[摘要]本文從房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)與房地產(chǎn)租賃價格指數(shù)以及居民消費價格指數(shù)的關(guān)系出發(fā)，利用計量工具對我國35個主要城市1999～2005年間的數(shù)據(jù)進行分組面板分析，認(rèn)為通過研究銷售價格指數(shù)與租賃價格指數(shù)和居民消費價格指數(shù)的關(guān)系，能夠很好地判斷各類房地產(chǎn)市場上是投機行為占主導(dǎo)，還是消費行為占主導(dǎo)，從而為判斷房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀和今后的發(fā)展趨勢提供新的方法與依據(jù)。

[關(guān)鍵詞]銷售價格指數(shù) 租賃價格指數(shù) 居民消費價格指數(shù) 消費行為 投機行為①

[中圖分類號]F293.3 [文獻標(biāo)識碼]A [文章編號]1004-6623（2006）03-0026-04

[作者簡介]熊穎佳（1978—），江西南昌人，深圳中信城市廣場投資有限公司營銷主任，中山大學(xué)嶺南學(xué)院碩士研究生，研究方向為房地產(chǎn)經(jīng)濟；楊揚（1982—），河南洛陽人，中山大學(xué)嶺南學(xué)院博士研究生，研究方向為產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟；林惜斌（1981—），廣東汕尾人，中山大學(xué)數(shù)學(xué)系博士研究生，研究方向為信息安全。

1998年前后，中國的住房貨幣化改革政策開始出臺，與此配套的個人住房消費信貸亦逐漸普及。在金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新和住房改革的綜合作用下，中國的房地產(chǎn)業(yè)逐漸啟動，并持續(xù)快速發(fā)展，同時也帶來了房價的攀升，房價是否已經(jīng)超出居民的購買力，房地產(chǎn)市場是否存在泡沫，已經(jīng)成為近年來的研究熱點問題。

探討銷售價格指數(shù)(si)、租賃價格指數(shù)(ri)、居民消費價格指數(shù)(cpi)（以下稱三大指數(shù)）的關(guān)系，明確它們的相互作用機制，并試圖從三大指數(shù)的關(guān)系來判斷不同城市的房地產(chǎn)市場是消費動機占主導(dǎo)地位還是投機動機占主導(dǎo)地位，從而為正確判斷城市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀提供理論依據(jù)。

一、房屋銷售價格、房屋租賃價格及相關(guān)理論

（一）房屋銷售價格和房屋租賃價格

1.房屋銷售價格的確定

一般根據(jù)市場的供求關(guān)系確定均衡價格。需求方面的房地產(chǎn)商品，兼具耐用消費品和投資品的特性，必須同時考慮消費需求和投資需求。同時，由于房地產(chǎn)作為大額耐用消費品，價格往往是年收入的幾十倍， 所以在考慮消費需求時，必須區(qū)分有效需求與無效需求。供給方面房地產(chǎn)的供給取決于政府的宏觀政策（主要反映在對信貸政策的調(diào)整上）、土地的供給、開發(fā)成本、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的整體收益等。 由于土地資源是有限的，可以說彈性是趨向于零的。而商品房則可以通過開發(fā)建設(shè)不斷得到補充，滿足市場的需求，相對而言，房地產(chǎn)的供給是有彈性的。

理論上的均衡價格，往往與實際的銷售價格背離。開發(fā)商的定價實踐中，很少從尋求均衡價格的角度出發(fā)。消費者的預(yù)期對房價有很大的影響力，甚至有學(xué)者指出目前是預(yù)期在推動房價上漲。

2.房屋租賃價格的確定

根據(jù)價格形成機制分析，房屋的租賃價格，在理論上應(yīng)當(dāng)由折舊費、維修費、管理費、投資利息、稅金、地租和利潤等八項組成。其中，折舊費、管理費、維修費是屬于成本的范疇，其他則屬于盈利的范疇。租金對于投機者來說是一個重要的指標(biāo)，按照租金成本理論，租金正比于房價支出的利息收入，即購房資本的生息能力。

目前各地租賃市場的發(fā)育程度參差不齊，普遍缺乏完善的法規(guī)制度和管理體系。其中經(jīng)營房屋租賃的中介也是魚龍混雜。信息的不對稱，租房中介對租房市場的控制，及租賃消費的相對短期性等因素使實際的房地產(chǎn)租賃價格更加難以預(yù)測。

