[摘要] 批量評(píng)估方法是20世紀(jì)70年代興起的評(píng)估方法，它是在評(píng)估三大基本方法與財(cái)產(chǎn)特征數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，結(jié)合數(shù)理統(tǒng)計(jì)技術(shù)和其它相關(guān)技術(shù)而形成的一種新的評(píng)估技術(shù)。隨著計(jì)算機(jī)技術(shù)的開發(fā)與應(yīng)用，批量評(píng)估得到了迅速發(fā)展。目前，這種評(píng)估方法已在歐美國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)稅征收的稅基評(píng)估中廣泛應(yīng)用。本文回顧了批量評(píng)估產(chǎn)生與發(fā)展的歷程，并且舉例闡述了其方法原理和主要的操作過程，可為我國(guó)稅基評(píng)估及具備共性的大批量資產(chǎn)評(píng)估提供借鑒。

[關(guān)鍵詞] 批量評(píng)估 自動(dòng)評(píng)估模型 模型校準(zhǔn)

一、批量評(píng)估方法的產(chǎn)生與發(fā)展

批量評(píng)估(Mass Appraisal)是20世紀(jì)70年代在國(guó)外逐步興起，并已具有很大影響力的新型評(píng)估模式。尤其是在財(cái)產(chǎn)類從價(jià)稅的稅基評(píng)估中，批量評(píng)估得到了廣泛的應(yīng)用。1983年，國(guó)際稅收評(píng)估人員協(xié)會(huì)（International Association of Assessing Officers）就已經(jīng)頒布了關(guān)于三種基本價(jià)值評(píng)估方法（成本法、銷售比較法和收益法）在批量評(píng)估中的應(yīng)用準(zhǔn)則。

IAAO將批量評(píng)估定義為利用共同的數(shù)據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)化的方法和統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)技術(shù)評(píng)估一組財(cái)產(chǎn)確定日期價(jià)值的活動(dòng)。國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則2005（2005 International Valuation Standard）對(duì)批量評(píng)估的解釋是，應(yīng)用系統(tǒng)的、統(tǒng)一的、考慮到統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)和結(jié)果分析的評(píng)估方法和技術(shù)評(píng)估多項(xiàng)財(cái)產(chǎn)確定日期價(jià)值的活動(dòng)。最早的批量評(píng)估思想可以追溯到1919年，當(dāng)時(shí)西方就有人將統(tǒng)計(jì)學(xué)的多元回歸分析作為一種估算技術(shù)進(jìn)行應(yīng)用。批量評(píng)估的方法是采用現(xiàn)代統(tǒng)計(jì)、數(shù)理技術(shù)等多種技術(shù)，并融入傳統(tǒng)評(píng)估方法原理的一種新的評(píng)估技術(shù)。批量評(píng)估能夠?qū)崿F(xiàn)低成本、高效率地完成大規(guī)模目標(biāo)財(cái)產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估任務(wù)。伴隨著計(jì)算機(jī)應(yīng)用的普及，批量評(píng)估在近幾年來實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展，在歐美國(guó)家的財(cái)產(chǎn)稅類的稅基評(píng)估、其它公共管理中價(jià)值評(píng)估以及商務(wù)活動(dòng)中批量房地產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估都得到了廣泛的應(yīng)用。

批量評(píng)估可以使用計(jì)算機(jī)進(jìn)行，也可以不用計(jì)算機(jī)進(jìn)行。早期的批量評(píng)估的技術(shù)分析是通過手工操作來完成的，當(dāng)時(shí)西方的經(jīng)濟(jì)分析師們就是通過采用多元回歸分析（Multiple Regression Analysis，這也是現(xiàn)今批量評(píng)估中主流的校準(zhǔn)技術(shù)之一）進(jìn)行農(nóng)業(yè)用地的評(píng)估。當(dāng)時(shí)由于缺乏計(jì)算機(jī)技術(shù)，一項(xiàng)農(nóng)業(yè)用地的批量評(píng)估常常需要兩三個(gè)人工作一個(gè)月才能完成。隨著信息時(shí)代的到來與計(jì)算機(jī)及其軟件技術(shù)的開發(fā)和普及，批量評(píng)估操作方式已主要依靠計(jì)算機(jī)進(jìn)行。

