近幾年，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)起云涌，炒房的熱浪席卷全國(guó)，各個(gè)城市的房?jī)r(jià)猶如脫韁的野馬，創(chuàng)下了一個(gè)又一個(gè)新高。

大小房地產(chǎn)商們個(gè)個(gè)都喜笑顏開，賺得盆滿缽滿。但是，哪家企業(yè)是這個(gè)行業(yè)中的龍頭老大呢?

“合生創(chuàng)展才是中國(guó)房地產(chǎn)界真正的航空母艦。”這是在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中有著舉足輕重的人物——深圳萬科股份有限公司董事長(zhǎng)王石的評(píng)價(jià)。

人稱“地產(chǎn)大王”的朱孟依就是這艘“航空母艦尸的掌舵人。2005年，合生創(chuàng)展的市值在資本市場(chǎng)上不斷上漲，節(jié)節(jié)攀高。因此，在2005年大陸福布斯富豪榜上，朱孟依也因其個(gè)人資產(chǎn)飚升至14．3億美元而排名第二位。

令人稱奇的開發(fā)商

1980年代中期，經(jīng)商熱潮席卷廣東省。朱孟依的老家在廣東省豐順縣，高中畢業(yè)、才20歲出頭的朱孟依也一頭扎進(jìn)了商海，成了一個(gè)搞建筑的包工頭。

朱孟依去找鎮(zhèn)政府，表示愿意出資興建商業(yè)街，回報(bào)只要將業(yè)主租金給他分成就可以了。朱孟依認(rèn)為：當(dāng)時(shí)很多人在家門口開商鋪，很亂。如果把這些人集中在一條街上的經(jīng)營(yíng)話，又好管理，又容易形成市場(chǎng)。

朱孟依由此挖到了其人生的第一桶金。那個(gè)時(shí)候，他就把策劃投資與參與經(jīng)營(yíng)與地產(chǎn)開發(fā)捆綁在一起，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了包工頭的工作范圍?？梢哉f從進(jìn)入這個(gè)行業(yè)起，朱孟依就自覺地成為了地產(chǎn)開發(fā)商。

幾年后，朱孟依從豐順到廣州尋求新的發(fā)展空間，并在幾年時(shí)間內(nèi)積累了豐富的人際關(guān)系以及超強(qiáng)的市場(chǎng)洞察能力。1990年代初期朱孟依又來到香港，并順利獲得香港永久居住證。1992年，他與張榮芳、陸維璣夫婦一起在香港共同創(chuàng)辦合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司(HK0754)。這家公司性質(zhì)上雖是一家港資公司，但其主要活動(dòng)地或者說經(jīng)營(yíng)地卻在廣州。

朱孟依和他的合生創(chuàng)展開始了強(qiáng)勢(shì)出擊：

——1993年，在天河動(dòng)工開發(fā)大型商住區(qū)華景新城；

——1994年興建文化社區(qū)暨南花園；

——1997年開發(fā)了愉景雅苑和駿景花園；

隨后，合生創(chuàng)展在廣州開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目多達(dá)16個(gè)，開發(fā)的項(xiàng)目面積超過600萬平米。

持續(xù)的開發(fā)很大程度上不是依靠強(qiáng)大的資本或人脈，而在于他對(duì)于市場(chǎng)前景的準(zhǔn)確判斷。合生創(chuàng)展拿到的土地都位置偏僻且地價(jià)低廉，但是幾乎都位于城市未來擴(kuò)張的中心區(qū)域，比如廣東的天河、番禹。價(jià)格低、前景好，合生創(chuàng)展在不斷的擴(kuò)張中成長(zhǎng)為房地產(chǎn)界的“航空母艦”。

但是，公司的發(fā)展并不僅僅是廣積土地的原因，懂得精耕細(xì)作才是關(guān)鍵：合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司引進(jìn)了香港房地產(chǎn)先進(jìn)的設(shè)計(jì)、開發(fā)以及管理理念，大量創(chuàng)新保證了物業(yè)的高品質(zhì)。低價(jià)格、高品質(zhì)的物業(yè)最終在市場(chǎng)上形成了強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)力。

而且，朱孟依無心小打小鬧，合生創(chuàng)展從天河華景新城開始，面積大就是其顯著的特征。合生創(chuàng)展在廣州開發(fā)完成的項(xiàng)目中，建筑面積超過50萬平方米的項(xiàng)目有5個(gè)，超過100萬平方米的項(xiàng)目有3個(gè)，甚至有項(xiàng)目超過200萬平方米。