（二）房屋銷售價格與租賃價格的關(guān)系

房屋租賃價格和銷售價格的相互作用機制主要表現(xiàn)在房租/房價比的變化上，合理的房租/房價比可以有效促進銷售和租賃市場的健康發(fā)展，而過低的房租/房價比內(nèi)生地加劇了住房緊缺，使房租/房價比和房價/收入比進一步失調(diào)。理論上房屋銷售價格與租賃價格的波動趨勢應(yīng)基本一致，但實際數(shù)據(jù)往往并不支持，如武漢1999-2004年si和ri基本背離。目前有學(xué)者按si與cpi，ri與cpi的關(guān)系對城市分類，來研究各類城市的房地產(chǎn)市場，我們認(rèn)為，不同城市有不同的市場化發(fā)展階段，分析需進一步的深入和實證的支持。中金公司關(guān)于2006年房地產(chǎn)發(fā)展的報告按照購房成本與租金的比率來分析中國房地產(chǎn)市場是否產(chǎn)生泡沫的問題，結(jié)論是如果購房成本大于租房成本，房價將難于持續(xù)增長，由此推斷銷售價格與租賃價格不可能長期背離，有回歸的趨勢。對于兩者的相互作用機制，文章給出了理論分析，并有抽樣數(shù)據(jù)支持，但沒有實證分析。

二、 本文主要工作及創(chuàng)新

對于房地產(chǎn)的銷售價格和租賃價格相互作用機制的研究，目前還沒有完善的理論和可靠的實證支持。我們利用Eview5.0對我國35個主要城市1999-2005年間的24個季度數(shù)據(jù)做面板數(shù)據(jù)分析。發(fā)現(xiàn)從全國整體而言，房地產(chǎn)的銷售價格指數(shù)與租賃價格指數(shù)以及土地交易價格指數(shù)之間存在統(tǒng)計學(xué)顯著正回歸關(guān)系；而房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)與居民消費價格指數(shù)之間的關(guān)系不顯著。由于不同城市的房地產(chǎn)市場有著不同的發(fā)展?fàn)顩r，因此我們對35個城市進行分類研究，回歸結(jié)果表明不同類別城市的房地產(chǎn)的銷售價格指數(shù)與租賃價格指數(shù)以及土地交易價格指數(shù)之間的回歸關(guān)系各不相同。據(jù)此，再分別對這些城市房地產(chǎn)市場的發(fā)育現(xiàn)狀以及未來趨勢進行分析比較。

從目前掌握的文獻判斷，按照實證的方法來研究該問題的文獻尚不多見。本文的一個突破點就是應(yīng)用實證研究并且采用分組的方法來探討銷售價格指數(shù)與租賃價格指數(shù)和居民消費價格指數(shù)之間的關(guān)系。我們認(rèn)為通過分析這三大指數(shù)的關(guān)系，能夠很好地判斷市場上是投機行為占主導(dǎo)，還是消費行為占主導(dǎo)，同時可以較為客觀地給出不同城市的房地產(chǎn)市場發(fā)育現(xiàn)狀，并能推測其未來的發(fā)展趨勢。

（一）數(shù)據(jù)解釋

數(shù)據(jù)選擇1999-2005年間24個季度我國東中西部35個主要城市的房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)(si)、房地產(chǎn)租賃價格指數(shù)(ri)、土地交易價格指數(shù)(pi)、居民消費價格指數(shù)(cpi)四個指標(biāo)。35個主要城市包括北京、天津、石家莊、太原、呼和浩特、沈陽、大連、長春、哈爾濱、上海、南京、杭州、寧波、合肥、福州、廈門、南昌、濟南、青島、鄭州、武漢、長沙、廣州、深圳、南寧、?？?、成都、貴陽、昆明、重慶、西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊，價格指數(shù)均為與上年同期價格相比所得，主要解釋為變量的波動關(guān)系①。

1-24代表1999-2005年間的24個季度，其中1對應(yīng)為1999年第一季度，由于缺省2004年第一季度的數(shù)據(jù)和2005年第一季度的數(shù)據(jù)，因此21、22、23分別對應(yīng)為2004年第二、三、四季度的數(shù)據(jù)，24對應(yīng)為2005第二季度的數(shù)據(jù)。

（二）研究方法

首先，建立模型并通過eviews5.0軟件對35個給定城市樣本24個季度的面板數(shù)據(jù)（panel data）進行分析和研究，得出基于全國35個大中城市的房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)、房地產(chǎn)租賃價格指數(shù)與居民消費指數(shù)之間的關(guān)系。其次，還需要針對不同類別的城市分別做面板數(shù)據(jù)綜合分析，總結(jié)出可靠的結(jié)論。

