。

地價為什么會這樣飆升，筆者了解到，“2005年福州經(jīng)營性用地出讓面積2518畝，與上年相比，減少38％?！睒I(yè)內(nèi)認為，“房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)不足”是近兩年來福州土地市場的一根軟肋。去年，政府對土地調(diào)控采取了“土地緊縮政策”，加劇了這種矛盾。據(jù)最新統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2006年全年推出的用地面積僅有2032.77畝，僅完成預(yù)定目標(biāo)的49.18％。可見，供需失衡是地價不斷上漲的關(guān)鍵原因。另外，福州強勁上漲的房價，也使開發(fā)商更加堅定了“拼死拿地”的決心。為此，才導(dǎo)致去年出臺的幾個與土地出讓相關(guān)的調(diào)控新政，無法起到很好的調(diào)控效果。

房價熱，熱得不知所然

近4年，筆者從有關(guān)部門獲悉，福州房價4年上了四臺階，而去年這級臺階最高。2003年，商品房價格基本穩(wěn)定，同比增幅為1.19％；2004年，房價略有上漲。當(dāng)年上半年，同比上漲3.1％，其中住宅為2843元/平方米，漲了5.2％。

2005年，房價飆升，漲幅首次突破了10％。據(jù)市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，2004年，商品房均價為3262元/平方米，而2005年達3798元/平方米，上漲16.43％；2006年一季度，福州市區(qū)商品房均價為4159元/平方米，比增20.73％；其中住宅3733元/平方米，比增19.99％。至12月中旬，從發(fā)改委近幾個月公布的全國房價走勢來看，連續(xù)3個月，福州新建商品住房銷售價格漲幅高達10％左右，居全國首位。

為此，有人曾對福州房價作此描述：“一天一個價”、“購房如同炒股票”。

但是在這漲價聲里，福州樓市依然火爆。從每個開盤的媒體報道中看到：某樓盤銷售率高達90％、及100％售罄等等，成交量“全線飄紅”。從而導(dǎo)致消費者對購房存在恐慌心理。在追漲心態(tài)作用下，很多人傾其所有，甚至向親朋好友借款買房。這也迫使一些暫時不具備購房條件的人，也提前加入到購房大軍中來，需求量被無限放大了。

由于信息不對稱，我們所見到的樓市好像始終是一派繁榮景象。此時的福州樓市儼然一副“賣方市場”的姿態(tài)。

在這樣狀況下，福州房價一路走高。以至在國家針對房地產(chǎn)市場調(diào)控連出組合拳的情況下，福州新建商品房價漲幅在全國70個大中城市中，卻依然上演著連續(xù)3個月位居前列的故事。因此，有人曾這樣調(diào)侃說：前年初，福州房價在華東六省一市還是倒數(shù)去年在全國考量，房價漲幅一直排名靠前這其實是一種“補漲”。

房價熱，地價熱，最是人們關(guān)注熱

房價漲，是高地價催生嗎?是因為房價在全國大中城市還是倒數(shù)，去年來個“補漲”在理嗎?這困惑的迷局，確是令業(yè)界最為關(guān)注。

有人認為，是土地稀缺的高地價催生高房價。但是，有識人士認為，土地稀缺催高房價成本只是圈錢借口，市中心瘋漲沒商量更是不妥。大家知道，土地真正的價值是在其拍下之后至少需要2—3年才能彰顯的，其拍下價不能作為制定目前市中心樓盤價位的標(biāo)準(zhǔn)。市中心商品房價格與土地價格的一路走高使“城市中心區(qū)”概念深深打上高端烙印。于是，土地稀缺、拆遷量減少導(dǎo)致市中心土地奇貨可居，便成為房價瘋漲的理由。然而，土地稀缺是否就是市中心房價瘋漲的依據(jù)呢?據(jù)專家解讀，土地真實價值是有時間滯后性的。從建設(shè)周期來看，城市中高層、超高層建筑的土地價值往往需要更長的時間才能夠體現(xiàn)。這就是說，當(dāng)前土地價格僅僅反映后幾年房地產(chǎn)價格走向。以未來房價的預(yù)期制定當(dāng)前房價走勢，并以未來房價走勢作為標(biāo)準(zhǔn)制定目前市中心樓盤價位，顯然不妥當(dāng)。

