進(jìn)入二十一世紀(jì)，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)，引導(dǎo)和促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)的持續(xù)、穩(wěn)定和健康的發(fā)展，不但有利于保持整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和較快增長(zhǎng)，也有利于滿足廣大人民群眾的基本住房需求和生活條件改善，更有利于實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的基本目標(biāo)和關(guān)鍵內(nèi)容。因此，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和住房建設(shè)，必須充分考慮我國(guó)人口眾多和土地缺乏的基本國(guó)情和建設(shè)資源節(jié)約型社會(huì)的要求，合理引導(dǎo)廣大人民群眾的住房消費(fèi)需求和房產(chǎn)消費(fèi)模式。但很長(zhǎng)一段時(shí)間以來，我國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)建設(shè)和消費(fèi)方式是扭曲和非理性的，部分省市和房地產(chǎn)開發(fā)商為了各自的既得利益，更是給日益火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)和日益飆升的房地產(chǎn)價(jià)格“火上加油”，這就促使我國(guó)政府在建立和健全中央政府宏觀調(diào)控政策體系的同時(shí)適時(shí)推出“國(guó)六條”，更多地通過運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段和法律手段來調(diào)節(jié)和規(guī)范各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，從而達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)，標(biāo)本兼治和規(guī)范秩序的作用。

一、“國(guó)六條”出臺(tái)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面臨的主要問題

(一)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加大

越來越多的數(shù)據(jù)表明：我國(guó)房地產(chǎn)今年以來的再度升溫與銀行房地產(chǎn)信貸猛增之間的關(guān)系越來越明顯，由此給整個(gè)金融體系帶來的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)越來越大。近6年來，我國(guó)的貨幣供應(yīng)量迅速增長(zhǎng)，從1999年末的117638億元迅速上漲到2005年末的298755億元，平均年增長(zhǎng)率達(dá)到16.83％。當(dāng)年廣義貨幣增量與同年GDP之比也保持在1.5以上，這就意味著市場(chǎng)中有大量脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貨幣。因?yàn)槲覈?guó)可供投資的渠道狹窄，所以長(zhǎng)期的貨幣供應(yīng)量的迅速增長(zhǎng)直接引發(fā)了住房?jī)r(jià)格的快速上漲。今年一季度我國(guó)的收貸規(guī)模就達(dá)到了央行全年收貸規(guī)模的一半，而上半年同期僅為三分之一，這些新增貸款中有相當(dāng)大的比例流向了房地產(chǎn)開發(fā)商。自2005年一系列調(diào)控政策出臺(tái)后，房地產(chǎn)開發(fā)商通過收取“定金”和“預(yù)付款”方式獲取的資金大為減少，僅今年一季度這類資金與去年同期相比就減少了23％。而與此形成對(duì)比的是，用于房地產(chǎn)開發(fā)的銀行收貸則大幅增長(zhǎng)，這類貸款占今年第一季度貸款增長(zhǎng)的約50％左右。商業(yè)銀行僅向房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款和按揭貸款這兩項(xiàng)，去年對(duì)房地產(chǎn)的平均敞口為貸款總額的15％左右，國(guó)有大銀行的敞口則更大，這些國(guó)有大銀行與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款所占貸款總額的比例最高達(dá)到30％。同時(shí)，今年還有相當(dāng)大比例的短期票據(jù)流向了房地產(chǎn)業(yè)，根據(jù)央行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：今年一季度末金融機(jī)構(gòu)票據(jù)融資的新增規(guī)模占到了新增貸款1.26萬億元中的24.5％，而去年全年票據(jù)融資僅增加4194億元。房地產(chǎn)金融在我國(guó)金融總量中所占的比例越來越導(dǎo)致了我國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)的增大，2005年底我國(guó)房地產(chǎn)貸款達(dá)到3.07億萬元，占貸款余額的14.84％，占GDP的比例為16.75％，商業(yè)性個(gè)人住房貸款余額的8.9％，占GDP的10％，均大大地高于國(guó)際警戒水平。因此，在潛在的中國(guó)經(jīng)濟(jì)過熱結(jié)構(gòu)中，政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)需要特別關(guān)注和采取特別措施。

