公布房價成本不僅費(fèi)力不討好，且可能造成各種負(fù)效應(yīng)。當(dāng)前尤其要警惕的是政府介入過深可能誘發(fā)價格管制傾向

新華社“新華視點(diǎn)”專欄前不久連續(xù)播發(fā)《房價成本揭秘》的調(diào)查，引起有關(guān)部委的重視和社會輿論的關(guān)注。一些論者認(rèn)為公布商品房成本清單“讓房價成本信息透明化，解決信息不對稱的問題，（由此）形成的房價會更趨理性?！备Ｖ菔形飪r局8月份開始公布商品房成本信息，更是一枚重磅炸彈。這些說法和做法初聽起來似乎不錯，但最終能收到多大成效，可行性如何，筆者卻不敢樂觀。

不可能完成的任務(wù)

房地產(chǎn)成本包括地價、建筑安裝費(fèi)、政府稅費(fèi)等組成部分，這些成本數(shù)據(jù)或是難以度量，或是不可能有一個固定標(biāo)準(zhǔn)。

房地產(chǎn)的利潤率如何計算？房地產(chǎn)開發(fā)的利潤率多高才是合理的？到目前并無定論。新華社的調(diào)查顯示，我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的平均利潤率約50%，新華社報道據(jù)此認(rèn)為房地產(chǎn)是“暴利行業(yè)”。但如果以中國統(tǒng)計年鑒的數(shù)據(jù)計算，我國房地產(chǎn)的平均利潤率一般在10%左右；而若論單個開發(fā)項(xiàng)目的投資回報率，以福州市物價局測算出的數(shù)據(jù)，就從30%到90%各有不等。學(xué)過統(tǒng)計學(xué)的人都知道，樣本之間差異越大，簡單平均值就越無意義，就好比把一個億萬富翁和一個乞丐的收入加起來除以2，這樣得出的“平均收入水平”有何價值？既然房地產(chǎn)單個開發(fā)項(xiàng)目的投資回報率彼此差異如此之大，一個“平均利潤率”還能說明什么問題呢？

數(shù)據(jù)之間的差異，可能主要源于是否考慮房地產(chǎn)行業(yè)中長期波動、地方差異等因素。即使以30％至90％的利潤率而論，難道就能認(rèn)定它們是不合理的利潤率嗎？馬克思指出，超額利潤來自于壟斷或技術(shù)創(chuàng)新。現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為在沒有壟斷和技術(shù)壁壘的情況下，高利潤就意味著高風(fēng)險，而房地產(chǎn)的高風(fēng)險是一個不確定因素。如果要公布房價的成本，風(fēng)險這一部分如何計算？在舊公房成本租金中，將社會平均利潤作為風(fēng)險溢價的標(biāo)準(zhǔn)，但舊公房租金是不懼虧損的。在宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)市場已有趨冷之勢，如果政府要以平均利潤來確定商品房的風(fēng)險溢價，是否也要保證商品房項(xiàng)目只贏不虧？

房地產(chǎn)成本中約占一半的是地價，地價又是一個非常不確定的因素。任何城市的地價都是動態(tài)的。上世紀(jì)90年代初，中國的各大城市就開始研究基準(zhǔn)地價和城市的分等定價，但基準(zhǔn)地價對目前的土地出讓還沒有起到實(shí)質(zhì)的作用。城市規(guī)模的擴(kuò)張、城市功能的調(diào)整、城市規(guī)劃的公布、基礎(chǔ)設(shè)施的改善等，對地價的影響都難以準(zhǔn)確量化。成熟市場經(jīng)濟(jì)國家的基準(zhǔn)地價主要是用于征稅，并不是用來核算成本。

在中國各城市的土地開發(fā)成本中，由于涉及到動遷費(fèi)用的不確定性，過去許多樓盤曾長期采用“秋后算賬”辦法，出現(xiàn)所謂的“零地價圈地”的現(xiàn)象，動遷成本是否合理，難以清算。政府公布的建安成本也只能是社會平均水平，對房價也不能起指導(dǎo)作用。試想，如果某開發(fā)商采用了新型的材料或技術(shù)，大幅度降低了成本，并采用超低價策略，政府是不是要以“不正當(dāng)價格競爭”來制裁該開發(fā)商？另外，一幢具體的房地產(chǎn)，其價格中的設(shè)計、開發(fā)組織是具有創(chuàng)意的勞動。傳世經(jīng)典的作品如果只以設(shè)計費(fèi)來定價，恐怕會讓建筑師心灰意冷。

