日前，不同來(lái)源的兩份報(bào)告一申銀萬(wàn)國(guó)證券研究所提供的一份研究報(bào)告和北京師范大學(xué)金融研究中心發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)金融安全評(píng)估報(bào)告》，揭示了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的問(wèn)題。有關(guān)專家分析認(rèn)為，這意味著在中國(guó)，住宅將有可能徹底變成一種投資商品。

那么經(jīng)歷了一個(gè)堪稱“全民房地產(chǎn)年”的2006年，我們將迎來(lái)了一個(gè)新的一年。在2007年里，住宅是否徹底變成一種投資商品呢?政府的調(diào)控是否會(huì)加緊呢?房?jī)r(jià)又是怎么走?一系列問(wèn)題在人們的心中就像達(dá)芬奇密碼，還是一個(gè)謎……

聞!當(dāng)房產(chǎn)成為財(cái)富

隨著收入與消費(fèi)水平的差異，人們的生活習(xí)慣、生活理念與社會(huì)地位都會(huì)發(fā)生重大的變化，但社會(huì)階層的轉(zhuǎn)化中最有影響的決定因素絕不是金錢而是住房，是擁有固定的資產(chǎn)財(cái)富，是居住環(huán)境與生活質(zhì)量引起的生活觀念的變化。

隨著收入與消費(fèi)水平的差異，人們的生活習(xí)慣、生活理念與社會(huì)地位都會(huì)發(fā)生重大的變化，但社會(huì)階層的轉(zhuǎn)化中最有影響的決定因素絕不是金錢而是住房，是擁有固定的資產(chǎn)財(cái)富，是居住環(huán)境與生活質(zhì)量引起的生活觀念的變化。

二十年前人們的家中存放的是破紙盒、破木料，今天已變成了垃圾。目前的農(nóng)村各個(gè)家庭中的首要大宗消費(fèi)已轉(zhuǎn)移到住房上，住房已成為財(cái)富攀比的象征；城市中住房的討論不但是媒體的重點(diǎn)，也是幾乎遍及所有家庭中的話題。不管今天人們的收入是否能滿足對(duì)住房追求的欲望，但這點(diǎn)星星之火已開始爆發(fā)燎原之勢(shì)，并一次又一次地震撼著制度的改革。也許中國(guó)的憲法還不能明確所有制的改變，但保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)，最起碼從住房上已有了基本的制度保證。經(jīng)濟(jì)發(fā)展的活動(dòng)從生產(chǎn)資料的私有開始，生活消費(fèi)與財(cái)富的積累也將從住房的私有化開始，推動(dòng)與促進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛躍。

專家：房產(chǎn)使財(cái)富以固有的形式展現(xiàn)

有關(guān)專家認(rèn)為，當(dāng)社會(huì)制度允許擁有私有的固定財(cái)產(chǎn)時(shí)，消費(fèi)才能向擁有更多的房產(chǎn)轉(zhuǎn)移(否則將永遠(yuǎn)是浮財(cái)或貨幣)。只有通過(guò)財(cái)富在消費(fèi)同時(shí)改變它的存在形態(tài)的過(guò)程中人們才能改變生活的習(xí)慣，也才能形成消費(fèi)文化，才能影響到共同價(jià)值取向的變化，才能形成社會(huì)的穩(wěn)定。當(dāng)人們擁有更多的房產(chǎn)時(shí)，要求穩(wěn)定的因素就會(huì)大于變革，房產(chǎn)會(huì)使人們的財(cái)富以固有的形式展現(xiàn)在社會(huì)面前，成為社會(huì)地位的標(biāo)志。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家：攀比是人類生活追求的源泉

經(jīng)濟(jì)學(xué)家從來(lái)都認(rèn)為攀比是人類生活追求的動(dòng)力、欲望、源泉。在滿足最低維持生命生存的吃穿之后，那就是住房的攀比了。住房資產(chǎn)與吃穿不同的還在于，這不僅僅是維持生存的消費(fèi)，而是生活質(zhì)量外在表現(xiàn)的方式和社會(huì)地位的象征，同時(shí)還是資產(chǎn)與資本轉(zhuǎn)換的介質(zhì)，有投資增值的特性。是其它消費(fèi)依存的“皮”，也是其它財(cái)富庫(kù)存的“殼”。

房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)：疏導(dǎo)是滿足投資性需求的很好方法

作為業(yè)內(nèi)資深的房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)，凌峻中國(guó)的有關(guān)人士總結(jié)了目前社會(huì)上的三種買房需求，分別是：自住型需求、投機(jī)型需求、投資型需求。