(二)房地產(chǎn)消費(fèi)需求扭曲

盡管我國(guó)的城市化建設(shè)和城鎮(zhèn)發(fā)展的巨額投入和我國(guó)城鎮(zhèn)居民收入的快速增長(zhǎng)給房地產(chǎn)發(fā)展帶來了一定的基本面的支撐，但近年來新建住宅的大量開發(fā)已經(jīng)超出了正常住房需求的增長(zhǎng)，但是今年一季度我國(guó)房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資卻依然保持了20％的高速增長(zhǎng)。供需之間的關(guān)系從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)居可以看出端倪，截至今年3月末，全國(guó)商品房空置面積為1.23億平方米，同比增長(zhǎng)23.8％，而今年一季度，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計(jì)完成房屋施工面積10.3億平方米，同比增長(zhǎng)23.3％，同時(shí)完成開發(fā)土地面積5284萬平方米，同比增長(zhǎng)53.3％。這組數(shù)字表明：我國(guó)住宅空置率與新建住房開發(fā)增速同時(shí)據(jù)高不下，這說明很多地方的房?jī)r(jià)上漲并不是由市場(chǎng)供求決定的，同時(shí)包含了很大的炒作成分。根據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)最新統(tǒng)計(jì)：目前70％的城市居民沒有購(gòu)買新房的打算，支撐當(dāng)前住房消費(fèi)的主力主要來自投資性需求和被市場(chǎng)驅(qū)使的改善性需求。以市場(chǎng)化為導(dǎo)向的住房制度改革，并不意味著政府無所作為。在房地產(chǎn)業(yè)健康和持續(xù)發(fā)展的過程中，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的適當(dāng)介入是應(yīng)該和必須的，當(dāng)然這種介入必須立足于市場(chǎng)發(fā)展的自然規(guī)律，并以尊重市場(chǎng)為出發(fā)點(diǎn)，這樣的介入和導(dǎo)向?qū)Ψ€(wěn)定房?jī)r(jià)具有十分重要的意義。雖然，宏觀調(diào)控以來，國(guó)內(nèi)部分房地產(chǎn)商出現(xiàn)了資金短缺和資金鏈的斷裂，但是房地產(chǎn)商們總體仍對(duì)“十一五”期間的房地產(chǎn)市場(chǎng)抱樂觀態(tài)度，為數(shù)不少的房地產(chǎn)商又在進(jìn)行新一輪的土地囤積和加大土地儲(chǔ)備力度，使我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)“泡沫”增加的同時(shí)，也進(jìn)一步助推了我國(guó)房地產(chǎn)的需求預(yù)期和商品房的價(jià)格。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)壟斷嚴(yán)重

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)內(nèi)其他壟斷行業(yè)并沒有多大的不同，多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)集團(tuán)利用自身的優(yōu)勢(shì)，取得了對(duì)國(guó)家資源的占有權(quán)和使用權(quán)，在市場(chǎng)上擁有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。壟斷的必然結(jié)果肯定是傷害廣大消費(fèi)者的利益，通過減少壟斷形成有序競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是當(dāng)前降低房?jī)r(jià)，提高房地產(chǎn)業(yè)商品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量的重要措施。由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育時(shí)間不長(zhǎng)，還沒有形成有效的市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過操縱市場(chǎng)來提高房?jī)r(jià)，這種市場(chǎng)壟斷的直接后果是使消費(fèi)者的支出增多和剩余減少。政府應(yīng)當(dāng)提倡增加競(jìng)爭(zhēng)，或者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)制定相關(guān)的反壟斷法，以此從根本上消除高房?jī)r(jià)的隱患。房地產(chǎn)商還通過土地的壟斷和價(jià)格的控制來侵害消費(fèi)者的利益。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005年，我國(guó)購(gòu)置土地面積總量為38210萬平方米，完成開發(fā)面積僅占同期土地購(gòu)置面積的54％，大量的土地被開發(fā)商掌握，加大了土地調(diào)控的矛盾，增加了房地產(chǎn)開發(fā)高壟斷房?jī)r(jià)的空間。部分房地產(chǎn)開發(fā)商為了追求高利潤(rùn)，通過提高住房檔次，囤積居奇等方式提高房?jī)r(jià)，利用市場(chǎng)缺陷，通過各種形式抬高房?jī)r(jià)，致使一些大城市的房?jī)r(jià)大大超過了它實(shí)際具有的價(jià)值。

