摘要:作為一種新的金融產(chǎn)品，反向抵押貸款實現(xiàn)“以房養(yǎng)老”為一些西方國家所利用#65377;在我國這樣轉(zhuǎn)型社會中，初步具備了實行“以房養(yǎng)老”的社會經(jīng)濟條件，推出反向抵押貸款金融產(chǎn)品要全方位#65380;多層次進行思考#65377;

關(guān)鍵詞:反向抵押;以房養(yǎng)老;創(chuàng)新

中圖分類號:F832.2

文獻標(biāo)識碼:A

文章編號:1003-9031(2006)08-0045-03

反向抵押貸款最早起源于荷蘭，近一二十年來在美國發(fā)展很迅速#65377;目前在國內(nèi)基本沒有開展#65377;盡快推出該金融產(chǎn)品是金融市場#65380;房地產(chǎn)市場甚至老年人消費市場的內(nèi)在需要#65377;目前國內(nèi)實行這一做法的條件日趨成熟#65377;

一#65380;反向抵押貸款的內(nèi)涵及國際經(jīng)驗

居民拿自有產(chǎn)權(quán)的住房作抵押，定期獲得金融機構(gòu)提供的養(yǎng)老年金，作為晚年期的日常生活開銷#65377;其貸款對象要求有自有住房產(chǎn)權(quán)的且無固定收入的老年人，貸款到期則以出售住房的收入或直接以該住房資產(chǎn)還貸#65377;這種貸款一般按月或在一定信用額度內(nèi)根據(jù)借款人需要做自由支付#65377;這一種新的金融工具，有人把它稱為反向抵押貸款在于它的現(xiàn)金流向與傳統(tǒng)住房抵押貸款相反，即以房產(chǎn)為抵押，借方(房主)從貸方抵押貸款機構(gòu)取得現(xiàn)金而不是傳統(tǒng)的住房抵押貸款現(xiàn)金從房主流向銀行等金融機構(gòu)#65377;反抵押貸款的特點是在居住年限或者說老年人生存年限內(nèi)無需還款，貸款人最終死亡時用該房產(chǎn)歸還貸款的本金和利息#65377;

反向抵押貸款，將養(yǎng)老與住房結(jié)合了起來，實現(xiàn)了以房養(yǎng)老，它對于改善老年人的生活質(zhì)量和減輕社會保障壓力起到很大的作用，在許多發(fā)達國家，尤其是美國已經(jīng)是一種成熟的金融產(chǎn)品#65377;由于國情不同，不同國家該金融產(chǎn)品設(shè)計上是有些差異的#65377;

1.貸款機構(gòu)的選擇不同

加拿大的反向抵押貸款產(chǎn)品是由私人的專業(yè)公司提供的;新加坡是由保險公司推出的，政府是否提供正在討論之中;美國是由政府和私人金融機構(gòu)同時提供的，但政府提供的占市場的絕大部分#65377;美國的貸款機構(gòu)較多，由美國的聯(lián)邦住房管理局規(guī)定的“合法貸方”為:任何銀行#65380;信托公司#65380;國家銀行聯(lián)盟#65380;儲蓄銀行#65380;儲蓄和貸款協(xié)會#65380;聯(lián)邦儲備銀行#65380;聯(lián)邦儲蓄和貸款協(xié)會#65380;信用聯(lián)盟#65380;聯(lián)邦信用聯(lián)盟和任何授權(quán)的抵押銀行等#65377;上述國家設(shè)計和提供反向抵押貸款產(chǎn)品的機構(gòu)不同，有的是盈利性的，有的是非盈利性的，但其銷售和管理往往要依賴于銀行或保險公司眾多的機構(gòu)網(wǎng)絡(luò)#65377;^[1]

