調(diào)控失效根源在市場(chǎng)環(huán)節(jié)人為割裂

任志強(qiáng) 北京華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)

房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)被批評(píng)為投資過(guò)熱，同時(shí)又有產(chǎn)能過(guò)剩之嫌，但奇怪的是，在宏觀調(diào)控政策的強(qiáng)大壓力之下，房?jī)r(jià)不但沒有下跌，反而不斷地上漲。

為什么在所有行業(yè)都普遍有效的“供求關(guān)系決定價(jià)格”的經(jīng)典經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，在房地產(chǎn)市場(chǎng)面前失效了？成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中爬滾了多年，虧損責(zé)任自負(fù)的境外投資者，為什么會(huì)在中國(guó)政府拼命壓縮的、中國(guó)人民銀行多次高呼有巨大金融風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)中，得出相反的結(jié)論？他們不但在中國(guó)政府認(rèn)為是大量空置要嚴(yán)格限制的高檔住宅中，也同時(shí)在眾多的商場(chǎng)、辦公用房投入巨額資金，不顧媒體一片喊跌之聲，爭(zhēng)相涌入中國(guó)市場(chǎng)！

持幣待購(gòu)的中國(guó)消費(fèi)者們，也許會(huì)認(rèn)為這些外國(guó)的投資者都瘋了，堅(jiān)信后者一定會(huì)在中國(guó)宏觀調(diào)控的政策下虧本。但結(jié)果卻是，這些外國(guó)投資者獲得了巨額收益（如美國(guó)購(gòu)買了富力股票的基金，其收益早超過(guò)了2億美元），倒是老外們或者會(huì)暗自詫異：中國(guó)人這是怎么啦？眼看著伸手可得的黃金不去撿，讓肥水流到了別人田里。

關(guān)鍵在于中國(guó)的房地產(chǎn)分為兩個(gè)供給環(huán)節(jié)：一個(gè)是政府控制與壟斷了的土地供給環(huán)節(jié)；一個(gè)是根據(jù)供求關(guān)系調(diào)節(jié)投資的商品房市場(chǎng)化實(shí)際供給環(huán)節(jié)。前者是根據(jù)政策與計(jì)劃來(lái)調(diào)節(jié)的，并且是追求通過(guò)壟斷和制造產(chǎn)品稀缺性而謀求暴利，在巨大利益驅(qū)動(dòng)與支配下的資源分配過(guò)程。這個(gè)環(huán)節(jié)無(wú)法依市場(chǎng)的供求關(guān)系進(jìn)行調(diào)節(jié)，并嚴(yán)重地制約著后者，使后者也無(wú)法按市場(chǎng)供求做相應(yīng)調(diào)節(jié)。

如果一個(gè)產(chǎn)品的生產(chǎn)被人為地割裂為兩個(gè)環(huán)節(jié)，且原料的供給并不按市場(chǎng)的供求關(guān)系變化，那么經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理就必然無(wú)法對(duì)非市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的因素產(chǎn)生作用了。

都說(shuō)房?jī)r(jià)在飛漲，普通百姓無(wú)緣購(gòu)房，一方面對(duì)房地產(chǎn)商的罵聲不斷；另一方面購(gòu)房的熱潮一浪高過(guò)一浪。到底該不該讓發(fā)展商活著，成了經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一把雙刃劍。如果沒有了“黑心的”開發(fā)商，難道房子會(huì)從天上掉下來(lái)，并平均分配給所有的普通百姓嗎？房?jī)r(jià)高漲時(shí)罵著娘的消費(fèi)者，不還是在大把大把地往開發(fā)商手里送銀子嗎？奇怪的事本不應(yīng)在正常的市場(chǎng)中出現(xiàn)，但都必然在非驢非馬的市場(chǎng)中存在。

總之，要市場(chǎng)真正實(shí)現(xiàn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，就必須先剝離非市場(chǎng)化的因素。假如想用現(xiàn)有的方式解決所有城市居民不分收入層次的住房問題，一定會(huì)使各種矛盾交叉在一起，結(jié)果是沒有任何問題能得到真正妥善的解決。

超前購(gòu)買傾向非理性蔓延

王志綱王志綱工作室首席策劃師

為什么持續(xù)了一年多的宏觀調(diào)控收效甚微，換來(lái)的卻是房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性的反彈？

令人憂慮的是，上海的故事正在其他一線城市輪番上演。記得2004年上海市場(chǎng)最火爆的時(shí)候，盡管當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展商們都已經(jīng)賺得盆滿缽滿，但有些人一聽到房?jī)r(jià)過(guò)高的聲音，仍振振有辭地說(shuō)：上海的房?jī)r(jià)哪里算高呀，比東京、香港這樣的大都市還遠(yuǎn)著呢。當(dāng)時(shí)我就曾說(shuō)：如果上海的房地產(chǎn)不出問題，中國(guó)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)就要出大問題；中國(guó)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)要想不出問題，就必須讓上海的房地產(chǎn)先出問題。結(jié)果不幸而言中。