（四）房地產(chǎn)市場(chǎng)外資涌入

人民幣匯率升值的預(yù)期引起外資投資企業(yè)和境外投資者在我國(guó)的投資大幅度增加，尤其增加人民幣利潤(rùn)的再投資短期內(nèi)會(huì)減少外商企業(yè)投資利潤(rùn)匯回原所在國(guó)家的外匯流出量。在預(yù)期人民幣升值和美元大幅度貶值的情況下，國(guó)際著名投資銀行、房地產(chǎn)資金和房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛涌入中國(guó)，大量資本的進(jìn)入無疑加快了我國(guó)房?jī)r(jià)的上漲和扭曲。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料統(tǒng)計(jì)，去年外資僅投在中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)中的收租物業(yè)金額總數(shù)就超過40億美元。外資按照地域劃分，主要分為歐美和港臺(tái)兩大類。前者的投資方式，多以收購(gòu)成熟物業(yè)或直接投資高檔物業(yè)開發(fā)為主。而后者因?yàn)楸容^熟悉內(nèi)地市場(chǎng)，投資方式以投機(jī)炒作為主。由于這些外資來自于市場(chǎng)化程度較高的國(guó)家和具有房地產(chǎn)炒作經(jīng)驗(yàn)的國(guó)家及地區(qū)，因此他們操作的手法更兇猛。不論是國(guó)外資本以投資為主還是以自住需要為主，其雄厚的資金實(shí)力都會(huì)對(duì)我國(guó)居民的正常消費(fèi)帶來較大沖擊。特別是以一定規(guī)模資金運(yùn)作來炒房，更會(huì)擾亂市場(chǎng)正常秩序，拉動(dòng)消費(fèi)市場(chǎng)出現(xiàn)非理性投資與消費(fèi)浪潮。

（五）房地產(chǎn)企業(yè)囤積土地

我國(guó)是眾所周知的地少人多的國(guó)家，面對(duì)土地資源嚴(yán)重緊缺的嚴(yán)峻形勢(shì)，近年來我國(guó)政府制定了“實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度”的專項(xiàng)政策，要求各省市和各級(jí)政府嚴(yán)把土地閘門。一年前，開始實(shí)施的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施中，將囤積土地和炒買炒賣等投機(jī)行為，作為重點(diǎn)打擊和整治的對(duì)象。然而統(tǒng)計(jì)表明：我國(guó)相當(dāng)部分的房地產(chǎn)開發(fā)商在宏觀調(diào)控過程中，仍在繼續(xù)加大土地儲(chǔ)備力度，尤其是珠江三角洲，環(huán)渤海三角洲和長(zhǎng)江三角洲的房地產(chǎn)開發(fā)商更是如此，直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)的“虛火”上升和價(jià)格“虛高”。土地價(jià)格與房地產(chǎn)商的土地儲(chǔ)備數(shù)量是影響住房消費(fèi)心理的兩個(gè)重要因素。如果房地產(chǎn)開發(fā)商囤積土地的行為不從根本上得到解決，房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控和房?jī)r(jià)的理性回歸就將前功盡棄，因此，政府各有關(guān)部門的責(zé)任人，應(yīng)切實(shí)負(fù)起責(zé)任，真正做到嚴(yán)把土地信貸和人情這三道閘門。抑制房地產(chǎn)商通過囤積土地和炒買炒賣的投機(jī)行為來進(jìn)一步提高住房的價(jià)格和吹大房地產(chǎn)的泡沫。

二、“國(guó)六條”出臺(tái)后我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)

