“藍調沙龍”項目位于通州新城核心梨園鎮(zhèn)東總屯，東鄰50萬平米翠景公園和10萬平米市政綠化隔離帶，將是通州最出色的生態(tài)休閑娛樂主題區(qū)，向北 400米是城鐵八通線九棵樹站，約20分鐘即可到達國貿地區(qū)。藍調沙龍社區(qū)以其倡導的高品質生活方式和項目自身具備的強大優(yōu)勢，自開盤以來，深受消費者青睞，已然成為通州區(qū)最具“人性化”代表性的領跑項目之一，全力打造后都市主義精彩生活。為此，日前我們走訪了其主管營銷策劃的總監(jiān)裴濤。

記者：隨著北京地鐵八通線工程建設的全面鋪開，通州地區(qū)地產業(yè)迅速升溫。\"藍調沙龍\"項目能夠充分地利用了周邊的自然環(huán)境，也保留了良好的生態(tài)系統(tǒng)，真正意義上達到了人與自然的和諧，凸顯了人性化的品質，請問裴總有此構想的初衷是什么？

裴總：通州區(qū)自輕軌開通以來，東部地產業(yè)的發(fā)展更是迅猛。京通快速路、兩廣延長線、京沈高速路等交通的規(guī)劃與建設，也更加促使通州核心地區(qū)房地產業(yè)的發(fā)展。交通的便利將明顯帶動房地產市場的發(fā)展，這是毋庸置疑的。那么地產項目的建設與開發(fā)，如何能與周邊的自然資源有機結合，打造真正意義上的和諧社區(qū)，保護生態(tài)資源的同時又能增加和諧社區(qū)的人文品質與內涵。這些都是我們開發(fā)商運作項目的之前就必須研究與探討的。

運作“藍調沙龍”項目，我們構想的初衷就是給人們提供便利的品質生活。守著50萬平米翠景公園，本身就是一個天然氧吧。緊鄰城鐵八通線，同時占據(jù)CBD后花園——通州南部新城核心優(yōu)越地理位置。能在這種自然環(huán)境優(yōu)美、交通條件便利情況下，打造一個人文社區(qū)，是大都市快節(jié)奏生活比較理想的家園。

一、“藍調沙龍”項目用數(shù)字規(guī)劃遠景。

“藍調沙龍”項目總體規(guī)劃60萬平米，共分為三期。一期占地9.4萬平米，建筑面積18萬平米，容積率為1.7，綠化率高達40%。項目緊鄰500000平米的翠景公園，10萬平米市政綠化隔離帶，社區(qū)內有10000多平米的水景園林。數(shù)字是具體的表述，也是我們達標的衡量標準?！八{調沙龍”項目的開發(fā)商是北京天行雅坤房地產開發(fā)有限公司。自公司實行數(shù)字化嚴格控制標準以來，成功的建設項目有：10萬平米的“北京天行健商務大廈”、20萬平米的秦皇島住宅項目，其他外埠省市的地產項目也正在運籌開發(fā)建設之中。

二、把規(guī)劃落成事實是項目的優(yōu)勢所在

“藍調沙龍”項目按照設計方案，已經按部就班的一項項完成，整個社區(qū)的環(huán)境也在一天天的發(fā)生變化，社區(qū)的成熟與完善，基本按照我們初衷的規(guī)劃在進展，構建適宜居住的“人性化”理想社區(qū)。

項目的水景現(xiàn)在已經全部竣工并投入使用。社區(qū)設計 10000多平米的水景園林，通過立體的景觀綠化營造起伏自然的視覺效果，傾心打造一個花園式社區(qū)。園林大量使用了近似自然坡地的手法，營造連綿起伏的草坪、小橋流水，噴泉，社區(qū)中央 200余米動感水系蜿蜒流動，在缺水的北京，一片水域對社區(qū)景觀的調劑以及社區(qū)小氣候的營造作用可想而知；在清清水畔，在流動的綠色中釋放都市新貴的自豪和愜意?，F(xiàn)代簡約、棱角分明的多層建筑融入其中，用建筑與自然的契合傳達社區(qū)的價值觀和審美觀，讓每個人真正體會到低密度生態(tài)園林帶來的愜意生活。

為了給業(yè)主提供一個消費休閑的場所，社區(qū)設有2.1萬平米商業(yè)配套，建設了4層主題休閑會所，將健身器械、攀巖、酒吧、影音室等各類康體休閑設施引入會所，并由奇健健身知名會所經營管理。會所已開始正常營業(yè)，會所不僅提供室內休閑健身，每周六還定期舉辦系列人文性比賽活動，而且還根據(jù)業(yè)主的需求不定期舉辦多種戶外拓展活動，我們這樣的做法就是把構建和諧社區(qū)的精神文明落實到實處，絕不讓它成為一句空話。相信有了這些完善的配套實施，“藍調沙龍”項目將是功能齊全的生態(tài)休閑娛樂主題區(qū)。

記者：時下通州區(qū)的地產業(yè)競爭也是日趨激烈，營銷策略對于開發(fā)商來說至關重要，“藍調沙龍”項目除了產品前期本身的定位，后期的營銷是否能與項目的特點很好地有機結合，也是直接影響到項目銷售的速度。在此，請問裴總您在這方面有是如何去評估、策劃的？

裴總：這個問題問得非常好。是的，時下通州區(qū)的地產業(yè)競爭也是日趨激烈。區(qū)域內項目的同質化現(xiàn)象也越來越嚴重，再加上項目操作本身就不是件容易的事情。記得我曾在報紙上看過這么一段新聞，有記者就國內某著名大導演在近幾年頻頻在國際上亮相獲獎，問其訣竅。他淡淡一笑回答說道，現(xiàn)在這獲獎是越來越難了，就好比是拔蘿卜，因為一個蘿卜一個坑，但你若能準確找到蘿卜坑，相信蘿卜還是會有的。

