2004年2月25日，財(cái)政部發(fā)布《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》，準(zhǔn)則第十五條規(guī)定：“注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)熟知、理解并恰當(dāng)運(yùn)用評(píng)估方法?！薄百Y產(chǎn)評(píng)估基本方法包括市場法、收益法和成本法。”隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，作為一種比較直觀、易于被大家接受的評(píng)估方法——市場法，往往作為首選方法在價(jià)值評(píng)估實(shí)踐中被得到運(yùn)用，特別是在房地產(chǎn)評(píng)估中運(yùn)用更為廣泛。本文試就價(jià)值工程理論中建筑功能評(píng)價(jià)以及其與價(jià)值評(píng)估的關(guān)系，粗淺地探討一下房地產(chǎn)評(píng)估中如何正確理解并恰當(dāng)?shù)剡\(yùn)用市場法。

一、建筑功能的評(píng)價(jià)

1、建筑功能

功能是指研究對(duì)象能滿足某種需求的一種屬性，也即產(chǎn)品的具體用途，它分為必要功能和不必要功能。建筑功能是指建筑產(chǎn)品滿足社會(huì)需要的各種性能的總和，一般指必要功能。

2、建筑功能評(píng)價(jià)

建筑功能評(píng)價(jià)是對(duì)建筑產(chǎn)品能夠提供的功能效果加以分析和評(píng)價(jià)論證，衡量其滿足社會(huì)需要的程度。不同的建筑產(chǎn)品，有著不同的使用功能。例如，工業(yè)廠房要滿足生產(chǎn)一定工業(yè)產(chǎn)品的要求，既要考慮設(shè)備的布置、安裝的場地和條件，又要考慮必須的空調(diào)、采暖、照明、給排水等功能，以便提供適宜的生產(chǎn)環(huán)境。因此，任何建筑產(chǎn)品都必須具有一定的使用價(jià)值。

建筑功能評(píng)價(jià)是價(jià)值工程理論的核心。價(jià)值工程理論是本世紀(jì)40年代后期產(chǎn)生的一門新興的管理技術(shù)，其創(chuàng)始人公認(rèn)是美國工程師麥爾斯。價(jià)值工程的理論是研究如何以最少的人力、財(cái)力和時(shí)間獲得必要功能的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法。目的是要從技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的結(jié)合上去改進(jìn)和創(chuàng)新產(chǎn)品，使產(chǎn)品既要在技術(shù)上可靠實(shí)現(xiàn)，又要在經(jīng)濟(jì)上所支付費(fèi)用最小，達(dá)到兩者的最佳結(jié)合。

建筑功能評(píng)價(jià)是對(duì)已建成建筑的功能效果加以分析和評(píng)價(jià)論證，目的是評(píng)價(jià)建筑產(chǎn)品是否符合人們的各種功能需求，是否達(dá)到預(yù)期的建設(shè)目的，也即建筑產(chǎn)品是否物有所值。所以建筑的功能評(píng)價(jià)更注重于結(jié)果研究。

3、建筑功能評(píng)價(jià)的主要內(nèi)容

對(duì)于不同的建筑物和構(gòu)筑物（建筑分為這兩個(gè)部分），在功能評(píng)價(jià)方面的內(nèi)容也不盡相同。歸納起來主要包括：

（1）社會(huì)性功能：建筑的功能不僅要滿足建筑本身使用的要求，而且必需滿足與外部整個(gè)環(huán)境協(xié)調(diào)的需要，定位應(yīng)與當(dāng)?shù)氐膰窠?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r相適應(yīng)，這在建設(shè)項(xiàng)目市場可行性研究——市場分析與項(xiàng)目SWOT分析中得到了最好的體現(xiàn)。如住宅要考慮環(huán)境條件、交通、水電等基礎(chǔ)配套設(shè)施以及教育、醫(yī)療及文化公共配套設(shè)施；商業(yè)建筑要考慮商業(yè)集聚度、交通便捷度等。

（2）適用性功能：建筑是否符合建設(shè)目的，首先體現(xiàn)在其適用性方面，例如：住宅應(yīng)滿足日照、水電、保溫隔熱、私密性等要求。

（3）安全性功能：指在建筑的結(jié)構(gòu)、構(gòu)件、使用的材料以及建筑建造等方面的安全效果。

（4）藝術(shù)性功能：主要指建筑的建筑藝術(shù)效果，如建筑的式樣、色調(diào)、風(fēng)格和與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)性等。

（5）經(jīng)濟(jì)消耗：建造費(fèi)用、維護(hù)費(fèi)用等。

4、建筑功能評(píng)價(jià)的方法

建筑功能評(píng)價(jià)是一種綜合評(píng)價(jià)，方法有多種，比較簡單而常用的評(píng)價(jià)方法有：專家評(píng)議法和綜合評(píng)分法。

專家評(píng)議法是指根據(jù)建筑工程的實(shí)際情況，由專家評(píng)議組擬定評(píng)價(jià)內(nèi)容，通過對(duì)各種建筑功能的定義、分析、比較和調(diào)查后進(jìn)行的綜合評(píng)議，確定建筑功能的評(píng)價(jià)結(jié)果。

