[摘要]當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展處于資本相對(duì)過(guò)剩的環(huán)境，無(wú)論是國(guó)內(nèi)還是國(guó)際上，資金都處于“超級(jí)流動(dòng)”狀態(tài)。在國(guó)內(nèi)消費(fèi)物價(jià)格指數(shù)未出現(xiàn)大幅度上漲的情況下，過(guò)量供應(yīng)的貨幣轉(zhuǎn)向了回報(bào)率高的資產(chǎn)市場(chǎng)，并將房地產(chǎn)市場(chǎng)推向了高價(jià)格和高空置率的雙高狀態(tài)，顯示出房地產(chǎn)具有典型資產(chǎn)市場(chǎng)投資特性。這一分析提供了一個(gè)為什么自2003年以來(lái)中央政府不斷加大調(diào)控力度，但從實(shí)際運(yùn)行的情況來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)仍嚴(yán)重陷入“越調(diào)控越上漲”的怪圈的一個(gè)基本背景解釋。另外，政府的宏觀調(diào)控尤其是房地產(chǎn)調(diào)控涉及到中央和地方博弈以及多個(gè)部門，雖然中央政府試圖用組合拳來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，但由于受不同利益取向的約束，多只看得見(jiàn)的手在本位主義的驅(qū)使下相互牽制，從而大大抵消了調(diào)控的效果，最終使得房地產(chǎn)調(diào)控出現(xiàn)了看不見(jiàn)的手打敗了多只看得見(jiàn)的手的始料未及的結(jié)果。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 宏觀調(diào)控 資本 土地

[中圖分類號(hào)]F299.2

[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A

[文章編號(hào)]1004-6623（2006）03-0005-06

[作者簡(jiǎn)介]趙曉(1967—），江西奉新人，北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授、博導(dǎo)；研究方向：宏觀經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)倫理；譚國(guó)榮（973—）， 湖南株洲人， 北京科技大學(xué)管理學(xué)院04MBA。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新月度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年1～3月，國(guó)房景氣指數(shù)分別為100.76、101.05和101.46，低于2005年103.12、102.71和102.43的水平，更低于2004年同期106.59、106.58和106.11的水平，說(shuō)明2004年下半年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)的態(tài)勢(shì)尚未發(fā)生根本性的逆轉(zhuǎn)。但是，當(dāng)前房?jī)r(jià)上揚(yáng)的波動(dòng)態(tài)勢(shì)相當(dāng)值得關(guān)注。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新月度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)未能提供土地交易價(jià)格指數(shù)、房屋銷售價(jià)格指數(shù)以及房屋租賃和物業(yè)管理價(jià)格指數(shù)等全國(guó)性的數(shù)據(jù)，但從北京、廣州和上海這三大房地產(chǎn)的一線城市的房?jī)r(jià)情況來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格飚升已明顯成為2006年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要特征。例如，北京商品房?jī)r(jià)格漲幅為近兩年之最，達(dá)7.6%，同比上漲14.8%；廣州房?jī)r(jià)則環(huán)比上漲了14%；上海的房?jī)r(jià)也全面回升。

對(duì)于國(guó)家宏觀調(diào)控下的房?jī)r(jià)逆勢(shì)上揚(yáng)，目前討論的觀點(diǎn)不盡相同，大多數(shù)分析都局限于房地產(chǎn)業(yè)本身，調(diào)控的政策思路則基本上集中在稅收、地價(jià)、利率等方面。本文認(rèn)為，房地產(chǎn)問(wèn)題應(yīng)該從宏觀經(jīng)濟(jì)、金融和房地產(chǎn)本身三方面來(lái)建構(gòu)分析框架，其中資本過(guò)剩的國(guó)際性特征構(gòu)成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本背景，而政府宏觀調(diào)控能力由于中央和地方的博弈以及各個(gè)部門的政策導(dǎo)向不盡相同，最終導(dǎo)致看不見(jiàn)的手打敗了多只看得見(jiàn)的手的房地產(chǎn)調(diào)控效果，可以說(shuō)房地產(chǎn)調(diào)控正經(jīng)歷著前所未有的考驗(yàn)，政出多門成為當(dāng)前宏觀調(diào)控的最大障礙。

