漲價(jià)并不可怕，關(guān)鍵是要找到應(yīng)對漲價(jià)的全新策略。通過物業(yè)稅和金融衍生產(chǎn)品來實(shí)現(xiàn)“漲價(jià)歸民”，不失為一個(gè)全新思路

房價(jià)又漲了。去年一些學(xué)者預(yù)計(jì)房價(jià)會(huì)大跌，結(jié)果是這些學(xué)者眼鏡大跌。

宏觀調(diào)控使長三角城市的房價(jià)上漲暫時(shí)停頓，而全國其他各大中城市的房價(jià)在2005年仍有較大幅度的上漲。房市比較健康的北京市，平均房價(jià)在2005年達(dá)到6725元/平方米，上漲了1083元，漲幅為19.2%。2006年一季度，以北京為代表，全國各城市的房價(jià)都在漲。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，北京市房價(jià)首季度上漲7.3%，北京市建委的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為17.3%，而《樓市》雜志市場研究部調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示，3月份北京五環(huán)內(nèi)各熱點(diǎn)板塊商品住宅與去年3月同期相比漲幅達(dá)到25.2%。盡管統(tǒng)計(jì)結(jié)果有所差異，但任何人都可以感受到房價(jià)實(shí)實(shí)在在的上漲。春節(jié)后，上海、杭州等長三角城市的房價(jià)也有所回暖，一向以房價(jià)平穩(wěn)自豪的珠三角各城市也未能幸免，房價(jià)同樣有飆升的苗頭。而這一切僅僅是發(fā)生在“五一”黃金周之前，住房消費(fèi)的高峰還沒開始的時(shí)候?？磥矸績r(jià)“上海跌50%、北京跌30%”的預(yù)測，在近期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)。

任志強(qiáng)可能說出了一個(gè)殘酷的事實(shí)

這種上漲的趨勢會(huì)持續(xù)多久？任志強(qiáng)先生給出了一個(gè)簡捷的回答：“歷史證明所有的房價(jià)永遠(yuǎn)都是上漲的?！边@個(gè)回答雖然措辭有些簡單和絕對，而且很不中聽，仔細(xì)琢磨卻似乎有幾分道理，因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的增長，人們的收入在不斷上漲，而且材料等價(jià)格也在上漲，房子似乎就不可能跌價(jià)。你無法否認(rèn)的一個(gè)事實(shí)是，長期來看全世界范圍內(nèi)沒有一個(gè)國家房價(jià)是跌的；短期內(nèi)的跌價(jià)，也只是圍繞長期趨勢的波動(dòng)。到目前為止，出現(xiàn)了許多抨擊開發(fā)商缺乏“和解精神”和“社會(huì)責(zé)任”的言論，但除了這些于事無補(bǔ)的道德抨擊外，沒有誰能在理論上駁倒這個(gè)聽起來似乎殘酷的答案。

只有供求關(guān)系能解釋房價(jià)，也只有調(diào)節(jié)供求關(guān)系才能控制房價(jià)。討論任何商品的價(jià)格問題，都脫離不了供求關(guān)系。一些學(xué)者在預(yù)測房價(jià)失敗后，認(rèn)為房產(chǎn)是特殊的商品，房價(jià)脫離了正常的供求關(guān)系。在筆者看來，恰恰是他們對房市供求關(guān)系不能正確把握，或者不愿正視中國房市將長期供不應(yīng)求這一基本事實(shí)。是的，理想的市場是均衡狀態(tài)或者是向均衡狀態(tài)收斂的系統(tǒng)，而中國的房市不是理想市場中的一種，房價(jià)有可能是發(fā)散的，這給研究和調(diào)控房價(jià)帶來了困難。但是房價(jià)長期內(nèi)上漲的大趨勢是十分清晰的。

人多地少，人口和經(jīng)濟(jì)繼續(xù)增長是中國的基本面。今后很長一段時(shí)期內(nèi)，城市化進(jìn)程仍處于加速狀態(tài)，經(jīng)濟(jì)高速增長，家庭規(guī)模小型化，負(fù)債消費(fèi)意識(shí)逐漸形成，等等。如果一個(gè)城市，空氣和水質(zhì)在不斷改善，基礎(chǔ)設(shè)施在不斷建設(shè)，居民生活水平在不斷提高，社會(huì)秩序和人文環(huán)境在不斷進(jìn)步，房價(jià)必然會(huì)不斷上漲。如果房價(jià)會(huì)長期下跌，只能說明經(jīng)濟(jì)和社會(huì)出現(xiàn)了問題。