不管是手工的批量評(píng)估還是計(jì)算機(jī)輔助的批量評(píng)估，其評(píng)估結(jié)果都是通過統(tǒng)計(jì)和數(shù)學(xué)的理論，采用體現(xiàn)財(cái)產(chǎn)的相關(guān)變量與價(jià)值之間關(guān)系的數(shù)理模型，并對(duì)數(shù)理模型得出的數(shù)據(jù)進(jìn)行復(fù)核和調(diào)整后產(chǎn)生的。20世紀(jì)80年代末至90年代初，西方學(xué)者對(duì)價(jià)值評(píng)估三種基本方法在統(tǒng)計(jì)、數(shù)學(xué)環(huán)境中的具體應(yīng)用作了大量的研究，對(duì)非線性回歸（Nonlinear Regression Analysis）、適應(yīng)估計(jì)技術(shù)或稱回饋技術(shù) ( Adaptive Estimation Procedure orFeedback )、人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)（Artificial Neural Network）等技術(shù)在批量評(píng)估中的應(yīng)用進(jìn)行了探討。隨著數(shù)理統(tǒng)計(jì)、計(jì)算機(jī)應(yīng)用等技術(shù)的進(jìn)步，批量評(píng)估得到了以下的發(fā)展：

1. 批量評(píng)估方法體系日趨完善，模型校準(zhǔn)技術(shù)也在不斷更新。1983年，IAAO頒布批量評(píng)估準(zhǔn)則，形成了以傳統(tǒng)的評(píng)估方法（成本法、銷售比較法和收益法）為模型母層面，以數(shù)理統(tǒng)計(jì)與計(jì)算機(jī)技術(shù)為模型校準(zhǔn)技術(shù)為子層面的較為成熟的批量評(píng)估體系。目前，在依靠計(jì)算機(jī)輔助的各種AVM（Automated Valuation Model）模型中，已有了包括利用多元回歸分析、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)分析、回饋技術(shù)等多種具體的自動(dòng)評(píng)估模型。

2. 批量評(píng)估技術(shù)的應(yīng)用領(lǐng)域也不斷得到拓展。從農(nóng)業(yè)用地的評(píng)估擴(kuò)展至以征納從價(jià)稅為目的的財(cái)產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)估價(jià)抵押貸款財(cái)產(chǎn)評(píng)估以及公共事業(yè)性企業(yè)的資產(chǎn)評(píng)估。

3. 西方社會(huì)各界對(duì)批量評(píng)估技術(shù)的接受程度不斷提高。如在以征納從價(jià)稅為目的的財(cái)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估領(lǐng)域，美國(guó)國(guó)內(nèi)稅務(wù)署（Internal Revenue Service）等各國(guó)官方征稅部門紛紛接納AVM模型。IRS 2002年購(gòu)買加拿大Basis100公司的AVM系統(tǒng)評(píng)估技術(shù)應(yīng)用于財(cái)產(chǎn)稅的價(jià)值評(píng)估，并予以推廣。在抵押財(cái)產(chǎn)評(píng)估領(lǐng)域， AVM批量評(píng)估技術(shù)已經(jīng)開始挑戰(zhàn)傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估師的地位。甚至有人預(yù)測(cè)，未來70%的抵押評(píng)估業(yè)務(wù)將會(huì)被 AVM或評(píng)估師與AVM系統(tǒng)相結(jié)合的桌面評(píng)估系統(tǒng)（Desktop Appraisal）所奪走。

此外，不僅一些發(fā)達(dá)國(guó)家的財(cái)產(chǎn)類稅基評(píng)估應(yīng)用了AVM批量評(píng)估系統(tǒng)，有些發(fā)展中國(guó)家如泰國(guó)、立陶宛和非洲國(guó)家也開始在財(cái)產(chǎn)類稅基評(píng)估實(shí)務(wù)中推行AVM的批量評(píng)估系統(tǒng)。