一、資本相對(duì)過(guò)剩起推波助瀾的作用

2005年7月21日前我國(guó)實(shí)行的是盯住美元的固定匯率制度。近兩年來(lái)，美元相對(duì)于其他主要貨幣有38%以上的貶值，為了與美元保持固定匯率，人民幣也應(yīng)保持同等水平的貶值，在資本市場(chǎng)的直接表現(xiàn)就是增加人民幣供應(yīng)量。而資本的流動(dòng)性不強(qiáng)則導(dǎo)致銀行的巨額存貸差，即銀行放貸的壓力增強(qiáng)；經(jīng)過(guò)近幾年高速發(fā)展，民間也積聚了一定的資本，大量的民間資本進(jìn)入也加大了資本市場(chǎng)的貨幣供應(yīng)量；人民幣低估為熱錢等套利提供了機(jī)會(huì)，大量的國(guó)際資本的進(jìn)入更是給資本相對(duì)過(guò)剩起到推波助瀾的作用。目前中國(guó)外匯儲(chǔ)備已經(jīng)躍居世界第一，2006年3月達(dá)到8751億美元。為了保持匯率的相對(duì)穩(wěn)定，中國(guó)持續(xù)地買入美元，這人為地加大了貨幣供應(yīng)量，3月份流通中的現(xiàn)金達(dá)到23472.03億元，同比增長(zhǎng)10.5%，狹義貨幣和廣義貨幣分別達(dá)到106737.08億元和310490.65億元，同比分別增長(zhǎng)12.7%和17.3%。

1.銀行巨額存貸差。自1995年以后，銀行存貸款關(guān)系從原先的貸差轉(zhuǎn)向存差，存差從1995年的3000多億元快速增加到2005年底的9萬(wàn)多億元，從實(shí)際運(yùn)行的情況來(lái)看，新增貸款額和增長(zhǎng)率都呈下降趨勢(shì)（見(jiàn)表1）。

從2006年一季度運(yùn)行的情況來(lái)看，這種存貸差將可能進(jìn)一步擴(kuò)大，2006年3月份，各項(xiàng)貸款余額20.64萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)11.3%；人民幣各項(xiàng)存款余額30.55萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)19.55%。銀行存貸差快速增大。此外，全部金融機(jī)構(gòu)的存貸比（貸款與存款之比）快速降低，由2003年的75%下降到2004年的74%和2005年的68%，2006年3月份則降到67.55%。

據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)，存貸差與貸款余額之比從1997年9%左右上升至2005年年末的47%左右。央行公布的2005年金融運(yùn)行情況報(bào)告也顯示，2005年12月末，全部金融機(jī)構(gòu)超額儲(chǔ)備率為4.17%，比上月末高1.18個(gè)百分點(diǎn)。貸款業(yè)務(wù)的下降，迫使銀行將大量資金存放于央行，推高了超額準(zhǔn)備率。

自去年底到今年初，四大國(guó)有銀行相繼停止了保險(xiǎn)公司的協(xié)議存款，最近各股份制銀行也都停止了保險(xiǎn)公司的協(xié)議存款①。除保險(xiǎn)資金外，銀行還停止了包括同業(yè)金融機(jī)構(gòu)的高息存款，而少數(shù)年息超過(guò)4%的企業(yè)和個(gè)人協(xié)議存款也將被取消。

以上海為例，2005年，全市中外資金融機(jī)構(gòu)本外幣存款(以下簡(jiǎn)稱各項(xiàng)存款)呈“U”型回升態(tài)勢(shì)。年末，各項(xiàng)存款余額為23320.9億元，同比增長(zhǎng)16.1%。全年各項(xiàng)存款增加3142.8億元，同比多增398.4億元。全市中外資金融機(jī)構(gòu)本外幣貸款(以下簡(jiǎn)稱各項(xiàng)貸款)余額16798.1億元，按可比口徑同比增長(zhǎng)12.3%，增幅同比下降1.3個(gè)百分點(diǎn)。全年各項(xiàng)貸款共增加1785.9億元，同比少增260.9億元。在巨額存貸差的壓力下，不少銀行開(kāi)始大開(kāi)票據(jù)貼現(xiàn)業(yè)務(wù)。2005年1～9月，商業(yè)匯票累計(jì)簽發(fā)3.21萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)31%；累計(jì)貼現(xiàn)4.74萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)41%；新增票據(jù)融資在新增貸款中所占比重達(dá)20.3%，同比提高了12.3個(gè)百分點(diǎn)②。

2.民間資本大量積聚。經(jīng)近幾年10%左右的高速增長(zhǎng)，中國(guó)民間也積聚了大量的資本，民間資本也是不可忽視的一支生力軍。人民銀行2005年4月份調(diào)查顯示，民間融資的規(guī)模為9500億元。根據(jù)國(guó)家外匯管理局的統(tǒng)計(jì)，國(guó)民儲(chǔ)蓄率（國(guó)民總儲(chǔ)蓄/GDP）從2004年的40%上升到2005年的50%左右，個(gè)人儲(chǔ)蓄賬戶也突破14萬(wàn)億。其中僅溫州的民間資本就達(dá)到3000億之巨，先后不斷在房地產(chǎn)、煤、電、棉花、石油、國(guó)有企業(yè)改制等領(lǐng)域進(jìn)行投資。民間資本已經(jīng)成為資本市場(chǎng)的重要組成部分。

3.人民幣低估、外匯和熱錢。人民幣匯率問(wèn)題近幾年引起了國(guó)內(nèi)外的普遍關(guān)注，無(wú)論是世界銀行按實(shí)際購(gòu)買力評(píng)價(jià)，還是其他國(guó)際上的金融機(jī)構(gòu)對(duì)人民幣的評(píng)價(jià)，基本上認(rèn)為人民幣被低估。人民幣匯率問(wèn)題也引起了歐美政府的高度關(guān)注，如剛剛結(jié)束的美國(guó)“匯率報(bào)復(fù)案”。

