作者：歐陽林 陳慶鄂 程曉萱 方禮芝

摘要：國民經(jīng)濟(jì)的高速增長促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)與商品住宅建設(shè)又拉動(dòng)著經(jīng)濟(jì)增長。兩者互為條件，互為前提，相互促進(jìn)，相互發(fā)展，但房地產(chǎn)價(jià)格的上漲一定要與經(jīng)濟(jì)增長相適應(yīng)。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)增長；房地產(chǎn)價(jià)格；相適應(yīng)

中圖分類號(hào)：F061．2

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-0544(2006)06-0081-03

一、經(jīng)濟(jì)增長是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的主要因素

近年來，我國經(jīng)濟(jì)保持快速的增長勢頭，GDP的增速由2001年的7．3％，2002年的8％，上升到2003年的9．1％，2004年的10．1％；人均GDP2000年為800美元，2003年登上了1000美元新臺(tái)階。這是中國經(jīng)濟(jì)增長的里程碑，它標(biāo)志著我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行進(jìn)入了新一輪經(jīng)濟(jì)周期的上升階段，工業(yè)化和城市化進(jìn)程加快，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，重化工業(yè)加快發(fā)展。

發(fā)達(dá)國家的歷史經(jīng)驗(yàn)表明，人均GDP接近1000美元的時(shí)候，消費(fèi)結(jié)構(gòu)會(huì)出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)型，即生存性消費(fèi)支出占居民消費(fèi)支出比重越來越低，而自我發(fā)展型消費(fèi)支出比重會(huì)越來越高，消費(fèi)出現(xiàn)重大結(jié)構(gòu)變化。事實(shí)驗(yàn)證了我國人均GDP接近1000美元時(shí)(在2002年按當(dāng)時(shí)的匯率計(jì)算人均GDP為967美元)這一消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的歷史經(jīng)驗(yàn)。近幾年來，一般消費(fèi)品供過于求，價(jià)格下跌，而住房、汽車、旅游等成為消費(fèi)熱點(diǎn)，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資大幅增長(見表1)。

同時(shí)，根據(jù)世界各國的經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)的發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)增長水平有著密切的相關(guān)關(guān)系。一般情況下，人均GDP在800～1500美元之間，人均居住面積達(dá)到30-35平方米之前，是住宅產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展期，人均GDP在8000美元，進(jìn)入住宅產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展期，人均GDP超過13000美元，住宅產(chǎn)業(yè)才進(jìn)入衰退期。因此，無論從人均GDP指標(biāo)還是人均居住面積分析，我國已步入住宅產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展階段。正是由于國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長，國民經(jīng)濟(jì)整體水平的提高，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的大幅增加，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，并帶動(dòng)建材、輕工等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，改善了廣大人民群眾的住宅條件和生活環(huán)境。我國城鎮(zhèn)居民家庭人均居住支出從1997年的394．5元，增長到2002年的6244元。人均建筑面積：1989年為13．5平方米，1997年為17．8平方米，2001年為20．8平方米，2003年為22平方米。商品房銷售額：2001年為4862．8億元，2002年為5721．2億元。2003年為7671億元，2004年1-11月為8285億元。其中銷售給個(gè)人的：2001年為86．8％，2002年為91．3％，2003年為92．5％。

特別是1998年開始的停止住房實(shí)物分配，實(shí)行貨幣化分配的住房制度改革，從方針政策和消費(fèi)輿論導(dǎo)向上，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，同時(shí)也徹底改變了人們的住房消費(fèi)觀念和住宅生活環(huán)境，使房地產(chǎn)業(yè)真正步入市場經(jīng)濟(jì)的軌道。正是經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定的增長，就業(yè)機(jī)會(huì)和經(jīng)濟(jì)收入的增加，為人民生活水平的提高，居民可支配收入的增長，社會(huì)消費(fèi)的大型化，人們購建商品住宅提供了堅(jiān)實(shí)可靠的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。同時(shí)，為廣大居民的提前消費(fèi)和終身均衡消費(fèi)，提供了住房制度和金融政策的支持，如城鎮(zhèn)職工個(gè)人住房公積金制度，住房信貸、消費(fèi)信貸等，為實(shí)現(xiàn)和擴(kuò)大消費(fèi)提供強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)支持。因此，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展是我國經(jīng)濟(jì)增長的必然結(jié)果，也是房地產(chǎn)業(yè)繁榮興旺價(jià)格不斷上漲的主要因素。

二、經(jīng)濟(jì)增長不是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的絕對(duì)因素

(一)住宅是一種商品

我國實(shí)行住宅商品化的改革之后，住房這一人民生活的必需品已成為一種重要的商品，成為人們生活消費(fèi)支出的一項(xiàng)重要內(nèi)容，進(jìn)而推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展(見表2)。