二、批量評(píng)估方法的基本原理與基本程序

（一）批量評(píng)估的基本原理

從價(jià)值評(píng)估原理上看，批量評(píng)估系統(tǒng)是運(yùn)用價(jià)值評(píng)估基本方法，依據(jù)財(cái)產(chǎn)特征或跟蹤財(cái)產(chǎn)價(jià)值隨時(shí)間變化的趨勢(shì)，結(jié)合多元回歸分析等數(shù)理統(tǒng)計(jì)技術(shù)、計(jì)算機(jī)技術(shù)和地理信息系統(tǒng)等的評(píng)估技術(shù)方法系統(tǒng)。批量評(píng)估根據(jù)所評(píng)估群體資產(chǎn)的特征，選擇適應(yīng)成本法、銷售比較法和收益法作為模型設(shè)定層次，再根據(jù)所選擇的模型和所能獲得的數(shù)據(jù)，選擇數(shù)理計(jì)量方法獲得模型設(shè)定系數(shù)（模型校準(zhǔn)層次）。

（二）批量評(píng)估方法的基本程序

任何目的和類型的批量評(píng)估都應(yīng)該包括以下基本步驟（2005 UNIFORM STANDARDS OF PROFESSIONAL APPRAISAL PRACTICE）：

1. 鑒定所評(píng)估財(cái)產(chǎn)的特征；

2. 確定適于所評(píng)估財(cái)產(chǎn)穩(wěn)定交易運(yùn)轉(zhuǎn)的市場(chǎng)區(qū)域；

3. 確定此市場(chǎng)區(qū)域中影響價(jià)值形成的（供給和需求）特征；

4. 建立能體現(xiàn)此市場(chǎng)區(qū)域中影響財(cái)產(chǎn)價(jià)值特征因素之間關(guān)系的評(píng)估模型（模型設(shè)定）；

5. 調(diào)整評(píng)估模型從而確定影響價(jià)值的各特征因素的作用（模型校準(zhǔn)）；

6. 根據(jù)所評(píng)估財(cái)產(chǎn)的特征因素，應(yīng)用評(píng)估模型進(jìn)行推論判斷；

7. 檢測(cè)批量評(píng)估的結(jié)果。

上述的模型設(shè)定過程和校準(zhǔn)過程其實(shí)是一個(gè)反復(fù)迭代的過程（IAAO 2003）。評(píng)估師們常常先根據(jù)評(píng)估的理論和經(jīng)驗(yàn)設(shè)定一個(gè)模型，然后當(dāng)發(fā)現(xiàn)模型輸出結(jié)果與不符合統(tǒng)計(jì)規(guī)律時(shí)（如在多元回歸分析中，某些特征變量的系數(shù)未能通過統(tǒng)計(jì)顯著性檢驗(yàn)），再對(duì)模型校準(zhǔn)，這樣的校準(zhǔn)可能需要多次，直至模型的參數(shù)符合統(tǒng)計(jì)顯著性等要求為止。

當(dāng)評(píng)估師或估稅人員應(yīng)用批量評(píng)估的方式方法評(píng)估財(cái)產(chǎn)時(shí)，除上述的基本評(píng)估程序之外，還需要根據(jù)評(píng)估的目的和財(cái)產(chǎn)的不同，確定批量評(píng)估中的具體步驟。如在以從價(jià)稅為目的的不動(dòng)產(chǎn)批量評(píng)估中，具體評(píng)估步驟有：估稅人員首先必須根據(jù)地圖，所有權(quán)憑證，財(cái)產(chǎn)地址和法律描述等資料確認(rèn)目標(biāo)財(cái)產(chǎn)和所有者，以及確認(rèn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的財(cái)產(chǎn)特征和被評(píng)估的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。接著，必須制定確定所有假設(shè)、特別的限制條件、異常的假設(shè)等的AVM應(yīng)用時(shí)的相關(guān)文件。然后，必須確定不動(dòng)產(chǎn)的樣本，并確定適應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)交易的市場(chǎng)區(qū)域。再根據(jù)市場(chǎng)區(qū)域的特點(diǎn)建立模型，并進(jìn)行調(diào)整。最后，一般還需要對(duì)所評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行比率研究（Ratio Study）。比率研究是一個(gè)對(duì)于評(píng)估價(jià)值與市場(chǎng)實(shí)際價(jià)值的比率進(jìn)行描述性統(tǒng)計(jì)的環(huán)節(jié)。即檢驗(yàn)價(jià)值評(píng)估的合理性與一致性。如果缺少合理性與一致性，估稅人員必須作出調(diào)整。比率研究過程中，通常有三個(gè)指標(biāo)，即：評(píng)估水平、垂直一致性和水平一致性。

