[摘要]土地批租、高額稅費(fèi)、銀行貸款是我國住宅價格騰飛的三大動力。要使住宅價格恢復(fù)正常，必須采取釜底抽薪的對策。一是摒棄居者有其屋的小資產(chǎn)階級幻想，選擇以租為主的住宅消費(fèi)模式，因?yàn)楣べY只包括房租，而不可能包括房價。二是房地產(chǎn)分體流通，租、價、稅分流，用年租制代替批租制，用年稅制代替批稅制。三是政府做軍、公、教人員的房東，有利于穩(wěn)定我國的房價和房租。

[關(guān)鍵詞]遏制高房價 住宅消費(fèi)模式 流通體制 年租制 年稅制 對策

[中圖分類號]F299.2 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A [文章編號]1004-6623（2006）03-0011-03

[作者簡介]劉福垣（1944—），黑龍江省依安縣人，國務(wù)院發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)院研究員，博士生導(dǎo)師，中國人力資源開發(fā)研究會會長。

在當(dāng)前的國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段上，我國住宅的租、售價格都不是一般的偏高，對70%以上的普通百姓來說，是不可企及的天價。然而，中央政府控制房價的政策和老百姓對開發(fā)商的怒罵都不管用，這就像孫悟空借了假芭蕉扇一樣，房價反而越來越高。這種不可回避的客觀事實(shí)一再告訴人們，企圖在不改變房地產(chǎn)連體流通體制的條件下降低價格，這等于踩著油門想剎車一樣可笑。土地批租、高額稅費(fèi)和銀行貸款是我國住宅價格騰飛的三大動力，要使住宅價格恢復(fù)正常必須采取釜底抽薪的對策。

一、必須選擇以租為主的住宅消費(fèi)模式

在“居者有其屋”空想口號誤導(dǎo)下，銀行給不應(yīng)該買住宅的人貸款，擴(kuò)大了不該擴(kuò)大的購買需求，這是目前我國住宅價格不正常的第一位原因。而住宅的售價越高，租價也就越高，租價越高，逼迫更多的不該買住宅的人貸款買住宅，使住宅價格更高。這種惡性循環(huán)的真正動力是銀行貸款。實(shí)事求是地看問題，即使住宅價格降低到目前的三分之一，廣大工薪階層也不適宜購買住宅，只有租賃消費(fèi)符合勞動力再生產(chǎn)規(guī)律。如果停止銀行貸款，有購買力的需求大幅度下降，住宅價格就會向正常價位回歸。

首先，我們應(yīng)該明確住宅的經(jīng)濟(jì)物理屬性和勞動力再生產(chǎn)的關(guān)系。住宅既是資本品，又是消費(fèi)品，勞動力再生產(chǎn)需要的是住宅的消費(fèi)品屬性。作為勞動力價格的工資中，只包括房租，而不可能包括房價。租房是消費(fèi)行為、謀生行為；買房是投資行為、樂生行為。在正常的勞動力再生產(chǎn)狀態(tài)下，只獲得勞動力價格的工資勞動者，是沒有錢買房子的。只有收入中包含了一定剩余價值的靠腦袋賺錢的勞動者才有可能買房子。在沒有外援的條件下，一般工薪階層如果積累了所謂的“首付”，其勞動力必然是在萎縮的條件下再生產(chǎn)的。而所謂的“月供”，如果超過了月房租，其勞動力還是在萎縮的條件下再生產(chǎn)的。如果一個國家的大量勞動力萎縮再生產(chǎn)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)混亂必然引起產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡。所以，工薪階層購買住宅對個人和社會都是不經(jīng)濟(jì)的。工薪勞動者在他的收入超過了勞動力價值之后，再考慮積累購房款，才符合勞動力再生產(chǎn)和社會再生產(chǎn)的規(guī)律。這是工薪階層惟一理智的選擇。

居者有其屋是小資產(chǎn)階級的幻想。我們不應(yīng)該用這個不切實(shí)際的幻想模糊收入分化的現(xiàn)實(shí)，更不應(yīng)該鼓動年輕人的浮躁情緒，使他們陷入“房奴”和“車奴”的尷尬境遇。我們應(yīng)該倡導(dǎo)宜租則租，宜購則購，實(shí)事求是，量力而行的住宅消費(fèi)模式?，F(xiàn)在大多數(shù)人都想買住宅，是月房租大等于“月供”逼出來的，如果住宅的租、價、稅分流之后，絕大多數(shù)人都能租得起住宅，人們就沒有必要壓縮正常消費(fèi)非買不可了。