有人認(rèn)為最近的房價(jià)上漲是“報(bào)復(fù)性反彈”，是開發(fā)商對調(diào)控心有余悸和對“房價(jià)大跌論”興災(zāi)樂禍的反應(yīng)。這種窺伺他人內(nèi)心動(dòng)機(jī)式的觀點(diǎn)自然是永遠(yuǎn)無法被證偽、但也永遠(yuǎn)無法得到證實(shí)的。事實(shí)上，一年來的調(diào)控有效地?cái)D壓了房地產(chǎn)投機(jī)、調(diào)整了購房者的心理預(yù)期、遏制了一些城市的價(jià)格漲幅。但是，調(diào)控不可能從根本上扭轉(zhuǎn)房產(chǎn)長期的供求關(guān)系，也就是說，調(diào)控的主要目標(biāo)“穩(wěn)定房價(jià)”，只能是短期的調(diào)整。一些指望調(diào)控能長期穩(wěn)定房價(jià)的人期待更猛烈的第二輪調(diào)控。然而，如果不能扭轉(zhuǎn)供求的基本面，房價(jià)在長期內(nèi)上漲的趨勢就無法被扭轉(zhuǎn)。

房價(jià)上漲往往是超前的

當(dāng)然，凱恩斯諷刺過，“在長期內(nèi)我們都是要死的”。一味強(qiáng)調(diào)“長期內(nèi)”如何如何，似乎沒什么意義。那么，怎么看待短期內(nèi)的房價(jià)變動(dòng)呢？

中國國民收入將在本世紀(jì)中葉達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平，房價(jià)可能在那時(shí)也達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平。北京、上海等城市目前的房價(jià)只是香港地區(qū)的六分之一，只是臺(tái)灣地區(qū)各城市平均水平的四分之一。如果40后年達(dá)到香港或臺(tái)灣的水平，稍做計(jì)算可知，房價(jià)平均每年約在通貨膨脹的基礎(chǔ)上，再漲3%左右。

某位專家認(rèn)為，近期如果在市場恢復(fù)的同時(shí)，價(jià)格又適度上漲，比如上漲6%左右，政府和輿論都是可以接受的；如果漲幅高于6%但仍在GDP增長速度之下或者與GDP增長速度持平，雖然輿論上不太接受，政府壓力很大，但在經(jīng)濟(jì)理論上也還是可以接受的；如果明顯超過了GDP增長速度，不但輿論會(huì)明確不接受，“其他各方面的效應(yīng)”都將是十分明確的。

但是，如果房價(jià)的上漲總是與經(jīng)濟(jì)增長和居民收入增長的速度和幅度基本持平，那它根本不會(huì)成為一個(gè)社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問題。世界各國的經(jīng)驗(yàn)恰恰證明，房地產(chǎn)價(jià)格的變化不會(huì)對GDP的增長亦步亦趨，房價(jià)上漲總是超前于經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的。

房價(jià)包含了極大的預(yù)期，也就是現(xiàn)在的購買行為要滿足今后幾十年內(nèi)的消費(fèi)需求。這就是為什么城市規(guī)劃出臺(tái)時(shí)，房價(jià)往往會(huì)應(yīng)聲大漲的原因。房產(chǎn)可作為保值增值的投資工具，房產(chǎn)的供求關(guān)系中加入了投資和投機(jī)因素，使房價(jià)更加難以控制。而消費(fèi)者和投資、投機(jī)者的預(yù)期又會(huì)進(jìn)一步影響開發(fā)商的定價(jià)行為。一位開發(fā)商曾表示，“如果政府決心把房價(jià)漲幅穩(wěn)定在GDP增長率以內(nèi)，這就說明房價(jià)一定會(huì)漲，那么我在資金可承受的情況下，會(huì)把手中的住房在當(dāng)前房價(jià)基礎(chǔ)上提高10%，反正年底就會(huì)漲到這個(gè)價(jià)格。”

為什么人們對房價(jià)高難以接受？有人說房價(jià)高，同時(shí)也有人說房價(jià)不高，分歧在于比較標(biāo)準(zhǔn)不同。我國各城市的房價(jià)收入比基本在10：1以上，據(jù)一些專家認(rèn)為合理的房價(jià)收入比在3：1—6：1之間。但是，我國的房價(jià)與發(fā)達(dá)國家和地區(qū)相比，又是相當(dāng)?shù)偷?。如果?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的目標(biāo)是接近發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，房價(jià)的客觀規(guī)律是必然會(huì)和國際接軌，并且是超前接軌。這種矛盾如何解決，對學(xué)術(shù)界和各級政府都是一個(gè)考驗(yàn)。

