正如中國制造商應(yīng)該向世界出口自己的品牌，而不僅僅只是作為OEM存在一樣，中國的房地產(chǎn)也需要做同樣的事情—那就是向世界營銷具備自己品牌的房地產(chǎn)商品。

在過去的幾年中，北京的房地產(chǎn)市場正在從繁榮走向理性。針對中產(chǎn)階級的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了供大于求的趨勢。因?yàn)橹袊€沒有形成一個(gè)數(shù)量足夠大的中產(chǎn)階級人群。房地產(chǎn)開發(fā)商急切地需要尋找新的市場刺激需求增長。

我覺得具體的解決方案就是把北京房地產(chǎn)的需求從現(xiàn)有的國內(nèi)需求擴(kuò)大到國際需求。就像中國向世界出口紡織品那樣，中國也應(yīng)該把北京或是一些其他主要城市的房地產(chǎn)賣給外國人。

現(xiàn)在我們就來談?wù)勏驀H顧客營銷高端房產(chǎn)所必須的幾個(gè)因素。

細(xì)分目標(biāo)市場

中國高端房地產(chǎn)的目標(biāo)消費(fèi)人群主要分為三類：第一類是一些跨國公司中國分公司的管理人員和高級技術(shù)人員；第二類是一些和中國有生意往來的外國商人，他們沒有定居在中國，但是他們經(jīng)常來中國出差；第三類是外國游客，這里主要指那些多次來中國，非常喜歡中國，并且對中國的發(fā)展很有信心的外國游客。

一般來說，上面提到的第一類人群大多都居住在由公司幫他們租賃的公寓和別墅中。這一類人看到了中國快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)增值的潛力。雖然他們不會永遠(yuǎn)定居在中國，但是他們清楚投資房地產(chǎn)是個(gè)不錯的選擇。

針對這一人群，我覺得營銷的關(guān)鍵是改變他們的態(tài)度。讓他們不再認(rèn)為中國只是一個(gè)暫時(shí)居住的處所，而一個(gè)可以和他們家鄉(xiāng)媲美的投資處所。也許他們最終還是會回家的，但是就算他們回家之后，在中國的房地產(chǎn)投資依然會給他們帶來收益。

第二類人就是那些和中國有生意往來的人，因?yàn)樯獾脑蛩麄兂３Ｒ獊碇袊?。對于房地產(chǎn)來說，要獲得這個(gè)市場有兩個(gè)主要的挑戰(zhàn)：第一就是要將他們的居住習(xí)慣從別墅轉(zhuǎn)變?yōu)榛始沂焦⑸?。在中國別墅的升值潛力沒有公寓大，并且也不如公寓容易轉(zhuǎn)手，而且公寓的維護(hù)成本比較低。第二個(gè)挑戰(zhàn)就是將他們的注意力從酒店式管理的公寓引向大型豪華公寓。這些舉措可以拓寬他們投資的范圍，使投資不僅僅局限于對CBD小型公寓，而是拓展到近郊的大型豪華公寓。

中國是目前世界上第四大的旅游目的地國家。應(yīng)該說外國游客也是高端公寓的目標(biāo)市場。針對這個(gè)人群的特征，我們可以在一些旅游宣傳資料中刊登房地產(chǎn)的廣告，這樣就能更容易吸引他們的興趣。

打造國際品牌

根據(jù)你的產(chǎn)品的獨(dú)特的特征進(jìn)行定位和包裝，并輔之以煽情的媒體廣告。這對于高端房地產(chǎn)的營銷是非常重要的。

奢華生活方式消費(fèi)的是一種感情。而是否投資這種生活則是一種完全的經(jīng)濟(jì)考慮。向本地市場營銷高端房地產(chǎn)叫做客戶營銷，而向國外投資者進(jìn)行營銷則是一種商業(yè)營銷。不同的市場需要不同的營銷方式。但是各種各樣的營銷方式都可以在越來越國際化的中國進(jìn)行組合應(yīng)用。

2008年北京奧運(yùn)會將是北京向世界展示自己的絕佳機(jī)會。毫無疑問，那個(gè)時(shí)候?qū)Ω叨朔康禺a(chǎn)的需求會增加，房地產(chǎn)的價(jià)格會上漲。但是我認(rèn)為現(xiàn)在我們就應(yīng)該開始房地產(chǎn)營銷的國際化，而且應(yīng)該把這種營銷和奧運(yùn)會聯(lián)系在一起。奧運(yùn)會將是一個(gè)房地產(chǎn)升值的黃金機(jī)會。

現(xiàn)在是中國的房地產(chǎn)開發(fā)商開始做好準(zhǔn)備向世界推銷自己的產(chǎn)品的時(shí)候了。正如中國制造商應(yīng)該向世界出口自己的品牌，而不僅僅只是作為OEM存在一樣，中國的房地產(chǎn)也需要做同樣的事情—那就是向世界營銷具備自己品牌的房地產(chǎn)商品。