（一）“國(guó)六條”調(diào)控不采取一刀切的方法

這次出臺(tái)的“國(guó)六條”是過去出臺(tái)的老“國(guó)八條”和新“國(guó)八條”的延續(xù)和提升，中間最大的不同是以往政府是對(duì)整個(gè)行業(yè)和各個(gè)地區(qū)采用相同的調(diào)控政策和手段，而此次“國(guó)六條”的調(diào)控不采取一刀切的方法，而是根據(jù)不同的情況分而治之?！皣?guó)六條”與以往的調(diào)控政策相比，目標(biāo)更為明確，措施更為細(xì)致，針對(duì)性更強(qiáng)化，而調(diào)節(jié)方法也從過去的土地和金融兩個(gè)領(lǐng)域擴(kuò)大到運(yùn)用更多綜合手段。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，新的調(diào)控政策的影響將會(huì)作用于兩大方面：其一是有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，這既有可能是在部分房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱地區(qū)提高個(gè)人貸款首付比例，從而影響開發(fā)商的資金回籠速度，也更可能使開發(fā)商的房地產(chǎn)開發(fā)貸款獲批從緊，進(jìn)一步迫使開發(fā)商盡快加大市場(chǎng)供應(yīng)，謀求資金鏈的安全。其二是打擊囤積土地、房源和抑制哄抬房?jī)r(jià)，迫使開發(fā)商加快開發(fā)已囤積的土地，從囤結(jié)變成建房來增加市場(chǎng)供應(yīng)。同時(shí)，再通過房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的透明化調(diào)控，令部分房地產(chǎn)開發(fā)商哄抬房?jī)r(jià)的伎倆無法實(shí)施?！皣?guó)六條”在調(diào)整住房結(jié)構(gòu)方面，除再次強(qiáng)調(diào)“切實(shí)調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)”以外，更要求各地政府“提出具體比例要求，”使調(diào)控方案從工作建議逐漸演變成實(shí)施措施。土地方面，也從去年的“制止炒賣土地行為”擴(kuò)充為“制止囤積土地行為”，充分顯示對(duì)于土地調(diào)控重點(diǎn)的轉(zhuǎn)變，擴(kuò)大土地利用率，增加房屋供應(yīng)量將成為平抑房?jī)r(jià)的重要手段，金融方面，根據(jù)不同地區(qū)和不同房?jī)r(jià)進(jìn)行分類的房貸風(fēng)險(xiǎn)控制，對(duì)投資購(gòu)房和購(gòu)買第二套住房實(shí)行高比例的住房貸款發(fā)放。并努力通過控制動(dòng)拆遷規(guī)模，鼓勵(lì)二手房市場(chǎng)建設(shè)等各種途徑來解決住房的供需矛盾和控制房?jī)r(jià)的非理性上漲。

（二）“國(guó)六條”的相關(guān)“實(shí)施細(xì)則”迅速出臺(tái)

為了認(rèn)真貫徹國(guó)務(wù)院調(diào)控房地產(chǎn)的專題會(huì)議精神，將“國(guó)六條”的各項(xiàng)政策措施落到實(shí)處，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》作為“國(guó)六條”的實(shí)施保證。這次為“國(guó)六條”頒布的相關(guān)“實(shí)施細(xì)則”再一次明確房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，要求各地區(qū)、特別是各城市人民政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任，把調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，控制住房?jī)r(jià)格過快上漲納入經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)責(zé)任制。實(shí)施細(xì)則在重點(diǎn)打擊炒買炒賣房地產(chǎn)和囤積土地的同時(shí)充分考慮了對(duì)居民合理住房要求的支持和保護(hù)。其一是要求各級(jí)城市近期經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)目標(biāo)9月底前公布;其二是今后新建的單套面積90平方米以下住房必須占項(xiàng)目總面積七成以上；其三是消費(fèi)者購(gòu)房不足五年轉(zhuǎn)讓需交全額營(yíng)業(yè)稅；其四是房地產(chǎn)開發(fā)商空置三年以上商品房不得作為貸款抵押物；其五是消費(fèi)者購(gòu)買90平方米以下自住房首付仍為20％；其六是各級(jí)城市規(guī)劃的居住用地供應(yīng)量七成用于中低價(jià)位中小套型；其七是房地產(chǎn)開發(fā)商獲取的土地若閑置兩年將被收回使用權(quán)；其八是各地城市年內(nèi)須為低收入居民建立廉租住房制度；其九是捂盤惜售囤積房源的房地產(chǎn)開發(fā)商可能被吊銷執(zhí)照；其十是積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)；其十一是政府職能部門要定期公布市場(chǎng)供求和房?jī)r(jià)情況；其十二是政府監(jiān)管部門將嚴(yán)肅處理誤導(dǎo)消費(fèi)預(yù)期行為等。