廉價(jià)的土地和大規(guī)模的建設(shè)，使合生開發(fā)的項(xiàng)目比別人擁有更低的成本。原恒基中國(guó)公司總經(jīng)理，現(xiàn)在合生創(chuàng)展的總經(jīng)理謝世東深有體會(huì)：“在大型發(fā)展商中，我們的建筑成本是最低的。以高層塔樓為例，一般發(fā)展商每平方米的建筑成本是3 500元，但合生的成本只有2 500元。而十幾層的小高層，合生每平方米的建筑成本僅為1 700元，但其他發(fā)展商卻需要2 300元。”一位當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商曾苦笑著說：“在廣東做房地產(chǎn)，你的成本很難低得過朱孟依。”

如此迅捷的發(fā)展速度和規(guī)模，不得不令人稱奇。

介入寬帶網(wǎng)建設(shè)

2001年，-第九屆全國(guó)運(yùn)動(dòng)會(huì)在廣州舉行。對(duì)精明的商人說，這是個(gè)難得的商機(jī)。

2000年1月，朱孟依出資2億元，成立了廣東盈通投資公司，成立這家公司，就是為了承攬建設(shè)九運(yùn)會(huì)數(shù)據(jù)傳輸網(wǎng)絡(luò)工程，順利地切入了廣東政務(wù)IP寬帶網(wǎng)建設(shè)。

實(shí)際上這項(xiàng)工程只是開挖鋪設(shè)光纖阿絡(luò)傳輸?shù)墓艿?，朱孟依一舉拿下了在廣東全省建設(shè)光纖骨干網(wǎng)、城域網(wǎng)以及接入網(wǎng)的許可。接著，他把這項(xiàng)工程細(xì)劃，又分包給自己的工程公司。通過這一來一往，朱孟依狠狠地賺了自己一筆，實(shí)際的工程投資遠(yuǎn)低于2億元。

朱孟依看準(zhǔn)了這項(xiàng)工程的前景，將企業(yè)利潤(rùn)最大化演繹的淋漓盡致。他在挖管道的同時(shí)，不只鋪設(shè)一根政務(wù)IP光纜，而是預(yù)留鋪設(shè)好了更多的管道，將這些管道出售給那些急于鋪設(shè)光纜的電信運(yùn)營(yíng)商。一根管道每公里的售價(jià)是8到20萬元，做到了一舉多得。

不到兩年時(shí)間，朱孟依在廣東省內(nèi)鋪設(shè)了3000多公里的網(wǎng)絡(luò)。民營(yíng)企業(yè)鋪設(shè)光纖以及銷售管道的做法，引起了信息產(chǎn)業(yè)部的不滿。除了中國(guó)電信，盈通是廣東省內(nèi)擁有光纖網(wǎng)絡(luò)資源最多的公司。

2001年11月，朱孟依將其在盈通的絕大部分股份-，全部出售給急于介入電信行業(yè)的中信集團(tuán)。業(yè)內(nèi)流傳這項(xiàng)巨額交易的價(jià)格高達(dá)11億元人民幣。

朱孟依在介入這項(xiàng)工程兩年時(shí)間后全身而退，至少賺了10個(gè)億。

尋求資本市場(chǎng)的力量

對(duì)于資本市場(chǎng)，精明過人的朱孟依很早就意識(shí)到其重要性。如何借助資本市場(chǎng)提高公司的發(fā)展速度，是朱孟依夢(mèng)寐以求的事情。但是，中國(guó)大陸的資本市場(chǎng)與其他國(guó)家或地區(qū)的資本市場(chǎng)相比，有很大的特殊性。滬深證券交易市場(chǎng)成立的最初十幾年，只是國(guó)有企業(yè)為擺脫困境而設(shè)立的一個(gè)融資渠道。大量的私營(yíng)企業(yè)一直無法在內(nèi)地上市。

因此，朱孟依從一開始就在香港成立公司，這是他為以后公司能在香港聯(lián)交所上市走的一步先手棋。1997年，朱孟依又在中美洲的百慕大注冊(cè)成立受豁免公司。

1998年5月，合生創(chuàng)展(HK0754)終于在香港證券市場(chǎng)上市。每股發(fā)行價(jià)2．7元港幣，共發(fā)行2．5億股，募得資金6．7億元港幣，其中朱孟依個(gè)人持有上市公司63．75％的絕對(duì)股份。

較早地解決了資金問題讓合生創(chuàng)展搶先贏得了資本力量的支持。正是在1998年前后，合生創(chuàng)展正是充分利用在資本市場(chǎng)籌集的6．7億港元這個(gè)資本優(yōu)勢(shì)，乘機(jī)儲(chǔ)備了大量土地，大大增加了項(xiàng)目開工面積。