20世紀(jì)90年代中期以來(lái)，我國(guó)外匯儲(chǔ)備快速增長(zhǎng)。1996年到2005年9年間增長(zhǎng)近7倍。特別是近4年來(lái)儲(chǔ)備增速進(jìn)一步加快，每年新增儲(chǔ)備都超過(guò)1000億美元，2004年和2005年更是超過(guò)2000億美元。當(dāng)前中國(guó)外匯儲(chǔ)備已經(jīng)躍居世界第一，2006年3月達(dá)到8751億美元。在保持相對(duì)穩(wěn)定的匯率水平的政策框架下，外匯儲(chǔ)備的增加，意味著央行必須從市場(chǎng)上購(gòu)買美元，但同時(shí)也釋放了基礎(chǔ)貨幣人民幣的供應(yīng)量。如在2003年，有800億美元的外匯流入中國(guó)，其中直接投資為450億美元，央行收購(gòu)數(shù)量是350億美元。因?yàn)檫@800億美元外匯，央行發(fā)行了6500億元的人民幣投放市場(chǎng)，從央行到商業(yè)銀行，通過(guò)貸款的放大機(jī)制，實(shí)際增加的貨幣供應(yīng)量在1.5萬(wàn)億左右。

從全國(guó)的情況看，2001年之后，中國(guó)政府從外匯市場(chǎng)購(gòu)買的外匯數(shù)量迅速增加，2004年上升為2067億美元。需要特別指出的是這只是正常渠道進(jìn)入的外匯，由于我國(guó)實(shí)行的嚴(yán)格外匯管理制度，非正常渠道進(jìn)入中國(guó)的外匯數(shù)量也非常大，這部分在國(guó)家外匯平衡表中沒(méi)有統(tǒng)計(jì)在內(nèi)，如2006年第一季度，中國(guó)FDI中大約有180億美元的資金來(lái)歷不明。

資本流入也在呈增加趨勢(shì)。資本流入在1994年是618億美元，到了2005年急劇增長(zhǎng)到4189億美元。直接投資和證券投資變化量并不明顯，但是“其他投資”1994年的時(shí)候235億美元，到了2005年就增長(zhǎng)到了3067億美元。此外，2002年以來(lái)，儲(chǔ)備來(lái)源的結(jié)構(gòu)也發(fā)生了本質(zhì)的變化，資本項(xiàng)目已經(jīng)取代經(jīng)常項(xiàng)目成為我國(guó)外匯儲(chǔ)備的主要來(lái)源（見(jiàn)表2）。

中國(guó)的外匯儲(chǔ)備上升中很大部分來(lái)源于對(duì)沖基金，通過(guò)香港和臺(tái)灣以經(jīng)常項(xiàng)目帶進(jìn)來(lái)，政府對(duì)此很難控制。目前基本已經(jīng)取得共識(shí)的是在北京、上海等地集中了至少上百只海外基金。人民幣升值以來(lái)，中國(guó)統(tǒng)計(jì)的出口比外國(guó)統(tǒng)計(jì)從中國(guó)的進(jìn)口數(shù)據(jù)要高，大約為500～600億美金之間，這也是境外資本流入的跡象。在國(guó)際收支平衡表中，錯(cuò)誤與遺漏項(xiàng)目反映了非法資本流動(dòng)的方向，從2002年開(kāi)始基本上都處于貸方，即非法資本從境外向境內(nèi)流動(dòng)。

在全球經(jīng)濟(jì)連續(xù)十幾年的增長(zhǎng)后，資本過(guò)剩已經(jīng)成為國(guó)際性問(wèn)題。目前在美國(guó)市場(chǎng)聚積的房地產(chǎn)泡沫有20萬(wàn)億美元，歐盟也達(dá)到10萬(wàn)億美元。國(guó)際資本過(guò)剩增加了國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)的壓力，國(guó)際資本不斷進(jìn)入中國(guó)，包括股市、期貨市場(chǎng)等等，當(dāng)前幾乎所有行業(yè)都有國(guó)際資本參與。據(jù)報(bào)道，索羅斯基金也開(kāi)始在中國(guó)股市現(xiàn)身。

二、投資渠道匱乏導(dǎo)致資本集中到目前利潤(rùn)較高的房地產(chǎn)業(yè)

中國(guó)經(jīng)濟(jì)陷于悲慘增長(zhǎng)，房地產(chǎn)外的許多投資領(lǐng)域并不樂(lè)觀：2003年以來(lái)，上游產(chǎn)品和下游產(chǎn)品價(jià)格走向出現(xiàn)分歧。尤其是2005年，1～9月份數(shù)據(jù)顯示，規(guī)模以上工業(yè)虧損企業(yè)虧損額1532億元，同比增長(zhǎng)57.6%；各行業(yè)均衡利潤(rùn)增長(zhǎng)的局面已不復(fù)存在，39個(gè)工業(yè)大類行業(yè)除石油、煤炭、化工、有色金屬，鋼鐵等五類與能源原材料相關(guān)的行業(yè)外，其它34個(gè)行業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)基本處于停滯狀態(tài)，利潤(rùn)整體增幅比上年下降20.1%。

