任何事物的發(fā)展是經歷過從單極到多極，從單一形態(tài)到多元化形態(tài)的發(fā)展過程。21世紀是一個城市化迅猛發(fā)展的時代，因信息時代的科研、生產、工作模式與工業(yè)文明時期有著本質的不同，經濟活動也將不僅僅局限于單極化中心模式，多元化多中心的模式將成為時代發(fā)展的潮流。隨著北京市政府“兩軸兩帶多中心”規(guī)劃的出臺，預示今后的北京將建設成為一個多中心格局的國際化大都市。在政府規(guī)劃的指導幫助下，作為城市發(fā)展與建設推動者開發(fā)商又將如何去做呢？也許有的畜勢待發(fā)，也許有的還在做市場前景決策。而正當人們還停留在觀望之中，卻殺出這樣一匹“黑馬”——王永紅，以敢吃第一個螃蟹的勇氣與魄力，在城市邊緣的五環(huán)外定福莊開發(fā)第一個大規(guī)模的商務綜合體——“非中心”，王永紅正帶領他的團隊在改寫定福莊區(qū)域發(fā)展的格局。

勇氣與魄力開發(fā)“城市新中心”

北京東部商務區(qū)在CBD理念的引導下，盡管CBD發(fā)展方興未艾，作為城市地區(qū)中人口最集中的地區(qū)，CBD相應成為土地資金最為昂貴和最為擁擠的中心。在規(guī)模與功能上，正向著一個超級的，過度集中的商務核方向發(fā)展。其規(guī)模與結構，如果不適當加以調整與控制，有可能形成又一個反面意義上的中心，加重該區(qū)域內交通，能源，水與空氣等方面的環(huán)境負荷，給人們的生活、工作環(huán)境帶來更多負面的影響。

“在擁有快速交通手段與通信技術的今天，大都市北京的發(fā)展，完全有理由、有條件走出‘中心模式’。通過‘非中心’發(fā)展模式和產業(yè)發(fā)展的誘導，對這一地區(qū)的商務功能進行分解和梳理，使過于集中、繁雜的各種商務功能，在該地區(qū)得以適當的分散，形成在功能上既相對獨立，又互相補充的功能布局，在空間上既分散又相對集中的多核‘非中心’空間。這樣不僅可以減輕城市局部地區(qū)的環(huán)境負荷強度，同時可以提供一個更加舒適，方便與安全的生活與工作環(huán)境?！蓖跤兰t認為。

“‘非中心’ 發(fā)展模式中的多中心發(fā)展，并非消除中心城，而是對龐大的中心城的諸城市功能進行梳理、分解；在區(qū)位配置上，通過充分考慮城市各部分功能原有的特征，以及在城市中應當發(fā)揮的作用來進行綜合考慮，統籌安排。”

“非中心”作為北京的60項重點工程之一，地處定福莊地區(qū)，左鄰CBD，坐擁萬傾綠地，樞紐四方財富，于北京東部發(fā)展軸和產業(yè)帶的集合處崛起，依托便捷的交通網絡、和完善的市政設施，精心打造一個集商務辦公、商業(yè)、酒店、展覽、休閑娛樂于一體的低層、低密度、花園式、生態(tài)化商務辦公園區(qū)。

在“兩軸－兩帶－多中心”的全新城市空間結構出臺以后，重點建設的東部新城區(qū)和10大邊緣集團得到了實現建設新城市中心的最優(yōu)條件和最優(yōu)時機。政策支持和市場化運作，一方面使土地的資源投入有了保障，另一方面，更重要的是，科學的、明確的區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，使資源配置的合理性得到了保證。在新的城市中心概念中，合理的規(guī)劃和資源配置使“臥城”成為歷史。

采訪中，為了讓我們能對今后定福莊地區(qū)的發(fā)展前景有一個更加直觀的了解，王永紅特地給我們分析了鄰近區(qū)域望京地區(qū)的發(fā)展過程：

從望京地區(qū)的發(fā)展軌跡中可以窺見。在很多人眼中，望京最早是一個大居住區(qū)的概念，隨著望京住宅建設的不斷增加，更多的人把望京看做附屬于城市中心的臥城。歷史證明，作為一個城市重點建設的邊緣集團，單純分擔城市的居住功能并非目標指向，也無法從根本上解決單中心城市面臨的種種問題。望京地區(qū)，本身在地域上就具有得天獨厚的獨立性優(yōu)勢，完全具有成為一個新城市的潛質。同樣，定福莊地區(qū)也具備望京地區(qū)的優(yōu)勢，在歷史、人文氣息及人力資源方面這是望京地區(qū)所沒有的。