他們認(rèn)為，對(duì)于這3種投資性需求，宜采用疏導(dǎo)的方法，通過(guò)改善、拓寬民眾的投資渠道，使投資性需求轉(zhuǎn)而投向其他渠道，而不適宜用堵的方式。

急!2007年政策調(diào)控執(zhí)行力度將加大

2007年，不僅是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)整體轉(zhuǎn)折的一年，而且，經(jīng)過(guò)國(guó)家新一輪的宏觀調(diào)控，也將是房地產(chǎn)市場(chǎng)理性轉(zhuǎn)折的一年。通過(guò)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的管理與調(diào)控，國(guó)家將逐步擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域的價(jià)格泡沫，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展。

2006年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，經(jīng)歷了最為嚴(yán)厲的宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控。但在最為嚴(yán)厲的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策的調(diào)整下，房地產(chǎn)市場(chǎng)堅(jiān)挺依然，房?jī)r(jià)一路飄紅。

面對(duì)主要大中城市不斷上漲的住房?jī)r(jià)格，在2005年政府出臺(tái)一系列調(diào)控政策的基礎(chǔ)上，2006年國(guó)務(wù)院、建設(shè)部等多部委于5月出臺(tái)國(guó)六條及其15條細(xì)則調(diào)控住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)、房?jī)r(jià)和投資投機(jī)性需求，此后并針對(duì)外資準(zhǔn)入、土地控制等出臺(tái)諸多相關(guān)政策，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的力度明顯加大。

07年調(diào)控執(zhí)行力度加大

《2007年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)政策暨城市房地產(chǎn)調(diào)控研究報(bào)告》認(rèn)為，2006年，在“國(guó)六條”之后，盡管國(guó)家從財(cái)政政策和貨幣政策以及土地政策等幾個(gè)方面進(jìn)行了嚴(yán)格的調(diào)控，并在執(zhí)行政策方面采取r經(jīng)濟(jì)集權(quán)的模式，但是，由于“銀根”和“地根”的雙重緊縮以及“九部委新政”在市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃方面的剛性要求，國(guó)家在房地產(chǎn)市場(chǎng)所進(jìn)行的宏觀調(diào)控在更多層面上表現(xiàn)為調(diào)控供給，而非調(diào)控需求，市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)總供給預(yù)期被縮小了，而總需求卻被相應(yīng)地變相放大了。在房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策實(shí)施的“時(shí)滯”過(guò)程中，由于控制土地供給政策的力度大于抑制需求金融稅收政策的力度，控制供給的政策績(jī)效完全抵消了抑制投資投機(jī)需求政策的績(jī)效，市場(chǎng)需求被無(wú)限放大。2006年末期，緊隨著房地產(chǎn)新政的實(shí)施而來(lái)的不是房?jī)r(jià)應(yīng)聲而落，而是房?jī)r(jià)的進(jìn)一步反彈。房?jī)r(jià)的反彈，又為流動(dòng)性過(guò)剩推動(dòng)市場(chǎng)投機(jī)起到了推波助瀾的效用，因此，在2007年上半年，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)仍將不可避免。

2007年，國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策主導(dǎo)調(diào)控方向?qū)l(fā)生重要轉(zhuǎn)變：調(diào)控政策的重點(diǎn)將由調(diào)整供給轉(zhuǎn)向調(diào)控需求。為了避免宏觀房地產(chǎn)調(diào)控政策不協(xié)調(diào)所產(chǎn)生的內(nèi)部抵消效應(yīng)，國(guó)家繼續(xù)增量加強(qiáng)調(diào)整供給結(jié)構(gòu)的同時(shí)，將在更大程度上加強(qiáng)調(diào)控需求的調(diào)控力度和節(jié)奏，在非自住性住房需求方面加強(qiáng)貨幣政策與財(cái)政政策的供應(yīng)力度，對(duì)于房地產(chǎn)投資與投機(jī)需求進(jìn)行進(jìn)一步的深度調(diào)控，通過(guò)壓制不斷膨脹的投資投機(jī)需求反向調(diào)節(jié)市場(chǎng)供給總量，以促動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系趨向平衡，消除房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格泡沫。

07年房地產(chǎn)政策調(diào)控預(yù)測(cè)

《2007年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)政策暨城市房地產(chǎn)調(diào)控研究報(bào)告》對(duì)于2007年的政策調(diào)控作如下預(yù)測(cè)：