居民可以選擇的投資產(chǎn)品很少，國(guó)債收益低，股市經(jīng)歷了漫長(zhǎng)的熊市，在超低利潤(rùn)下的資本在銀行不能實(shí)現(xiàn)資本的保值，只有集中到利潤(rùn)目前還較高的房地產(chǎn)業(yè)。

由于信息不對(duì)稱等原因，股民對(duì)中國(guó)的股市很失望，另外股市經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)5年之久的熊市也制約了資本向股市的流通。2005年，上海證券交易所上證綜指下跌8.3%，全年股票成交1.9萬(wàn)億元，同比下降近三成。股票籌資299.8億元，同比下降三成多。上海期貨交易所全年累計(jì)成交6.5萬(wàn)億元，同比下降22.4%。目前保險(xiǎn)資金實(shí)際投資股票的比例只有1%，而政策規(guī)定的上限為5%。

我國(guó)工商局登記的個(gè)體工商戶數(shù)量，從1999年時(shí)的3160萬(wàn)戶減少為2004年的2350萬(wàn)戶。從另一個(gè)方面說(shuō)明了現(xiàn)在投資渠道的匱乏，投資環(huán)境急需改變。

三、長(zhǎng)期低利率導(dǎo)致大量資本以購(gòu)買房產(chǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)保值增值

去年，反映通貨膨脹的消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)（CPI）的漲幅為1.8%，今年一季度是1.2%。我國(guó)CPI的統(tǒng)計(jì)中不含房?jī)r(jià)，此外汽油、電力等能源價(jià)格還有繼續(xù)上漲的潛力。中國(guó)投資的渠道實(shí)在太少，長(zhǎng)時(shí)間的低利率，以及從去年下半年開(kāi)始出現(xiàn)的負(fù)利率，資金的保值增值就成了重要問(wèn)題，我國(guó)現(xiàn)行的金融制度中，房地產(chǎn)可以作為抵押物變現(xiàn)能力強(qiáng)，在中國(guó)傳統(tǒng)觀念的影響下，大量的資本通過(guò)購(gòu)買房產(chǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)個(gè)人資產(chǎn)的保值增值。從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，貸款利率也是長(zhǎng)時(shí)間低水平運(yùn)行，短期貸款（6個(gè)月以內(nèi)）為5.22%，最高的為五年以上的長(zhǎng)期貸款，利率為6.12%，使得資金成本很低，客觀上增強(qiáng)了貨幣供應(yīng)量。

在目前的利率水平下，扣除利息稅后的實(shí)際存款利率已經(jīng)為負(fù)。而各地房地產(chǎn)的租金回報(bào)率則多數(shù)介于4%～6%之間，買房投資成為了可能。受中國(guó)傳統(tǒng)思想的影響，中國(guó)人講究“安居樂(lè)業(yè)”，有為子孫置辦家業(yè)的傳統(tǒng)，在當(dāng)前制度環(huán)境下，似乎房產(chǎn)是最合適的，因?yàn)閮煞N動(dòng)機(jī)都能得到滿足。此外，在當(dāng)前金融環(huán)境中，地產(chǎn)的變現(xiàn)能力最好，速度最快。中國(guó)居民儲(chǔ)蓄突破14萬(wàn)億，但在公共建設(shè)不完善情況下，這其中很大一部分是老百姓的“養(yǎng)老救命錢”，要求變現(xiàn)能力強(qiáng)、變現(xiàn)快，也增加了投資房產(chǎn)的傾向。

對(duì)于賭人民幣升值的進(jìn)入境內(nèi)的境外游資，房地產(chǎn)也就成了最好的投資對(duì)象。如上海，2006年2月每天銷售的面積為2.8萬(wàn)平方米，3月份為5.9萬(wàn)平方米，房?jī)r(jià)上漲了5.5%，而房貸卻呈現(xiàn)下降，2月份下降36億元，3月份下降38億元，這其中就有大量的境外資金投資房地產(chǎn)。根據(jù)外匯管理局的分析，境外游資大約有15%流向了房地產(chǎn)業(yè)，主要集中在開(kāi)發(fā)和銷售環(huán)節(jié)。中國(guó)人民銀行公布的2004年上海市金融運(yùn)行報(bào)告表明，2004年1～11月，境外資金通過(guò)各種渠道流入上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的總額超過(guò)220億元，比2003年增長(zhǎng)13.5%。