近年來，政府綜合考慮各方面因素，進行了新的規(guī)劃調整和資源的重新配置，尤其是在商務、商業(yè)、科教文衛(wèi)等公共設施配套方面進行了加強，望京的商務建設取得了巨大的成就，很多國際知名企業(yè)都選擇望京作為辦公場所，這一點在科技創(chuàng)業(yè)園一帶體現的最為明顯。同時，望京地區(qū)的商業(yè)配套也在加速完善，2005年，望京地區(qū)有多個大型商業(yè)項目投入建設，以宜家、家樂福為代表的世界級商業(yè)企業(yè)也相繼選擇本區(qū)開設主力點或旗艦店。此外，望京地區(qū)強化了城市基礎配套設施建設，相繼建設了多個學校、醫(yī)院和體育場館。通過以上的調整，望京作為一個獨立城市中心的功能正在一步步得到加強，這將成為未來其他地區(qū)建設中的重要參照，也是為定福莊地區(qū)發(fā)展與建設提供一個可以借鑒的藍本。

“在新北京城市規(guī)劃的政策指引下，定福莊地區(qū)是一個自然條件最好、基礎建設最好、市場機遇最好、發(fā)展空間最大的區(qū)域，是一個資源配備齊全，資源配備合理的區(qū)域。我們選擇在定福莊區(qū)域，進行非中心－中弘國際商務花園的建設，或者說，作為一個城市運營商，我們選擇在定福莊地區(qū)，進行推進“非中心”進程方面的實踐嘗試?！蓖跤兰t說。

“在北京市規(guī)劃的所有邊緣集團中，定福莊組團以區(qū)內發(fā)達的路網、與城市中心區(qū)域臨近的距離、大片的可開發(fā)用地儲備、優(yōu)美的自然環(huán)境等得天獨厚的優(yōu)勢，成為實現“非中心”思想和“多中心”建設嘗試的絕佳地區(qū)。在定福莊區(qū)域的實際建設中，可以借鑒望京、亞運村等地區(qū)的實踐經驗，尤其是資源配置和規(guī)劃方面的經驗，可力爭做到少走彎路?！?/p>

定福莊板塊，屬于新北京城市規(guī)劃中重點建設的東部新中心區(qū)域，是城市十大邊緣集團（城市次中心）中重點建設的區(qū)域，同時，定福莊區(qū)域正好位于“兩軸－兩帶－多中心”規(guī)劃中，東部產業(yè)軸和東部產業(yè)帶的交匯點。分擔重要的城市職能；板塊重點培育發(fā)展生物醫(yī)藥、新材料、傳媒文化產業(yè)。這些產業(yè)使定福莊板塊具有了明確的產業(yè)方向，這些新興的城市產業(yè)也使區(qū)域發(fā)展能夠保持持續(xù)的發(fā)展活力；板塊內住宅、商務、商業(yè)、其他配套設施規(guī)劃全面合理，能夠充分形成多態(tài)綜合，互動發(fā)展的效應。避免板塊畸形化單級化發(fā)展，為“非中心”經濟健康發(fā)展奠定基礎。同時，“非中心”也將為板塊產業(yè)發(fā)展提供一個集商務、研發(fā)、辦公、休閑、會展及娛樂于一體的商務平臺，為“城市新中心”的形成提供一個全方位多功能的商務支撐。非中心思想和多中心城市空間的有力實踐者——“非中心”中弘國際商務花園，將是定福莊區(qū)域乃至整個東部地區(qū)的強心劑，為區(qū)域發(fā)展注入新活力。

非中心：引領商務地產新變革

“商務花園應時代的需要而誕生。由于城市中心交通壓力越來越大；生產廠房與辦公空間的界限被淡化；城市空間越來越擁擠，人們對自然產生更加親近的欲望，商務花園的雛形——“邊緣化辦公”模式在發(fā)達國家開始出現。隨著企業(yè)尤其是科技企業(yè)對辦公環(huán)境的需求越來越高，更加成熟、完善的大型綜合社區(qū)——商務花園誕生，并在發(fā)達國家日臻完善。經過幾代發(fā)展的現代商務花園一般都具有偏離市中心、大型綜合社區(qū)、生態(tài)環(huán)境優(yōu)良的特點，能起到很好的改善工作環(huán)境、提高工作效率、降低辦公成本、平衡城市發(fā)展、提高就業(yè)率的作用?！蓖跤兰t認為。