一、國(guó)家應(yīng)進(jìn)一步加快政治體制改革，增大反腐敗力度，疏通中央政府政策貫徹路徑，增強(qiáng)政策執(zhí)行力度，強(qiáng)化“國(guó)六條”與后續(xù)調(diào)控政策的落地效應(yīng)；

二、在2006年緊縮“地根”的基礎(chǔ)上、加強(qiáng)土地供應(yīng)宏觀管理，加快國(guó)家土地供給政策規(guī)范化，以法治方式規(guī)范地方政府土地經(jīng)營(yíng)行為，消除地方政府土地違法行為，減少城市房地產(chǎn)開發(fā)的非法尋租行為，降低隱性開發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用，通過(guò)規(guī)范政府行為規(guī)范市場(chǎng)秩序，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性回歸創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境；

三、改善宏觀現(xiàn)有宏觀調(diào)控模式，加強(qiáng)貨幣政策與財(cái)政政策調(diào)控的力度和節(jié)奏。2007年國(guó)家應(yīng)改變年度宏觀調(diào)控政策中期密度出臺(tái)，年末觀察績(jī)效，在次年“兩會(huì)”后再出臺(tái)補(bǔ)充政策的調(diào)控模式，應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行“情勢(shì)變遷”的原則，及時(shí)根據(jù)市場(chǎng)變化出臺(tái)補(bǔ)充調(diào)控政策，縮短宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策的“時(shí)滯”時(shí)間，增強(qiáng)宏觀調(diào)控的當(dāng)期效應(yīng)；

四、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)控政策，進(jìn)一步完善住房保障制度。在繼續(xù)加大中低端商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房以及廉租房的供應(yīng)總量的同時(shí)，建立經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房的銷售與管理動(dòng)態(tài)監(jiān)察檢查機(jī)制，防止國(guó)家住房保障制度產(chǎn)生虛化效應(yīng)，避免民眾對(duì)住房保障制度的深化改革產(chǎn)生不滿情緒；

五、在非自住性住房(包括中低價(jià)位中小戶型商品住房，這類房屋雖然總價(jià)款較低，但單位價(jià)格并不低于市場(chǎng)，對(duì)市場(chǎng)價(jià)格理性化的影響力具有主導(dǎo)性)需求方面，繼續(xù)增加消極貨幣政策與財(cái)政政策的供應(yīng)，降低需求總量，對(duì)于房地產(chǎn)投資與投機(jī)需求進(jìn)行深度調(diào)控，嚴(yán)控投資與投機(jī)信貸資金(自住性房屋置換除外)供給，減少市場(chǎng)投資與投機(jī)數(shù)量，疏導(dǎo)流動(dòng)性過(guò)剩在房地產(chǎn)領(lǐng)域的流量，穩(wěn)定市場(chǎng)價(jià)格，引導(dǎo)房?jī)r(jià)理性回歸，進(jìn)而達(dá)到抑制房地產(chǎn)投資的調(diào)控效用，有效控制房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)；

六、對(duì)于高檔住房(從住房建筑面積與銷售價(jià)格兩方面根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟(jì)差異由中央政府授權(quán)地方政府制定認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn))與別墅，在完善財(cái)稅制度改革的基礎(chǔ)上，國(guó)家將通過(guò)區(qū)別使用消費(fèi)稅、不動(dòng)產(chǎn)稅(物業(yè)稅)、遺產(chǎn)稅等稅收政策予以調(diào)控。通過(guò)稅收調(diào)控，達(dá)到以下調(diào)控效用：

1、遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性投資；

2、改善國(guó)民收入再分配，增強(qiáng)全民福利，促進(jìn)社會(huì)和諧。

2007年，不僅是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)整體轉(zhuǎn)折的一年，而且，經(jīng)過(guò)國(guó)家新一輪的宏觀調(diào)控，也將是房地產(chǎn)市場(chǎng)理性轉(zhuǎn)折的一年。通過(guò)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的管理與調(diào)控，國(guó)家將逐步擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域的價(jià)格泡沫，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展。

測(cè)!2007年房地產(chǎn)金融調(diào)控預(yù)測(cè)

如果順著2006年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策思路，那么2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)圍繞著改變房地產(chǎn)發(fā)展模式、調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)這個(gè)大思路進(jìn)行，就得生產(chǎn)更多絕大多數(shù)民眾有支付能力的住房產(chǎn)品。

政策思路將圍繞房地產(chǎn)發(fā)展模式、調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)行