從上表可以看出，居民住宅開發(fā)已占了房地產(chǎn)開發(fā)的絕大比例，而且這一比例還在不斷上升。隨著居民收入水平的提高，消費(fèi)觀念的更新，居民對(duì)住宅的消費(fèi)增加。同時(shí)，中產(chǎn)階層的形成，居民收入積累到一定水平，銀行信貸對(duì)個(gè)人的開放，示范效應(yīng)等，也是房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展和價(jià)格不斷上漲的重要原因。

(二)住宅是一種投資商品

居民購買商品住宅具有兩種效能：一是生活必需品。二是一種投資。在投資渠道缺少和不暢，房地產(chǎn)市場不成熟的條件下，我國許多居民將房地產(chǎn)作為投資、聚財(cái)?shù)氖侄?。而且聚?cái)和投資功能越來越受到人們的重視和發(fā)展，使得房地產(chǎn)業(yè)一躍成為人們聚財(cái)、投資、社會(huì)保障的一種手段，同時(shí)也促成了房地產(chǎn)業(yè)的投機(jī)和炒作，促成了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

1986～2002年扣除通貨膨脹影響的因素后，2002年全國商品住宅平均價(jià)格的實(shí)際值是1986年的2．2倍，同期我國實(shí)際GDP翻了兩番，城鎮(zhèn)居民人均實(shí)際可支配收入增長了1．8倍。由此可以得到一個(gè)感性認(rèn)識(shí)，即這段時(shí)期商品住宅價(jià)格與社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長基本上是協(xié)調(diào)發(fā)展的。

1997年之后我國經(jīng)濟(jì)的增長主要受到來自總需求方面的約束，新一輪經(jīng)濟(jì)增長的啟動(dòng)有賴總需求方面的突破。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型的基本完成，2002年下半年出現(xiàn)了拐點(diǎn)，我國經(jīng)濟(jì)走出了1996年以后持續(xù)6年低于8％的相對(duì)緩慢增長階段，開始出現(xiàn)加速的趨勢。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)字，2003年我國GDP的增長為9．10％固定資產(chǎn)投資為55118億元，比上年增長了26．7％，其中房地產(chǎn)投資為10106億元，增長了29．7％，房地產(chǎn)投資占GDP的比例由2002年的7．55％上升到8．66％，增長了1．11個(gè)百分點(diǎn)。2004年全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資累計(jì)完成70073億元，比上年同期增長25．8％，即我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入一輪新高速增長周期。

然而，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的增長大大快于經(jīng)濟(jì)增長和居民收入的增長。我國2000～2003年的3年中，房地產(chǎn)的年投資增長率分別為19．55％，253％，21．％。而2004年為29．7％。2004年全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平又比上年上漲3．9％，其中固定資產(chǎn)投資價(jià)格上漲5．6％。居民最終需求的不斷增長是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的持久動(dòng)力，居民的消費(fèi)增長了，必然會(huì)對(duì)消費(fèi)品生產(chǎn)部門提出新的要求，導(dǎo)致這些部門擴(kuò)大生產(chǎn)并增加投資，由此帶動(dòng)一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)而促進(jìn)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)增長。國土資源部關(guān)于《我國重點(diǎn)地區(qū)和主要城市2003年地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測報(bào)告》中提到，在幾個(gè)重點(diǎn)城市中，上海市2003年平均房價(jià)達(dá)5118元／平方米，比上年增長24．2％，其平均地價(jià)水平為2164元／平方米，比上年增漲5．3％；北京市2003年上半年商品住宅平均售價(jià)為6847元／平方米，比2002年的6227元／平方米上升了10％，平均地價(jià)水平為2331元／平方米，比上年增長2．34％。

可以看到，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)價(jià)格大幅度上漲，已經(jīng)大大超過了合理的房價(jià)與年收入比。國際慣例是一套中等水平的住宅價(jià)格，是一個(gè)中等收入家庭年收入的3－6倍，而現(xiàn)在我國許多大城市商品房房價(jià)，已達(dá)到中等收入家庭年收入的10倍甚至20倍。我國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀不禁引起人們對(duì)上世紀(jì)90年代日本出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫危機(jī)的反思，1960～1990年的30年時(shí)間里，日本的GDP增長了17．4倍，地價(jià)上漲了56．1倍，房價(jià)上漲了40倍，是歷史上影響時(shí)間最長的房地產(chǎn)泡沫事件。1997～1998年的亞洲金融危機(jī)標(biāo)志著日本地價(jià)泡沫的徹底破滅。1992～1993年我國海南省、廣西省北海市房地產(chǎn)狂炒，使得金融機(jī)構(gòu)蒙受巨大損失，經(jīng)濟(jì)長期低迷，至今仍然不能完全恢復(fù)。至此，我們不能再簡單地說經(jīng)濟(jì)增長就是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的絕對(duì)因素。房地產(chǎn)價(jià)格上漲的因素是多方面的，它既有經(jīng)濟(jì)增長和人民收入生活水平提高這一主要因素，也有國家相關(guān)方針政策的引導(dǎo)，大規(guī)模城市化建設(shè)與發(fā)展，人民群眾消費(fèi)觀念的更新提高，以及人們心理因素等方面的相關(guān)因素。更有炒房團(tuán)的哄抬房價(jià)和房地產(chǎn)商人為投機(jī)炒作。因此，現(xiàn)階段的房地產(chǎn)價(jià)格的猛“上漲”，已有“泡沫”的成份，已不是正常的經(jīng)濟(jì)增長的“上漲”。