從1998年到1999年短短一年時(shí)間里，合生創(chuàng)展就有110多棟樓宇相繼建成，其開發(fā)規(guī)模、銷售業(yè)績(jī)，在廣州房地產(chǎn)業(yè)一舉取得了領(lǐng)先的優(yōu)勢(shì)。2000年，合生創(chuàng)展旗下樓盤銷售額占全廣州市場(chǎng)5％的份額。

與此同時(shí)，朱孟依深刻認(rèn)識(shí)到人才的重要性。目前合生集團(tuán)的高層人物，幾乎都是朱孟依從各個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手處挖角而來。中國(guó)海外集團(tuán)的項(xiàng)賓、萬科集團(tuán)前總經(jīng)理姚牧民、萬科深圳公司副總經(jīng)理、恒基中國(guó)公司總經(jīng)理謝世東以及廣東城建集團(tuán)總經(jīng)理，都曾讓他費(fèi)盡心機(jī)。

加快異地?cái)U(kuò)張的步伐

廣州這座南方大都市只是朱孟依的“傳統(tǒng)領(lǐng)地”。進(jìn)入新世紀(jì)后，合生創(chuàng)展異地?cái)U(kuò)張的步伐不斷加快，拉開了在全國(guó)各地大肆擴(kuò)張的大幕。

從1993年起，合生創(chuàng)展投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，70％的項(xiàng)目都與廣東珠江投資公司合作開發(fā)，每次合生創(chuàng)展都是大股東，占有其中70％的股份。合生創(chuàng)展作為一家外資公司，根據(jù)國(guó)家以往的規(guī)定，除了投標(biāo)及投地外，沒有獨(dú)資開發(fā)土地的資格，因此合生創(chuàng)展需要一個(gè)當(dāng)?shù)氐暮献骰锇檫M(jìn)行土地開發(fā)。

珠江地產(chǎn)只是朱孟依旗下內(nèi)地公司珠江投資的一部分。合生創(chuàng)展1992年在香港成立一年后，珠江投資公司便在廣州成立，目前更是已發(fā)展成為投資房地產(chǎn)、公路橋梁、通信網(wǎng)絡(luò)、證券等行業(yè)的大型投資控股公司。珠江地產(chǎn)理所當(dāng)然地成為朱孟依在全國(guó)各地?cái)U(kuò)張的開路先鋒。

——在北京、天津：2001年公司就已擁有可供5～8年開發(fā)的土地儲(chǔ)備。進(jìn)入2003年，朱孟依開始在京津地區(qū)強(qiáng)勢(shì)出擊：首先，合生與兄弟公司珠江一同在北京、天津大量拿地、連開數(shù)個(gè)大盤；其次，從廣州調(diào)集營(yíng)銷骨干力量進(jìn)京，管理層大調(diào)換；其三，一慣低調(diào)的老板朱孟依也頻頻北上。朱孟依對(duì)京津地區(qū)的重視程度可見一斑。

——在上海：2003年2月24日，合生創(chuàng)展宣布收購(gòu)上海龍盟的全部股權(quán)，開始了在上海行動(dòng)。公司收購(gòu)的上海閔行區(qū)一塊占地約119．65萬畝的開發(fā)權(quán)，連收購(gòu)價(jià)、注資及動(dòng)拆遷費(fèi)總共約4．03億港元。

合生創(chuàng)展集團(tuán)總裁謝世東在接受媒體采訪時(shí)表示?！懊髂晡覀?cè)谏虾５臉I(yè)務(wù)會(huì)全面展開。上海將成為廣州、京津地區(qū)之外，整個(gè)集團(tuán)第三個(gè)主要的業(yè)務(wù)中心?！?/p>

——在武漢、南京、西安等二線城市：合生2003年進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)研或成立分公司，2004年合生創(chuàng)展正式進(jìn)入這些二線城市。因?yàn)楫惖財(cái)U(kuò)張是合生創(chuàng)展發(fā)展到一定階段后的必然結(jié)果。作為上市公司，合生創(chuàng)展在尋求進(jìn)一步發(fā)展時(shí)，必然會(huì)拓展多一些地區(qū)，爭(zhēng)取更高的成本效益。

進(jìn)入2005年，朱孟依又開始謀劃他的又一輪擴(kuò)張計(jì)劃，合生創(chuàng)展是國(guó)內(nèi)擁有最多土地儲(chǔ)備的發(fā)展商之一：在上海，合生購(gòu)買了1 400畝；在深圳，合生拿到了300多畝；在北京，2004年一年，合生就一口氣拿下北京5塊大型開發(fā)用地，總開發(fā)面積達(dá)到270萬平方米；在天津近郊，圈地68平方公里的京津新城僅地價(jià)就達(dá)30多億元。

看來，朱孟依和他的合生創(chuàng)展集團(tuán)又將開始新的遠(yuǎn)航!

(作者單位：本刊編輯部)