2.借款人的資格不同

反向抵押貸款是針對老年人推出的，而且要求必須擁有私人房產(chǎn)#65377;新加坡規(guī)定借款人的資格為:必須是壽險保戶，并在貸款期間內(nèi)維持保單有效;年齡在50歲及以上者，目前未被判入窮籍也沒有牽涉任何法律訴訟程序及案件起訴者;必須是新加坡公民或永久居民，擁有私人房產(chǎn);申請成功必須在貸款期間購買抵押保障保險#65377;在美國，根據(jù)其現(xiàn)行法律，借款人必須是自己擁有住房并以該住房作為自己的永久住所的62歲以上的老年人(性別不論);房屋可以是共有的，但所有共有人均須至少達到62歲，且其中至少有一人將該房屋作為永久住所;此外該房屋必須僅為一戶家庭所居住#65377;以上之所以有年齡限制，是因為若不考慮出售房屋這一情況，那么貸款的償還期完全由借款人的壽命決定#65377;如果債務(wù)人年齡較輕，則還款期限會非常長#65377;考慮到這一因素，債權(quán)人發(fā)放的貸款額會非常低，反而不利于債務(wù)人#65377;年輕人一般都有其他收入，可以用于還款，而其他類型需要債務(wù)人定期還款的貸款成本一般比反向抵押貸款低，因此年輕人沒有必要使用反向抵押貸款#65377;另外，與傳統(tǒng)住房抵押貸款下剛好相反，反向抵押貸款運行面臨的風(fēng)險與貸款的周期成正比，周期越長，風(fēng)險越大，如長壽風(fēng)險#65380;住宅價值變動風(fēng)險#65380;利率風(fēng)險#65380;道德風(fēng)險等，因此，開辦此業(yè)務(wù)離不開保險#65377;

3.貸款的發(fā)放情況和發(fā)放方式

在貸款的發(fā)放額度上，加拿大規(guī)定:可以獲得其房產(chǎn)評估價值10%-40%的貸款額度，具體數(shù)量由借款人的年齡#65380;性別#65380;婚姻狀況#65380;房產(chǎn)的類型和地段以及評估時的現(xiàn)行利率而定，規(guī)定了貸款額的上限和下限;根據(jù)2003年的最新調(diào)整，美國的貸款額度下限為154896美元，上限為280749美元，限額主要根據(jù)房產(chǎn)所在的不同地區(qū)來確定，并且每年因勢調(diào)整#65377;^[2]在貸款的發(fā)放方式上，加拿大是以一次性的方式給付申請人，而美國則有分期支付#65380;一次性支付和信用支付(客戶自己選擇時間不定期領(lǐng)取或償還)，或者是三種方式的結(jié)合#65377;其中信用支付是最吸引人，借款人最樂于接受的一種形式，借款人可在貸款交易成立后的任何時刻，在信用額度的范圍內(nèi)一次或多次提款，但每次提款時必須提前通知貸款人#65377;利息按實際支取的金額計算，未支取部分不必支付利息，這有利于減輕借款人的利息負擔(dān)#65377;但信用方式最吸引人之處在于，除非借款人在交易結(jié)束后立即支取全部額度(就是一次支付)，額度內(nèi)未支取的部分可隨房屋價值的升值而同比例增加，每月調(diào)整，借款人因此可以享有房屋增值的利益，增值速度就是貸款合同中所約定的貸款利率#65377;這一制度，是其他貸款所沒有的，完全是針對老年人的現(xiàn)金需求而設(shè)的，對于缺乏收入的老年借款人來說是非常有利的#65377;同時增值速度與貸款利率相同，對貸款人來說也沒有不利影響#65377;

雖然各個國家采取的發(fā)放方式#65380;額度不同，但都與借款人的年齡#65380;當(dāng)前利率#65380;房屋價值息息相關(guān)#65377;年齡越大，意味著其預(yù)期存活年限越短，預(yù)期還款期也越短，借款到期時的利息也越少，因此所能獲得的貸款金額也越大#65377;當(dāng)前利率越低，意味著到期時的利息越少，所能獲得的貸款金額也越大#65377;房屋的價值越大，意味著貸款到期時房屋所擔(dān)保的價值越大，所能獲得的貸款金額也越大#65377;