三、房地產(chǎn)的發(fā)展速度要與經(jīng)濟(jì)增長相適應(yīng)

房地產(chǎn)的發(fā)展速度要和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入水平的增長相適應(yīng)，固定資產(chǎn)投資的平均增長率要保持適當(dāng)?shù)谋壤?。房地產(chǎn)投資應(yīng)與GDP的增長與居民收入水平的增長保持一致，GDP的增長與我國居民消費(fèi)水平的增長保持一致，與地域區(qū)域間的增長保持一致，短期增長與可持續(xù)長期增長保持一致，即經(jīng)濟(jì)增長和社會(huì)全面持續(xù)發(fā)展保持一致。

(一)合理的經(jīng)濟(jì)增長

合理的經(jīng)濟(jì)增長往往是伴隨著價(jià)格總水平的上升而發(fā)生的，在理想的狀態(tài)下，應(yīng)該是GDP的增長快于居民可支配收入和消費(fèi)的增長，而居民收入的增長要快于價(jià)格總水平的增長。但是價(jià)格總水平的上升還是有一個(gè)度，一般地說在2％～3％以下，如果滿足了上面的條件，而經(jīng)濟(jì)增長又能保持一定的速度(在歐美國家能達(dá)到4％－5％，在新興工業(yè)化國家能達(dá)到7％以上)就是一個(gè)很好的經(jīng)濟(jì)增長。經(jīng)濟(jì)增長的狀況如何，其決定的因素主要取決于社會(huì)投資的規(guī)模和水平。那么，現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)中有哪些因素能夠左右社會(huì)投資的規(guī)模和水平呢?除了代表政府意圖的傾向和投資偏好外，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)制約著社會(huì)投資者的選擇。實(shí)證分析和理論研究證明，經(jīng)濟(jì)總量呈現(xiàn)波浪式上升或波動(dòng)式增長是客觀的，是經(jīng)濟(jì)增長的一般狀態(tài)，而均速直線型的增長在時(shí)間上只能是短暫的，是客觀規(guī)律中的一種特例。經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的基本規(guī)律便是周期性，經(jīng)濟(jì)周期便是有客觀規(guī)律的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。因此，合理的經(jīng)濟(jì)增長應(yīng)當(dāng)是波動(dòng)的。

持續(xù)穩(wěn)定合理的高速經(jīng)濟(jì)增長是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需要，是滿足人們?nèi)找嬖鲩L的物質(zhì)和文化生活的需要。要保持合理持續(xù)穩(wěn)定的高速增長，就要求我們必須在經(jīng)濟(jì)增長過程中實(shí)行科學(xué)的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控。宏觀調(diào)控是一項(xiàng)具有風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)性的工作，如果過分保守，國民經(jīng)濟(jì)就會(huì)停滯不前，但過分激進(jìn)又會(huì)反過來斷送經(jīng)濟(jì)增長，這正是我們高度重視宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控保持合理經(jīng)濟(jì)增長的重要原因。

(二)合理的房地產(chǎn)價(jià)格

房地產(chǎn)價(jià)格是否合理，首先要看房價(jià)與收入比，房價(jià)與收入比是指當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)，市場上一套中等水平的價(jià)格與一個(gè)中等收入家庭的年收比。西方發(fā)達(dá)國家認(rèn)為居民住房消費(fèi)占居民收入的30％以下就可以承受，并根據(jù)首付款30％，20年分期付款方式，得出了房價(jià)收入比在3－6倍之間比較適當(dāng)?shù)慕Y(jié)論。例如，在日本東京，居民的年收入與房價(jià)比大概是1：4．8，而目前我國大部分城市是1：7到1：15。