為了達(dá)到這一目標(biāo)，政府就得從銀行信貸政策、稅收政策、土地管理政策等方面人手：

首先，得清除政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的隱性擔(dān)保，并讓快速飆升的房?jī)r(jià)回歸理性；

其次，在現(xiàn)階段，住房作為民生必需品，政府有責(zé)任把住房產(chǎn)品的性質(zhì)完全界定在自住或個(gè)人消費(fèi)上，用嚴(yán)格的技術(shù)性硬約束將住房的投資性質(zhì)清除出市場(chǎng)，尤其是嚴(yán)格禁止外國(guó)投資者進(jìn)入炒作國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)；

第三，以市場(chǎng)化方式(如稅收、利率、貨幣補(bǔ)貼等)建立起覆蓋全民的住房保障體系。如果能夠這樣做，那么2007年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)根本性轉(zhuǎn)變，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)也將迎來(lái)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。不過(guò)，目前最大的困難就是既得特殊利益集團(tuán)對(duì)這種改革與調(diào)整的嚴(yán)重阻礙。

客觀地說(shuō)，我國(guó)近三十年的市場(chǎng)化改革，在讓一部分人先富起來(lái)的口號(hào)下的確造

就了眾多的富人，財(cái)富分配不公問(wèn)題也成為較突出的事實(shí)。當(dāng)大量財(cái)富沉淀為不動(dòng)產(chǎn)，因擁有房地產(chǎn)這樣的壟斷性資源而使窮人改善生存狀態(tài)無(wú)望，進(jìn)而使窮人的貧困得到“世襲”。這不僅關(guān)乎民計(jì)、民生，而且也涉及社會(huì)財(cái)富分配公平。由此，開征保有房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)稅種的議題浮出水面。近日，有建設(shè)部官員說(shuō)，有關(guān)部門正在研究增加住房保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)，對(duì)戶型面積偏大的房子收取一定費(fèi)用，其目的顯然是想通過(guò)稅收政策，來(lái)調(diào)整市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)。但如果我們對(duì)以往中央有關(guān)部門設(shè)計(jì)房地產(chǎn)保有稅的初衷進(jìn)行一番探研，就會(huì)發(fā)現(xiàn)開征房地產(chǎn)保有稅的目的不僅僅是調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。

早在十六屆三中全會(huì)上就曾提出， “條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅?！彼^物業(yè)稅實(shí)際上就是財(cái)產(chǎn)稅，準(zhǔn)確地說(shuō)，將這一稅種稱作是房地產(chǎn)稅更恰當(dāng)，因?yàn)槲飿I(yè)稅是引用香港的說(shuō)法，而香港的物業(yè)稅是向出租房屋受益人所征收的所得稅，并不是財(cái)產(chǎn)稅。

房地產(chǎn)稅政改革的初衷是要達(dá)到三個(gè)目標(biāo)

一是將目前各地方向房地產(chǎn)征收的各種五花八門稅費(fèi)進(jìn)行清理，規(guī)范征收與使用程序，以減少現(xiàn)行土地稅費(fèi)中存在的不規(guī)范與腐敗現(xiàn)象；

二是使地方政府分享土地增值帶來(lái)的收益以及獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的收入來(lái)源；

三是遏制房地產(chǎn)投機(jī)行為，提高土地資源的利用率，凌峻公司針對(duì)投機(jī)型需求(包括職業(yè)炒家、境外資金)認(rèn)為，這種需求是短期的以逐利為目的的投機(jī)需求，其主要特征是期限短，獲利高，投機(jī)成本低。因此，有必要通過(guò)增加投機(jī)性需求的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，提高其投機(jī)成本，來(lái)限制、抑制這方面的需求，給市場(chǎng)降溫。并提出建議，從過(guò)往持有物業(yè)滿2年，轉(zhuǎn)讓時(shí)即可免征營(yíng)業(yè)稅，改為現(xiàn)在的持有滿5年轉(zhuǎn)讓才可以免征營(yíng)業(yè)稅。按目前的發(fā)展態(tài)勢(shì)看，以后將視效果而定是否再出臺(tái)新的政策，如果效果不理想，不排除出臺(tái)更嚴(yán)厲措施，也認(rèn)同征收物業(yè)稅的可能：

從這一稅改設(shè)計(jì)的基本框架看，房地產(chǎn)稅將采取從價(jià)計(jì)征的原則，通俗點(diǎn)的理解就是按照納稅人所擁有不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的多少來(lái)作為征稅依據(jù)?？陀^地說(shuō)，這一稅政改革的設(shè)想與國(guó)際上發(fā)達(dá)國(guó)家較為合理的稅制理念是一致的。