四、政府、銀行與中央宏觀調(diào)控的博弈

盡管中央有宏觀調(diào)控的現(xiàn)實(shí)需求，但仔細(xì)研究會(huì)發(fā)現(xiàn)，目前所謂的宏觀調(diào)控，是借宏觀調(diào)控的名義實(shí)施微觀調(diào)控，或者是習(xí)慣性地走進(jìn)了行政調(diào)控。試圖用行政調(diào)控來(lái)代替真正的宏觀調(diào)控，試圖用降低貨幣流動(dòng)性的辦法來(lái)減少貨幣的供應(yīng)，試圖用對(duì)地根的調(diào)控代替對(duì)銀根的調(diào)控，試圖用威嚇代替真實(shí)的調(diào)控。如2005年曾出現(xiàn)行政長(zhǎng)官房?jī)r(jià)負(fù)責(zé)制的行政調(diào)控，房?jī)r(jià)上漲，你可能就要被撤職，用這個(gè)代替真實(shí)的貨幣的作用。最終形成了誰(shuí)都看不清的市場(chǎng)預(yù)期。

雖然高房?jī)r(jià)已經(jīng)到了崩潰的邊緣，中央政府也有決心調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，但政府各部門之間、地方政府、銀行都在和中央宏觀調(diào)控進(jìn)行博弈。同時(shí)同一系統(tǒng)中的不同層級(jí)也存在博弈。學(xué)者和各利益集團(tuán)形成了結(jié)盟，學(xué)者蛻變成了利益集團(tuán)的代言人。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，惟獨(dú)消費(fèi)者缺乏訴求的渠道，只能選擇沉默的“用腳投票”方式來(lái)對(duì)抗。

1.調(diào)控基礎(chǔ)的偏差。自2003年以來(lái)，有關(guān)房地產(chǎn)是否存在泡沫的討論就愈演愈烈；但缺少一個(gè)權(quán)威的部門或機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行很好的調(diào)研。各級(jí)政府、 各個(gè)部門各自為政，每個(gè)部門都有研究機(jī)構(gòu)，自成體系。各部門為了實(shí)現(xiàn)自身的目標(biāo)，分別提出自身的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和分析報(bào)告，缺乏統(tǒng)一的調(diào)控依據(jù)。2006年4月20日，北京市統(tǒng)計(jì)局和國(guó)家調(diào)查局北京調(diào)查總隊(duì)公布的數(shù)據(jù)表明，北京一季度房?jī)r(jià)同比漲幅為7.6%。而此前北京市建委下屬的城研中心在2006年4月13日發(fā)布消息說(shuō)，2006年一季度，全市商品住宅期房預(yù)售均價(jià)為6885元/平方米，同比增長(zhǎng)14.8%。同樣的數(shù)據(jù)兩者竟然相差一倍，而此給出的解釋是房?jī)r(jià)取的基數(shù)不同，只要有點(diǎn)統(tǒng)計(jì)常識(shí)的人都知道，統(tǒng)計(jì)的科學(xué)性和嚴(yán)肅性不可能讓不同的人不同部門得出的結(jié)論如此大相徑庭。

房?jī)r(jià)到底高不高，高到一個(gè)什么樣的程度，這些最基本的問(wèn)題在宏觀調(diào)控的各部門都沒(méi)有達(dá)到一致的認(rèn)識(shí)，也使得宏觀調(diào)控缺乏統(tǒng)一的基礎(chǔ)。為什么消費(fèi)者感受到的房?jī)r(jià)和政府公布的數(shù)據(jù)完全不同？目前各種聲音都有，各個(gè)部門分別選擇了對(duì)自己有利的基礎(chǔ)作為調(diào)控的依據(jù)。

2.政府各部門的自利性。房地產(chǎn)業(yè)涉及的部門眾多，宏觀調(diào)控的措施也很多，但是如何運(yùn)用卻好像缺乏統(tǒng)一協(xié)調(diào)的指揮。就房地產(chǎn)業(yè)而言，各部門關(guān)注的焦點(diǎn)不盡相同。人民銀行更多的是關(guān)注金融風(fēng)險(xiǎn)，防止房地產(chǎn)泡沫引發(fā)金融危機(jī)，重蹈日本的覆轍；但是又害怕房?jī)r(jià)的下降，因?yàn)橘J款抵押物中不動(dòng)產(chǎn)占有很大比重。建設(shè)部關(guān)注行業(yè)的發(fā)展，從某種意義上來(lái)說(shuō)，建設(shè)部和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的目標(biāo)是一致的，希望房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，行業(yè)的繁榮是建設(shè)部追求的目標(biāo)。不同的部門可能會(huì)出來(lái)完全不同的觀點(diǎn)，如“121文件”和央行的“18號(hào)文件”就讓房地產(chǎn)業(yè)在2003年經(jīng)歷了冰火兩重天的情形。