現(xiàn)在工薪階層貸款購買的住宅大多是公寓樓的一個單元，只有極少數(shù)人購買的是單體房子。而公寓樓至少一棟樓是一個產(chǎn)權(quán)可以清晰界定的獨(dú)立商品，樓中的每一套單元實(shí)際上是一部分相對獨(dú)立的居住空間，產(chǎn)權(quán)是難以界定的。所謂購買了這種公寓樓的一個單元，實(shí)際上不過是預(yù)交了70年的房租，獲得了一定空間的使用權(quán)。這不過是和土地批租配套的居住權(quán)批租而已。由于市區(qū)的空間有限，于是就搶出了天價，高收入階層捷足先登，使大量工薪階層被邊緣化，離工作崗位越來越遠(yuǎn)，造成了交通體系的巨大壓力。如果政府規(guī)劃明確規(guī)定，市區(qū)只允許建造適合租賃的小戶型公寓樓，高收入階層到郊區(qū)去購買單體住宅，就會形成公寓樓和公共交通配套，單體房和小轎車配套的空間格局，城市的交通狀況就不會出現(xiàn)今天這種擁堵局面。物極必反，市中心的天價公寓樓總有一天要大幅度降價的。我國的高收入階層精神素質(zhì)提高之后，他們會逐步把安樂窩遷到郊區(qū)和小城鎮(zhèn)。大面積的天價公寓樓誰來接盤？到那時候，租也難，賣也難，這個經(jīng)濟(jì)損失不僅是個人的，也是社會的。“天若有情天亦老，人間正道是滄?！?。在一個國家里，低素質(zhì)人的暴富，小資產(chǎn)階級的浮躁，除了當(dāng)事人之外，全社會都要為此付出高昂的代價。現(xiàn)在這種尷尬局面，對我國的特大城市來說，已經(jīng)是在劫難逃了，但愿還沒有能力犯這個歷史性錯誤的廣大中小城市不要重蹈這個覆轍。

第二，我們應(yīng)該處理好住宅雙重經(jīng)濟(jì)屬性之間的關(guān)系。居者有其屋的口號，如果成為現(xiàn)實(shí)，住宅就只剩下單一的消費(fèi)品屬性，社會資本的流動性就要大大降低。這對國家和個人都是極為不利的。一個勞動者把本來應(yīng)該正常消費(fèi)的活錢變成死錢，不僅不能增殖，還要支付利息，這是很不聰明的做法。全社會一大筆資金呆滯在那里，不產(chǎn)生現(xiàn)金流，社會效益的損失是可想而知的。無論住宅升值多高，這筆呆滯的資金都不能變現(xiàn)。我們應(yīng)該盡量保持住宅同時處于消費(fèi)品和資本品雙重屬性狀態(tài)，即對房東是資本品，對房客是消費(fèi)品。單一消費(fèi)品功能的住宅，在現(xiàn)階段應(yīng)該視為奢侈性消費(fèi)品，物業(yè)稅應(yīng)該高于具有資本品屬性的住宅。我們還必須明確擁有住宅產(chǎn)權(quán)的人不是社會保障的對象。通過上述政策的引導(dǎo)，使大多數(shù)人恢復(fù)正常的消費(fèi)心態(tài)，選擇租賃消費(fèi)的理性模式。為了使絕大多數(shù)工薪勞動者能夠租房消費(fèi)，政府應(yīng)該逐步理順工資和房租的關(guān)系。現(xiàn)階段月工資和月房租保持在1比0.25左右比較符合我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際水平。

第三，價值規(guī)律是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的。在城市化高潮時期，住宅的短缺是短期內(nèi)解決不了的。如果還繼續(xù)提倡大多數(shù)人都買房子，即使我們經(jīng)過改革，把住宅的價值價格降低到目前的三分之一水平，其市場價格還會繼續(xù)大幅度上漲?？梢灶A(yù)見的50年內(nèi)，我國無論是房租還是房價都會逐步上漲。由于住宅使用壽命和資金回收期的差距比較大，有回旋的余地，工資和房租的控制對雇主和房東的利益影響比較小。政府如果調(diào)節(jié)得好，工資和房租形成連動機(jī)制，它們之間的關(guān)系是可以控制在1∶0.25左右的。而房價的調(diào)控難度就比較大。因?yàn)榉績r是要一次性交割的，只要市場上住宅需求大于供給，住宅的價格就必然高于價值。