為什么我們對房價(jià)上漲難以接受？有專家認(rèn)為，房價(jià)不是不能上漲，而是房價(jià)的漲幅太大。我國各城市的居民可支配收入增長約在6%左右，GDP增長約在10%左右，工業(yè)利潤率約在15%左右，近年來，平均房價(jià)雖然漲幅不大，但同等質(zhì)量的房價(jià)上漲可能遠(yuǎn)大于這些數(shù)字。一些專家提出兩個(gè)解決辦法，一是把房價(jià)漲幅控制在居民可支配收入增幅內(nèi)，二是把居民可支配收入提高到房價(jià)增幅以上。實(shí)際上，這兩個(gè)辦法都沒有什么可行性。工業(yè)利潤率有15%，但不是所有的企業(yè)都盈利，因此，GDP不可能比企業(yè)利潤率大。GDP增長10%，但不可能全部分配給居民消費(fèi)，因此，居民可支配收入增長也不可能超過GDP增長。而房價(jià)超前上漲的客觀規(guī)律，使它不僅超過居民可支配收入增長，還有可能超過GDP的增長速度和企業(yè)利潤率。如果房價(jià)上漲比這些數(shù)字小，說明老百姓對經(jīng)濟(jì)前景沒有信心。但是，超出多少，合理不合理之間，根本沒有一個(gè)明確的界限。

關(guān)于“暴利”

當(dāng)前的輿論顯然對房地產(chǎn)開發(fā)商不利。許多聲音把房價(jià)上漲歸咎于“開發(fā)商炒作，哄抬房價(jià)”、“開發(fā)商捂盤惜售”、“信息不對稱造成開發(fā)商欺詐”，進(jìn)而建議把“開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)社會(huì)責(zé)任”、“開發(fā)商應(yīng)該響應(yīng)政府號召”、“打擊開發(fā)商囂張氣焰”、“剝奪開發(fā)商暴利”作為控制房價(jià)的辦法。筆者擔(dān)心，如果這些措施真的得以施行，效果可能適得其反。

在房價(jià)上漲的情況下，開發(fā)商近年來獲得了超過社會(huì)平均利潤水平的利潤。但是這種利潤確切地說是“超額利潤”，而不宜稱為“暴利”。暴利是依靠非法手段獲得的非法利益，而不是依靠價(jià)格暴漲獲得的利益。而超額利潤的來源主要有三種，即創(chuàng)新的超額利潤、承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的超額利潤和壟斷的超額利潤。超額利潤來源不同，其性質(zhì)也不一樣。前兩種超額利潤，對社會(huì)是有益的；壟斷的超額利潤是不合理的，但似乎還合法。

房地產(chǎn)開發(fā)的超額利潤來源主要是后兩者：承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的超額利潤和壟斷的超額利潤。壟斷因素在房地產(chǎn)開發(fā)中的確存在，早期的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要是從政府房地產(chǎn)管理部門轉(zhuǎn)化或國有企事業(yè)單位分支而來，獲得土地、手續(xù)審批等門檻較低。但是近年來，這種壟斷地位已經(jīng)逐漸消失，只要有資金實(shí)力，進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)并不難。

所以最主要的超額利潤還是來自承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的超額利潤，在“8·31大限”之后，取得土地要通過“招拍掛”，大部分企業(yè)的壟斷地位不存在了，但這個(gè)行業(yè)的超額利潤還是存在，就說明了這一點(diǎn)。土地溢價(jià)帶來的紅利，是超額利潤的真正來源。近兩年取得土地的開發(fā)商并不能獲得超額利潤，只有早年在房地產(chǎn)市場低迷、投資房地產(chǎn)失敗者眾多時(shí)取得土地的開發(fā)商，才能獲得成倍的土地紅利——實(shí)質(zhì)是資本利得，但財(cái)務(wù)上一般不計(jì)入該項(xiàng)，這構(gòu)成了開發(fā)商財(cái)富積累的主要源泉。