從調(diào)控的手段來(lái)看，又有經(jīng)濟(jì)政策和行政手段之別。人民銀行傾向于運(yùn)用貨幣政策，如利率、按揭比例等，試圖用降低貨幣流動(dòng)性的辦法來(lái)減少貨幣供應(yīng)。但發(fā)改委等卻偏好行政手段，試圖用行政調(diào)控代替真正的宏觀調(diào)控，而土地部門則試圖用地根調(diào)控代替銀根調(diào)控。宏觀調(diào)控成了各部門邀功請(qǐng)賞的道具，各自都在宏觀調(diào)控中竭力爭(zhēng)寵。

宏觀調(diào)控目的的多樣性，使得各部門追求的調(diào)控效果也相距甚遠(yuǎn)。各部門在宏觀調(diào)控中的自利性選擇削減了彼此之間應(yīng)有的效果。結(jié)果宏觀調(diào)控成了各部門的“斗法”，而房地產(chǎn)商則是“隔岸觀火”還不忘記“煽風(fēng)點(diǎn)火”。

3.地方政府和中央政府的博弈。中央政府是有決心對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，2005年第一次在政府工作報(bào)告中提出要“抑制房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上漲”。溫家寶總理在十屆人大四次會(huì)議上作政府工作報(bào)告時(shí)繼續(xù)強(qiáng)調(diào):“繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大和房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的問(wèn)題。要著力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制高檔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房。建立健全廉租房制度和住房租賃制度?！?/p>

但同時(shí)可以看出中央政府和地方政府一樣處于一個(gè)尷尬的位置，一方面有決心調(diào)控，但同時(shí)又擔(dān)心過(guò)度調(diào)控會(huì)影響到整個(gè)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行。所以中央政府的目標(biāo)是防止房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快，換言之就是，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)。這樣也就給各部門和地方政府調(diào)控政策留下了更多的空間。

政府無(wú)疑對(duì)住房問(wèn)題負(fù)有責(zé)任，但地方政府一方面是房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益分配者，另一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮也帶動(dòng)了政績(jī)的提升，在目前的價(jià)值取向體系下，地方政府不希望房?jī)r(jià)下降。

1994年稅制改革前，地方政府相對(duì)財(cái)政收入約68.4%，財(cái)政支出約占59.0%，所以形成了富地方、窮中央的局面；稅制改革后，地方政府的相對(duì)財(cái)政收入約為43%，財(cái)政支出的責(zé)任則達(dá)到了70%。地方政府的財(cái)政收入占整個(gè)財(cái)政收入的比重逐年下降，從1993年的78%下降到2004年的42.7%；客觀上也形成了地方政府的收支不平衡，也形成了客觀上的地方政府和中央政府博弈的動(dòng)機(jī)和籌碼。

目前情況下，房地產(chǎn)投資已經(jīng)占到了全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的18%，在一些房地產(chǎn)投資旺盛的大城市，這一數(shù)字已經(jīng)達(dá)到55%以上，成為拉動(dòng)當(dāng)?shù)谿DP增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?，而從土地出讓中獲取的收益也是各地政府最主要的財(cái)政來(lái)源。房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮可以增加地方官員的政績(jī)、增加地方財(cái)政收入。土地轉(zhuǎn)讓金通常是采取地方和中央分成的模式，以北京為例，中央、市、區(qū)三級(jí)的分配比例為4∶4∶2。2004年上海來(lái)自房地產(chǎn)的稅收直接貢獻(xiàn)約為400億元，而上海當(dāng)年的地方財(cái)政收入為1119．7億元。2005年全國(guó)土地轉(zhuǎn)讓金為5500億元，即地方財(cái)政從土地轉(zhuǎn)讓中獲得3000多億的收入。所以從理性的角度來(lái)看，地方政府是需要房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，即使是非理性的。如上海，業(yè)內(nèi)共識(shí)是上海的房地產(chǎn)價(jià)格偏高，存在泡沫成分，但前不久就有上海的官員表示上海的房?jī)r(jià)不能降。

“為官一任，造福一方”，從這個(gè)角度出發(fā)，地方政府同樣也不希望房地產(chǎn)價(jià)格的下降影響地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的局面出現(xiàn)。更多地希望別的地方政府嚴(yán)格執(zhí)行中央的政策，本地區(qū)按兵不動(dòng)，在各地方政府的博弈中成為贏家。各地的實(shí)際情況不完全相同，而中央的政策是全國(guó)統(tǒng)一的，也為地方政府不執(zhí)行中央政府的政策提供客觀理由。如東部城市的房地產(chǎn)過(guò)熱成為主流，但西部房地產(chǎn)市場(chǎng)在這兩年才剛剛開(kāi)始發(fā)展。特別是改革開(kāi)放以來(lái)，越是嚴(yán)格執(zhí)行中央政策的地區(qū)，發(fā)展越慢；嚴(yán)格執(zhí)行中央有關(guān)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的政策必然會(huì)影響到地方的經(jīng)濟(jì)。所以地方政府在制定本地房地產(chǎn)發(fā)展政策時(shí)，傾向“把政策用足”，最大限度地執(zhí)行中央政府的政策底線，包括打政策擦邊球，地方政府之間的競(jìng)爭(zhēng)陷入了“囚徒困境”。此外，地方政府普遍存在“搭便車”的心理，中央調(diào)控是中央考慮的，落后需要發(fā)展是地方的責(zé)任。房地產(chǎn)作為地方的支柱產(chǎn)業(yè)不能亂，發(fā)展好了是政績(jī)，風(fēng)險(xiǎn)則由中央承擔(dān)?？傊胤秸谶@方面成本很低，銀行風(fēng)險(xiǎn)等等最終是由全國(guó)人民承擔(dān)。這種高收益與零成本成了地方政府快速發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的原動(dòng)力。