根據(jù)《中國城市房地產(chǎn)市場分析(2005年文獻)》的分類，將上述35個城市分為以下4組：

1組：房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱的城市：青島、蘭州、天津、沈陽、廈門、合肥、寧波、武漢、濟南、南昌、海口、石家莊。

2組：房地產(chǎn)市場發(fā)展較為活躍，并有過熱苗頭的城市。這些城市為：上海、南京、杭州、重慶、寧波。

3組：房地產(chǎn)市場發(fā)展處于相對正常狀態(tài)的城市：廣州、北京、深圳、成都、西安、銀川、貴陽。

4組：房地產(chǎn)市場發(fā)展相對不足的城市：昆明、鄭州、南寧、長春、太原、呼和浩特、烏魯木齊①。

（三）模型設(shè)定

模型的設(shè)定和模型內(nèi)部的變量選擇側(cè)重于揭示三者之間的關(guān)系。同時，土地價格是影響房地產(chǎn)供給的重要因素，綜合供給與需求兩個方面的因素，我們將模型設(shè)定為：si=β₀ +β₁^*ri+β₂^*pi+β₄^*cpi，

（四）數(shù)據(jù)分析

1.利用views5.0軟件對面板數(shù)據(jù)（panel data）進行分析。

利用hausman檢驗及個體效應(yīng)與時間效應(yīng)的顯著性檢驗判斷，所選模型應(yīng)采用“固定個體和時間效應(yīng)模型”。回歸結(jié)果顯示si、ri、pi之間存在正相關(guān)關(guān)系，而si與cpi之間關(guān)系不明顯，說明從全國35個主要城市整體來看，si偏離cpi。

2.運用面板數(shù)據(jù)分析法對前述房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r不同的四類城市進行回歸。

（1）第一類城市回歸結(jié)果與全國35個主要城市整體回歸結(jié)果相近，si與ri、pi之間存在顯著正相關(guān)關(guān)系；而si與cpi之間關(guān)系不顯著。第一類城市普遍存在投資推動價格的現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場投機行為占主導(dǎo)地位。投機者考慮的只是資本贏利水平，租金對投機者來說是一個重要指標(biāo)，也是消費者預(yù)期的重要指標(biāo)。所以該地區(qū)si與ri存在顯著回歸關(guān)系是合理的。同時由于房價不斷攀升并與居民消費能力不斷偏離，si與cpi關(guān)系不顯著。

（2）第二類城市回歸結(jié)果除si與pi的關(guān)系不非常顯著外，其余與第一類城市類似。以上海為例（見圖1），si與ri存在相同變化趨勢，在17到20季度之間出現(xiàn)銷售價格增長突高于租賃價格增長的現(xiàn)象，21到24季度銷售價格增長呈下跌趨勢，至24季度銷售價格與租賃價格增長速度較為接近。由此可預(yù)見近期上海市的房價/租金比應(yīng)出現(xiàn)降低的趨勢。

（3）第三類城市回歸結(jié)果表現(xiàn)為si與ri的回歸關(guān)系不顯著，si與cpi存在顯著回歸關(guān)系。第三類城市均是經(jīng)濟發(fā)展較快的副省級城市，人均收入水平較高，人口流動較大，市場投機行為相對少，房地產(chǎn)消費群體中滿足自住需求的占多數(shù)，si與cpi存在顯著回歸關(guān)系是合理的。同時，由于投機行為相對較少，租金即房地產(chǎn)投資收益率的波動對房價影響不顯著。綜合而言，這類城市房價增速穩(wěn)定，發(fā)展較為健康。以廣州為例（見圖2），si與ri均平穩(wěn)上漲，且近兩年內(nèi)si與cpi幾乎同步變化，充分體現(xiàn)自住需求主導(dǎo)的態(tài)勢。但隨著海內(nèi)外資金不斷涌入，投機行為將逐漸增加，如何防止泡沫、保持房地產(chǎn)健康發(fā)展是今后要關(guān)注的問題。

（4）第四類城市回歸結(jié)果為si與ri、pi、cpi之間均不存在顯著回歸關(guān)系。歷史數(shù)據(jù)表明，第四類城市的房地產(chǎn)發(fā)展尚處在起步階段，市場機制尚未完善，因此三大指數(shù)之間不存在顯著回歸關(guān)系也十分正常。如何加快該類城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展、提升房地產(chǎn)業(yè)的競爭力是需要探究的問題。