自從20世紀50年代歐洲開始出現世界第一個商務花園以后，商務花園開始在紐約、倫敦、新加坡、東京等城市產生并風靡至今。在美國，一半以上的跨國公司、大中型企業(yè)及科研機構都擁有自己的商務花園。在歐洲許多城市，商務花園更是主要的甚至是唯一的辦公物業(yè)。

中國的企業(yè)和城市發(fā)展雖然與國外同有些不同，但是對于北京上海等城市發(fā)展成熟、高科技產業(yè)集中的大城市來說，對商務花園也有著很大的需求。上世紀末商務花園在中國零星出現，但仍不能滿足需求。今天，北京的商務花園終于開始零星出現，非中心中弘商務花園在稀有的商務花園中彰顯出少有的成熟與不凡。

“非中心”中弘商務花園是北京城市規(guī)劃發(fā)展的產物，也是高科技產業(yè)迅速發(fā)展的產物。非中心中弘商務花園的出現，以其生態(tài)辦公、邊緣化辦公、多元商務辦公、辦公休閑一體化、低成本辦公等魅力，為北京呈現了一個完美的答案。

“非中心”作為北京60項重點工程之一，總占地約39公頃，總建筑規(guī)模近45萬平方米，建筑密度22%，容積率低至0.9，是北京城唯一的四層別墅式低容積率、花園式生態(tài)化商務辦公區(qū)。

在非中心原生態(tài)的商務辦公園區(qū)，每棟寫字樓都宛若破土而出。僅4層高的建筑頗具別墅質感。在材質選配上，框架結構與透明材料完美結合，整體通透明亮，視野無阻。大落地窗、空中花園、通透式中庭、空中廊橋的匠心獨具設計，更使陽光、清風、景觀自如融入其間，室內室外有機交融。

在園區(qū)內部環(huán)境與景觀設置上，非中心利用原生坡地精心造景，山丘、水系、綠地、樹木、廣場、建筑、院落組團有機交錯，建筑、人與自然和諧共生，真正實現花園式辦公環(huán)境標準。

同時，非中心周圍森林環(huán)繞，北臨3000畝城市綠化帶，南望國際三八友誼林，空氣新鮮，風景優(yōu)美，獨有的絕佳辦公環(huán)境激發(fā)無限創(chuàng)造靈感。

因此非中心既避免了CBD中心區(qū)域的高密度、交通擁堵問題，又占據著強大的資源優(yōu)勢和發(fā)展?jié)摿?。這種邊緣化的豐富、便捷的辦公條件，對于高科技產業(yè)幾乎可以稱之為完美空間。

為了滿足現代化智能產業(yè)的需求，商務環(huán)境的個性化和景觀化，也就成為新時代商務辦公休閑于一體的發(fā)展是一種必然趨勢。隨著這種趨勢，從CBD到非中心，商務地產領域一場深刻的變革已經悄然展開。

綠色生態(tài)辦公區(qū)是公認的最具有生命力的新型商務辦公模式，它是運用生態(tài)學原理、環(huán)境學原理和建筑學原理，遵循生態(tài)平衡及可持續(xù)發(fā)展原則。合理設計、規(guī)劃建筑內外空間的布置和能源約束，使其在系統內部能夠有序的循環(huán)轉換，從而獲得一種高效、低耗、無廢物污染的辦公方式，這種辦公方式在發(fā)達國家被稱為逆城市化運動。很多國際跨國公司的總部都設在生態(tài)辦公區(qū)內，有自己獨特的形象，辦公環(huán)境舒適、環(huán)保、健康，處處體現以人為本，親自自然，尊重自然，愛護自然的理念。

非中心：從5A到5O的演變

寫字樓和住宅的存在和發(fā)展，都為人類解決了兩個同樣的問題：辦公/居住的“空間”和辦公/居住的“方式”。不同的是，寫字樓相比住宅更側重于辦公的效率性，而住宅更側重于居住的舒適性。目前頂級寫字樓市場表現出一種由側重于效率（5A）到兼顧效率和舒適性（5O）的演變。

