市場(chǎng)法是指在市場(chǎng)上選擇若干相同或近似的財(cái)產(chǎn)作為參照物，針對(duì)各項(xiàng)價(jià)值影響因素，將被評(píng)估財(cái)產(chǎn)分別與參照物逐個(gè)進(jìn)行比較，再綜合分析各項(xiàng)比較結(jié)果，確定被評(píng)估財(cái)產(chǎn)價(jià)值的一種評(píng)估方法。它是國(guó)際上通用的、經(jīng)典的估價(jià)方法，也是房地產(chǎn)估價(jià)中最常見、最重要、應(yīng)用最多的方法之一。

在我國(guó)，市場(chǎng)法在房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用也越來越廣泛。筆者所在評(píng)估公司在企業(yè)改制、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押拍賣等各類資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中，涉及不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的，多數(shù)也都是采用市場(chǎng)法進(jìn)行的，獲得了很好的效果，得到了市場(chǎng)的接受和有關(guān)部門的認(rèn)可。但是，由于市場(chǎng)法參照案例的選擇并不容易，相關(guān)參數(shù)的修正也存在著一定的困難，因此市場(chǎng)法在實(shí)際應(yīng)用時(shí)還存在著一些問題。下面就目前房地產(chǎn)估價(jià)中市場(chǎng)法運(yùn)用時(shí)所存在的問題進(jìn)行分析，并提出筆者的改進(jìn)意見。

一、目前市場(chǎng)法應(yīng)用的現(xiàn)狀和存在的問題

運(yùn)用市場(chǎng)法的關(guān)鍵是兩點(diǎn)，一是參照案例的選取，二是各項(xiàng)比較參數(shù)的修正。其運(yùn)用前提必須是市場(chǎng)充分發(fā)育和市場(chǎng)交易頻繁。而我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然在不斷發(fā)展，如我省杭州、寧波等城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度都很快，但我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是一個(gè)新興市場(chǎng)，許多方面尚不規(guī)范，且交易不夠公開，信息不夠透明，客觀上給估價(jià)師搜集交易案例和修正參數(shù)造成了困難。此外由于估價(jià)師主觀方面的原因，也導(dǎo)致市場(chǎng)法運(yùn)用中存在這樣或那樣的不盡如人意的地方。筆者認(rèn)為目前房地產(chǎn)市場(chǎng)法評(píng)估中主要存在以下一些問題：

1. 參照案例搜集困難，尤其是成交的參照案例更加難以獲得。這是估價(jià)師普遍感到比較棘手的問題，也是制約市場(chǎng)法評(píng)估準(zhǔn)確程度的主要因素。

2. 信息資料不完整、不明確，交易背景不透明，導(dǎo)致不能了解各種交易之間的差別，從而也就無法對(duì)存在差別的參數(shù)進(jìn)行修正。

3. 估價(jià)師搜集交易案例的方法單一。個(gè)別估價(jià)師單憑從報(bào)刊上的一些房地產(chǎn)售樓信息或網(wǎng)上的掛牌價(jià)進(jìn)行評(píng)估，而未對(duì)成交狀況作深入的調(diào)查分析。

4. 估價(jià)師在一些評(píng)估項(xiàng)目取不到成交案例時(shí)，僅采用一些房地產(chǎn)的報(bào)價(jià)或掛牌價(jià)作為評(píng)估依據(jù)，且所應(yīng)用方法過于簡(jiǎn)單、粗糙，未對(duì)各項(xiàng)差別因素進(jìn)行分析，對(duì)不可比的因素也不予以剔除。

5. 估價(jià)師估價(jià)經(jīng)驗(yàn)不足，所選擇的案例沒有考慮非市場(chǎng)行為對(duì)價(jià)格產(chǎn)生的影響。

6. 估價(jià)師平時(shí)不注重對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)的信息資料的搜集、積累，評(píng)估中，對(duì)評(píng)估物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)把握不準(zhǔn)。