無(wú)論國(guó)家宏觀調(diào)控政策和房產(chǎn)金融的措施如何實(shí)施，隨著人民幣升值以及城市土地資源的日益枯竭，作為不動(dòng)產(chǎn)的人民幣資產(chǎn)只會(huì)越來(lái)越值錢；投資型需求依然俘在，這種需求分為以下幾種情況：看好中國(guó)發(fā)展，人民幣升值潛力，因而進(jìn)入市場(chǎng)投資；將投資房地產(chǎn)作為理財(cái)手段，包括長(zhǎng)線收租；無(wú)其他投資渠道，將買房當(dāng)作升值手段。房產(chǎn)投資依然長(zhǎng)期看好

解!解密07年房?jī)r(jià)必大漲的N個(gè)理由

房?jī)r(jià)的快速上漲是一系列問(wèn)題支撐的，但由于國(guó)家宏觀調(diào)控的壓力和百姓購(gòu)房逐漸趨于理性，未來(lái)的房?jī)r(jià)漲幅會(huì)越來(lái)越小，從目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)大背景來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲依然會(huì)持續(xù)升溫。

理由之一： 經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展生活水平大大提高

人世已經(jīng)五年的中國(guó)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力大大增強(qiáng)，人民收入水平大大提高，這是自改革開放后的第二次大飛躍。2005年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值182321億元，比上年增長(zhǎng)9.9％。2006年的GDP增漲率預(yù)計(jì)要到9％左右。在未來(lái)的起碼兩到三年內(nèi)，中國(guó)的GDP依然要保持在8％——10％的增幅水平。15年——20年后，人均GDP要突破3000美元，中國(guó)要發(fā)展成與日本的實(shí)力不相上下的另一個(gè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國(guó)。這樣快速、持續(xù)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展和房?jī)r(jià)的持續(xù)升溫提供了后盾，因?yàn)檎w經(jīng)濟(jì)環(huán)境的穩(wěn)定才有繁榮的市場(chǎng)，才會(huì)有人積極的置業(yè)、投資。

理由之二：城市化進(jìn)程加快市場(chǎng)需求強(qiáng)大

房?jī)r(jià)依然能夠穩(wěn)定升溫的主要原因是有著強(qiáng)大的需求市場(chǎng)，而南于房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)周期較長(zhǎng)導(dǎo)致供給跟不上，供給總是小于需求，這樣的狀態(tài)也將繼續(xù)保持，未來(lái)十年很難改變。因?yàn)閺慕┠贽r(nóng)村人口城市化的進(jìn)程速度和國(guó)家積極推動(dòng)中國(guó)農(nóng)村城鎮(zhèn)化的要求來(lái)看，到2020年左右，將有六億人口從農(nóng)村轉(zhuǎn)到城市里來(lái)。到那時(shí)我國(guó)城市人口將達(dá)到9億人，以此推算，就意味著每年全國(guó)有3500萬(wàn)人口向城市轉(zhuǎn)移，這批勞動(dòng)力每人需要10平米的柄身之地，全國(guó)每年就需要新建35000萬(wàn)平方水的住房。快速的城市化進(jìn)程給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了相當(dāng)大的需求。而且，中國(guó)房地產(chǎn)的下一個(gè)熱點(diǎn)將從北京、上海等大城市向二、三線城市轉(zhuǎn)移。因?yàn)槎?、三線城市是農(nóng)村人口城市化的主要目標(biāo)，房?jī)r(jià)也相對(duì)比較低，在這樣強(qiáng)大的剛性需求下，隨著二、三線城市本身的快速發(fā)展，中國(guó)城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)仍然有可持續(xù)發(fā)展的潛力。

理由之三：房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)地位決定的

不客氣的說(shuō)，中國(guó)的房地產(chǎn)綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)是實(shí)現(xiàn)“十一五”規(guī)劃目標(biāo)的重要前提，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。由房地產(chǎn)行業(yè)帶動(dòng)的產(chǎn)業(yè)不下50個(gè)，有色金屬產(chǎn)業(yè)、建材產(chǎn)業(yè)、水泥產(chǎn)業(yè)、玻璃產(chǎn)業(yè)，家具產(chǎn)業(yè)等都與房地產(chǎn)的發(fā)展保持著同步性，一榮共榮，一損皆損。國(guó)家從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大局出發(fā)，不會(huì)使房地產(chǎn)行業(yè)有大起大落的風(fēng)波，將長(zhǎng)期保護(hù)和扶植房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，以帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，拉動(dòng)內(nèi)需，刺激消費(fèi)。

