由于莫斯科的房地產(chǎn)價格不斷上漲，投資者增加了對市場過熱的擔(dān)心。俄羅斯對價格不穩(wěn)定的石油的依賴，增加了不可預(yù)測的沖擊的機會。但分析家降低了商業(yè)房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險。俄羅斯房地產(chǎn)機構(gòu)CB Richard EllisNoble Gibbons的調(diào)查負(fù)責(zé)人埃里娜·弗洛諾娃說，需求繼續(xù)大幅超過供應(yīng)。在巴黎和倫敦各有3億到4億平方英尺的現(xiàn)代辦公空間的情況下，人口更多的莫斯科僅有5000萬平方英尺的辦公空間，并且大部分是蘇聯(lián)時代的建筑。這些辦公樓缺少空調(diào)，缺少先進的通信設(shè)備和停車場。弗洛諾娃說：“我們不相信房地產(chǎn)業(yè)很快會發(fā)生危機?！?/p>

在10年前的俄羅斯，買賣土地還是一種禁忌。如今俄羅斯已成為全球發(fā)展最快的商業(yè)房地產(chǎn)市場之一，房價高到令人咋舌的地步，需求不斷上升。

目前，俄羅斯的房地產(chǎn)市場還處于萌芽階段，主要局限在莫斯科，只有為數(shù)不多的投資商熱衷于在圣彼得堡或西伯利亞的工業(yè)城市碰運氣。雖然俄羅斯的國土面積位居世界第一，但它卻長期飽受土地短缺的困擾。這一問題在莫斯科尤其突出，因為那里的土地供應(yīng)在市政府的嚴(yán)格控制之下。發(fā)展落后的銀行系統(tǒng)一度給房地產(chǎn)投資商籌措資金造成很大的難度。

然而這種局面在2006年有了改觀，外資開始青睞俄羅斯房地產(chǎn)。俄羅斯房地產(chǎn)業(yè)對外國產(chǎn)生吸引力的原因，是俄羅斯商業(yè)繁榮，不斷增加的個人財富，意味著對各種類型的房地產(chǎn)項目的需求不斷上升。

一個關(guān)鍵的市場

在幾年前，莫斯科的地平線上最突出的建筑，就是克里姆林宮的洋蔥屋頂和哥特式尖頂。一些在斯大林時代的建筑物被稱為“七姐妹”。但今天，像森林一般的起重機占據(jù)了沿莫斯科河一塊面積達(dá)250英畝的地段。在這里，93層的聯(lián)盟大廈(FederationTower)正在節(jié)節(jié)上升，它將是歐洲最高的建筑物。在不遠(yuǎn)的幾個街區(qū)，包括160個商店、一個有9個屏幕的電影院和一個游泳池的世界貿(mào)易中心正接近完工。在莫斯科的郊區(qū)，54層的勝利宮(Triumph Palace)豪華公寓樓，去年開始接納富有的俄羅斯人。在整個莫斯科，大批新的辦公樓和公寓樓，正在改變這座城市的面貌。

盡管莫斯科建筑的繁榮很大程度上是由于石油財富，但海外投資者也參與了行動。根據(jù)俄羅斯房地產(chǎn)機構(gòu)CB Richard Ellis Noble Gibbons的數(shù)據(jù)，2006年，外國投資基金向俄羅斯的房地產(chǎn)業(yè)投入15億美元幾乎是2005年的兩倍。摩根斯坦利房地產(chǎn)公司全球共同負(fù)責(zé)人約翰·卡拉菲爾說：俄羅斯對我們來說，無疑是一個關(guān)鍵的市場。他的公司在7月份購買了俄羅斯房地產(chǎn)開發(fā)商RosEuroDevelopment公司10％的股份。這家俄羅斯開發(fā)商，計劃在今后五年內(nèi)投資30億美元，包括在主要地區(qū)城市建造辦公樓和購物中心，并且在新西伯利亞市建設(shè)一個投資5億美元的高技術(shù)園區(qū)。

