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4月29日上午10點多，北京通州區(qū)“摩界巴克寓所”售樓處，原本排著隊等候18號樓選房號的人們，突然間將售樓處圍了個水泄不通。瞬間，報紙、礦泉水瓶開始向搖號臺上拋去，現(xiàn)場一片混亂，20多位保安手拉著手在售樓處門口圍成一弧線形。

激動的人們要求馬上退回交給售樓處的1萬元“誠意金”(有權(quán)選號的訂金)?！盀楹芜@么快就沒房子了?這是欺騙，開發(fā)商在玩兒圈套。放了1000個號怎么只有200套房子?”……

5月1日，“摩界”開發(fā)商北京萬德福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，因未取得銷售預(yù)售許可證“非法內(nèi)部認購”，被北京市建委責(zé)令停止違規(guī)行為并進行整改。萬德福公司成為房價高漲背景下第一個受到處罰的開發(fā)商。

空置率迷思

在“摩界事件”處理當天，北京市建委就下發(fā)通知：從即日起，市建委將在北京市房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)上全面公示商品房房源銷售信息，今后任意一個區(qū)縣可售商品房項目名稱、套數(shù)、面積市民都可在網(wǎng)上查到。“有多少房子沒賣一目了然?！笔薪ㄎ课萁灰坠芾硖幪庨L沈潔對本刊記者說。

隨后，市建委發(fā)布的一項統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截止到4月30日，全市可售的期房項目共計1512個、面積2608．41萬平方米，期房項目中有109106套住宅未售，加上現(xiàn)房銷售的項目中有17815套住宅未簽約，共計約12．7萬套住宅沒賣。這就意味著，在北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)上登記的商品期房中有60％沒有賣出去。

“六成空置率”的消息甫一發(fā)布，立即引來了京城眾多地產(chǎn)商的反對和質(zhì)疑。地產(chǎn)商們認為，市建委網(wǎng)上簽約滯后于實際購買，這個數(shù)據(jù)未必能真實反映北京市商品房的銷售情況，實際情況是北京的很多樓盤供不應(yīng)求?！霸诮灰拙W(wǎng)上沒有賣出去的房子肯定是有，但是絕對沒有那么多。”一位地產(chǎn)商對本刊記者說。

置地前景(中國)有限公司總經(jīng)理蕭啟良在接受本刊采訪時認為，建委公布的空置率并不準確，因為其計算憑據(jù)僅僅是項目的銷售量，即以該項目所持有的銷售許可證來判定。蕭啟良解釋說，一個項目正常情況下有半年的銷售期，有些大的項目可能有兩年左右的銷售期。例如，已經(jīng)取得預(yù)售許可證、建筑面積在100萬平米的項目通過分期銷售或采取銷控，一期銷售只20萬平方米，如按照官方統(tǒng)計模式，則該項目其他80萬平米就是空置。

“顯然，這樣的計算方式是不合理的?！笔拞⒘歼M一步解釋說，對于任何一個房地產(chǎn)項目而言，由期房變?yōu)楝F(xiàn)房，再到人住，其入住率都不可能是100％。人住當年，項目入住率在80％左右就是相當高的比率了，只有人住在兩年左右，項目的周邊環(huán)境和設(shè)施逐步完善后，好項目的入住率才會達到100％。

面對地產(chǎn)商的質(zhì)疑，北京市建委依然堅信自己的統(tǒng)計數(shù)據(jù)是值得信賴的。市城建研究中心信息處處長駱遠騁表示，他們是根據(jù)2005年3月15日正式開通的，北京市商品房預(yù)售信息公示、預(yù)售合同網(wǎng)上簽約系統(tǒng)上的成交數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析，“這是非常客觀的，沒有摻人任何的人為或者別的因素，更能真實地反映市場的情況?！?/p>

“囤房”真相

“自2004年‘8·31大限之后，土地實行‘招拍掛，土地成本上漲，所以同一區(qū)域同類型同品質(zhì)的房子可能開盤價格就相對要高，漲幅也會更高，基本上就超過了16％以上?！北本┬氯A聯(lián)偉業(yè)房地產(chǎn)公司副總經(jīng)理陳海旭在接受本刊采訪時說。

有分析人士指出，在地產(chǎn)商一片“土地供應(yīng)量不足導(dǎo)致房子供應(yīng)量缺乏”的聲音中，北京市建委公布“六成空置率”背后的潛臺詞，是暗指地產(chǎn)商在“囤房”，人為地制造“供不應(yīng)求”的假象，以便不斷地抬高銷售價格。

“開發(fā)商利用信息優(yōu)勢使用的‘饑餓銷售法，是目前最常見的一種銷售手段。”近日，中國房地產(chǎn)協(xié)會會長宋春華在一個公開場合表示。他舉例說，明明有100套房子可售，而開發(fā)商卻往往只拿出20套位置、房型較差的房子來出售，在幾番造勢之后，給外界留下一開盤就告罄的熱銷印象，再在這種“供不應(yīng)求”中適時提價。