就地方政府而言，還涉及到當(dāng)前的民主制度。地方官員的產(chǎn)生是自上而下的，在GDP政績(jī)觀的驅(qū)動(dòng)下，房地產(chǎn)的大干快上能滿足其客觀訴求。而消費(fèi)者的訴求不能通過(guò)有效的途徑來(lái)表達(dá)，消費(fèi)者也不能通過(guò)有效的制度來(lái)對(duì)這種“政府機(jī)會(huì)主義”形成有效的制衡。

4.銀行的兩難選擇。利率一直是宏觀調(diào)控的重要工具，在當(dāng)前情況下，市場(chǎng)上有提高利率的要求。但周小川行長(zhǎng)提示的利率風(fēng)險(xiǎn)銀行其實(shí)早已注意到，但在缺乏投資渠道的情況下，只能退而求其次，追求邊際收益而不是實(shí)際收益最大化。低利率還給金融產(chǎn)品的定價(jià)帶來(lái)困難。房地產(chǎn)及相關(guān)的貸款所占的比重非常大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金七成以上來(lái)自銀行，自有資金有限。絕大部分風(fēng)險(xiǎn)集中在銀行身上，蘊(yùn)藏了金融風(fēng)險(xiǎn)，中央銀行更關(guān)注分散金融風(fēng)險(xiǎn)。

銀行業(yè)貸款的抵押物多為不動(dòng)產(chǎn)。目前，國(guó)內(nèi)人民幣貸款余額超過(guò)17萬(wàn)億元，其中房地產(chǎn)企業(yè)貸款和個(gè)人房貸總量超過(guò)2.5萬(wàn)億元。在17萬(wàn)億元的人民幣貸款中，超過(guò)50%以上的貸款是以房產(chǎn)作為抵押的。所以銀行業(yè)在房?jī)r(jià)上漲與下跌的夾縫中找平衡。

在金融政策方面，政府雙管齊下，一方面嚴(yán)格控制地產(chǎn)的信貸規(guī)模，另一方面又提高個(gè)人住房按揭貸款的門檻。央行和銀監(jiān)會(huì)都曾制定相關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)過(guò)熱進(jìn)行宏觀調(diào)控。但中國(guó)各地區(qū)差異性很大，到具體的地方可能存在偏差，所以在不同的地區(qū)就存在不同的執(zhí)行偏好。各銀行的實(shí)際情況也不盡相同，由于各銀行都存在巨額的存貸差，有很大的放貸壓力，各商業(yè)銀行之間的競(jìng)爭(zhēng)使得銀行在執(zhí)行政策和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方面都會(huì)降低標(biāo)準(zhǔn)。所以央行要求提高房地產(chǎn)貸款的門檻，各銀行在執(zhí)行時(shí)都大打折扣。商業(yè)銀行不能承擔(dān)自身的經(jīng)營(yíng)虧損也是商業(yè)銀行不嚴(yán)格執(zhí)行央行和銀監(jiān)會(huì)政策的動(dòng)因之一，商業(yè)銀行的呆壞賬最終由全國(guó)人民承擔(dān)，如前幾年國(guó)家將四大銀行的呆壞賬1.4萬(wàn)億轉(zhuǎn)入到四大資產(chǎn)公司，但最后賣不出去，最終由財(cái)政部解決。

此外，各商業(yè)銀行的分支機(jī)構(gòu)對(duì)總行的政策執(zhí)行也存在偏差，如建行，在去年不到5個(gè)月的時(shí)間，建設(shè)銀行已經(jīng)向7?。▍^(qū)）承諾了近7000億人民幣的金融信貸支持。在這種情況下，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)也并未能像宏觀調(diào)控政策期望的那樣受到嚴(yán)控。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率一般都在60%～70%，其余資金大部分來(lái)源于銀行。對(duì)于銀行而言，前期的資金已經(jīng)貸出去，如果銀行不接著放貸，結(jié)果是呆壞賬的增加，在貸與不貸的兩難境地犧牲了政策的權(quán)威性和一致性。