高于西方的投資回報

俄羅斯房地產(chǎn)業(yè)對外國投資產(chǎn)生吸引力的原因，是俄羅斯商業(yè)繁榮，不斷增加的個人財富，意味著對各種類型的房地產(chǎn)項目的需求不斷上升。在莫斯科，高質(zhì)量的辦公空間現(xiàn)在租用的價格為95美元一平方英尺，比紐約曼哈頓中心區(qū)高三分之二。這對莫斯科的商業(yè)承租人來說是一個壞消息，但對房地產(chǎn)投資者是好事。他們的年回報率高達(dá)10％，而西歐和美國的回報率是4％到5％。

摩根斯坦利房地產(chǎn)公司

不是惟一投資俄羅斯房地產(chǎn)的外國公司。奧地利美因爾歐洲土地有限公司(Meinl European Land Ltd．)向莫斯科的4個超級市場投資5.08億美元。英國基金拉文俄羅斯有限公司(Raven Russia Ltd．)2005年為俄羅斯房地產(chǎn)籌措資金2.66億美元。總部設(shè)在倫敦的佛萊明家族伙伴公司(FlemingFamily；Partners)三年前建立了一個6000萬美元的俄羅斯房地產(chǎn)投資基金。這些錢來自美國投資者，例如通用電氣養(yǎng)老金信托公司?，F(xiàn)在，這個集團正在籌措第二個基金，價值至少1.5億美元，并且希望今后兩年內(nèi)在俄羅斯投資10億美元。佛萊明家族伙伴公司的資產(chǎn)經(jīng)理在莫斯科說，俄羅斯的投資回報比西歐更高。

不相信會有危機

存在的一個問題是，雖然有滿足西方標(biāo)準(zhǔn)的工程項目，但投資者仍然擔(dān)心俄羅斯建筑的質(zhì)量和合作伙伴的可靠性。直到最近，外國投資基金僅將錢投入完工的建筑物，避開與建設(shè)和開發(fā)有關(guān)的風(fēng)險。在俄羅斯，建筑業(yè)是一種黑暗的商業(yè)。建設(shè)項目一般要經(jīng)過300道關(guān)口的審批。這些官僚主義障礙為貪污腐敗提供了很大的可能性。

但由于房地產(chǎn)價格上漲和已建成項目投資協(xié)議增加很少，外國投資者為了獲取較高回報，開始冒較大的風(fēng)險。他們現(xiàn)在積極為建設(shè)項目提供資金，一般年回報率高達(dá)20％。他們還把目光轉(zhuǎn)向較小的城市，例如新西伯利亞、葉卡特林堡和克拉斯諾亞爾斯克。這些地方是巨大的投資處女地。俄羅斯房地產(chǎn)開發(fā)商RosEuroDevelopment公司的商務(wù)主任娜塔麗婭·科羅塔耶娃說：這些地區(qū)現(xiàn)在比莫斯科對投資者更有吸引力。投資者仍然能夠買到非常好的場地，以非常低的成本建設(shè)非常好的項目。

實際上，由于莫斯科的房地產(chǎn)價格不斷上漲，投資者增加了對市場過熱的擔(dān)心。俄羅斯對價格不穩(wěn)定的石油的依賴，增加了不可預(yù)測的沖擊的機會。但分析家降低了商業(yè)房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險。俄羅斯房地產(chǎn)機構(gòu)CB Richard Ellis Noble Gibbons的調(diào)查負(fù)責(zé)人埃里娜·弗洛諾娃說，需求繼續(xù)大幅超過供應(yīng)。在巴黎和倫敦各有3億到4億平方英尺的現(xiàn)代辦公空間的情況下，人口更多的莫斯科僅有5000萬平方英尺的辦公空間，并且大部分是蘇聯(lián)時代的建筑。這些辦公樓缺少空調(diào)，缺少先進的通信設(shè)備和停車場。弗洛諾娃說：“我們不相信房地產(chǎn)業(yè)很快會發(fā)生危機?！?/p>

盡管近期俄羅斯媒體報道，部分地段房價略微下跌，但分析人士預(yù)測，莫斯科樓市的基本態(tài)勢不會改變。目前俄羅斯政府支持的銀行住房貸款計劃仍是推動房價長期上漲的因素。