當(dāng)前人們指責(zé)開發(fā)商賣高價，從經(jīng)濟(jì)規(guī)律角度看問題，是沒有多少道理的。如果開發(fā)商公布了住宅的成本，加上平均利潤，假定每平方米是3000元。但是供求比是1∶3，他賣9000元，有什么不可以？這是愿買愿賣的事。開發(fā)商不是慈善家，不是政府，他沒有控制物價的義務(wù)。政府有責(zé)任在體制和機(jī)制上讓有穩(wěn)定收入來源的勞動者都能租得起、租得到住宅，沒有責(zé)任確保大家都買得起、買得到住宅。目前正是由于沒有購買力的人硬是要貸款買房子，才把住宅給買貴了。如果大多數(shù)人都能量力而行，沒有工資外收入的人都不買房子，都租和自己支付能力相當(dāng)?shù)淖≌?，按現(xiàn)在住宅的戶型結(jié)構(gòu)，開發(fā)商能否保得住平均利潤都將是個問題。

我們應(yīng)該以平常心對待房租和房價問題。不同發(fā)展水平的城市應(yīng)該有不同的最低工資標(biāo)準(zhǔn)，最低工資標(biāo)準(zhǔn)中必然包括最低房租含量。北京、上海等特大城市的房價和房租大大高于全國平均水平是正常的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，說明這類城市人口量的擴(kuò)張已經(jīng)達(dá)到和超過臨界點(diǎn)，承擔(dān)不了這種工資成本的產(chǎn)業(yè)、企業(yè)應(yīng)該向外轉(zhuǎn)移。在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變化的同時，人口的素質(zhì)也應(yīng)該發(fā)生相應(yīng)的變化。“長安米貴，居大不易”的局面是遲早要出現(xiàn)的。這是規(guī)律使然。不如此，哪還會有其他大中城市發(fā)展的空間和時機(jī)？隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，人口在空間上或快或慢的流動也是不可避免的。只要你進(jìn)了北京城，想買房子就應(yīng)該讓你買得起買得到，想租房子的就應(yīng)該讓你租得起租得到，政府不僅沒有這個本事，也不應(yīng)該向這個方向努力。資本是沒有祖國的，工人階級也是沒有祖國的，那里工資高，那里房租便宜，就到那里去謀生，市場經(jīng)濟(jì)總有一天讓人們都懂得這個道理。在經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌時期，矛盾和摩擦是不可避免的，理順體制和機(jī)制是需要時間的，人們心態(tài)的失衡、急功近利、心浮氣燥，也都在所難免。我們的政府必須沉著冷靜，老老實(shí)實(shí)地按規(guī)律制定政策，既不能容忍開發(fā)商的暴利，也不要遷就低收入階層不切實(shí)際的要求。目前，當(dāng)務(wù)之急的是，中央政府必須下決心規(guī)范地方政府和銀行在地租、稅費(fèi)和利息上的短期行為。我們的政策應(yīng)該是，只給住宅產(chǎn)業(yè)的投資者貸款，不給住宅的消費(fèi)者貸款，對租不起住宅的少數(shù)困難戶發(fā)放補(bǔ)貼。

二、房地產(chǎn)分體流通，租、價、稅分流

土地批租政策是住宅價格高的第二位原因。70年的地租大體占房價30%左右。全民所有制土地資本化只能實(shí)行年租制，不能實(shí)行批租制。70年的批租用時間偷換了空間，使土地產(chǎn)權(quán)私有化，地方政府把租當(dāng)稅用，侵犯了全民的產(chǎn)權(quán)和所有權(quán)，也侵犯了十幾屆政府的經(jīng)營權(quán)。問題的嚴(yán)重性在于69年的土地增殖收益都落入私人手中，實(shí)際上是復(fù)辟了封建主義的分配關(guān)系，丟掉了中國特色。

購買者一次性交割的住宅價格中包括的稅和費(fèi)，一般占住宅價格的30%～40%，這是住宅價格高的第三個原因。我們知道商品價格中的租、稅和費(fèi)都屬于剩余價值的轉(zhuǎn)化形態(tài)，是企業(yè)毛利潤的組成部分。這三個部分占住宅價格的60%～70%，建筑安裝成本加企業(yè)利潤才占30%～40%，其中開發(fā)商的平均利潤估計占產(chǎn)品價值的50%左右。這是極不正常的價格構(gòu)成。這種商品的成本毛利潤率竟然高達(dá)400%～567%。住宅作為廣大人民群眾的生活必需品，在我國已經(jīng)成為典型的壟斷產(chǎn)品，成為奢侈品。這個“中國特色”真有點(diǎn)天方夜譚的味道了。即使開發(fā)商的暴利達(dá)到成本利潤率100%，和地方政府得到的300%～400%相比也是小巫見大巫。地方政府是住宅天價形成的始作俑者和主要獲利者，房價高的真正根源在我們的吏治和稅制，而不在開發(fā)商。這是毋庸置疑的。