5.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商追求利潤(rùn)最大化。就中國(guó)當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性特別明顯。由于歷史原因，中國(guó)經(jīng)濟(jì)區(qū)域化特征明顯，房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)入壁壘除了通常意義的行業(yè)壁壘外；更多的是制度性壁壘和制度以外的壁壘。地方保護(hù)主義一直存在，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入新市場(chǎng)領(lǐng)域的成本過(guò)高，以至于形成了地方諸侯分割的局面。在當(dāng)前資本相對(duì)過(guò)剩的大背景下，投資需求掩蓋了消費(fèi)需求不足帶來(lái)的潛在問(wèn)題，雖然住房保障制度的缺失，讓老百姓處于“望房興嘆”的困境，但是政府卻希望市場(chǎng)主體來(lái)主動(dòng)承擔(dān)政府應(yīng)該承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任，主動(dòng)將房?jī)r(jià)控制在消費(fèi)者能夠接受的水平。而由于前述市場(chǎng)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)產(chǎn)品的價(jià)格有更高的主導(dǎo)性。政出多門，讓開(kāi)發(fā)商找到了更多漲價(jià)的噱頭；也使得宏觀調(diào)控走向政策出臺(tái)初衷的反面。

同時(shí)還應(yīng)該注意到，政府的調(diào)控目標(biāo)僅僅是防止房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，另一方面，政府還寄希望于市場(chǎng)自我調(diào)整到一個(gè)合理的上漲水平，而開(kāi)發(fā)商的出發(fā)點(diǎn)和歸宿點(diǎn)是追求利潤(rùn)的最大化，因此客觀上不存在自動(dòng)降低利潤(rùn)的主動(dòng)性，因此在與政府的博弈中也是執(zhí)行政策的底線。

6.消費(fèi)者的選擇。在房?jī)r(jià)收入比居高不下的今天，消費(fèi)者只有兩條路可走，一是背上沉重的債務(wù)成為“房奴”，另一種就用沉默的方式選擇“用腳投票”，而后者更多的是迫于無(wú)奈。在中國(guó)公共保障機(jī)制不完善的情況下，絕大多數(shù)只能選擇市場(chǎng)供應(yīng)。雖然消費(fèi)者有訴求的需要，但在當(dāng)前的民主制度下，缺乏有效的訴求途徑。日前就有深圳市民鄒濤發(fā)起的“三年不買房運(yùn)動(dòng)”，并且在兩天之內(nèi)參與人數(shù)已經(jīng)達(dá)到4000人。雖然在世人看來(lái)這是無(wú)奈的宣泄，卻反映了當(dāng)前弱勢(shì)群體的無(wú)助。

五、結(jié)論

支撐房?jī)r(jià)的根本是相對(duì)過(guò)剩的資本。顯然，如果沒(méi)有新的、更加有效的宏觀調(diào)控政策來(lái)影響消費(fèi)預(yù)期和資本流動(dòng)方向的話，在國(guó)內(nèi)外資本過(guò)剩的大環(huán)境下，中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格還將進(jìn)一步上漲。

行政調(diào)控受利益主體的牽制，在中國(guó)已經(jīng)演變成中央和地方，各個(gè)部門之間的博弈，而真正起到實(shí)質(zhì)調(diào)控作用的政策并不多。在這樣的態(tài)勢(shì)下，宏觀調(diào)控很難取得預(yù)期效果。

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了高房?jī)r(jià)和高空置率的“雙高”局面，高房?jī)r(jià)以及對(duì)解決低收入群體住房的漠視已經(jīng)使得70%的居民購(gòu)房難。要想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控的目的，除了落實(shí)執(zhí)行2006年5月17日國(guó)務(wù)院發(fā)布的“新國(guó)六條”，土地政策、貨幣政策、稅收政策和市場(chǎng)政策等齊頭并進(jìn)，進(jìn)行調(diào)控外，更重要的是要嘗試轉(zhuǎn)變地方政府行為，規(guī)范各權(quán)力部門的行為，打破中央與地方的博弈僵局以及各部門各自為政的局面，并且大力改善投資環(huán)境，拓展投資渠道，為相對(duì)過(guò)剩的資本尋找出路。

除此之外，政府還有必要超越房?jī)r(jià)調(diào)控的思維局限，從房地產(chǎn)發(fā)展的單純經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)導(dǎo)向轉(zhuǎn)向更為關(guān)鍵的民生導(dǎo)向，強(qiáng)化保障性住房的建設(shè)，并且在土地制度上進(jìn)行根本變革，從地根調(diào)控轉(zhuǎn)向制度創(chuàng)新，對(duì)土地收益進(jìn)行合理調(diào)整，促使房地產(chǎn)的市場(chǎng)化進(jìn)入新的階段，真正改變房地產(chǎn)發(fā)展的模式，重建游戲規(guī)則，才有望解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)越積越深的一系列尖銳矛盾。

①保險(xiǎn)公司大額協(xié)議存款是銀行對(duì)保險(xiǎn)公司法人辦理的5年期以上、3000萬(wàn)元以上，并訂立協(xié)議存款合同和開(kāi)立協(xié)議存款憑證予以確認(rèn)的人民幣存款品種。3000萬(wàn)元以上、5年期協(xié)議存款利率曾一度達(dá)到3%至3.5%以上。

② 央行上?？偛?《2005年上海金融運(yùn)行報(bào)告》。