最后，在房地產(chǎn)成本中的政府稅費(fèi)，即便能夠明確公布，也解決不了什么問題。政府有根據(jù)房地產(chǎn)市場情況調(diào)整稅費(fèi)的權(quán)力，如各城市紛紛采用契稅、所得稅以及可能采用的物業(yè)稅來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，這意味著某一項(xiàng)稅費(fèi)是否應(yīng)該納入房地產(chǎn)成本中，并無一個普遍的標(biāo)準(zhǔn)，不同時間和不同地區(qū)完全可能存在諸多差異。固然，政府的稅費(fèi)調(diào)整需要有法定的程序，但這是另外一個問題。

你能“公開”什么信息？

華遠(yuǎn)房地產(chǎn)任志強(qiáng)與學(xué)者易憲容有過一次交鋒。任志強(qiáng)抨擊易憲容的文章缺乏數(shù)據(jù)，其文章只有一篇有數(shù)字，即得出結(jié)論說北京房價要降30%、上海房價要降50%。任志強(qiáng)的文章通篇采用了大量數(shù)據(jù)，卻反被易憲容等人駁斥為只是房產(chǎn)商鼓吹市場無泡沫、房價還要繼續(xù)漲的片面之辭。從中我們至少可以得到一個結(jié)論，并不是任何信息有助于人們得出正確的結(jié)論。這一次向開發(fā)商算“底賬”，能否造福于民呢？老百姓需要什么樣的數(shù)據(jù)呢？他們又能得到什么樣的信息呢？

充分的自由競爭最能夠發(fā)揮市場配置資源的效率，是經(jīng)濟(jì)學(xué)家心目中的理想狀態(tài)，也是政府應(yīng)該促進(jìn)市場發(fā)展的目標(biāo)。自由競爭市場有三個前提：買賣雙方信息對稱，供給和需求完全彈性，沒有阻礙價格波動的因素。而房地產(chǎn)市場，尤其是住房市場，買賣雙方的信息很難做到對稱。房地產(chǎn)是異質(zhì)性很強(qiáng)的產(chǎn)品，非專業(yè)人士對它的特征以及整個市場信息很難有一個完全的把握，從這個角度上說，盡力提高信息公開程度是有必要的。早在2001年，建設(shè)部就將房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)警預(yù)報體系的工作提上日程，希望通過預(yù)警預(yù)報體系給房地產(chǎn)調(diào)控提供依據(jù)。

然而，即便是政府，對房地產(chǎn)的整個市場信息也難以完全掌握，尤其是待開發(fā)土地面積、即囤積土地的行為，不可能完全了解和控制，這造成的直接后果就是預(yù)警預(yù)報體系難以令人信服。這兩年對房地產(chǎn)熱和房地產(chǎn)泡沫的爭論中，政府和學(xué)者也都拿不出令人信服的數(shù)字依據(jù)。

除了操作困難，信息公開也并不是什么數(shù)據(jù)都要公開，盲目公開信息反而可能對市場造成紊亂的結(jié)果。比如，近年來，各城市的房地產(chǎn)交易中心紛紛在網(wǎng)上公開房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售信息，足不出戶可以了解全市的房價，方便了百姓。但負(fù)面影響也是巨大的，開發(fā)商也通過網(wǎng)絡(luò)了解了其他樓盤和其他城市的房價上漲信息，而房市并沒有類似股市的漲停板機(jī)制，原來一個月的漲幅，現(xiàn)在幾天內(nèi)就可實(shí)現(xiàn)。房價的過快上漲，信息盲目公開化難辭其咎。

信息公開的體系和內(nèi)容，要根據(jù)市場機(jī)制的運(yùn)行原理來確定。供給、需求、價格是市場的基本要素，在房地產(chǎn)市場中，反映供求關(guān)系的指標(biāo)是空置率，反映價格水平的指標(biāo)是價格指數(shù)。房價信息并不是指在生產(chǎn)環(huán)節(jié)的成本，而是在流通環(huán)節(jié)的房價指數(shù)。房價成本“揭秘”，在建設(shè)部房地產(chǎn)信息工作規(guī)劃中從未提起。從房地產(chǎn)市場成熟國家如美國來看，其住房與城市發(fā)展局的網(wǎng)站上可查到的也是價格指數(shù)一類的內(nèi)容，從未有房地產(chǎn)成本之類的指標(biāo)。

房地產(chǎn)信息系統(tǒng)建設(shè)需要政府統(tǒng)計部門和主管部門的大量投入，發(fā)揮社會資源同樣重要，而許多社會資源不是政府部門能夠提供或替代的。房地產(chǎn)開發(fā)必然要通過審批，房地產(chǎn)權(quán)利必然要通過登記，政府有房地產(chǎn)投資、土地供應(yīng)、樓盤銷售量方面的信息，政府需要將這些信息挖掘、整理和公布。而有關(guān)消費(fèi)行為、需求結(jié)構(gòu)方面的信息，是學(xué)術(shù)研究機(jī)構(gòu)和咨詢機(jī)構(gòu)調(diào)查和探討的范圍，政府完全不需要也不應(yīng)該涉足。