“地產(chǎn)商‘囤房的可能性非常小?！标惡Ｐ駥@種說法持不同意見。陳海旭認為，按照他們多年來的銷售經(jīng)驗，通過炒作來提高銷售速度，最多只能賣出項目的10％，而靠房屋的品質(zhì)、戶型等實際狀況來贏得客戶，在同等的時間內(nèi)卻能賣出項目的90％?！耙虼耍诒本﹩慰砍醋鱽礓N售的地產(chǎn)商是幾乎沒有的?！?/p>

“我相信建委60％的數(shù)據(jù)的真實性，但這并不就意味著地產(chǎn)商存在著‘囤房現(xiàn)象。這個數(shù)據(jù)的得出與網(wǎng)上簽約的特點有關(guān)系?！标惡Ｐ窠忉屨f，目前網(wǎng)上簽約存在很多弊病，比如修改不便，合同撤銷也麻煩。

因此在實際操作過程中，很多地產(chǎn)商采用的方式是，與客戶用網(wǎng)上合同的復(fù)印件來簽訂合同，屢次協(xié)商修改之后，再進行網(wǎng)上簽約。而從交訂金到網(wǎng)上簽約的時間基本上是2～3個月，已經(jīng)有了一個季度的滯后性。“事實上，房子早已經(jīng)賣出去了?！标惡Ｐ裾f。

“銷售禁閉”

不管地產(chǎn)商的“囤房”行為是否真實存在，房價不斷上漲是不可回避的事實。按照業(yè)內(nèi)的傳聞，“20％的漲幅”是下達給地方政府的“警戒線”，北京建委公布的17．3％的漲幅顯然瀕臨“撞線”。

政府部門的壓力之大可以想見。一位業(yè)內(nèi)人士向本刊透露，北京市建委下屬的城建研究中心，近期在短時間內(nèi)已經(jīng)召集了至少兩次有市場人士參加的“內(nèi)部會議”，商討“緩釋房價進一步快速上漲”的對策。而這樣的“內(nèi)部會議”在以前一年也就開個1～2次。

在北京國土局傳出因調(diào)控不力導(dǎo)致可能要調(diào)整相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)層的消息之后，與地產(chǎn)監(jiān)管有關(guān)的另一個政府部門——北京建委主動走向前臺，公布了“六成房子未售”的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，矛頭直指地產(chǎn)商。盡管數(shù)據(jù)的公布引發(fā)了京城地產(chǎn)商的集體圍攻，但在一場“口水戰(zhàn)”之后的5月11日，北京市建秀發(fā)布了《關(guān)于加強本市商品房交易市場動態(tài)監(jiān)管的通知》。

《通知》稱：6月1日起，如果開發(fā)商有發(fā)布不實價格和銷售進度信息、惡意哄抬房價、誘騙消費者爭購等4大類73條違規(guī)行為，且未按期整改，政府部門將對違規(guī)企業(yè)的樓盤項目預(yù)售許可、抵押登記和網(wǎng)上簽約手續(xù)進行不低于1個月的限制。即業(yè)內(nèi)俗稱的“銷售禁閉”。

“讓人想到了去年的上海樓市。這又是一個具有中國特色的政府解決方案?！北本┬氯A聯(lián)偉業(yè)房地產(chǎn)公司副總經(jīng)理陳海旭對本刊記者說。在陳看來，這種處罰是很難有效果的。

而SOHO中國聯(lián)席總裁潘石屹更是認為，這種處罰的實質(zhì)是政府幫助開發(fā)商在囤積房子，最后的結(jié)果是市場上房子的供應(yīng)就更少了，價格暴漲得就更快了，這樣做會走到平抑房價初衷的反面?！暗扔谑悄?指地產(chǎn)商)囤房，我(指政府)幫你再囤一個月。”潘石屹不無諷刺地說。

但是北京市建委似乎對實行“銷售禁閉”的效果充滿信心。市建委房屋交易管理處處長沈潔向本刊記者給出的理由是，停止辦理網(wǎng)上簽約手續(xù)，相當于終止了開發(fā)商的一切交易行為?！伴_發(fā)商想賣房也賣不了?！鄙驖嵳f，如此一來，不但開發(fā)商難以“捂盤”抬價，還將錯過銷售時機，造成資金回籠上的壓力。

從限制“囤地”到限制“囤房”，行政手段的運用再次加強?！斑@種行政處罰手段多少也會有點效果，有總比沒有好?！敝袊嗣翊髮W(xué)土地管理系教授呂萍對本刊記者說。但“任何行政手段都是有漏洞的，”置地前景(中國)有限公司總經(jīng)理蕭啟良說。建委此番出招，效果究竟如何，將在接下來的京城地產(chǎn)演義中得到檢驗。