王永紅解釋：“5A智能化寫字樓的出現體現了頂級寫字樓對高效辦公的一種追求。所謂5A智能化，一般是指OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。具備5A智能化的頂級寫字樓一般都具有一定的地段優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢和軟硬件優(yōu)勢，引導了一種更加智能、便捷、高效的辦公模式。但很多的5A寫字樓在企業(yè)的發(fā)展過程中卻也表現出很多的不完善：位于喧鬧的商務中心區(qū)、高密度的建筑和人群、有限的空間和綠化。“喧鬧、擁擠、壓抑”改變了“智能、便捷、高效”的本質。過于側重效率而忽視了舒適度的5A寫字樓，顯然很難滿足人們更高的辦公環(huán)境要求?！?/p>

“在這種背景下，一種更加重視生態(tài)、環(huán)保及舒適性的5O寫字樓應運而生。所謂5O寫字樓，是指oxygen（氧氣）、office park （花園辦公）、open（開放而自由）、own（獨立私家電梯/空調）、opportunity(發(fā)展前景)。一般這種寫字樓都具有偏離都市中心、生態(tài)環(huán)境優(yōu)良、建筑密度低、規(guī)模大、業(yè)態(tài)全，地段好的特征，是5A寫字樓的升級版本。非中心中弘國際商務花園就是5O寫字樓的典型代表?！?/p>

oxygen（氧氣）：5O寫字樓對生態(tài)要求較高，生態(tài)辦公、有氧辦公，是區(qū)別于都心高層寫字樓的灰色辦公、缺氧辦公的環(huán)境優(yōu)勢。非中心項目位于定福莊常營鄉(xiāng)的生態(tài)帶上，周圍森林環(huán)繞，擁有北京僅有的四層寫字樓，容積率低至0.9，綠化率高達60%，是典型的生態(tài)辦公區(qū)。

office park（花園辦公）：花園式辦公的特點是，拒絕單調、局促的辦公空間，優(yōu)美而富有情趣的景致，讓視野變的流暢而開闊，讓工作也變成一種享受。非中心項目在園區(qū)內部環(huán)境與景觀設置上，利用原生坡地精心造景，獨具匠心以起伏貫穿的綠脈為軸串聯各種景觀元素，園區(qū)景色立體多變，配合建筑組團的有機交錯，真正實現花園式辦公環(huán)境標準。

open（開放而自由）：交通便捷，空間開闊，業(yè)態(tài)豐富，服務周到，讓企業(yè)運作自如。非中心項目東西南北皆與城市干道便捷連通，交通極其便利。園區(qū)內罕見的低密度寫字樓集群、大型商業(yè)會展中心及超級商務會所，給予企業(yè)及企業(yè)員工豐富、自由的活動空間。便捷、高效在這里成為真正的可能。

own（獨立私家電梯/空調）：私享空間在CBD區(qū)域內的高層寫字樓幾乎是不可能，而在非中心這種低密度的商務花園，企業(yè)獨棟不僅可自由冠名，而且還擁有獨立電梯及樓梯，獨立VRV空調，獨立出入口，充分保證私有尊享。

opportunity(發(fā)展前景)：商務花園一般都位于非都市中心的次重點發(fā)展區(qū)域，不僅擁有便捷的交通、優(yōu)美的環(huán)境，而且也有著美好的發(fā)展前景。非中心所處的定福莊，是CBD商務東進的第一區(qū)域，經過近幾年發(fā)展，產業(yè)、人力資源、高校等紛紛在此云集，定福莊板塊城市化進程不可抗拒。非中心所在的定福莊板塊常營地區(qū)已經明確提出了建設“現代化城區(qū)”的發(fā)展定位，確定了“以第三產業(yè)為基礎，以現代服務業(yè)為支柱，以項目為龍頭”的總體發(fā)展思路，形成大型居住區(qū)、現代服務業(yè)窗口區(qū)和綠色產業(yè)區(qū)的發(fā)展格局。按照規(guī)劃，非中心將成為定福莊面向未來的現代化商務商業(yè)服務窗口，前景一片美好。

以非中心為代表的商務花園的出現，是寫字樓開始兼顧效率與舒適、走向完善的一種進步，同時也代表了寫字樓由5A智能化向5O寫字樓演變的一種趨勢，將引導寫字樓更加多元化的發(fā)展。