從長(zhǎng)線來(lái)說(shuō)，上海成為一個(gè)具國(guó)際性大都市的前景是可以預(yù)見的，但起碼要用二三十年的時(shí)間才能名至實(shí)歸，如果只用十年、八年的時(shí)間就要這個(gè)過(guò)程，就像一個(gè)男孩到了十八歲長(zhǎng)胡子、長(zhǎng)喉結(jié)是青春期的正常反應(yīng)，但只有十歲就長(zhǎng)出胡子和喉結(jié)了，那就是侏儒，是虛假的繁榮，是泡沫！

令人沒有想到的是，就在2005年中央統(tǒng)一號(hào)令、上海的房?jī)r(jià)不得不剎車之際，以往一直是“乖孩子”的深圳、廣州卻步其后塵，房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)眼之間扶搖直上，現(xiàn)在這股浪潮終于又輪到北京了，真是一波未平，一波又起，環(huán)環(huán)相扣，環(huán)環(huán)相生。

為什么政府的宏觀調(diào)控一而再、再而三地陷于“按下葫蘆浮起瓢”的尷尬？

如果說(shuō)房?jī)r(jià)首先是供求關(guān)系的反映，那么決定房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買力的至少有這樣幾股力量：第一股力量是市場(chǎng)上正常的消費(fèi)力，是真正購(gòu)房用來(lái)安居的，在中國(guó)的一線城市中，我認(rèn)為這股力量頂多占三分之一。第二股力量是所謂的投資性購(gòu)買，比如買個(gè)三五套用于出租，以獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金回報(bào)，這股力量也比較偏于理性。最生猛的是第三股力量，也就是所謂的“游資”。

“游資”所信奉的生存法則是“東方不亮西方亮，炒罷南方炒北方”。當(dāng)上海的房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升的時(shí)候，全中國(guó)、甚至是全世界的游資都往上海去，于是房?jī)r(jià)越炒越高，當(dāng)房?jī)r(jià)被打壓下來(lái)，泡沫一破裂，他們又掉轉(zhuǎn)槍頭，另尋出路，就像繁殖能力極強(qiáng)的細(xì)菌總是喜歡尋找最適宜生長(zhǎng)的溫床和病灶一樣，又如蝗蟲般撲向廣州、深圳，包括珠海。據(jù)我所知，珠海這兩年的房?jī)r(jià)已接近翻番了，而深圳的不少新區(qū)房?jī)r(jià)則漲了好幾倍。

但更可怕的是，無(wú)論是自住、投資還是投機(jī)性購(gòu)買，都普遍存在超前購(gòu)買的傾向，生怕過(guò)了這個(gè)村就沒這個(gè)店了，其結(jié)果只能是愈演愈烈地供不應(yīng)求。這里的“求”不是正常的間歇性消費(fèi)，而是幾股力量不約而同地“千軍萬(wàn)馬擠獨(dú)木橋”。

試想一下，本來(lái)應(yīng)該在10年甚至是20年逐漸釋放的購(gòu)買力要在短短幾年里就消化完，面對(duì)如此洶涌的需求浪潮，無(wú)論政府如何調(diào)控，又怎能從根本上扭轉(zhuǎn)供求嚴(yán)重失衡的巨大缺口呢？就好像一個(gè)軍的士兵只要排成一列就可以快速而平穩(wěn)地跨過(guò)一座獨(dú)木橋，但如果士兵們排成幾排同時(shí)齊步走，發(fā)生共振效應(yīng)，大橋又怎能保不塌呢？

下一輪調(diào)控：北京、深圳感冒，上海吃藥？

趙云飛 上海新漢業(yè)不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行總裁

目前，上海市場(chǎng)成交活躍已經(jīng)恢復(fù)到調(diào)控之前，市場(chǎng)需求在反彈，主要是剛性需求。成交量已經(jīng)恢復(fù)到去年最高點(diǎn)。但是，今年這一輪成交量上漲和2004年第四季度上漲不一樣?，F(xiàn)在，是需求旺盛，供應(yīng)量也大。去年三四月，供應(yīng)量只有三四百萬(wàn)平方米，現(xiàn)在是900萬(wàn)平方米，還有推遲發(fā)證的。因此，成交量上升，價(jià)格并沒有上升。也沒有根本改變供需關(guān)系。今年的市場(chǎng)，總體上看，依然是供大于求。

現(xiàn)在無(wú)法對(duì)價(jià)格走勢(shì)做出預(yù)測(cè)，真正的價(jià)格走勢(shì)受調(diào)控政策左右，市場(chǎng)的自身調(diào)節(jié)力度，遠(yuǎn)低于政策調(diào)控力度。馬上要進(jìn)行的下一輪調(diào)控，很可能就是北京、深圳感冒，上海吃藥，而且這一次會(huì)更穩(wěn)更準(zhǔn)，如果出臺(tái)利率和稅收政策，肯定全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行，上海無(wú)法獨(dú)善其身。總之，下半年的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)很敏感，任何政策都會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生影響。