那么，去年福州房價‘補漲’是否在理?業(yè)內(nèi)更是議論頗多。福州房價“補漲”怎么補法，該與誰比?能同北京、上海、深圳等城市可比嗎，能與華東六省一市可比嗎?

福州地產(chǎn)研究專家潘偉認為，福州與他們沒什么可比的，這只能說是福州社會經(jīng)濟發(fā)展綜合因素促成的反映。

其中最關(guān)健的因素有：一是土地供應(yīng)方式單一，用地結(jié)構(gòu)不盡合理，造成住房結(jié)構(gòu)畸形，同時，大面積供地的項目建設(shè)期限難以控制，一些開發(fā)商大量囤積土地，拖延開發(fā)建設(shè)期限，謀取更大利益；二是福州擴建50條道路，改造大片歸城，被動拆遷安置需求量增大，加劇了供需矛盾；三是一些開發(fā)商利用政策、信息不對稱，發(fā)布不實信息，誤導(dǎo)市場預(yù)期；四是建材價格上漲，企業(yè)所得稅稅率增加(按利潤率15％預(yù)征，福州按20％預(yù)征)以及去年新開征土地增稅(按銷售收入的1-2％征收)，使房地產(chǎn)開發(fā)成本增加；五是“羊群效應(yīng)”，引發(fā)從眾需求。由此看來，這不是‘補漲’，其中，大部分因素是“大漲”。

當(dāng)然，房價上漲，根本問題還是供求關(guān)系。福州今明年將有大量保障房入市，對平抑房價無疑能起到一定作用。但專家認為，要正視任何政策都可能會遇到無法預(yù)測的不虞效應(yīng)，如果控制不當(dāng)，則有可能適得其反。“90/70”的政策對樓市的影響才剛剛開始，從經(jīng)濟學(xué)常識上看，這個政策卻有可能使樓市結(jié)構(gòu)發(fā)展方向與調(diào)控目標(biāo)相反，即樓市結(jié)構(gòu)不合理性從一極走向另一極：大戶型住宅仍走向活躍且供不應(yīng)求，小房型住宅因過剩而步入困境。一般以為，老百姓買不起房是因為房子太大，老百姓想買房是因為他們想買小戶型。要知道，樓市的需求是指有購買力的需求。對于民眾來說，區(qū)別不在于其是否能買得起大戶型還是小戶型，而是能否買得起房的問題。

在這種情況下，宏觀調(diào)控的方式應(yīng)該是抑制富人的需求，滿足窮人的基本需要，增加中低檔房屋的供給。但是，有些對策卻令人困惑。提高首付門檻，實際上對要買房的富人無效，抑制的是剛到買房門檻的“窮人”。對于二手房流通領(lǐng)域的土地增值稅、個稅等稅費，抑制的是二手房的流通，減少了供給，并在需求彈性小于供給彈性的情況下，間接推升了房價，增加了消費者負擔(dān)。嚴格的土地供給，也減少了市場供給，增加了房價上升的市場預(yù)期……所有這些，對于盼望房價下降的中低收入者來說，都不一定是好消息。那些原以為對富人很有“殺傷力”的措施，到頭來可能不知不覺傷害了中低收入者。

但也有專家表示，房價的漲與跌，除了市場因素作用外，地方政府的調(diào)控決心最關(guān)鍵。只有地方政府重視并行動起來，保障房才能適時、保質(zhì)保量入市平抑房價，炒作行為才能有所遏制，金融政策才能逐條落實，老百姓也就有盼頭了，業(yè)界困惑的迷局才有可能突破。