理由之四：人民幣升值帶來(lái)投資熱

人民幣的不斷升值意味著中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體看好，這一信號(hào)將大大提高外資對(duì)于中國(guó)市場(chǎng)的投資，房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)則無(wú)疑是受影響最大的，因?yàn)橐粋€(gè)國(guó)家的幣值上升直接導(dǎo)致以改幣值計(jì)量的資產(chǎn)價(jià)格的上升，這些資金在流入房地產(chǎn)市場(chǎng)后，以資產(chǎn)形式保有便可享受人民幣升值所帶來(lái)的資產(chǎn)升值的收益。人民幣在未來(lái)幾年內(nèi)仍將升值30％左右，人民的購(gòu)買力將大大加強(qiáng)，大量的資金過(guò)剩將推動(dòng)資產(chǎn)價(jià)格的上漲。

理由之五：寬松的銀行房貸推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲

從房地產(chǎn)市場(chǎng)上來(lái)看分為有效需求和無(wú)效需求，有效需求主要是有著購(gòu)買能力的人群，而無(wú)效需求則只是有購(gòu)買意向卻沒(méi)有購(gòu)買能力的人。而銀行房貸的寬松環(huán)境大大增加了有效需求的比例。中國(guó)房貸市場(chǎng)達(dá)2270億美元，規(guī)模居亞洲之首。國(guó)際清算銀行季度報(bào)告指出，2005年年底中國(guó)房貸規(guī)模占GDP的10％。并且，外資銀行在J2月13日也全面放開，自中國(guó)加入世貿(mào)組織4年來(lái)，外資銀行營(yíng)業(yè)性機(jī)構(gòu)從177家增加到254家，年均增加近20家；2006年，隨著外資銀行準(zhǔn)入政策的放寬，人民幣業(yè)務(wù)迅速成為外資銀行業(yè)務(wù)發(fā)展的重點(diǎn) 預(yù)計(jì)2007年外資銀行將憑借更成熟的服務(wù)加強(qiáng)對(duì)中資銀行的全方位競(jìng)爭(zhēng)，特別是對(duì)于現(xiàn)金流較大的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)來(lái)說(shuō)，競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更為激烈，也給房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲提供了基礎(chǔ)。

理由之六：土地供應(yīng)短缺市場(chǎng)供需失衡

土地是開發(fā)商的命根子，是房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)的必須資源。盡管新政出臺(tái)以后，地方政府在進(jìn)行土地拍賣時(shí)“限戶型”，但開發(fā)商拿地的熱情并不會(huì)因此而減少。并且，2007年1月1日起對(duì)新增建設(shè)用地費(fèi)用增加一倍，土地成本和拿地難度的增加，會(huì)讓開發(fā)商對(duì)于利潤(rùn)的追求更加瘋狂。政府加強(qiáng)土地監(jiān)管對(duì)于合理出讓國(guó)家的土地資源和合理進(jìn)行土地供應(yīng)分配確實(shí)有著積極作用的。但是，在當(dāng)前這個(gè)供需旺盛的市場(chǎng)下，土地供應(yīng)短缺仍舊是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律，土地供應(yīng)資源的減少會(huì)導(dǎo)致未來(lái)幾年內(nèi)房屋上市量的大大減少，這就會(huì)使供求關(guān)系失衡繼續(xù)擴(kuò)大，不但起不到控制房?jī)r(jià)的作用，反而會(huì)成為房?jī)r(jià)上漲的重要原因。

理由之七：地產(chǎn)寡頭的到來(lái) 壟斷房?jī)r(jià)也隨著出現(xiàn)

中國(guó)大概有三萬(wàn)多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，但是能夠每年銷售額超過(guò)10億元以上的不過(guò)幾十家而已。從“國(guó)六條”出臺(tái)后，房地產(chǎn)行業(yè)就已經(jīng)開始了洗牌的進(jìn)程，眾多的規(guī)模偏小、資金儲(chǔ)備少、產(chǎn)業(yè)集中力度低的房地產(chǎn)企業(yè)將在市場(chǎng)中遭受優(yōu)勝劣汰、產(chǎn)業(yè)資源整合的過(guò)程。當(dāng)這些具有強(qiáng)烈優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)企業(yè)形成規(guī)模，上市或是通過(guò)并購(gòu)將市場(chǎng)占有率提高后，將形成壟斷的地產(chǎn)寡頭，對(duì)于房?jī)r(jià)的支撐力將大大提高。歷史規(guī)律告訴我們，當(dāng)行業(yè)寡頭形成后，會(huì)出現(xiàn)壟斷價(jià)格，壟斷的加快會(huì)對(duì)現(xiàn)在的房?jī)r(jià)起到“推波助瀾”的作用。因?yàn)閴艛鄷?huì)導(dǎo)致行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不充分，甚至開發(fā)商聯(lián)手壟斷市場(chǎng)抬高房?jī)r(jià)，有計(jì)劃的對(duì)抗政府的政策，形成利益集團(tuán)。