（三）“國(guó)六條”的各項(xiàng)配套政策將適時(shí)推出

“國(guó)六條”和實(shí)施細(xì)則推出后，各省市和各部門還將根據(jù)國(guó)務(wù)院會(huì)議精神，結(jié)合各自的實(shí)際情況，出臺(tái)相應(yīng)的配套政策，這正是“國(guó)六條”能否充分發(fā)揮調(diào)控作用的關(guān)鍵。“國(guó)六條”提出了要加快城鎮(zhèn)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等中低檔住房的供應(yīng)，并從信貸、控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度等方面抑制需求，這些對(duì)癥下藥的政策與措施必然會(huì)影響地方政府的政績(jī)。因此，必須將穩(wěn)定房?jī)r(jià)與政府部門的年度政績(jī)考核相結(jié)合，同時(shí)要調(diào)整中央與地方的事權(quán)與財(cái)權(quán)，給地方各級(jí)政府行使事權(quán)提供相應(yīng)的財(cái)力保障。但是這些涉及到政府職能的界定、行政體制的轉(zhuǎn)變和稅收制度以及轉(zhuǎn)移支付等問題，必須通過相關(guān)政府部門制定配套政策來規(guī)范。今后政府出讓土地用于商業(yè)開發(fā)的同時(shí)，可以拿出一部分土地轉(zhuǎn)讓金，要求開發(fā)商在相應(yīng)地塊的附近開發(fā)廉租房，提供給政府調(diào)配，這些配套政策和制度，很多都需要地方政府的直接財(cái)政付出。當(dāng)然，政府在強(qiáng)調(diào)宏觀調(diào)控中，避免出現(xiàn)微觀調(diào)控的現(xiàn)象，不要為了短期經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的平穩(wěn)，直接過多地干預(yù)企業(yè)的產(chǎn)出和價(jià)格，直接過分地管制市場(chǎng)的準(zhǔn)入和退出，使轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展真正納入健康和持續(xù)發(fā)展的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)軌道。從短期來看，政府應(yīng)當(dāng)把主要精力放在增加房地產(chǎn)市場(chǎng)信息供給、改善城市規(guī)模方面，提高公共房屋供給方面。從長(zhǎng)期來看，政府應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)全國(guó)人大制定房地產(chǎn)稅法，加大城市房屋保有期間的成本，并且通過提高貸款利率，遏制房地產(chǎn)業(yè)投機(jī)炒作的勢(shì)頭。

（四）“國(guó)六條”實(shí)施后金融業(yè)提高風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重有保有壓

銀監(jiān)會(huì)在“國(guó)六條”推出后，針對(duì)確保我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康和持續(xù)發(fā)展提出了有針對(duì)性的“提高風(fēng)險(xiǎn)權(quán)益有保有壓”的“銀六條”。對(duì)于個(gè)人抵押房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重維持50%不變，對(duì)于其他類較高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)貸款，可由目前的100％提高到150％至200％，以提高風(fēng)險(xiǎn)貸款的資本占用，通過資本的管理，限制銀行房地產(chǎn)開發(fā)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展。監(jiān)管層和銀行尤為看重的是“嚴(yán)格區(qū)分房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住宅消費(fèi)貸款”，因?yàn)閷?duì)控制金融風(fēng)險(xiǎn)而言，比提高購(gòu)房者的首付比例更為重要，相對(duì)來說，個(gè)人住房貸款屬商業(yè)銀行中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)?！般y六條”中管控房地產(chǎn)放貸采取“區(qū)別對(duì)待、有保有壓”，對(duì)實(shí)質(zhì)性的首套住房消費(fèi)仍采用鼓勵(lì)和支持對(duì)待。在銀監(jiān)會(huì)推出的新政中，推出了穩(wěn)定房?jī)r(jià)的兩大“殺手锏”：其一是，通過大幅提高風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重來抬高首付比例，更清晰地設(shè)定了目標(biāo)區(qū)間，使得政策的可操作性加強(qiáng)；其二是通過強(qiáng)化資本監(jiān)管，商業(yè)銀行假使是資本充足率80％以上，撥備覆蓋率達(dá)到監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)銀行，也要注意選擇好貸款投向，合理控制貸款的投放速度。由于目前我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)資金主要依賴銀行貸款，如果市場(chǎng)發(fā)生波動(dòng)，銀行的不良資產(chǎn)比例將大幅增長(zhǎng)，因此新一輪調(diào)控中的商業(yè)銀行要強(qiáng)化識(shí)別、衡量、監(jiān)測(cè)和控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的方法和手段。

