一、城市化進(jìn)程中我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展

近年來(lái)，中國(guó)住房體制發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變，舊的住房分配體制基本打破，新的住房體制初步形成。在住房貨幣分配政策、住房稅收政策、住房金融政策等相關(guān)政策的綜合作用下，住宅建設(shè)取得了前所未有的巨大成就。城鎮(zhèn)住宅年均建成6.2億平方米，農(nóng)村住宅年均建成6.7億平方米。城鎮(zhèn)人均建筑面積由1995年的16.2平方米提高到2000年的20平方米。我國(guó)人均GDP已達(dá)到1240美元，正處在城市化發(fā)展和住房消費(fèi)的上升階段。我國(guó)城市化也將以每年1%左右的速度發(fā)展?？紤]到推進(jìn)城市化發(fā)展進(jìn)程、舊城改造、無(wú)房戶解困、住宅更新?lián)Q代等因素，住宅的需求將是巨大的，住宅建設(shè)任務(wù)將十分繁重。大規(guī)模的住宅建設(shè)給住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了一個(gè)良好的機(jī)遇，也給滯后的產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀帶來(lái)了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

那么我國(guó)的住宅產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀和發(fā)展情景如何呢？總體說(shuō)來(lái)我們可以把我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展態(tài)勢(shì)概括如下：

（一）制定了住宅產(chǎn)業(yè)政策及相關(guān)實(shí)施文件

1999年8月，國(guó)務(wù)院辦公廳批準(zhǔn)轉(zhuǎn)發(fā)了由建設(shè)部等八個(gè)部委局提出的《關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量的若干意見(jiàn)》，提出了住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的指導(dǎo)思想和主要目標(biāo)。這些相關(guān)政策的出臺(tái)，形成了中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的實(shí)施框架，主要包括：住宅技術(shù)保障體系、住宅建筑體系、住宅部品體系、住宅質(zhì)量控制體系和住宅性能認(rèn)定體系。這些體系成為推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化工作的中心內(nèi)容。

（二）通過(guò)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化，住宅產(chǎn)業(yè)開(kāi)始走向規(guī)?；⒓瘓F(tuán)化、品牌化的運(yùn)作模式

據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)最大的10家住宅開(kāi)發(fā)商年平均竣工面積達(dá)到近30萬(wàn)平方米，美元資產(chǎn)達(dá)到100億以上，說(shuō)明住宅開(kāi)發(fā)已經(jīng)初步形成了一定的資本集中。加入WTO之后，這種態(tài)勢(shì)得到了進(jìn)一步的加強(qiáng)。

（三）科技成果轉(zhuǎn)化速度提高，對(duì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的改造初見(jiàn)成效

住宅產(chǎn)業(yè)受到傳統(tǒng)體制的影響，缺乏有序的產(chǎn)業(yè)整合和企業(yè)間的相互協(xié)調(diào)，制約了住宅建設(shè)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變。為了改變這種狀況，政府提出以科技為先導(dǎo)，用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，提高住宅產(chǎn)業(yè)的技術(shù)水平和住宅建設(shè)的整體效率。

（四）住宅部品體系的進(jìn)一步完善，加快了住宅的更新?lián)Q代

1994年我國(guó)建筑市場(chǎng)上所能提供的建筑材料和部品僅4000種，“九五”期間，這種局面發(fā)生了巨大變化。中國(guó)鋼材、水泥、玻璃產(chǎn)量保持世界首位；1993年建筑陶瓷和衛(wèi)生陶瓷產(chǎn)量也已躍居世界第一；1996年電梯成為世界第二生產(chǎn)大國(guó)；化學(xué)建材產(chǎn)品生產(chǎn)能力也成倍增長(zhǎng)。住宅部品體系的建立開(kāi)始步入新的發(fā)展階段。

（五）堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，節(jié)能和環(huán)保措施在逐步實(shí)施

在跨世紀(jì)發(fā)展進(jìn)程中，環(huán)境和資源現(xiàn)狀已經(jīng)成為突出的制約因素。中國(guó)是一個(gè)能耗大國(guó)，能耗總量排在世界第二，我國(guó)的建筑面積計(jì)算采暖能耗是發(fā)達(dá)國(guó)家的3倍。中國(guó)政府一直十分重視住宅的節(jié)能問(wèn)題，通過(guò)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，大力進(jìn)行墻體改革，開(kāi)發(fā)節(jié)能住宅。下一步目標(biāo)將是在2005年的節(jié)能基礎(chǔ)上再降低能耗30%。住宅產(chǎn)業(yè)必須成為資源節(jié)約型和環(huán)保型的產(chǎn)業(yè)，各類綠色建材、中水處理回用、雨水收集利用、太陽(yáng)能、風(fēng)能和地下熱能等潔凈能源利用、垃圾處理和廢水排放等成熟技術(shù)，將具有廣闊的發(fā)展前景。