理由之八：地方政府利益的考慮與中央政策的博弈

中央政府出臺(tái)政策穩(wěn)定房?jī)r(jià)，而地產(chǎn)政府則希望房?jī)r(jià)快速上漲，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)是最快捷、最顯著、最簡(jiǎn)單地拉動(dòng)地方GDP增長(zhǎng)的途徑，并且也是增加地方稅收的主要來(lái)源之一。所以，政府的內(nèi)在推動(dòng)力是房?jī)r(jià)能夠穩(wěn)定上漲的一個(gè)重要原因。

理由之九：房?jī)r(jià)上漲的無(wú)形手家家有房的傳統(tǒng)觀念

一個(gè)潛在原因就是中國(guó)人民的傳統(tǒng)觀念，必須要有自己的房產(chǎn)，居住過(guò)后，子孫傳下去。在人民生活水平提高后，對(duì)于二次置業(yè)的人來(lái)說(shuō)，都想購(gòu)買一個(gè)大一些的，檔次高一些的房屋，而對(duì)于一些剛步入社會(huì)的年輕人而言，也需要買一套房子作為愛(ài)情的見證。這些潛在人們腦子中的傳統(tǒng)觀念，給了開發(fā)商無(wú)形的動(dòng)力。不是有這些需求，房?jī)r(jià)如何保證上漲?

觀!2007年不動(dòng)產(chǎn)投資的宏觀視野

不動(dòng)產(chǎn)投資一向是普通人投資的大頭，當(dāng)手中有一些資金后，選擇一項(xiàng)穩(wěn)妥的投資就是必然的。不動(dòng)產(chǎn)符合資金不大的普通人的投資心理，至少這種投資的穩(wěn)妥程度遠(yuǎn)高于股市。而且在經(jīng)濟(jì)前景并不明朗的狀態(tài)下，選擇穩(wěn)妥的投資形式，是中小投資者的本能。另外不動(dòng)產(chǎn)投資付出的精力也比較少，至少比經(jīng)常買進(jìn)賣出投入的關(guān)注要少得多。對(duì)于一個(gè)有著比較高收入但有正式而忙碌工作的人，投資地產(chǎn)是個(gè)不錯(cuò)的選擇。

地段是投資價(jià)值的成敗關(guān)鍵

房地產(chǎn)業(yè)有句名言，“第一是地段，第二是地段，第三還是地段”，據(jù)傳是李嘉誠(chéng)說(shuō)的，被很多開發(fā)商奉為至理名言。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)投資來(lái)說(shuō)，事實(shí)也證明，地段的確是投資價(jià)值的成敗關(guān)鍵。

“第一是地段”，對(duì)購(gòu)房者而言，住在哪里，做這個(gè)選擇是最重要的。因?yàn)?，地段意味著房?jī)r(jià)，地段意味著成本，地段也意味著社交圈和一定的消費(fèi)層面，可以稱為“核心地段值”；

“第二是地段”，什么樣的地段擁有什么樣的資源，也就有什么樣的相關(guān)配套。房地產(chǎn)的價(jià)值不是房子本身，更多的體現(xiàn)在所在地段及該地段所擁有的資源價(jià)值，如商圈、市政配套、休閑娛樂(lè)等，也是由于相對(duì)于其他地段所能擁有的資源，可以稱為“附加地段值”；

“第三還是地段”，很多人都期望買房除了自住，更能增值保值。而選擇的房產(chǎn)是否有發(fā)展?jié)摿Γ€是要看地段。所謂的大勢(shì)大板塊行情如何，一定程度上取決于今后政府的資源投放方向和力度，可以稱為“潛力地段值”。

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)投資而言，更應(yīng)該關(guān)注的是“潛力地段值”的增長(zhǎng)空間，所以他對(duì)于政府規(guī)劃方面理解程度的宏觀視野將決定了他的投資財(cái)富空間。

