當(dāng)《物權(quán)法（草案）》因?yàn)閺V泛征求意見(jiàn)而把它關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)需要申請(qǐng)、約定續(xù)期并與該土地上的建筑物等一并處分的規(guī)定（第155、152、153條）宣傳開(kāi)來(lái)的時(shí)候，一些花巨資購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的人才如夢(mèng)方醒：原來(lái)自己的房產(chǎn)并非擁有真正的所有權(quán)，享有永久性的占有、處分權(quán)利，而是依附于土地使用權(quán)的期限性。也就是說(shuō)土地使用權(quán)的期限性一到，其房產(chǎn)所有權(quán)就有可能是隨之滅失，因此為子孫后代留下了必須重新購(gòu)買(mǎi)或者被“充公”的難題。

于是細(xì)究，又發(fā)現(xiàn)他們房產(chǎn)的“壽命”早已在１５年前被一部“暫行條例”做了如下“判決”：

土地使用權(quán)的期限是居住用地70年；工業(yè)、科教、綜合用地50年；商業(yè)用地40年。土地使用權(quán)期滿(mǎn)，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得。

這個(gè)1990年5月19日發(fā)布的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》分別在第12條、40條的規(guī)定一直被沿用至今，直到被照搬進(jìn)《物權(quán)法（草案）》。

然而對(duì)于這樣一個(gè)涉及億萬(wàn)家庭和民事主體重大財(cái)產(chǎn)權(quán)利的行政法規(guī)--為他們的房地產(chǎn)設(shè)定使用年限的政策，15年來(lái)卻從沒(méi)有人出來(lái)做過(guò)任何解釋——為什么一定是70年、50年和40年？有什么科學(xué)和法理的依據(jù)？當(dāng)然也更沒(méi)有人指出這是不嚴(yán)肅和不負(fù)責(zé)的。

特別是2000年出臺(tái)的《立法法》第８條在立法權(quán)限上明確規(guī)定關(guān)于民事基本制度及對(duì)非國(guó)有財(cái)產(chǎn)的征收必須由全國(guó)人大制定法律，憲法第62條也有此類(lèi)規(guī)定，而對(duì)民事基本制度即民事基本財(cái)產(chǎn)權(quán)利和基本民事權(quán)利行政法規(guī)根本無(wú)權(quán)調(diào)整。但這個(gè)1990年發(fā)布的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》就有關(guān)民事主體房地產(chǎn)權(quán)利的規(guī)定并沒(méi)有依照憲法和基本法律的要求廢止、修改，而被頑固地執(zhí)行到至今，尚不知還會(huì)被執(zhí)行到哪年哪月。

尤其不幸的是，這個(gè)行政法規(guī)有關(guān)土地使用年限的基本精神將被面向未來(lái)、著力于私人財(cái)產(chǎn)保護(hù)的《物權(quán)法（草案）》繼承下來(lái)。

也就是在最近才有被記者追問(wèn)的官員和專(zhuān)家出來(lái)談了自己對(duì)“70年”的理解：一、可能是考慮中國(guó)人的平均壽命一般都在70歲左右，從他成年比如在25歲以后開(kāi)始購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，可以夠兩代人居?。欢?、可能是考慮住宅的使用壽命70年后折舊為零。問(wèn)及依據(jù)，解釋這也是當(dāng)時(shí)借鑒香港的經(jīng)驗(yàn)。

但是香港之所以實(shí)行批租制度，即在一定期限內(nèi)（不超過(guò)99年）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，主要是因?yàn)橄愀鄞蟛糠滞恋厥怯?guó)1898年通過(guò)《展拓香港界址專(zhuān)條》從清政府租讓新界（期限99年）得來(lái)，土地并非港英當(dāng)局所有。

而在英、美等市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的土地是多級(jí)所有，可以歸自然人、法人所有，也有一部分歸公眾所有（如國(guó)家、州、市鎮(zhèn)所有）。在這種土地所有制格局下，也準(zhǔn)許有不同所有者出讓、轉(zhuǎn)讓有一定期限的土地使用權(quán)，當(dāng)然，你也可以一次性地買(mǎi)斷某地塊的土地所有權(quán)，條件之一就是你的經(jīng)濟(jì)實(shí)力可以達(dá)到，并且提前若干年報(bào)批規(guī)劃。