信息透明化，首先是政府本身信息的透明化。因?yàn)橥恋厥袌鍪钦耆珘艛?，房地產(chǎn)要素的供給信息在政府和公眾間完全處于不對稱狀態(tài)，包括政府的規(guī)劃信息、土地供應(yīng)量信息、房價漲跌、閑置土地量、空置率、投資購房率等，這在建設(shè)部近期的信息工作規(guī)劃中有具體的細(xì)節(jié)。目前我國的房價指數(shù)主要有中房指數(shù)、國房景氣指數(shù)等，但可信度都不高，房價在明顯翻了幾番的時候，老百姓根本就不理睬每年漲幅都不超過20%的平均價格指數(shù)。政府需要在價格指數(shù)的質(zhì)量上花大力氣。

此次房價成本“揭秘”，中央是由國土資源部、發(fā)改委，地方是由物價局運(yùn)作，而作為控制房價的主要單位建設(shè)部，以及地方的房產(chǎn)局并沒有參與。統(tǒng)計局對于房地產(chǎn)市場信息應(yīng)該發(fā)布內(nèi)容，卻從來沒有發(fā)布。國內(nèi)對房地產(chǎn)市場是否有泡沫的爭論，不同部門有不同結(jié)論，建設(shè)部與央行發(fā)布的信息有時前后矛盾。各種觀點(diǎn)、各個利益代表的爭論者不能在同一套數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上做判斷，而是各人根據(jù)各自所掌握的不同數(shù)據(jù)、不同材料、并從不同的參考點(diǎn)來觀察，要想得到社會共識，幾乎是不可能的。可見，脫離了市場機(jī)制運(yùn)行規(guī)律，脫離了政府部門之間的統(tǒng)一協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)信息公布就是一句空話，勉強(qiáng)公布的信息也只能是片面的，反有誤導(dǎo)之嫌。

價格管制是“虎狼之藥”

涉及到國計民生的住房價格確實(shí)需要穩(wěn)定，讓老百姓能夠承受。但這基本上是一句廢話，哪種商品的價格對國計民生不重要？問題是，穩(wěn)定價格或者抑制價格上漲幅度，到底能采用什么樣的手段？市場經(jīng)濟(jì)經(jīng)驗(yàn)還很幼稚的中國公眾對在這類問題上動輒呼喚政府管制的言論應(yīng)該保持警惕。對公布房地產(chǎn)成本的實(shí)際效果、尤其是可能導(dǎo)致的不利后果，人們應(yīng)有充分認(rèn)識；尤其值得警惕的，是這類措施或主張中蘊(yùn)含的價格管制傾向。在十分特殊的情況下，價格管制是政府對市場進(jìn)行調(diào)控和干預(yù)的迫不得已的“最后一招”，但目前，在房地產(chǎn)市場，遠(yuǎn)沒有這種必要。

政府部門、新聞媒體和社會公眾都必須明了：公布房地產(chǎn)成本并不能直接影響房價，不論生產(chǎn)成本是否公開，在市場經(jīng)濟(jì)中最終決定價格的是供求關(guān)系。商品在市場中長期處于供不應(yīng)求，或供過于求的狀態(tài)下，價格都會大幅度偏離成本。就算所有人都知道了某個樓盤的成本只及其售價的幾分之一，但只要這個樓盤熱銷，你也別指望開發(fā)商會把價格降到“成本加合理利潤”的水平。只要消費(fèi)者之間存在足夠競爭，最后的銷售價格就可能和成本毫無關(guān)系，無論這成本公開還是不公開。當(dāng)然，你可以大罵開發(fā)商“惟利是圖”，但這毫無意義，既然談?wù)摰氖巧虡I(yè)問題，就別用慈善家的標(biāo)準(zhǔn)來判斷是非。

在現(xiàn)實(shí)中，福州市要求公布的房價成本，既不是社會平均成本，也不是某個樓盤的預(yù)算成本或?qū)嶋H經(jīng)營成本，而是樓盤還未銷售之前的決算成本加上準(zhǔn)備實(shí)現(xiàn)的利潤；公布之后對該樓盤、對整個市場的房價并沒有影響。該賣什么價，政府說不準(zhǔn)，說了也不算。有人拿“國外經(jīng)驗(yàn)”說事，說美國歷史上的公共住房、新加坡的組屋都采用了政府指導(dǎo)價，定價機(jī)制就是建安成本加上適當(dāng)比率的利潤，地價固定不變。但是這些例子涉及的是公共福利產(chǎn)品，其要素投入和購買者資格都是由政府高度控制的，也不存在盈虧問題，產(chǎn)品本身就不是市場化的，價格自然也就不能完全由市場決定。這和福州市所針對的那些商品房完全不可同日而語。