（六）數(shù)字化、信息化網(wǎng)絡(luò)技術(shù)使住宅智能化水平在短時(shí)間內(nèi)大幅度提高

國(guó)家頒布的技術(shù)政策和產(chǎn)業(yè)政策都將智能建筑列為發(fā)展重點(diǎn)。經(jīng)過(guò)近10年的推廣，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)已廣泛進(jìn)入普通家庭。信息產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)了住宅產(chǎn)業(yè)由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，提高了企業(yè)的創(chuàng)新能力和競(jìng)爭(zhēng)力，使住宅建設(shè)領(lǐng)域中的資源配置更為有效。

（七）建造技術(shù)的發(fā)展，使住宅建筑體系上取得階段性突破

為了在關(guān)鍵建造技術(shù)上有較大突破，建設(shè)部發(fā)布了《建筑業(yè)十項(xiàng)新技術(shù)》，有力地推動(dòng)和提高了住宅建造水平和克服住宅建設(shè)中的質(zhì)量通病，全國(guó)住宅的工程質(zhì)量合格率逐年上升。

從而我們可以說(shuō)，我國(guó)住宅建設(shè)走過(guò)的10年，住宅小區(qū)成片開(kāi)發(fā)模式已被廣泛采用，住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)水平大大提高，設(shè)計(jì)理念趨向市場(chǎng)化、國(guó)際化；住宅產(chǎn)業(yè)化已從概念到實(shí)施，產(chǎn)業(yè)化的總體框架已經(jīng)建立，技術(shù)體系正在形成。

二、住宅建設(shè)過(guò)程中存在的問(wèn)題

（一）城市化進(jìn)程中住宅建設(shè)對(duì)農(nóng)民土地的影響

伴隨著城市化進(jìn)程的加快，越來(lái)越多的人口轉(zhuǎn)移向城市，而城市的土地供給卻是有限的，為了滿足日益增長(zhǎng)的住宅需求，大多數(shù)城市選擇擴(kuò)大城市區(qū)域，把郊區(qū)納入中心城市范圍，把農(nóng)村變成城市的郊區(qū)。這就要求政府從農(nóng)民手中征繳土地。但如果不能很好地解決失地農(nóng)民的生存問(wèn)題，不能給他們提供一個(gè)穩(wěn)定的收入來(lái)源，那么這必將會(huì)對(duì)社會(huì)造成一定的沖擊，這將違背我國(guó)建立和諧社會(huì)的原意。綜觀我國(guó)現(xiàn)階段的處理方式和手法，仍然存在著很多不盡如人意的地方。

（二）缺乏創(chuàng)新意識(shí)，缺少人文意識(shí)

盲目開(kāi)發(fā)，缺乏整體統(tǒng)一規(guī)劃，千篇一律，重復(fù)建設(shè)。住宅建設(shè)規(guī)劃過(guò)程中，不能很好地考慮城市的人文積淀，往往與城市的人文底蘊(yùn)相偏離。小區(qū)建設(shè)過(guò)后，住宅定位比較混亂。

（三）配套設(shè)施不夠完善

配套設(shè)施跟不上城市建設(shè)的步伐。往往一個(gè)小區(qū)建成以后，交通設(shè)施，供水供電設(shè)施，有限電視網(wǎng)絡(luò)，難以迅速跟進(jìn)。物業(yè)管理不能進(jìn)行很好的滲透，物業(yè)管理服務(wù)樣式單一，不能很好地滿足住房者的潛在需求，而且物業(yè)管理企業(yè)良

莠不齊。

（四）住宅建設(shè)落后的技術(shù)和粗放的生產(chǎn)方式導(dǎo)致資源消耗高，循環(huán)利用率低

因此較國(guó)際先進(jìn)水平要耗費(fèi)更多的自然資源。目前我國(guó)城市污水處理后的回用率僅為發(fā)達(dá)國(guó)家的1/4。建筑用鋼材和水泥的強(qiáng)度較低，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比鋼材消耗高出10%～25%，每拌和1立方米混凝土要多消耗80公斤水泥。建筑用材大量采用水泥硅酸鹽材料，硅酸鹽材料是不可再生的資源將變成難以循環(huán)再利用的廢棄物，給環(huán)境造成很大的壓力。