4.貸款的償還

由于反向抵押貸款的目的就是在保證老年人繼續(xù)居住在自有房屋的前提下，以該房屋做抵押取得現(xiàn)金來養(yǎng)老，因此借款人在沒有構(gòu)成違約的情況下，只要還在該房屋內(nèi)居住，就沒有還款的義務(wù)，但借款人有義務(wù)保證房屋的完好價值，以保證貸款人的債權(quán)#65377;在償還方式上，最常見也是最符合其目的的還款情況，就是借款人死亡后，以該住房資產(chǎn)還款#65377;還可以是其他方式，如加拿大允許借款人可以出售自己的房產(chǎn)來償還貸款，但如果在獲得貸款的3年內(nèi)就進行償還，將要支付額外的賠償給公司#65377;美國也允許借款人或繼承人直接以現(xiàn)金方式償還貸款的全部本息#65377;此時，還款的義務(wù)僅限于供抵押的部分的價值(包括此后房屋的增值)，借款人僅就所抵押的房屋變賣后所獲得的價款扣除相關(guān)的交易費用后，償還其貸款，如果房屋的價款扣除交易費用后償還全部貸款本息后還有剩余，則該剩余的部分仍屬于借款人所有，應(yīng)將之歸還借款人或其繼承人#65377;但是，如果貸款的本息累計已超過了房屋的價款扣除交易費用后的金額，貸款人無權(quán)就超過部分向借款人的其他遺產(chǎn)追償，也無權(quán)向借款人或其繼承法人求償，此時其未獲償部分就由保險人負責(zé)賠償了#65377;

二#65380;我國開展反向抵押貸款業(yè)務(wù)的思考

1.我國開展反向抵押貸款的好處

(1)對許多家庭的父母來說，年輕時除了子女教育，家庭生活開支后，幾乎就剩下唯一的房產(chǎn)了，如果有反向抵押貸款，那么，這些人就會為自己養(yǎng)老金作好資產(chǎn)安排#65377;這樣，反向抵押貸款還可以減輕年輕人贍養(yǎng)老人的負擔(dān)，而且，這些年輕人年輕時就可以根據(jù)未來反向抵押貸款考慮自己的現(xiàn)在的消費計劃#65377;

(2)反向抵押貸款具有盤活住房這個功能，滿足二級房產(chǎn)市場增加供給的需要#65377;深圳二手房價2006年連月上漲，住宅均價將超7000元，這其中一個主要原因是因為需求和供給比例不協(xié)調(diào)，而通過“反向抵押住房貸款”方式，使一部分老年人住的房子，在他們?nèi)ナ篮笤倭魍ǖ绞袌觯梢栽黾臃康禺a(chǎn)市場二手房的供給量，一定程度上有助于緩解我國住房緊張的局面，平緩目前居高不下的房價#65377;

(3)有利于老年人消費市場的開發(fā)#65377;長期以來，我國老年人市場的除了保健品，其他需求不旺，主要在于老年人年老時沒有了固定收入，社會養(yǎng)老金保障又不健全，如果有了反向抵押貸款，使老年人有了生活開支的現(xiàn)金流，那顯然會增加社會的需求，促進經(jīng)濟的增長#65377;

因此，在我國推行反向抵押貸款的意義是顯而易見的#65377;

2.我國當(dāng)前推行貸款反向抵押的時機和條件

經(jīng)過近二十年房地產(chǎn)市場的發(fā)展，我國擁有房產(chǎn)的家庭數(shù)多，第五次人口普查對住房的調(diào)查，城市中擁有各種自由產(chǎn)權(quán)的住房家庭數(shù)占72%#65377;^[3]其中很多家庭開始老齡化，而子女成長后購置新房產(chǎn)，因此，對沒有固定收入而又房產(chǎn)的老年人，反向抵押貸款具備了需求的條件#65377;對金融機構(gòu)來說，只要是能掙錢的業(yè)務(wù)，也就具備了供給的可能#65377;

反向抵押貸款的做法非常復(fù)雜，目前我國推出反向抵押貸款面臨的問題主要是:養(yǎng)老基金社會統(tǒng)籌和個人賬戶實行混賬管理，從一本賬中支出，剩余部分留作積累#65377;由于個人賬戶存在“空賬”問題和社會統(tǒng)籌基金不足，養(yǎng)老保險基金絕大部分用于當(dāng)年養(yǎng)老金發(fā)放，實際積累額小于職工個人賬戶記賬額#65377;這就造成改革后養(yǎng)老保障制度的一個重要特點:個人賬戶只是名義上的，實質(zhì)上整個養(yǎng)老保障體系仍然是百分之百的現(xiàn)收現(xiàn)付制#65377;根據(jù)國際經(jīng)驗，支撐現(xiàn)收現(xiàn)付制的養(yǎng)老保障體系需要以相對年輕的人口結(jié)構(gòu)#65380;有效率的稅收體系和有效且安全的基金管理和治理機制為條件#65377;而后兩個條件在我國尚不完全具備#65377;此外，城鎮(zhèn)化過程中導(dǎo)致房產(chǎn)升值空間在增加，傳統(tǒng)觀念以及中介機構(gòu)的不成熟等問題也是制約貸款反向抵押的因素#65377;所以，反向抵押貸款目前面臨各種問題和風(fēng)險，推行起來有難度#65377;但對金融機構(gòu)來說，只要操作得好，應(yīng)該是一個盈利的好品種，對社會來說也具有積極的意義#65377;