三、主要結(jié)論

綜合以上全國數(shù)據(jù)與四組分類數(shù)據(jù)的分析結(jié)果，得出以下結(jié)論：

1.從全國范圍看，房地產(chǎn)的銷售價格指數(shù)與租賃價格指數(shù)以及土地交易價格指數(shù)之間存在顯著的正相關(guān)關(guān)系；而房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)與居民消費價格指數(shù)之間的關(guān)系不顯著。同時，我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展呈現(xiàn)區(qū)域不均衡的態(tài)勢，可分為發(fā)展過熱，發(fā)展態(tài)勢正常，發(fā)展處于起步階段幾種情況。

2.投機行為占主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場，其銷售價格指數(shù)與租賃價格指數(shù)存在顯著的回歸關(guān)系，銷售價格指數(shù)與居民消費價格指數(shù)不存在顯著的回歸關(guān)系。

3.消費行為占主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場，其銷售價格指數(shù)與居民消費價格指數(shù)存在顯著的回歸關(guān)系，而銷售價格與租賃價格不存在顯著的回歸關(guān)系。

4.在房地產(chǎn)市場化程度不夠高的城市，其銷售價格指數(shù)、租賃價格指數(shù)與居民消費價格指數(shù)之間均不存在顯著的回歸關(guān)系。

5.通過考察銷售價格指數(shù)、租賃價格指數(shù)與居民消費價格指數(shù)的相互關(guān)系，能夠很好地判斷出房地產(chǎn)市場上是投機行為占主導(dǎo)還是消費行為占主導(dǎo)。這對于判斷房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀，研究房地產(chǎn)的發(fā)展的內(nèi)在影響因素，均有重要意義。

四、政策建議

1.由本文的實證結(jié)果可以得到，我國存在四類房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r不同的城市，因此房地產(chǎn)政策應(yīng)當(dāng)貫徹區(qū)別對待、因地制宜、分類指導(dǎo)的原則，對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項目，要繼續(xù)加大信貸支持力度，對存在泡沫的地區(qū)進行有力的控制。

2.在租賃市場發(fā)育不成熟的城市，積極發(fā)展房屋租賃市場，使之與銷售市場形成合理的產(chǎn)業(yè)鏈，使房地產(chǎn)市場能夠?qū)崿F(xiàn)梯度消費，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的健康協(xié)調(diào)發(fā)展。事實上，發(fā)展商品房租賃市場具有單一的銷售市場不可替代的優(yōu)勢。其一，適應(yīng)居住流動性增強的趨勢，滿足更多的住房需求 （這部分需求對于銷售市場來說，不構(gòu)成有效需求）； 其二，降低房屋空置率，便于回收部分資金；其三，商品房經(jīng)營方式的多樣化有利于優(yōu)化價格形成機制，形成合理的租售比。

3.由第一類、第二類、第三類城市的比較結(jié)果發(fā)現(xiàn)，要準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及其走勢，嚴(yán)格區(qū)分不同的房地產(chǎn)需求特點是關(guān)鍵。目前中國由于沒有很好地在理論上和統(tǒng)計指標(biāo)的技術(shù)支持上，滿足區(qū)分房地產(chǎn)不同種類的需求分析，在相當(dāng)程度上引起對當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)走勢判斷的混亂。當(dāng)然，這種需求區(qū)分，不僅僅只是理論性的還需要進一步利用數(shù)據(jù)、統(tǒng)計及某些政策手段，對不同的市場進行市場分割，分別進行長期跟蹤監(jiān)測。

4.實證表明房地產(chǎn)價格與土地價格之間存在穩(wěn)健的回歸關(guān)系，因此強化對土地使用的審批和監(jiān)督，從源頭上完全控制土地一級市場的供應(yīng)，并根據(jù)經(jīng)濟、社會、人口、產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r適時適量推出土地供應(yīng)是十分必要的。

5.目前判斷房地產(chǎn)泡沫的主要指標(biāo)包括：房地產(chǎn)平均價格與居民平均年收入比、房地產(chǎn)月供與居民月收入比，以及住房空置率等；但這就存在評判標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定問題。運用本文的方法，通過研究銷售價格指數(shù)，租賃價格指數(shù)，與居民消費價格指數(shù)的相互關(guān)系，可對判斷房地產(chǎn)泡沫提供更加有說服力的依據(jù)，以便更好地制定房地產(chǎn)政策。

①分類主要依據(jù)2004-2005年各城市房地產(chǎn)市場狀況，隨著時間推移，部分城市的歸類可能與該等城市當(dāng)前房地產(chǎn)市場的實際現(xiàn)狀存在一定出入。

（收稿日期:2006-04-20 責(zé)任編輯:垠喜）