綜合評(píng)分法，是將建筑功能指標(biāo)分為定性指標(biāo)和定量指標(biāo)，其中定性指標(biāo)采用專家評(píng)分確定分值，定量指標(biāo)按照實(shí)現(xiàn)功能的滿足程度轉(zhuǎn)化為相應(yīng)的評(píng)分，最后將各項(xiàng)指標(biāo)分值累加，求出建筑工程的功能評(píng)價(jià)綜合得分。

二、建筑功能評(píng)價(jià)與建筑價(jià)值評(píng)估的關(guān)系

不同的建筑產(chǎn)品，有著不同的使用功能。購建某項(xiàng)建筑產(chǎn)品的目的是為了獲得購買者所需要的功能。

價(jià)值工程中所述的“價(jià)值”，是指作為某種產(chǎn)品（或作業(yè)）所具有的功能與獲得該功能的全部費(fèi)用的比值?？杀硎緸橐粋€(gè)數(shù)學(xué)公式：

價(jià)值（V）＝功能（F）/費(fèi)用（C）

由于功能量化的難度，我們無法直接通過該公式來計(jì)算建筑的價(jià)值，但我們可以通過對(duì)建筑功能的評(píng)價(jià)分析，來比較判斷建筑的價(jià)值大小。這在房地產(chǎn)評(píng)估中對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的分析判斷中具有非常大的實(shí)用意義。

很顯然，經(jīng)濟(jì)消耗相同的建筑工程，其達(dá)到的產(chǎn)品質(zhì)量或滿足使用要求的程度（功能）往往不相同；而建筑滿足各種要求的功能不同，其體現(xiàn)的價(jià)格（確切的說是被社會(huì)認(rèn)同的價(jià)格）也應(yīng)該不同。所以我們不能僅僅從成本投入的大小來評(píng)估判斷房地產(chǎn)價(jià)值大小，還應(yīng)結(jié)合功能大小和差異對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行分析判斷和評(píng)估。很顯然，如果兩幢建筑物功能相同（相近），即使投入成本不同，它們的價(jià)值應(yīng)該相同（相近）。這一點(diǎn)，我們?cè)诔杀痉ㄔu(píng)估運(yùn)用中，往往忽視了。

因此，正確評(píng)價(jià)建筑的功能，對(duì)于評(píng)估師對(duì)建筑價(jià)值的判斷十分重要。例如：成本法中復(fù)原重置成本與更新重置成本的選擇及功能性貶值的評(píng)價(jià)；收益法中，房產(chǎn)實(shí)際功能對(duì)收益影響和改進(jìn)功能增加費(fèi)用等的考慮；市場法中，功能差異對(duì)市場價(jià)格的影響等。

三、建筑功能評(píng)價(jià)方法在價(jià)值評(píng)估中

的運(yùn)用

雖然，建筑的價(jià)值是由建筑本身功能大小決定的，但是單純通過對(duì)某一建筑的功能評(píng)價(jià)來直接評(píng)估建筑物的價(jià)值，在評(píng)估實(shí)務(wù)中是不現(xiàn)實(shí)的。但我們可以運(yùn)用建筑功能評(píng)價(jià)的技術(shù)方法，對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值內(nèi)在因素進(jìn)行分析比較，進(jìn)而測算出房地產(chǎn)較為客觀合理的價(jià)值。

建筑功能評(píng)價(jià)方法中的專家評(píng)議法一般不進(jìn)行定量分析，所以專家評(píng)議法帶有較強(qiáng)的專家個(gè)人的主觀性。而綜合評(píng)分法既有定性分析，又有定量分析，所以相對(duì)而言，綜合評(píng)分法在房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中具有較為實(shí)際的應(yīng)用意義。下面就綜合評(píng)分法談?wù)勗诜康禺a(chǎn)市場法中的運(yùn)用：

（一）基于市場法的功能評(píng)價(jià)參考指標(biāo)體系的建立

影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素很多，市場法評(píng)估中功能評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，應(yīng)當(dāng)選擇對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響明顯的因素來構(gòu)成。為了更加客觀合理分析評(píng)價(jià)房地產(chǎn)價(jià)值，可根據(jù)市場法和建筑功能評(píng)價(jià)的基本內(nèi)容，建立兩級(jí)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系：

1、主因素體系

可歸納為交易因素、期日因素、區(qū)位狀況因素、權(quán)益狀況因素和實(shí)物狀況因素。其中：

區(qū)位狀況（也稱區(qū)域因素）主要包括：繁華程度、交通便捷度、環(huán)境景觀、公共設(shè)施完備程度（指評(píng)估對(duì)象以外的部分）、臨路狀況等。

權(quán)益狀況是指對(duì)房地產(chǎn)有影響的房地產(chǎn)權(quán)益因素的狀況，主要內(nèi)容包括占用土地的使用性質(zhì)（劃撥還是出讓）、土地使用年限、規(guī)劃限制條件以及房地產(chǎn)設(shè)置的出租、抵押等他項(xiàng)權(quán)利。