3.我國推出反向抵押貸款的建議

我們完全能夠借鑒國外的成功經(jīng)驗發(fā)展此項業(yè)務(wù)#65377;這也是我國今后金融產(chǎn)品創(chuàng)新的重點#65377;選擇試點城市，待摸索出適合中國社會主義市場經(jīng)濟特征和規(guī)律時，再將成功經(jīng)驗向全國推廣#65377;

在我國，建議貸款的方法可以為:對反向抵押貸款借款人的年齡考慮限制在60歲以上;貸款期間，借款者繼續(xù)擁有居住權(quán)，且夫妻一方死亡后，另一方可繼續(xù)入住，直至死亡;借款人可以在市場上出售套現(xiàn)，還清貸款，享受房子增值的好處;貸款的發(fā)放可以是分期支付#65380;一次性支付和信用支付等等#65377;

反向抵押的出現(xiàn)形式可以允許多種機構(gòu)開辦，如銀行#65380;保險公司#65380;社會保障機構(gòu)等#65377;保險公司最適合開辦此業(yè)務(wù)#65377;尤其是壽險公司，它專門開辦養(yǎng)老金保險的繳費與賠償業(yè)務(wù)，經(jīng)辦此類業(yè)務(wù)應(yīng)是較合適的#65377;由于該產(chǎn)品在設(shè)計時需要考慮借款人的預(yù)期壽命，保險公司在產(chǎn)品設(shè)計上可能具有更大的優(yōu)勢#65377;但是此項業(yè)務(wù)要涉及貸款的發(fā)放，涉及抵押房屋的評估#65380;維護與銷售，因此，需要保險公司與銀行#65380;房地產(chǎn)部門進行充分的合作#65377;銀行的資金比較充裕，個人儲蓄存款中用于購買住房#65380;準(zhǔn)備養(yǎng)老的資金也占有較高的比例，而且，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)都是由銀行開辦的，銀行對開發(fā)與房地產(chǎn)有關(guān)的金融產(chǎn)品有著較豐富的經(jīng)驗，因此，銀行參與這一業(yè)務(wù)，可相得益彰#65377;但是這一產(chǎn)品運行周期長，不確定的因素多，面對無限制周期貸款#65380;抵押資產(chǎn)的變化#65380;利率的不穩(wěn)定#65380;預(yù)付款的風(fēng)險及房屋的維修不當(dāng)?shù)确矫娴挠绊?，存在著很大的市場風(fēng)險#65377;只有在保險業(yè)的介入下，才能分散貸款回收風(fēng)險#65377;因此，銀行也必須和保險公司合作，才能使這一新的金融產(chǎn)品穩(wěn)步發(fā)展#65377;社會保障機構(gòu)也可開辦反向抵押貸款#65377;建立強有力的社會保障體系，增加新的養(yǎng)老資金的籌措渠道，支持養(yǎng)老事業(yè)，本來就是社會保障機構(gòu)的基本工作，但這一業(yè)務(wù)的具體開辦，如房產(chǎn)交易#65380;資產(chǎn)評估#65380;拍賣收回款項等一系列的工作，并非社會保障機構(gòu)的強項，所以，社會保障機構(gòu)最多只能是一配角而非主力軍#65377;

反向抵押貸款和二手房交易市場一樣，還需要許多中介機構(gòu)的參與:房地產(chǎn)評估部門#65380;會計師事務(wù)所#65380;律師事務(wù)所等#65377;反向抵押貸款沒有第三方中介的參與是無法進行的，中介機構(gòu)是該計劃成功運作的重要因素#65377;

參考文獻:

[1] 柴效武.住房反抵押貸款的供給機構(gòu)選擇與評析[J].西安金融，2003，(11).

[2] 龍會芳.反抵押貸款的國際比較與貸款[J].金融教學(xué)與參考，2005，(2).

[3] 張凌燕.“反向抵押貸款”模式初探[J].房地產(chǎn)市場，2005，(8).