（五）環(huán)境污染問(wèn)題

落后的住宅生產(chǎn)方式與技術(shù)所造成大氣污染、水污染、室內(nèi)空氣污染問(wèn)題也比較突出。建筑用能產(chǎn)生的氣體排放占到全國(guó)溫室氣體排放的25%。北方城市冬季由于燃煤導(dǎo)致空氣污染指數(shù)是世界衛(wèi)生組織提出的最高標(biāo)準(zhǔn)的2～5倍。

三、對(duì)策

（一）加強(qiáng)法制管理，對(duì)失地農(nóng)民切實(shí)作好補(bǔ)貼，幫其安排穩(wěn)定的收入來(lái)源，避免由于征地的原因，導(dǎo)致農(nóng)民的生活水平下降。

（二）考慮人文因素，形成與城市文化與購(gòu)房群體相吻合的小區(qū)規(guī)劃建設(shè)。在小區(qū)規(guī)劃過(guò)程中，充分考慮與所在城市的人文脈絡(luò)是否相互協(xié)調(diào)。在進(jìn)行產(chǎn)品開(kāi)發(fā)定位時(shí)，事先對(duì)本小區(qū)的住宅進(jìn)行定位?？紤]購(gòu)房者所屬的社會(huì)集團(tuán)的層次以及他們所屬的社會(huì)集團(tuán)的共同偏好和具體需求，對(duì)土地進(jìn)行分門別類的開(kāi)發(fā)，最大化地創(chuàng)造社會(huì)福利。

（三）加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)，完善城市供水供電網(wǎng)絡(luò)管道的建設(shè)。加強(qiáng)對(duì)網(wǎng)絡(luò)管道的監(jiān)控和維修，避免出現(xiàn)大的意外情況，形成應(yīng)急處理機(jī)制，盡量減少由此對(duì)住宅居民戶的影響。

（四）進(jìn)行合理經(jīng)濟(jì)分析。最大化地利用土地的價(jià)值。根據(jù)城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)層次，劃分城市的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域，最大化地利用城市土地的價(jià)值。因此在城市中心地帶更適合用來(lái)發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，如寫字樓、商廈等，同時(shí)住宅區(qū)可考慮向郊區(qū)發(fā)展。

（五）進(jìn)行住宅建設(shè)時(shí)，發(fā)展省地、宜居型產(chǎn)品，有效利用土地資源，提高居民生活舒適度。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，合理規(guī)劃建設(shè)用地，有效利用土地資源。同時(shí)要考慮居民戶更高一層次的需求，加強(qiáng)自然化、人性化和人文化的建設(shè)，在保證住宅綠化面積等量的方面的努力的同時(shí)，在綠色住宅方面下好工夫，力爭(zhēng)在單位面積上獲得最大的生態(tài)效益構(gòu)建安全、健康、人與自然和諧共生的環(huán)境。

（六）發(fā)展住宅建設(shè)新技術(shù)。我們應(yīng)當(dāng)結(jié)合西方的先進(jìn)技術(shù)和中國(guó)的具體國(guó)情，選用適合我國(guó)住宅建設(shè)的新技術(shù)，盡量減少能源消耗，走環(huán)境生態(tài)友好型的住宅建設(shè)路線。例如我們可以考慮采用節(jié)能省地的新住宅體系——多層輕鋼結(jié)構(gòu)住宅，這樣既可以獲得節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、有效利用土地資源，增加住宅使用面積的好處，還有利于環(huán)境保護(hù)。

（七）走資源節(jié)約的發(fā)展道路。住宅的建設(shè)與使用要耗費(fèi)如此之大的資源，如果按目前住宅建設(shè)和使用的資源和材料消耗水平發(fā)展，勢(shì)必對(duì)我國(guó)資源和環(huán)保產(chǎn)生巨大影響，也將成為建立資源節(jié)約型社會(huì)的障礙，唯一的途徑就是走資源節(jié)約的發(fā)展道路。

總之，對(duì)中國(guó)進(jìn)行城市化的改造和建設(shè)，是一項(xiàng)十分艱巨而有意義重大的工程。而住宅建設(shè)作為它的基礎(chǔ)和傳載體，更應(yīng)該被放在重中之重的位置。我們應(yīng)當(dāng)深刻認(rèn)清形勢(shì)，結(jié)合我們的具體國(guó)情和工作實(shí)踐，完善我們的城市化進(jìn)程中的住宅建設(shè)，促進(jìn)中國(guó)城市化進(jìn)程的快速健康發(fā)展。

（作者單位：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)金廣建設(shè)管理學(xué)院）