王　剛　黃艾禾　陽思齊

都市中的民主

小區(qū)業(yè)主委員會在中國完全是個新事物。與鄉(xiāng)村自治搞得有聲有色不同，在城市這樣的陌生人社會，當(dāng)人與人之間沒有任何有機的利益關(guān)聯(lián)時，政府的管理也蠻有效率，人們甚至連自治的愿望都沒有。但是，在以私有財產(chǎn)為核心、共有財產(chǎn)為紐帶的現(xiàn)代小區(qū)出現(xiàn)時，這一局面被打破了。業(yè)主委員會以民主的名義誕生——現(xiàn)在又開始遭遇民主的“麻煩”。

幾十年的計劃經(jīng)濟與國有體制，使城市人口習(xí)慣于他治，而不知自治為何物。面對陡然到來的業(yè)主自治，人們發(fā)現(xiàn)，原來民主并不那么簡單

“維權(quán)的最高境界，不是和開發(fā)商、物業(yè)公司斗，而是業(yè)主和業(yè)主的維權(quán)。

2006年7月20日下午，北京恒昌花園綜合樓518室，一場罷免小區(qū)業(yè)主委員會主任的投票正在進行。會議室里除了業(yè)主代表、業(yè)委會的委員，還有旁聽的北京市建委的代表，及聞訊趕來的記者們。畢竟，這是2003年建設(shè)部《物業(yè)管理條例》公布以來，北京市首例罷免業(yè)主委員會主任事件。

投票的計票啟用了雙重方式：一種是按戶數(shù)計票，另一種是按票權(quán)計票（即按業(yè)主所有的房屋產(chǎn)權(quán)面積計算，一平方米1票）。下午3時左右，現(xiàn)場公布計票結(jié)果：按戶數(shù)，恒昌花園619戶業(yè)主中，395票同意罷免，3票不同意，6票棄權(quán)；票權(quán)統(tǒng)計結(jié)果是，同意罷免52020票，不同意447票，棄權(quán)846票。

這是恒昌花園小區(qū)業(yè)委會成立四年以來第一次真正意義的“全民公決”。當(dāng)聽完按戶數(shù)的計票結(jié)果，票權(quán)結(jié)果還在統(tǒng)計中時，業(yè)委會主任何東寧便一言不發(fā)地離開會場，回到家中。對于已經(jīng)習(xí)慣了被大家稱作何主任或老何的他，這場罷免顯得“迅雷不及掩耳”，他對記者說，6月7日，他因公赴國外出差，6月下旬才回到北京，6月26日，另外四名業(yè)委會委員即在業(yè)主臨時大會上，宣讀了有209名業(yè)主簽署的事先準(zhǔn)備好的“罷免建議”。又過20多天，就發(fā)生了上面一幕。

如此高票被罷免，難道有什么事激起了民怨沸騰？

據(jù)業(yè)委會一位成員徐穎告訴媒體，人們的不滿主要是兩件事：一是刷墻，“8萬元錢的尾款老何給了施工方12萬元，不但多給了4萬元，還沒有發(fā)票，他沒有權(quán)力這么花錢”；二是出租地下室建旅館，“5號樓地下室要被其中一名業(yè)主建旅館用于出租，老何卻同意了，但小區(qū)內(nèi)其他業(yè)主沒有一個人同意?！?/p>

徐穎還說，今年９月份，小區(qū)與現(xiàn)有的中設(shè)物業(yè)管理合同就要到期了，而何東寧一直鬧著要招投標(biāo)改選物業(yè)，“這中間有什么利益關(guān)系，就不好說了，但我親耳聽他說過，換了這個物業(yè)，大家都有好處?！?/p>

事后，何東寧開始了反擊。他以“誹謗”為名將徐穎和另一人起訴至宣武區(qū)人民法院，并向北京市宣武區(qū)建委物業(yè)科等部門遞交了行政請求書，請求責(zé)令恒昌花園業(yè)主委員會撤銷召集罷免自己業(yè)委會委員資格的臨時業(yè)主大會的決定。