（五）“國(guó)六條”的貫徹實(shí)施應(yīng)采用問責(zé)制

伴隨著延續(xù)多年的房?jī)r(jià)飛漲，政府和消費(fèi)者們的擔(dān)憂與不滿之聲日益強(qiáng)烈，在這千鈞一發(fā)之際，國(guó)務(wù)院推出“國(guó)六條”無疑是眾望所歸。與此同時(shí)，人們也擔(dān)心，各級(jí)地方政府出于自身利益的考慮，再次如以往那樣對(duì)中央的新一輪宏觀調(diào)控政策陽奉陰違，進(jìn)而導(dǎo)致“國(guó)六條”重蹈老“國(guó)八條”和新“國(guó)八條”的覆轍。人們擔(dān)憂的因素很多，但歸根結(jié)底就是地方政府在與房地產(chǎn)相關(guān)的利益中陷得太深。因此，國(guó)務(wù)院應(yīng)責(zé)成各省市的地方政府建立“國(guó)六條”貫徹實(shí)施的問責(zé)制，真正做到令出必行，樹立政府政策權(quán)威，謹(jǐn)防各地消極懈怠，確?！皣?guó)六條”貫徹實(shí)施，把新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控真正落到實(shí)處。令人欣慰的是：伴隨“國(guó)六條”的出臺(tái)，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求各地區(qū)，特別是城市政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任，把調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，控制住房?jī)r(jià)格過快上漲納入經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作的目標(biāo)責(zé)任制。

（六）“十五條”細(xì)則強(qiáng)制向普通住宅轉(zhuǎn)向

國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)的由建設(shè)部、發(fā)改委、監(jiān)察部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、中央銀行、稅務(wù)總局、統(tǒng)計(jì)局、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合制定的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》，作為“國(guó)六條”實(shí)施的十五條細(xì)則，從組成單位就可看出它的權(quán)威性、可行性和嚴(yán)肅性，聯(lián)合發(fā)文的9部委中首次增加了監(jiān)察部和統(tǒng)計(jì)局，政府加大房地產(chǎn)業(yè)監(jiān)管力度和加強(qiáng)房地產(chǎn)信息及數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的意圖得以充分體現(xiàn)。相比去年政府對(duì)“國(guó)八條”制定的實(shí)施細(xì)則，今年最大的變化就是明確將普通住宅供應(yīng)比例強(qiáng)制規(guī)定在建房面積的70％以上?！笆鍡l”細(xì)則中的信貸措施仍體現(xiàn)出對(duì)需求采取適當(dāng)溫和的調(diào)整，對(duì)開發(fā)環(huán)節(jié)則采取較為嚴(yán)厲的控制，再次重申房地產(chǎn)開發(fā)商項(xiàng)目資本金比例不得低于35％，這將壓縮有資金壓力的中小開發(fā)商的生存空間，而對(duì)大型房地產(chǎn)而言影響就小得多?！笆鍡l”細(xì)則的最終實(shí)施效果取決于地方政府的執(zhí)行力度，作為房地產(chǎn)價(jià)格上漲的受益者之一的地方政府必須從大局出發(fā)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)出發(fā)，通過犧牲一時(shí)的既得利益來換取長(zhǎng)遠(yuǎn)的地區(qū)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的和諧發(fā)展。然而，必須注重的是，“嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件”“有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費(fèi)信貸政策”“加大對(duì)閑置土地的處置力度”等措施都屬雙刃劍，因此各有關(guān)委辦局和地方政府在具體實(shí)施時(shí)，一方面要使政策盡快落實(shí)到位，另一方面又要根據(jù)實(shí)際情況分步實(shí)施，以避免因開發(fā)商資金鏈緊張，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目大量減少和市場(chǎng)供給短缺，從而因?yàn)楣┬杈o張而造成的房?jī)r(jià)不合理上升。

（作者單位：國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心、上海華燕置業(yè)策劃公司 上海黃浦廖創(chuàng)新房地產(chǎn)公司）