未來(lái)區(qū)域間的經(jīng)濟(jì)，不再是單個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)，而是以都市圈為基礎(chǔ)的區(qū)域間的整體經(jīng)濟(jì)。以城市群為主體形態(tài)推進(jìn)城市化已經(jīng)成為政府發(fā)展經(jīng)濟(jì)的不二選擇。大城市圈的形成和城市圈之間的分工、合作與競(jìng)爭(zhēng)，將主導(dǎo)區(qū)域甚至全國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展格局。大城市圈對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的作用將進(jìn)一步加強(qiáng)，并將成為最具活力和實(shí)力最強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)體系。特別是未來(lái)一段時(shí)間，各大城市的基礎(chǔ)設(shè)施投資將大量增加，大城市圈對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的作用將進(jìn)一步加強(qiáng)，并成為最具活力和實(shí)力最強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)體系。這將是不動(dòng)產(chǎn)投資要密切關(guān)注的。

不動(dòng)產(chǎn)投資翻開新的一頁(yè)

《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》提出，編制全國(guó)主體功能區(qū)域規(guī)劃，將明確主體功能區(qū)的范圍、功能定位、發(fā)展方向和區(qū)域政策。2006年10月，國(guó)辦發(fā)[2006]85號(hào)就編制全國(guó)主體功能區(qū)劃規(guī)劃的目的、意義、主要任務(wù)和工作步驟以及組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行了部署，標(biāo)志著全國(guó)主體功能區(qū)將由概念走向?qū)崉?wù)。

十一五規(guī)劃，創(chuàng)新地劃分了功能區(qū)，明確不同區(qū)域的功能定位，關(guān)于未來(lái)我國(guó)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的總體戰(zhàn)略布局， “十一五”規(guī)劃中做了完整的闡述，即推進(jìn)西部大開發(fā)，振興東北地區(qū)等老工業(yè)基地，促進(jìn)中部崛起，鼓勵(lì)東部地區(qū)率先發(fā)展。即基本按照西部、東北、中部和東部四大區(qū)域的地域框架統(tǒng)籌安排和部署全國(guó)的經(jīng)濟(jì)布局。新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展布局和發(fā)展規(guī)劃，將為不動(dòng)產(chǎn)投資帶來(lái)無(wú)限的市場(chǎng)商機(jī)。

四大功能區(qū)中的中西部地區(qū)，雖然受技術(shù)水平和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的限制，資源加工業(yè)和農(nóng)業(yè)仍是重點(diǎn)，但國(guó)家將大力投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，特別是在新一輪宏觀調(diào)控中，固定資產(chǎn)投資是重點(diǎn)所在，外資向中西部地區(qū)大規(guī)模轉(zhuǎn)移已經(jīng)成為趨勢(shì)，整體區(qū)域的投資未來(lái)具有相當(dāng)大的增長(zhǎng)空間。

東部地區(qū)，國(guó)務(wù)院明確天津?qū)⒅鸩浇ǔ杀狈浇?jīng)濟(jì)中心，濱海新區(qū)被確定為全國(guó)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，天津和北京在功能定位上首次有了明確分工，加上環(huán)渤海地區(qū)有著廣闊的市場(chǎng)腹地，良好的資源稟賦，預(yù)計(jì)2007年該地區(qū)的增長(zhǎng)潛力將開始逐步發(fā)揮出來(lái)。

無(wú)疑，四個(gè)功能開發(fā)區(qū)的劃分有利于強(qiáng)化區(qū)域調(diào)控，強(qiáng)調(diào)區(qū)別對(duì)待、分類指導(dǎo)，未來(lái)的區(qū)域政策將主要圍繞功能開發(fā)區(qū)的性質(zhì)展開。但由于功能區(qū)規(guī)劃預(yù)計(jì)2007年年底才能完成，因此，2007年的區(qū)域政策可以說(shuō)處于新區(qū)域政策的前夜，區(qū)域傾斜性政策將得以延續(xù)，而且政策將進(jìn)一步細(xì)化。

編制全國(guó)主體功能區(qū)劃規(guī)劃是“十一五”規(guī)劃中的一項(xiàng)新舉措，這表明“十一五”時(shí)期，我國(guó)將逐步改變過(guò)去依賴行業(yè)政策進(jìn)行經(jīng)濟(jì)管理和調(diào)控模式，進(jìn)一步探索建立科學(xué)合理的功能區(qū)劃，按照不同的功能區(qū)制定并實(shí)施因地制宜的區(qū)域政策，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的全面協(xié)調(diào)發(fā)展，可以說(shuō)，區(qū)域政策將為不動(dòng)產(chǎn)投資翻開新的一頁(yè)。