我想說的做項目銷售也是一樣，針對性非常強，前期定位本身是非常重要的，以后項目的一切營銷策略都是圍繞項目定位去展開的。后期營銷則必須與項目的特點有機結合，尤其現(xiàn)在區(qū)域內競爭項目同質化日趨嚴重，突出項目本身的特色，對促進銷售更加重要。

也可以說營銷策略是很容易被競爭對手模仿的，但是項目的品質，人文特色，文化內涵，是獨有的也是不可復制的。從我們項目最初的“歡樂周周”送到體驗式營銷，再到戶外休閑拓展活動，以致現(xiàn)在我們推出的比賽與教學活動，都是增加社區(qū)“人性化”品質的延續(xù)，我們一直在努力。會所的經營操作是區(qū)域罕見的，社區(qū)引進的品牌教育在地產業(yè)內也是屈指可數(shù)的。

“藍調沙龍”項目是北京十大名校教育社區(qū)，從匯佳幼兒園，到通州第一實驗小學，到中學，乃至在職培訓，“藍調沙龍”項目在社區(qū)建設伊始，就將教育配套列為社區(qū)總體規(guī)劃的重頭，旨在為社區(qū)業(yè)主子女提供一個全方位多層次的教育階梯。

記者：“藍調沙龍”項目的目標客戶群定位是追求個性化、時尚化、品質化的年輕白領、藍領、小資階層，當時出于什么樣的考慮呢？

裴總：應該說是不同年齡段的都有個性化，時尚化，品質化人群的追求。準確地說，“藍調沙龍”項目客戶群體涵蓋著不同年齡段，針對于不同年齡段對個性化、時尚化、品質化人群的需求，我們提供品質感十足的居住生活。

第一、有相當社區(qū)人群定位過于單一，我想定位不應該局限在某個特定的人群。因為首先不能把居住一定區(qū)域內的人群孤立。一個社區(qū)不能單純?yōu)槔夏暝O計，那生活在這個社區(qū)的中年人怎么辦，他們的生活空間怎么辦；這個社區(qū)也不能只為年輕人設計，如果是只界限某個年齡段的人群生活空間，那么長久生活下去肯定是很枯燥無味的；有孩子的生活樂園，也有成人居住的家。實質居住是最高級的生態(tài)鏈，自然界遵守這個規(guī)律，人更應該尊重自然的法則。

第二、事實證明市場也需要，這種不同年齡段，復合功能相融的大家庭。

在社區(qū)實現(xiàn)居住的生態(tài)鏈，讓不同年齡的人在這里都能找到自己的定位。打造一個更健全的、更全面的居住空間，倡導一種更加和諧，更加人文的居住思想，這就是我們在開發(fā)“藍調沙龍”項目社區(qū)的宗旨。

記者：“藍調沙龍”項目從某種意義上說是集建筑實用性與藝術性相結合的一個典范，前衛(wèi)的設計思想與獨特的建筑風格也吸引了許多購房者，那么，成就今天“藍調沙龍”項目的輝煌請問裴總在此您是付出了怎樣的心血努力呢？

裴總：建筑與藝術是一個統(tǒng)一的整體，在通過努力使之成為可能。讓生活藝術化充滿樂趣，讓居住有真正的品質感。“藍調沙龍”項目外立面造型豐富而富有節(jié)奏感，美觀雅致，別具一格。項目不僅強調建筑的風格及美觀，更注重居住的舒適與安全。建筑均正南正北排列，樓間距大。戶型南北通透、戶戶朝陽，多為落地窗，開間大、采光面大，動靜分區(qū)明確、功能設計合理，廳室布局方正實用，空間利用率高。采用純凈水入戶，建立了通州區(qū)罕有的直飲水社區(qū)，從每一個細節(jié)提升居住品質。

第一、產品質量：作為通州地產的領跑項目，“藍調沙龍”項目一如既往的注重房屋質量，為市場提供高質量產品，提高通州住宅檔次，為通州置業(yè)者提供更優(yōu)質的居住環(huán)境，推動通州地產區(qū)域市場的良性發(fā)展；

第二、區(qū)域環(huán)境：“藍調沙龍”項目從設計、景觀、綠化，都力爭做到與周圍環(huán)境的相協(xié)調，項目建成后，周邊生態(tài)環(huán)境、交通環(huán)境、人文環(huán)境等都將得到很大改善，按照政府規(guī)劃打造通州生態(tài)健康娛樂休閑區(qū)；“藍調沙龍”項目還具有完善的自身配套設施，與政府以及周邊項目共同建設通州新城區(qū)，為通州區(qū)域置業(yè)者創(chuàng)造更便利的生活；“藍調沙龍”項目的教育配套就是一個很好的例子，不但方便了自身業(yè)主，也為通州帶來了嶄新的教育模式；

第三、團隊協(xié)作：這一點也是最重要的一點。如果說今天的“藍調沙龍”項目已經逐漸在市場樹立了自己的品牌；這應該歸功于公司每一個辛勤付出的同事。一是公司領導的正確決策，有效的指引。二是公司各個系統(tǒng)的大力協(xié)作，系統(tǒng)內各個部門團結配合的結果。我想隊伍的整體前進，不應該有一名隊員落伍，我所作就是如何能讓各個員工更密切的團結配合，發(fā)揮更大能動性，使整個系統(tǒng)更趨于完善，有條不紊的前進。在這里我也再次感謝我們每位辛勤付出的同事。