有的專(zhuān)家總是把“國(guó)外也有土地使用權(quán)制度”作為我們實(shí)行這種土地使用權(quán)制度的論據(jù)，其實(shí)，兩者在土地管理的宗旨上是大不一樣的，國(guó)外主要體現(xiàn)在對(duì)土地資源的優(yōu)化配置與合理利用，我們則體現(xiàn)在土地權(quán)屬的歸屬與變更上。

在強(qiáng)調(diào)土地權(quán)屬至上的土地使用權(quán)制度下，對(duì)于土地使用年限的政策設(shè)定呈現(xiàn)出破綻百出的矛盾：

1、既然《物權(quán)法（草案）》等法律法規(guī)確認(rèn)了土地使用年限的規(guī)定，但在實(shí)際操作中一般又不發(fā)給業(yè)主土地使用權(quán)證。沒(méi)有土地使用權(quán)證，到70年、50年或40年的時(shí)候，業(yè)主憑什么去辦理申請(qǐng)延期使用土地的法律手續(xù)？有關(guān)部門(mén)如果象今天拆遷時(shí)那樣翻臉不承認(rèn)公民可以享有土地使用權(quán)怎么辦？

2、既然規(guī)定了土地使用年限制度，為什么不解決以下問(wèn)題？

第一，確定每一戶(hù)分享土地使用權(quán)的比例（包括分?jǐn)偟墓彩褂猛恋孛娣e）是多少，否則土地到期續(xù)展繳費(fèi)充值就沒(méi)有依據(jù)，或者“以舊換新”拆遷時(shí)由于土地上建筑面積總量可能增加使原來(lái)土地使用權(quán)擁有者所占份額減少，他們的經(jīng)濟(jì)利益可能受到很大的損害。

第二、建立土地使用期限公示和土地使用費(fèi)年限分?jǐn)傊贫取，F(xiàn)在廣泛存在的土地使用年限“縮水”現(xiàn)象被熟視無(wú)睹，由于審批建設(shè)、項(xiàng)目變更等原因，業(yè)主享有的土地使用權(quán)一般都差幾年甚至十幾年、幾十年，土地使用年限非常不透明，作為影響房屋評(píng)估價(jià)值的一個(gè)重要因素，它沒(méi)有被考慮到商品房?jī)r(jià)格中，特別是對(duì)于40年期的商鋪，房產(chǎn)年限更為重要。業(yè)主的土地使用期限到底是多少，一是應(yīng)公示，二是要將“縮水”部分扣除或者由開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者按各自實(shí)際占用的使用年限分?jǐn)偡績(jī)r(jià)款。

3、既然把土地使用期限作為一種法律制度，那么以劃撥方式取得土地使用權(quán)并可以上市交易的公房卻“沒(méi)有使用期限的限制”（《城市房地產(chǎn)管理法》第21條）， 而且沒(méi)有按照規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金，這是否意味著公有制準(zhǔn)許有一個(gè)特殊階層因?yàn)橥恋氐臒o(wú)限期使用而實(shí)際擁有土地所有權(quán)？由于土地使用期限管的不是所有公民，造成國(guó)有資產(chǎn)流失和分配不公的巨大。

4、既然《物權(quán)法（草案）》嚴(yán)肅地把土地使用期限問(wèn)題寫(xiě)進(jìn)去，但卻沒(méi)有對(duì)到期后業(yè)主續(xù)租的地價(jià)問(wèn)題作出原則規(guī)定，如果價(jià)格談不攏，國(guó)家就可以不再租給業(yè)主土地使用，或者業(yè)主拒絕繳納土地續(xù)期費(fèi)用，這些都會(huì)意味著其房屋所有權(quán)的喪失。

70年的房屋折舊率已經(jīng)相當(dāng)高，讓業(yè)主為舊房一次性地繳納土地續(xù)期費(fèi)用，是否有些苛嚴(yán)，違反了民法關(guān)于平等、自愿、公平的交易原則？如果協(xié)議不成，而以強(qiáng)制力沒(méi)收數(shù)億家庭的房產(chǎn)是否會(huì)引起社會(huì)秩序的動(dòng)蕩？政府到時(shí)有沒(méi)有能力在短時(shí)間內(nèi)投入大筆維修和管理舊房的費(fèi)用？