在澳洲布里斯本中心的熱帶雨林花園

里，30米高的瀑布在陽光下劃出夢幻般的彩虹，一棟設(shè)計簡約大方的公寓掩映其后，透過公寓寬大明亮的落地窗，花園全景一覽無余。這是我在2002年以33萬澳元(合人民幣200萬元)購買的期房，實用面積為150平米。

這套房產(chǎn)我只交了10％的首付款計3．3萬澳元，現(xiàn)房交割前不需支付任何其它費用。該房產(chǎn)于2004年12月交付時已升值至40萬澳元，律師費用及相關(guān)契稅為1萬澳元，如果我現(xiàn)在將其出售，毛利潤為6萬澳元(40-33-1=6)。首付款3．3萬澳元是我以汽車作抵押，從銀行貸來的，貸款的年利率為6．5％，兩年支出4290澳元的利息是真正的資金使用成本，可算出，實際利潤為2．271萬澳元(6－3．3－0．429=2．271)，其杠桿比率達到529％(2．271／0．429x100％)的驚人數(shù)字。因此利用貸款的杠桿作用投資置業(yè)是中產(chǎn)階級的首選。

8年4房

我夫婦二人年薪10萬澳元，理論上按照上述循環(huán)可以有這樣一個大的海外置業(yè)計劃：在8年時間里購買4處類似房產(chǎn)。且可以使其中只有第1處房產(chǎn)的首付款使用自有資金，其它3處的首付款均來自原房產(chǎn)升值部分的貸款，月還款均來自租金收入。第12年末，出售其中的兩處以付清所有的貸款，剩余兩處房產(chǎn)一處自用，一處出租，我們便可以輕松地享受每月相對固定的租金收入。設(shè)計操作方法，具體如下：

購第1套房

投入成本于2005年購買A房，房價30萬澳元，首付3萬澳元，費用為1．2萬澳元。房款的90％向銀行貸款，貸款為27萬澳元。

月收支 月租金為1430澳元，月還款為1462澳元(貸款利息為6．5％，只付利息)，租金與月還款幾乎相等。

房產(chǎn)增值 以房產(chǎn)每年6％的增長率估算，2009年房產(chǎn)評估師對房子重新估價為37．2萬澳元。我可以申請?zhí)岣哔J款額度到新房價的90％即33．48萬澳元。

新增貸款額 增加的可支配額度的新授信額度6．48萬澳元(33．48-27)。

購第2套房

獲得的新授信額度6．48萬澳元，其中4．9萬澳元可以作投資B房(30萬澳元)首期付款，另外1．5萬為交易費用。B房房價仍為30萬澳元，貸款為25．1萬澳元，仍以年增長率為6％為例，2013年A房增值到44．4萬澳元，B房增值到37．2萬澳元，從A，B兩個房子新增的總授信額度為16．4萬澳元。

購第3、4套房

2013年可貸款購買C、D兩套價值為30萬澳元的投資房，16．4萬澳元可以支付兩套房子各20％的首期付款及交易費用。每套房子貸款均為23．3萬澳元。

投資結(jié)果分析

2017年，從2005年最初4．2萬澳元的投資，經(jīng)過理性的投資管理，此時凈資產(chǎn)已達到56萬澳元。

風(fēng)險防范

這個海外置業(yè)計劃依托于理論基礎(chǔ)，但在實際操作中會存在一定的風(fēng)險，分別是租金風(fēng)險、利率變化風(fēng)險以及房產(chǎn)是否能夠升值的風(fēng)險。既然辨識了這些風(fēng)險，我們就可以利用相應(yīng)的手段進行防范。

租金風(fēng)險

又可以分為租金的變化和出租率的變化兩種風(fēng)險。

如圖可以看出兩個因索對租金收入都有影響，我們可以通過購買租金保險的方式將風(fēng)險轉(zhuǎn)移。澳洲的保險公司提供了一系列產(chǎn)品供客戶依據(jù)自身實際情況選擇，比如可以選擇保障2個月租金收入的保險產(chǎn)品來降低風(fēng)險。

利息風(fēng)險

房產(chǎn)貸款的期限一般都比較長，在這么長的時間內(nèi)，利率一定是有升有降，起起伏伏的。這樣，貸款人就會面臨還貸金額的不確定性。為了避免這種風(fēng)險，貸款人可以在申請貸款時選擇5～7年的阿定利率。這樣便于貸款人對自己的資金作合理的安排。

貶值風(fēng)險

房產(chǎn)貸款杠桿作用的前提是房產(chǎn)升值。如果房產(chǎn)沒有升值甚至發(fā)生貶值，則杠桿作用就不會發(fā)揮作用甚至給貸款人帶來財務(wù)上的赤字。決定房產(chǎn)能否升位的關(guān)鍵因素就是地理位置。以我購買的房產(chǎn)為例，布里斯水本身就是世界級的旅游勝地，其城市規(guī)劃非常合理而且非常嚴格，對新項目的審批很謹慎，這樣保證了項目的獨特性。同時該房產(chǎn)地處熱帶雨林的花同中，加之世界頂級設(shè)計師的絕妙設(shè)計，更增加了本房產(chǎn)的價值。選擇可以升值的房產(chǎn)是一門學(xué)問，專業(yè)的理財公司會為客戶提供詳盡的投資分析，包括地區(qū)經(jīng)濟的構(gòu)成、人口增長趨勢對房價的影響，以及房產(chǎn)四周的設(shè)施環(huán)境、房產(chǎn)水身獨特價值等等。

看上去復(fù)雜的事情，也可以把它變得極其簡單。選擇有升值潛力的房產(chǎn)，再加上一些耐心，將其進行中長期持有。這便是中產(chǎn)階級理財?shù)淖罴逊绞?。中產(chǎn)階級深厚的教育背景決定了他們善于學(xué)習(xí)和接受有一定風(fēng)險的理財方式。運用金融產(chǎn)品、利用升值空間做再投資，同時鎖定固定利息，防范投資風(fēng)險。