開發(fā)商賺土地增值的錢，與股民賺股價(jià)上漲的錢本質(zhì)上沒有區(qū)別。所不同的是，股民沒有在股票上做任何增值服務(wù)，而開發(fā)商在土地上蓋了房子，使人誤以為蓋房子是暴利生意。分開來看，蓋房子只有微利，投資土地才是超額利潤。

漲跌并不可怕，可怕的是不知道如何應(yīng)對

房價(jià)上漲并不等于一定會(huì)引起社會(huì)和經(jīng)濟(jì)問題。與其說房價(jià)高漲是癥結(jié)，不如說房價(jià)高漲暴露了我國市場經(jīng)濟(jì)初級階段的問題。好在我們還有發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的前車之鑒，看看他們?nèi)绾螒?yīng)對，應(yīng)該能找到正確應(yīng)對的辦法。但是，我們在借鑒別人的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的時(shí)候，經(jīng)常犯經(jīng)驗(yàn)主義的毛病。

“大漲之后，必然會(huì)大跌”，典型的宿命論。誰能說清楚“大漲”與“大跌”之間會(huì)隔多少年？隔多少年才不叫“必然”？不錯(cuò)，香港曾經(jīng)發(fā)生過7次大的房價(jià)漲跌，可是日本的房價(jià)從上世紀(jì)50年代開始上漲，一漲就是30多年，其間從來沒跌過。美國更過分，房價(jià)在二戰(zhàn)后直至今天，基本就沒有下跌過，都60多年了。如果長三角地區(qū)、珠三角地區(qū)、環(huán)渤海地區(qū)發(fā)展成日本東京-大阪一樣的城市帶，房價(jià)30年不跌也是有可能的。日本政府阻止上世紀(jì)50年代房價(jià)高漲的辦法只有一個(gè)，就是把東京-大阪城市帶的居民趕回農(nóng)村去！

“五年漲，五年跌”，典型的機(jī)械周期論。經(jīng)濟(jì)周期的確存在，如康德拉季夫長波、庫茲涅茨周期、朱格拉周期、基欽周期等。各種周期發(fā)生的時(shí)間是概率函數(shù)，而不是一個(gè)確切的數(shù)值。概率函數(shù)需要從各種外部變量來確定各種參數(shù)，也就是說，研究周期需求從各種因素來計(jì)算周期長短。如果不分析房價(jià)依賴的外部環(huán)境，單純從以前波動(dòng)數(shù)據(jù)來判斷房價(jià)周期，不可能得到正確的結(jié)果。

“房地產(chǎn)泡沫能夠定量測算和控制”，典型的“人定勝天”唯心論。我們比較偏愛用泡沫來形容房價(jià)高漲的狀態(tài)，但是，從來沒有人能夠用數(shù)字表示泡沫的大小并預(yù)測泡沫破滅的時(shí)間，也沒有任何政府能夠控制泡沫。我們在借鑒經(jīng)驗(yàn)時(shí)，主要是分析國外發(fā)生泡沫的主觀原因，并天真地認(rèn)為自己能夠避免泡沫?？墒莿e忘了，日本的政府部門從上世紀(jì)50年代直至90年代前夕，一直想著控制房地產(chǎn)泡沫，最后并未如愿。這些國家和地區(qū)的政府幾十年也沒想出控制泡沫的辦法，我們能想出來嗎？

事實(shí)上，房地產(chǎn)泡沫有其不可克服的客觀原因，比如香港的房地產(chǎn)的決定變量是高度外向的經(jīng)濟(jì)類型。我們要借鑒或思考的不是控制泡沫的辦法，而是泡沫產(chǎn)生和破滅時(shí)的應(yīng)對之策。

要漲就讓他漲，但是必須“漲價(jià)歸民”

美國目前正面臨房地產(chǎn)泡沫，但是美國人卻能泰然處之。近幾年，倫敦的房價(jià)漲幅比上海房價(jià)的漲幅高出一倍，如果我們有泡沫，那他們的泡沫無疑更嚴(yán)重，但泡沫并沒有成為倫敦的社會(huì)熱點(diǎn)。

這是因?yàn)榘l(fā)達(dá)國家已經(jīng)形成一整套完善的應(yīng)對機(jī)制。如果機(jī)制完善，即使房價(jià)會(huì)高漲，開發(fā)商也無法自鳴得意，買不起房的弱勢群體也不會(huì)義憤填膺，政府也不會(huì)有調(diào)控的壓力。