7. 估價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)中各類不同物業(yè)的特征缺乏了解，沒有抓住評(píng)估對(duì)象類似物業(yè)的主要特征，對(duì)影響評(píng)估物價(jià)值的主要因素的修正與次要因素修正主次不分。

8. 估價(jià)師選擇參照案例時(shí)帶有傾向性，以預(yù)先估計(jì)的評(píng)估結(jié)果去選擇案例，使整個(gè)估價(jià)過程受預(yù)先估計(jì)結(jié)果的支配。

9. 估價(jià)師在實(shí)際操作中未去現(xiàn)場(chǎng)勘察，從而難以準(zhǔn)確找出參照案例與評(píng)估標(biāo)的之間的差異性，最終導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果的不準(zhǔn)確。

10. 估價(jià)師在估價(jià)中“重效益、輕聲譽(yù)”，一昧迎合客戶。對(duì)估價(jià)結(jié)果的風(fēng)險(xiǎn)與其社會(huì)責(zé)任重視不足。

二、改進(jìn)意見

針對(duì)上述存在的問題，筆者認(rèn)為應(yīng)從以下三個(gè)方面加以改進(jìn)：

（一）估價(jià)師應(yīng)提高職業(yè)道德水平與敬業(yè)精神

1. 估價(jià)師應(yīng)具備極強(qiáng)的敬業(yè)精神，要有高度的政治責(zé)任心和社會(huì)責(zé)任心，對(duì)每個(gè)評(píng)估項(xiàng)目都要認(rèn)真負(fù)責(zé)，客觀公正，不迎合客戶的不當(dāng)需求。

2. 認(rèn)真執(zhí)行國(guó)家規(guī)定的房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范以及當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)規(guī)定，嚴(yán)格按照技術(shù)參數(shù)和量化標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)真實(shí)施必要的評(píng)估流程和步驟。

3. 對(duì)于每個(gè)評(píng)估項(xiàng)目，估價(jià)師都要盡可能地進(jìn)行評(píng)估標(biāo)的的現(xiàn)場(chǎng)勘察，有條件的還應(yīng)該到參照交易案例的現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘察，仔細(xì)分析存在的差異及差異大小，并作出詳細(xì)記錄。

4. 平時(shí)應(yīng)注重對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)信息資料的搜集、積累，在實(shí)際評(píng)估時(shí)應(yīng)十分關(guān)注非市場(chǎng)行為對(duì)價(jià)格產(chǎn)生的影響。

（二）參照案例選擇方面

1. 選擇參照案例要準(zhǔn)確

由于參照案例選擇會(huì)直接影響估價(jià)結(jié)果，因此，正確選擇參照案例是市場(chǎng)法評(píng)估的基礎(chǔ)。首先要通過不同的調(diào)查渠道，盡可能多地搜集參照案例，再通過現(xiàn)場(chǎng)勘察和市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)參照案例進(jìn)行調(diào)查、了解和評(píng)審。最后篩選出恰當(dāng)?shù)摹⒕哂锌杀刃缘慕灰装咐?/p>

2. 提高信息搜集渠道的通暢度

目前雖然各種房地產(chǎn)網(wǎng)站，提供了不少信息，但相對(duì)于日益繁榮，交易日益頻繁的房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，其包含的信息量還只是一小部分。各房地產(chǎn)主管部門應(yīng)盡快打破屏障，敞開渠道，盡可能多地提供各種房地產(chǎn)交易類型的信息，并加速信息的更新使參照案例的搜集渠道更加通暢。

3. 估價(jià)師搜集參照案例的方法要多樣

除了通過專業(yè)性報(bào)刊收集資料和上網(wǎng)查詢成交案例之外，估價(jià)師還可通過當(dāng)?shù)赝恋?、房產(chǎn)管理部門的幫助獲得資料；可與房地產(chǎn)交易中心、物業(yè)管理部門接洽收集資料；可走訪工商行政主管部門查閱非居住用房的資料；可通過房屋中介機(jī)構(gòu)獲得掛牌、交易價(jià)格及相關(guān)交易信息，并可與中介服務(wù)機(jī)構(gòu)簽訂協(xié)議，由其批量提供交易信息；開展市場(chǎng)調(diào)查，到房產(chǎn)交易公司、房產(chǎn)開發(fā)公司售樓處、房交會(huì)去了解情況；估價(jià)師可直接調(diào)查房地產(chǎn)交易的雙方，獲取交易的第一手資料等等。對(duì)于所收集的信息資料，可按照物業(yè)的區(qū)域、類型和動(dòng)態(tài)特性，定期進(jìn)行整理、分析和匯總。

