基本案情

小張將自己的一套樓房委托中介公司出售。中介、小張與買房人小黃三方簽訂了房地產(chǎn)居間合同，約定小黃出資18萬元購買該房。簽約當(dāng)日，小黃向小張及中介各交付定金1萬元，小張把房產(chǎn)證押在中介公司作為抵押；同時(shí)三方還口頭約定，在合同簽訂后7日內(nèi)辦理過戶手續(xù)。

7天過后，小黃一直未按照合同約定辦理過戶手續(xù)，小張遂致電中介，提出小黃不辦過戶手續(xù)的行為已構(gòu)成違約，并要求中介退還房產(chǎn)證。為此，中介多次電話通知小黃辦理過戶手續(xù)，并且向小黃以掛號信的方式寄送書面過戶通知單。對此，小黃一直不理。后來，中介答復(fù)小張，若2個(gè)月之內(nèi)不能辦理完過戶手續(xù)，則中介將退還房產(chǎn)證原件。

2個(gè)月內(nèi)，小黃仍未動(dòng)靜。于是，小張便從中介公司將房產(chǎn)證取回，但中介并未將此事通知小黃，又過了2個(gè)月，小張將房屋出售給孫某。

得知此事后，小黃訴至法院，以房屋并非小張所有為由，要求解除合同，并要求中介返還定金2萬元。庭審中，中介以小黃違約在先為由，拒絕退還定金。

一中院經(jīng)審理，判決解除小張、中介與小黃三方所簽訂的合同，小張及中介各返還小黃定金1萬元。

法官析案

按照合同法的相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人行使解除權(quán)，應(yīng)當(dāng)通知對方，合同自通知到達(dá)對方時(shí)解除。

本案中，小張、中介及小黃三方均有過錯(cuò)。三方簽訂合同后，小黃怠于辦理過戶手續(xù)，故應(yīng)認(rèn)定其違約在先；小張以小黃違約為由兩次行使解除權(quán)。小張通過中介行使解除權(quán)后，中介一直未將小張行使解除權(quán)一事通知小黃；由于中介未將小張行使解除權(quán)一事通知小黃，故合同并未解除。在合同尚未解除的情況下，小張又將房屋賣給孫某，其行為亦存在過錯(cuò)。

縱觀整個(gè)事件，鑒于小黃怠于辦理過戶手續(xù)的過錯(cuò)在先，因此，應(yīng)認(rèn)定各方過錯(cuò)相當(dāng)，所以各方對于無法繼續(xù)履行合同可互不承擔(dān)責(zé)任，也就是說，根據(jù)公平原則，各方互不承擔(dān)違約責(zé)任。故法院作出上述判決。

相關(guān)提示

承辦本案的王茂剛法官提示：當(dāng)事人無論是行使法定解除權(quán)，還是約定解除權(quán)，都應(yīng)及時(shí)通知對方，自通知到達(dá)對方時(shí)生效，否則不產(chǎn)生解除的效辦。

來源：法制晚報(bào)