如果在供求關(guān)系不平衡的條件下，政府采取強(qiáng)制措施要求價格接近成本，只會使供求關(guān)系進(jìn)一步扭曲，對市場經(jīng)濟(jì)的形成、對社會進(jìn)步都有百害而無一利。設(shè)想一下，如果開發(fā)商利用了某種先進(jìn)的技術(shù)，采用了價廉物美的材料，降低了建筑成本，他是否必須公布生產(chǎn)成本？政府是否應(yīng)該要求他按較低的建筑成本定價？如果答案是肯定的，哪個開發(fā)商還有積極性搞技術(shù)創(chuàng)新、管理優(yōu)化？相反，他們必然愿意多用高價格、高耗能、高消耗量的的材料。如果政府行為更進(jìn)一步、以“準(zhǔn)備實(shí)現(xiàn)的利潤”是否合理來限定價格，開發(fā)商也就成了“木偶”，固然不再有漲價，但也決不會有降價。這實(shí)際上是以政府來替代市場來配置資源，是社會倒退！

政府對價格的管制在某些情況下是必要的。在市場經(jīng)濟(jì)中，管制的對象一是壟斷行業(yè)產(chǎn)品，二是某些涉及民生的重要產(chǎn)品，如水、電等，現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)中還有一門叫“規(guī)制經(jīng)濟(jì)學(xué)”的分支，專門研究政府管制企業(yè)的收費(fèi)問題。管制價格的方法中，也確實(shí)有依據(jù)某一批產(chǎn)品的生產(chǎn)成本定價的。但實(shí)施這一方法的前提是，第一，產(chǎn)品需求穩(wěn)定，生產(chǎn)工藝穩(wěn)定，生產(chǎn)成本不會有大幅度波動，生產(chǎn)成本核算是可行的；第二，企業(yè)具有官辦色彩，企業(yè)沒有盈虧之虞，政府在企業(yè)虧損時可提供補(bǔ)貼。反觀房地產(chǎn)業(yè)，與這些特征毫無相似之處。我國的住房產(chǎn)業(yè)已經(jīng)走過了十多年的商品化、市場化、貨幣化的道路，取得了巨大的成就，目前中國60%以上的住房是近5年的商品住房開發(fā)提供的。只有通過市場機(jī)制這只“無形的手”，資源才能高效、公平的得到配置，才能作到“物盡其用，地盡其利”。重回計劃經(jīng)濟(jì)老路，以生產(chǎn)成本定價的條件已經(jīng)完全喪失，并不會給老百姓帶來福利。

穩(wěn)定房價是目前政府調(diào)控房地產(chǎn)的主要目標(biāo)。也許在十分特殊的情況下，價格管制可以作為“最后一招”啟用，之所以是“最后一招”，就是因?yàn)樗且粍盎⒗侵帯?，“副作用”極大。調(diào)控房價有多種經(jīng)濟(jì)手段可用，如金融、稅收、調(diào)整土地供應(yīng)政策等，在中央調(diào)控房地產(chǎn)的綱領(lǐng)性文件“國八條”中都重點(diǎn)提到了。在其他“招式”還沒用充分甚至還沒用的情況下就用價格管制，只會給行業(yè)和社會帶來傷害。

商品經(jīng)濟(jì)有生產(chǎn)、流通、分配、消費(fèi)四個環(huán)節(jié)，對市場機(jī)制解決不了的問題還有二次分配等環(huán)節(jié)。我國實(shí)行城鎮(zhèn)住房商品化制度改革后，供不應(yīng)求的關(guān)系短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)，這是造成目前高房價的主要原因。此外作為安居樂業(yè)的根本，各國的住房政策還都有二次分配這一環(huán)節(jié)，即中低階層和弱勢群體的住房政策。目前我國居民普遍感覺房價過高的另一個重要原因，就是福利性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房政策不到位，供應(yīng)極端短缺。解決之道，就在于充分發(fā)揮市場機(jī)制促進(jìn)供給的同時，在二次分配中解決公平問題。如果看不清楚其中的區(qū)別，把本應(yīng)在二次分配中解決的問題放到生產(chǎn)環(huán)節(jié)來解決，恐怕只能是“頭痛醫(yī)腳”，頭痛沒有解決，把腳也給醫(yī)壞了。