房地產(chǎn)利潤平均化與一般商品有所不同。一般來說，商品漲價(jià)可能會(huì)帶來超額利潤。任何超額利潤都會(huì)平均化。高利潤一定會(huì)吸引外來資本介入，從而攤薄利潤。更多投資會(huì)帶來更多的供給和競爭，從而價(jià)格得到平衡。對于房產(chǎn)這種特殊的商品，以上的過程卻可能受阻，增加房地產(chǎn)投資并不能使利潤平均化、降低房價(jià)。首先，對于一個(gè)區(qū)域市場來說，即使吸引再多的開發(fā)商投資，能夠容納的開發(fā)數(shù)量是有限的，起不到充分競爭的作用，并不能使額利潤平均化。其次，房地產(chǎn)開發(fā)投資往往所是追求土地溢價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)超額利潤，這種利潤和股票投資一樣，越多投資往往價(jià)格越漲。

抑制投資還是加大投資是兩難的選擇。目前，我國房價(jià)上漲與空置率過高并存，繼續(xù)吸引投資，存在房地產(chǎn)投資規(guī)模過大，占用其他行業(yè)資金的問題。但抑制投資又不可避免地引起供給不足，從而引致房價(jià)上漲。早在2002年，社會(huì)各界對房地產(chǎn)熱的問題就比較重視，中央的調(diào)控已經(jīng)進(jìn)行了一年了，一些地方政府早在三年前就采取了不同程度的調(diào)控，但所有的政策措施都不能根本解決問題。說到底，所有的見解和政策的分歧在于，我們一直面對投資規(guī)模過大和房價(jià)上漲的矛盾，而一般商品的經(jīng)濟(jì)規(guī)律解釋不了房市的特殊性。

房價(jià)上漲帶來的超額利潤一定是要平均化的，不能讓開發(fā)商獨(dú)自偷著樂。只有“漲價(jià)歸民”才能夠使房產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的超額利潤平均化。這就是發(fā)達(dá)國家面臨房地產(chǎn)泡沫而沒有壓力的原因！

“漲價(jià)歸民”一是通過物業(yè)稅，二是通過金融衍生產(chǎn)品。

“漲價(jià)歸民”要通過物業(yè)稅，而不是土地增值稅來實(shí)現(xiàn)。孫中山先生曾經(jīng)提出“漲價(jià)歸公”的土地綱領(lǐng)，如今我國臺(tái)灣地區(qū)采用的方法是土地增值稅。然而，土地增值稅只是從形式上做到了“漲價(jià)歸公”。土地持有者都盡量選擇囤積土地，土地不進(jìn)行買賣，不僅“地盡其利”落空，漲價(jià)的部分也不能歸公。目前，英國、意大利、德國、日本等原先試行過土地增值稅的國家都停止了這一雞肋稅種。大陸內(nèi)地在1994年開征土地增值稅時(shí)，臺(tái)灣地區(qū)就有學(xué)者建議不要采取這種形式。房產(chǎn)交易階段的流轉(zhuǎn)稅和土地增值稅一樣，只能加劇囤積，減少二手市場的供給，拉高房價(jià)。杭州市征收房地產(chǎn)個(gè)人所得稅，結(jié)果房價(jià)立刻上漲。

只有物業(yè)稅能真正實(shí)現(xiàn)“漲價(jià)歸公”。物業(yè)稅是各國普遍的稅種，是房產(chǎn)保有階段的稅種。估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)房產(chǎn)的增值情況定期調(diào)整稅收額度。如果開征物業(yè)稅，投資購房者還會(huì)買第二套房空著嗎？如果開征物業(yè)稅，購買住房時(shí)，還會(huì)揀別墅、高檔住宅和大面積住房嗎？如果開征物業(yè)稅，中國人還會(huì)保留把房產(chǎn)看為財(cái)富象征、把對外租房看作“沒面子”的情結(jié)嗎？如果開征物業(yè)稅，中國人還會(huì)有超過美國的住房私有化率嗎……開征物業(yè)稅，一系列市場問題都可以迎刃而解，政府部門還可以利用“漲價(jià)歸公”的物業(yè)稅，解決弱勢群體的住房問題。從理論上說，如果不征收足夠的物業(yè)稅，富人會(huì)囤積房地產(chǎn)，并將租金收入購買更多的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)就會(huì)向少數(shù)人集中，價(jià)格和租金會(huì)持續(xù)上升，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。