我們的改革對策應(yīng)該是，明租、正稅、除費(fèi)。廢除土地批租制，使房地產(chǎn)分體流通，用年租制代替批租制，使住宅一次性交割的價格降低1/3；稅費(fèi)合一，用年稅制代替批稅制，即把當(dāng)前的一次性收稅費(fèi)總額分70年計收，根據(jù)房產(chǎn)價值計算稅率，逐年向業(yè)主收稅，可使住宅價格又降低1/3以上。同時，我建議，根據(jù)房產(chǎn)的性質(zhì)，實(shí)行差別稅率。每套住宅以100平方米建筑面積為分界線，100平方米以上的實(shí)行高額累進(jìn)稅率；以每平方米造價3000元為分界線，超過標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)行高額累進(jìn)稅率。去掉兩個1/3之后，住宅一次性交割的供求平衡價格只剩下目前的1/3。

年租制和年稅制可以使房價降低2/3，又可以使國家每年收租、收稅的范圍擴(kuò)大到整個城市建成區(qū)的建筑物，可以穩(wěn)定地獲得兩大筆不斷增長的巨額財源，何樂而不為呢？問題又在于各級政府能不能放棄好大喜功的政績工程，真正落實(shí)以人為本的發(fā)展觀。政府一次性獲得的租、稅收入少了，可以使政府頭腦冷靜下來，以平常心對待市容的美化、亮化和綠化問題，極大地抑制目前的奢靡之風(fēng)。

采取了上述改革措施之后，我國住宅的價值價格大體上只相當(dāng)于目前的三分之一左右，租不起住宅的家庭至多5%左右，政府通過社會保障開支補(bǔ)貼支付能力不足的部分，我國的住宅問題就基本上解決了。

三、政府應(yīng)該做軍、公、教人員的房東

我們還應(yīng)該明確，在以租為主的條件下誰來當(dāng)房東的問題。如果經(jīng)過上述改革，可以肯定地說，大部分開發(fā)商都不得不告別房地產(chǎn)的所謂開發(fā)行業(yè)。因?yàn)椋麄兇蠖鄶?shù)是政府批租政策的產(chǎn)物，如果停止了批租，他們喪失了地利，套不來銀行的錢，大多數(shù)都將混不下去。在新的制度環(huán)境下，開發(fā)商和其他有錢人都會看到住宅租賃業(yè)是一個穩(wěn)定高回報的行業(yè)，當(dāng)房東的人不會少。但是要穩(wěn)定地保持房租占工資的25%左右，全靠私人房東還是有問題的，政府必須充當(dāng)中國最大的房東。

我認(rèn)為軍、公、教人員住宅的房東應(yīng)該由政府來充當(dāng)。實(shí)踐已經(jīng)證明政府把國有房產(chǎn)折價賣掉是一個嚴(yán)重的戰(zhàn)略性失誤。政府當(dāng)這個房東雖然在指導(dǎo)思想上不以盈利為目的，但長期看還可能賺大錢。政府根據(jù)軍、公、教隊伍的人數(shù)和結(jié)構(gòu)，投資建設(shè)一批50年不落后，100年不后悔的小康水平的住宅。房租就控制在我國軍、公、教人員工資的25%左右。目前如果財政拿不出來這么多錢，可以分批發(fā)行國債。我估計20年之內(nèi)就可以收回投資，余下30年到80年的房租都是盈利。穩(wěn)住了公務(wù)員的住宅，好處太多了。至于有多少好處，可以給讀者留下想象的空間。政府充當(dāng)一部分人的房東，至少可以穩(wěn)定我國的房價和房租，使之保持在社會和個人應(yīng)該耗費(fèi)的正常成本之內(nèi)。在政府掛帥的同時，我們應(yīng)該鼓勵企業(yè)和個人當(dāng)房東，為他們的合理經(jīng)營創(chuàng)造制度和政策條件。

如果決策者能接受上述對策意見，我國的住宅問題就從根本上解決了。政府、開發(fā)商和消費(fèi)者情緒化的對峙局面就會轉(zhuǎn)化為各得其所的祥和和諧的新氣象。我國可以節(jié)約和盤活大量的資金用于當(dāng)前急需的其他領(lǐng)域，特別是勞動力擴(kuò)大再生產(chǎn)方面。