（三）比較參數(shù)修正方面

由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還是一個(gè)不完全的市場(chǎng)。如土地在招商、引資過程中，政府為了吸引投資，往往給予很多優(yōu)惠政策，所評(píng)估標(biāo)的與所選擇的比較案例，獲得土地時(shí)的歷史背景或政策背景往往不一樣，在評(píng)估中，相關(guān)比較參數(shù)的修正就顯得比較困難因此，估價(jià)師在土地估價(jià)中，必須了解國(guó)家和本地區(qū)土地市場(chǎng)的歷史背景和政策背景。對(duì)于不同地塊的不同情形進(jìn)行分析，剔除和剝離影響合理比較的政策因素、非市場(chǎng)的因素，將評(píng)估標(biāo)的與比較案例置于一個(gè)公允的市場(chǎng)之中，這樣才能使相關(guān)比較參數(shù)的修正比較準(zhǔn)確。

又如在商業(yè)性物業(yè)的評(píng)估中，估價(jià)師要了解其所處位置的繁華程度、人流量、臨街狀況及提供服務(wù)的特性，而不僅僅是只考慮其所處位置的地段。

估價(jià)師要善于抓住能反映評(píng)估標(biāo)的主要特征和影響其價(jià)值的重要因素，重視具有代表性的，對(duì)物業(yè)價(jià)值影響較大的比較參數(shù)的比較。

估價(jià)師在應(yīng)用市場(chǎng)法進(jìn)行比較參數(shù)的修正時(shí)必須注意以下幾點(diǎn)：

1. 嚴(yán)格履行估價(jià)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，盡可能地提高修正的準(zhǔn)確度。

2. 對(duì)比較參照案例要調(diào)查取證，了解背景差異。

3. 對(duì)交易條件、交易背景資料要充分了解，對(duì)評(píng)估標(biāo)的與比較參照案例涉及區(qū)域的整體情況要有概況性的了解。

4. 了解交易內(nèi)涵，把握交易案例中的各種因素。

5. 對(duì)于網(wǎng)上獲得的成交案例，在條件許可時(shí)，應(yīng)得到當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)中介機(jī)構(gòu)的驗(yàn)證，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)察勘，根據(jù)實(shí)地情況作修正。

6. 案例分析要透徹，才能便于比較參數(shù)的量化。

7. 要注意區(qū)分名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格、標(biāo)價(jià)和成交價(jià)，并進(jìn)行修正。

8. 要根據(jù)評(píng)估標(biāo)的的特征，采取不同的修正方法，不能千篇一律。

9. 定性修正與定量修正要相結(jié)合，修正中的因素條件應(yīng)采取使用匹配對(duì)應(yīng)的說明表。

10. 嚴(yán)格按照產(chǎn)權(quán)的法定用途修正。

11. 物業(yè)的設(shè)施、結(jié)構(gòu)、用途、環(huán)境以及交易時(shí)間等比較參數(shù)應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的修正。對(duì)于整幢或獨(dú)用的房屋，要根據(jù)其適用性和市場(chǎng)接受度修正相關(guān)比較參數(shù)。

12. 樓盤的品牌、地段、擁有的車位、所在層次以及供求關(guān)系等也是需要修正的因素。

只要估價(jià)師能夠按上述的要求，全面準(zhǔn)確地進(jìn)行調(diào)查研究，合理選擇比較案例，適當(dāng)確定比較參數(shù)，就一定能提高市場(chǎng)法的評(píng)估精度，提高評(píng)估結(jié)果的公正性與客觀性。

（作者單位：浙江正大資產(chǎn)評(píng)估公司）