由此可見，我國現(xiàn)階段的商品住宅價(jià)格，可以說明我國房地產(chǎn)在一定程度上出現(xiàn)了“過熱”，應(yīng)該對(duì)其進(jìn)行積極引導(dǎo)。第一，加強(qiáng)制度和法規(guī)建設(shè)。一方面，要為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造一個(gè)高透明度的、公正的競爭和發(fā)展環(huán)境，防止由于內(nèi)幕交易等對(duì)開發(fā)商利益的侵害；另一方面也加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商的監(jiān)管，防止消費(fèi)者利益受到侵害。第二，強(qiáng)調(diào)地方政府掌握房地產(chǎn)開發(fā)的節(jié)奏，通過土地批租等手段，從總體上調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和速度。第三，強(qiáng)調(diào)銀行等金融機(jī)構(gòu)通過項(xiàng)目審批及融資規(guī)模的控制，來降低金融風(fēng)險(xiǎn)。第四，嚴(yán)厲打擊炒房團(tuán)的哄抬房地產(chǎn)價(jià)格的炒房與投機(jī)。在此基礎(chǔ)上房地產(chǎn)的發(fā)展才會(huì)有利于商品住宅價(jià)格的合理性，有利于人民居住條件的改善，同時(shí)對(duì)經(jīng)濟(jì)的增長發(fā)揮積極的促進(jìn)作用。

(三)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲要與經(jīng)濟(jì)增長相適應(yīng)

綜上對(duì)國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成額和居民消費(fèi)的增長以及它們之間數(shù)量關(guān)系的分析結(jié)合當(dāng)前宏觀形勢，可得出以下結(jié)論：一是中國目前的經(jīng)濟(jì)增長仍處于正常狀態(tài)，但固定資產(chǎn)投資增長已超出正常范圍；二是在經(jīng)濟(jì)增長率保持不變的情況下，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成額的增長與居民消費(fèi)增長之間存在著負(fù)相關(guān)關(guān)系，在目前情況下，如果經(jīng)濟(jì)增長率和其他條件不變，投資每增長1％，消費(fèi)將會(huì)下降0．8％。較低的居民消費(fèi)增長率不利于中國經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)增長；三是2004年的固定資產(chǎn)投資的增幅已經(jīng)明顯超出經(jīng)濟(jì)增長的需求。比較理想的狀態(tài)應(yīng)該把消除了價(jià)格變動(dòng)后的全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅壓縮到20％以下；四是我國目前以鼓勵(lì)投資為主要手段刺激經(jīng)濟(jì)增長的目的已經(jīng)達(dá)到，宏觀經(jīng)濟(jì)政策上應(yīng)有所調(diào)整。要保持中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)和高速增長，對(duì)全社會(huì)消費(fèi)總量的增長應(yīng)予以更多的重視(尤其應(yīng)該重視改善中低收入家庭的收入和生活水平)。只有投資率和消費(fèi)率及房價(jià)的上漲達(dá)到經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長所要求的特定比率既相適應(yīng)，國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展才能達(dá)到最優(yōu)狀態(tài)。過度投資或過度消費(fèi)均會(huì)損害經(jīng)濟(jì)增長和廣大人民群眾的利益。房地產(chǎn)“泡沫”的實(shí)質(zhì)上是由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)價(jià)格與價(jià)值嚴(yán)重背離，市場價(jià)格脫離了實(shí)際使用者有效支付能力的情況。房地產(chǎn)市場自身存在著周期循環(huán)的規(guī)律，過度開發(fā)是房地產(chǎn)周期循環(huán)中必經(jīng)的一個(gè)階段，非理性的持續(xù)開發(fā)會(huì)對(duì)市場造成極大的危害。因此，建立房地產(chǎn)宏觀調(diào)控體系，控制房地產(chǎn)業(yè)高速增長勢在必行，既要將房地產(chǎn)投資的增長率速度控制在一定的比例以內(nèi)，與國民經(jīng)濟(jì)增長率相適應(yīng)，又要保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展的勢頭，以保證人們?nèi)找嬖鲩L的對(duì)住房環(huán)境改善的需求。

國民經(jīng)濟(jì)的高速增長促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而大規(guī)模的住房建設(shè)又拉動(dòng)著國民經(jīng)濟(jì)的增長，兩者互為條件，互為前提。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不是孤立的，而是同國民經(jīng)濟(jì)的整體宏觀發(fā)展趨勢緊密相聯(lián)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必須依賴于良好的國民經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行狀況，依賴于國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的增長。如果房地產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重脫離國民經(jīng)濟(jì)增長而大幅上漲，那這種上漲不會(huì)長遠(yuǎn)持久，并且必然會(huì)產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，形成金融危機(jī)，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重的危害，對(duì)廣大人民群眾利益造成重大損失。因此，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲一定要與經(jīng)濟(jì)增長相適應(yīng)。

責(zé)任編輯 柏振忠

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