被告上法庭的業(yè)委會

業(yè)主們對自己選出的業(yè)委會不滿，這種事情不只發(fā)生在北京。

2005年5月，上海市浦東新區(qū)東方佳苑的20戶業(yè)主將小區(qū)業(yè)委會告上法庭。

事件緣起于小區(qū)健身器的安裝。當(dāng)時，浦東新區(qū)鵬欣居委會為東方佳苑爭取了一套免費健身器材，但把這套器材安放在哪里，業(yè)主們卻產(chǎn)生了分歧。

業(yè)委會當(dāng)時在小區(qū)內(nèi)選了5個安裝點，其中之一是中央綠地，在回收的294張業(yè)主有效表決票中，選中央綠化帶的最多，共110票，卻未達到總票數(shù)的1/2。業(yè)委會據(jù)此又組織業(yè)主就“是否安裝在中央綠地”進行有針對性的投票。

從一開始，小區(qū)6、7號樓的業(yè)主就極力反對。因為這兩幢樓的大陽臺直面的就是中央綠化帶，這些業(yè)主也是作為景觀房購買的，房價比其他樓貴10％。業(yè)主認為，當(dāng)初“一房一價”中涵蓋了景觀、位置、配置等因素，隨意破壞、更改這些因素，是侵犯他們的部分財產(chǎn)權(quán)。

而業(yè)委會主任徐承龍認為，小區(qū)內(nèi)公共綠化、道路、場地等歸全體業(yè)主所有，只要多數(shù)業(yè)主做出決定就可處置、改變，一部分業(yè)主有意見，這些人應(yīng)少數(shù)服從多數(shù)。

第二輪投票，多數(shù)持反對意見的業(yè)主拒絕參與，最后僅收到4張反對票，業(yè)委會據(jù)此得出“同意率為99％”的結(jié)論。隨后，10余件健身器材被安放在了中央綠化帶。

于是，部分業(yè)主旋即將小區(qū)業(yè)委會告上了法庭。

最終，街道辦事處出面調(diào)解，將健身器材安置在了小區(qū)院外。經(jīng)歷如此反復(fù)，業(yè)委會主任徐承龍感覺工作沒法做了，主動提出辭職。

東方佳苑業(yè)主起訴業(yè)委會的案件在這個城市并非惟一，根據(jù)上海市物業(yè)管理協(xié)會法律顧問陳世福的統(tǒng)計，進入2003年以來，上海市物業(yè)糾紛案件呈現(xiàn)多樣化趨勢，業(yè)主起訴物業(yè)公司的案件數(shù)量明顯下降，越來越多的案件發(fā)生在業(yè)主告業(yè)委會，業(yè)委會告行政主管部門身上。

業(yè)委會主任：“你根本干不下去”

2006年7月11日，北京市政協(xié)發(fā)布居住小區(qū)物業(yè)管理問題調(diào)研報告。報告指出，全市3077個居住小區(qū)物業(yè)管理項目中，按照《物業(yè)管理條例》成立的業(yè)主大會有360個，僅占住宅物業(yè)項目的11.7%。最早的業(yè)委會，成立于上世紀90年代，在當(dāng)時被稱為小區(qū)物業(yè)管理委員會（管委會），而到今天，據(jù)中國人民大學(xué)公共政策研究中心社區(qū)治理項目組研究員、前朝陽園業(yè)委會主任舒可心說，第一代的業(yè)委會主任，現(xiàn)在基本上都不在任上了。他們或者在換屆時不再連任，或者干脆中途辭職。

