盧嵐在2004年4月與萬盛房地產(chǎn)公司簽訂了一份商品房認購書，認購書約定訂購商品房一套，面積292 平方米。盧嵐依照合同約定支付了5萬元訂金。2005年5月，盧嵐接到房產(chǎn)公司通知，說最后還有一套165 平方米的公寓，讓他速去房產(chǎn)公司簽訂正式合同，逾期將不再保留。盧嵐接到通知之后很納悶，因為她當(dāng)初簽訂的認購書明明是292 平方米的排屋，現(xiàn)在怎么變成了公寓，而且面積也少了127 平方米？況且在這一年的等待中，市場的房價已經(jīng)漲了很多。于是盧嵐找到了萬盛房產(chǎn)公司進行交涉。

但令盧嵐不解的是，房產(chǎn)公司手里保管的那份認購合同上載明的面積卻是192 平方米，而且有盧嵐自己的簽名，且沒有涂改的痕跡。為此雙方爭執(zhí)不下，盧嵐將房產(chǎn)公司告上了法庭。

法庭經(jīng)審理和法學(xué)鑒定后發(fā)現(xiàn)兩份認購書都是真實的，格式也是一樣的，只是在手寫的購房面積一款中，一份面積為292 平方米，另一份面積少了100 平方米，變成了192 平方米。

在法院的調(diào)查中，盧嵐提出自己手里的認購書是合法有效的。但房產(chǎn)公司卻主張是無效的，并提出了以下幾點意見：一是認為簽訂的認購書不具有正式合同的法律效力。二是那份簽署292 平方米認購書，本身是個錯誤的文本。因為292 平方米的房子，只有排屋才有，但要造排屋，須經(jīng)過政府部門的規(guī)劃允許，如今排屋在這個樓盤中根本不存在。三是房產(chǎn)公司只可能與盧嵐簽訂165 平方米的認購書。因為192 平方米的約定只是初步約定，非正式合同，簽訂正式合同時有些面積出入是正常的，何況認購書中對此也已注明。四是如果盧嵐不愿意簽訂165 平方米的購房合同，房產(chǎn)公司可以如數(shù)退回5萬的訂金。

在感覺勝訴無望的情況下，盧嵐與房產(chǎn)公司達成了調(diào)解：房產(chǎn)公司將保留的165平方米的公寓按原約定價格賣給盧嵐，原告盧嵐撤訴，并承擔(dān)一萬元的訴訟費。

點評 童松青 （律師）

就本案來說，盧嵐確實有點冤，值得同情。但作為房產(chǎn)公司來講，他們的理由確實也在法律上站得住腳。因為該案的主要焦點是，房屋認購書是否具有商品房買賣合同同樣的法律效力。

筆者認為，房產(chǎn)認購書不是普通的商品房買賣合同，只是一種預(yù)約合同。因為法律規(guī)定預(yù)約合同的簽收雙方只是有義務(wù)在將來簽訂正式合同。換句話說，當(dāng)事人一方只能請求對方訂立合同，而不是依照預(yù)約合同來履行。所以，盧嵐只能要求房產(chǎn)公司和自己訂閱一份正式的房產(chǎn)買賣合同，而不能直接要求對方交付房產(chǎn)。

只有在認購協(xié)議書具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，即：（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷售方式；（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（九）面積差異的處理方式；（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（十一）解決爭議的方法；（十二）違約責(zé)任；（十三）雙方約定的其他事項……在符合上述條件，而且房產(chǎn)公司已經(jīng)按照約定收取購房款的，這樣的認購協(xié)議才可以被認定為商品房買賣合同。而盧嵐與房產(chǎn)公司簽訂的認購書，不具備上述的約定。

眼下，國家對商品房預(yù)售已經(jīng)有嚴(yán)格的限制，必須拿到預(yù)售證才能賣房。但現(xiàn)實中還是有一些開發(fā)商，為了抓住時機賣房，也為了早點收到房款，減少資金壓力，往往采取認購的方式，進行變通的預(yù)售。因此提醒廣大的購房者，一定要在簽訂購房認購協(xié)議書時認清條款，以免日后節(jié)外生枝，造成不必要的損失。