實(shí)物狀況主要包括：建筑結(jié)構(gòu)、建筑規(guī)模、建筑格式（層高、開間、層次）、附屬設(shè)施設(shè)備、裝修、朝向、平面布置及成新狀況等。

在現(xiàn)行市場法評(píng)估操作中，一般把權(quán)益狀況和實(shí)物狀況歸結(jié)為個(gè)別因素。

2、因子體系

因子體系是指建立在主因素體系下，并對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值影響明顯的功能評(píng)價(jià)指標(biāo)。用途不同的房地產(chǎn)，因子的體系也不同（由于交易情況、期日因素影響較為單一，所以下文不對(duì)其因子進(jìn)行分析）。如：

（1）商業(yè)房地產(chǎn)

區(qū)位狀況包括臨街狀況、繁華度、交通、環(huán)境等因子。

個(gè)別狀況包括建筑格式（分開間、層高、層次等）、平面布局、裝修、面積規(guī)模、設(shè)施等因子。

（2）住宅房地產(chǎn)

區(qū)位狀況包括交通條件、生活服務(wù)設(shè)施、教育醫(yī)療配套設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量等因子；

個(gè)別狀況包括建筑格式、裝修、設(shè)施設(shè)備與朝向等因子。

（二）主因素和因子的重要性系數(shù)確定

上述已分析了影響建筑價(jià)值的主要功能因素，但由于不同的功能因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響不同，既是相同的功能因素對(duì)不同的房地產(chǎn)（包括不同地段、不同用途的房地產(chǎn)）的價(jià)值影響也不同。所以客觀合理評(píng)定房地產(chǎn)的價(jià)值，不僅僅要對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)值的功能因素、因子進(jìn)行分析，而且要對(duì)各因素、因子的影響程度進(jìn)行分析，即確定功能指標(biāo)重要性權(quán)數(shù)。

由于在市場法評(píng)估中，對(duì)上述四個(gè)主因素的比較是分別單獨(dú)進(jìn)行的，既四個(gè)主因素對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值影響是各自獨(dú)立的，所以在確定市場法評(píng)估中的修正系數(shù)不對(duì)四個(gè)主因素賦予權(quán)重，只是在分析比較因子對(duì)主因素影響程度上進(jìn)行功能重要性權(quán)數(shù)的確定。

參照建筑功能評(píng)價(jià)方法，因子重要性權(quán)數(shù)的確定方法有：強(qiáng)制打分法（0-1評(píng)分法或0-4評(píng)分法）、多比例評(píng)分法、邏輯評(píng)分法、環(huán)比評(píng)分法。

以上確定重要性權(quán)數(shù)方法各有優(yōu)缺點(diǎn)。鑒于篇幅關(guān)系，這里對(duì)各種方法的原理不再進(jìn)行敘述。在評(píng)估實(shí)務(wù)中，多比例評(píng)分法比較簡單易行。多比例評(píng)分法是將各功能要素一一對(duì)比，并根據(jù)對(duì)比后的重要程度，按（0，10），（1，9），（2，8），（3，7），（4，6），（5，5）六種比例來評(píng)定重要性權(quán)數(shù)。

（三）功能評(píng)價(jià)方法在比較法評(píng)估中運(yùn)用的

步驟

下面僅就市場法中區(qū)位因素修正系數(shù)的確定步驟，來進(jìn)行說明：

第一步：確定影響區(qū)位因素的因子

假設(shè)評(píng)估專業(yè)人員經(jīng)分析后認(rèn)為影響區(qū)位因素的主要因子為：繁華度、臨街狀況、交通和環(huán)境四個(gè)。

第二步：選擇功能評(píng)價(jià)方法

這里我們選用多比例評(píng)分法（即采取上述六種比例對(duì)各因子之間相對(duì)的重要性進(jìn)行比較）。

第三步：確定權(quán)重系數(shù)

經(jīng)一一比較各因子的重要性，越重要評(píng)分越高，然后取該因子的合計(jì)得分占總分的比例作為該因子的權(quán)重系數(shù)，如下表所示：

第四步：確定各參照案例與評(píng)估對(duì)象之間關(guān)于各個(gè)因子的相對(duì)比例

假設(shè)評(píng)估人員經(jīng)比較三個(gè)參照案例后，確定了各案例的區(qū)位狀況相對(duì)評(píng)估對(duì)象的比例，如下表所示：

第五步：確定區(qū)域因素的修正系數(shù)

案例A：100/（0.45×90＋0.27×125＋0.17×105＋100×0.11）＝100/103

案例B：100/（0.45×100＋0.27×110＋0.17×100＋100×0.11）＝100/103

案例C：100/（0.45×80＋0.27×90＋0.17×110＋100×0.11）＝100/91

第六步：確定評(píng)估對(duì)象的評(píng)估值（略）

（作者單位：寧波國信聯(lián)合會(huì)計(jì)師事務(wù)所）