目前在我們實(shí)行物業(yè)稅的條件還不完全成熟，但物業(yè)稅是房市健康發(fā)展的必要條件，是大勢所趨。開征物業(yè)稅不僅有時(shí)代和國際接軌的要求，也是清除我國房地產(chǎn)20多年來積痼的手段之一。經(jīng)濟(jì)學(xué)家張五常在《給中國十個(gè)經(jīng)濟(jì)建議》（1999年10月13日）一文中，第九個(gè)建議就是“稅制要簡單。但在物業(yè)上，可按物業(yè)所值的估價(jià)每年抽百分之一的物業(yè)稅”。

“漲價(jià)歸民”的第二個(gè)辦法是通過金融衍生產(chǎn)品。如果有一種投資工具，收益和風(fēng)險(xiǎn)恰好就是房價(jià)的漲跌一樣，那么炒不起房的百姓還會(huì)抱怨溫州炒房團(tuán)嗎？手中有部分資金，但還不夠買房的平常百姓，還會(huì)入股個(gè)人集資合作建房計(jì)劃嗎？在美國，的確有這種投資工具，那就是REITs，其他國家也有類似的投資工具。即使是中低收入家庭，只要有投資眼光，還是可以根據(jù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力投資房產(chǎn)，做一回“房產(chǎn)小老板”。

我國的情況是，短期內(nèi)房地產(chǎn)的貸款業(yè)務(wù)收益高，風(fēng)險(xiǎn)小，各銀行紛紛在“火中取栗”，但是銀行貸款項(xiàng)目集中在房地產(chǎn)項(xiàng)目，雞蛋放在一個(gè)籃子里，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)越來越大。整個(gè)房地產(chǎn)金融的問題，集中體現(xiàn)于用銀行的短期資金來支持中長期房地產(chǎn)貸款。同時(shí)，老百姓沒有投資房市的金融工具，只好成立自發(fā)的房地產(chǎn)基金，也就是炒房團(tuán)。溫州炒房團(tuán)獲取了高額收益，但也承擔(dān)了房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)。如果這種融資活動(dòng)是政府許可的，風(fēng)險(xiǎn)是透明的，那么會(huì)分散房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)和金融業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。但自發(fā)基金是地下的，信息不透明，不僅起不到分散風(fēng)險(xiǎn)的作用，還會(huì)扭曲供求關(guān)系，產(chǎn)生更大的風(fēng)險(xiǎn)。2004年前后上海等地的房地產(chǎn)市場趨熱，溫州炒房團(tuán)被認(rèn)為一個(gè)重要原因。

溫州炒房團(tuán)的風(fēng)波還未平息，“集資合作建房”就于2005年初在一些地方出現(xiàn)，如北京的“藍(lán)城計(jì)劃”，上海的“上海家園”等。集資合作建房第一次反映了中國房地產(chǎn)融資方式的問題，“散戶”無法參與房市高利潤，分散房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

目前，已經(jīng)有好多地方在醞釀房地產(chǎn)基金，但是在中國的監(jiān)管框架下又窒礙不通?，F(xiàn)在海外有很多基金成立，就在看中國房地產(chǎn)市場波動(dòng)。把直接投資炒房的行為通過房地產(chǎn)信托投資基金、股票、債券等直接融資的金融工具加以引導(dǎo)，將分散的、獨(dú)立的、非專業(yè)化的個(gè)人行為轉(zhuǎn)化為有組織保障、有抗風(fēng)險(xiǎn)能力和專業(yè)化保證的投資行為，減少用個(gè)人消費(fèi)信貸的投資行為和銀行風(fēng)險(xiǎn)，這已經(jīng)是全社會(huì)的迫切需要。

1990年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主夏普和米勒通過實(shí)證分析和邏輯推導(dǎo)提出，不動(dòng)產(chǎn)證券化將成為未來金融的發(fā)展重點(diǎn)。住房抵押放款易于實(shí)現(xiàn)證券化，而抵押貸款證券化囊括了國際金融業(yè)創(chuàng)新的所有特點(diǎn)，即證券化，全球化，套購或套利，保值風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)以及競爭等特點(diǎn)。衍生產(chǎn)品在世界范圍內(nèi)被廣泛用作對沖和避險(xiǎn)。只有金融產(chǎn)品的衍生工具的創(chuàng)新，才能做到“漲價(jià)歸民”，才能真正解決中國的房價(jià)高漲帶來的一系列經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問題。

作者系上海社會(huì)科學(xué)院房地產(chǎn)業(yè)研究中心主任