北京銀楓家園的前業(yè)委會主任北野，是在半年前辭去這一職務(wù)的。“你根本干不下去”，北野對本刊記者說，“我們這一代業(yè)委會主任，都是民選上來的，也就是說，多數(shù)都是在與開發(fā)商和物業(yè)公司的‘斗爭中冒出來，得到大家的信任。這樣，業(yè)主們對你的期望值非常高，而你的責(zé)任又非常重，小區(qū)這幾億元的房產(chǎn)、每年上千萬元的物業(yè)費，似乎都落到了你的身上。而業(yè)主們，什么事都來找你，簡直是把你當(dāng)奴隸使。”

北野感到當(dāng)這個主任，最難的事是開會。如果是開業(yè)主大會，全小區(qū)數(shù)百戶人家，挨家挨戶通知，這事誰來干？“比如要不要換物業(yè)公司這樣的大事，必須得開業(yè)主大會。你先要準(zhǔn)備大量文件和資料，要一輪輪征詢意見，確定時間地點，印單子，發(fā)選票。一個業(yè)主大會，不準(zhǔn)備幾個月，根本開不下來。而如果參會的業(yè)主們?nèi)藬?shù)不夠法定比例，這個業(yè)主大會就白開了。”

即使是開小規(guī)模的會，比如業(yè)委會的幾個委員開會，也讓北野頭痛。“最極端的一次，我通知了十幾個人（業(yè)委會的擴大會），最終只來了一個。他們會有各種各樣的理由不來，比如，我還要看電視連續(xù)劇呢，或者，我還要遛狗呢”。

更讓北野寒心的，是小區(qū)里的業(yè)主們“素質(zhì)不高”。他舉了一例：有一位業(yè)主，私下里把自己住房的承重墻給拆了?！斑@種行為，涉及到上面五層樓住戶上百人的生命和數(shù)以億計的財產(chǎn)。你說可怕不可怕？”作為業(yè)委會主任，他去干涉，卻被人家一頓罵回來。還有的業(yè)主，把自家的垃圾堆在鄰居家門口，北野去管的結(jié)果，就是得罪人?！拔覀冞@些干業(yè)委會的，都是義工，不拿錢的。這幾年，我自己光電話費就付出上萬，晚上12點都會有人找。結(jié)果怎樣呢？可以說，我除了沒有被人殺，所有的威脅手段都遇上過了。寫匿名信恐嚇的，用磚頭來砸門的，更不說散布各種謠言誹謗的我聽說，還有業(yè)委會主任被人打的。”

同樣，周駿在2001年1月當(dāng)上上海市普陀區(qū)長發(fā)白玉公寓的業(yè)委會主任后，用他的話說，生活隨即陷入麻煩之中。做了四年業(yè)委會主任，打了三次電梯官司，換了四家物業(yè)公司，直至最后干不動了，業(yè)主們就把他換了下來。在換屆的那一天，周駿說，頓時如釋重負。

卸任之后，周駿在《新民晚報》發(fā)表了一篇文章，名字就叫《我當(dāng)業(yè)主委員會主任》。在文章中，他這么寫道：我終于卸任了，因為我深深知道業(yè)主委員會主任不好當(dāng)。物業(yè)不好可以換，而業(yè)主的素質(zhì)才是最讓人頭疼的事。

“所以，以我所知，第一代的業(yè)委會主任們，現(xiàn)在是三種狀態(tài):第一種是干不下去;第二種是貪污腐敗;第三種是不作為?！北币罢f。

北野這樣總結(jié)這幾年業(yè)主們的維權(quán)：“開始的主要目標(biāo)是對著開發(fā)商和物業(yè)公司，采取比較極端的形式，比如靜坐，對抗。到現(xiàn)在，人們發(fā)現(xiàn)，靠鬧解決的問題，都解決了，還解決不了的，是業(yè)主之間的事。維權(quán)的最高境界，不是和開發(fā)商、物業(yè)公司斗，而是業(yè)主和業(yè)主的維權(quán)。開發(fā)商和物業(yè)公司對業(yè)主的傷害，我叫‘肌膚之患，真正的‘心腹之患，來自業(yè)主?！?/p>

(本刊記者鄭小紅對本組文章亦有貢獻)