此外，評(píng)估師有義務(wù)以非專業(yè)用語的方式向客戶或其他當(dāng)事人提供解釋批量評(píng)估整個(gè)過程和結(jié)果的評(píng)估報(bào)告。

（三）批量評(píng)估舉例

以下是對(duì)國(guó)外某地區(qū)30幢住宅進(jìn)行稅基批量評(píng)估的一個(gè)范例，其評(píng)估方法采取市場(chǎng)法，模型校準(zhǔn)采用多元回歸分析。

通過收集與所評(píng)估房產(chǎn)處于臨近位置的、相近銷售日期的、具有相同或相似財(cái)產(chǎn)特征（如占地面積、居住面積、建筑形式、建筑等級(jí)、建造年代、附屬設(shè)施等等）可比房產(chǎn)及其各自的銷售價(jià)格，從而得出統(tǒng)計(jì)性顯著的多元回歸模型。在應(yīng)用此評(píng)估模型前，評(píng)估師必須采用樣本或非樣本的數(shù)據(jù)檢驗(yàn)?zāi)Ｐ偷臏?zhǔn)確程度。最后把滿足評(píng)估要求的模型作為實(shí)際使用的評(píng)估模型，將所評(píng)估房產(chǎn)的特征因素代入回歸模型的相應(yīng)變量中，最終得到的評(píng)估值就是所評(píng)估房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。

表一是該地區(qū)九個(gè)月中所出售的可比較房產(chǎn)的價(jià)格及其各自的特征數(shù)據(jù)。這里，已確定所有的比較樣本和目標(biāo)房產(chǎn)處于同一市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)，并且相關(guān)數(shù)據(jù)都已經(jīng)過可靠性檢驗(yàn)。

表1 可比房產(chǎn)的數(shù)據(jù)*

*數(shù)據(jù)來自John D Benjamin；Randall S Guttery；C F Sirmans（Mass Appraisal：An Introduction to Multiple Regression Analysis for Real Estate Valuation，Journal of Real Estate Practice and Education；2004，7，1：65—77）。

這里先利用所有的房產(chǎn)特征變量作為回歸模型的解釋變量，房產(chǎn)銷售價(jià)格作為被解釋變量，建立多元回歸模型。通過EViews3.1得到以下回歸結(jié)果：

調(diào)整后的R²=0.624981

DW=2.170061

Prob(F-statistic)= 0.000104

在該多元回歸模型中，雖然整體回歸方程通過了F檢驗(yàn)，且占地面積、居住面積和房屋年齡這三個(gè)代表房地產(chǎn)特征的解釋變量的系數(shù)也通過了T檢驗(yàn)，但房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)的時(shí)間趨勢(shì)t，變量的“壁爐數(shù)量”的系數(shù)以及常數(shù)項(xiàng)的T檢驗(yàn)卻不顯著。同時(shí)由于這些解釋變量對(duì)因變量SP的變動(dòng)只有62.4981%的解釋度，需要重新建立一個(gè)多元回歸模型，以提高房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的說服力。

在第二次建立回歸模型時(shí)，只選擇在第一次回歸中T檢驗(yàn)顯著的解釋變量，并且剔除常數(shù)項(xiàng)，即以占地面積、居住面積和房屋年齡作為模型中三個(gè)房產(chǎn)特征的解釋變量。此模型：

調(diào)整后的R²=0.623613

DW=2.149665

第二次多元回歸模型三個(gè)解釋變量的系數(shù)全都通過了T檢驗(yàn)，并且各解釋變量的系數(shù)值也與評(píng)估實(shí)務(wù)中經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)是相一致的：即居住面積每增加1平方英尺，房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格就會(huì)提高58.5美元；多擴(kuò)大1平方英尺的占地面積，將得到34美元的房產(chǎn)提價(jià)。而房產(chǎn)屋齡每增長(zhǎng)1年，其市場(chǎng)價(jià)格就下跌2805美元，這可能是隨著屋齡的增加將增加更多的功能性貶值、物理折舊和外部折舊。模型調(diào)整后的擬合優(yōu)度與第一次回歸模型相比，也有略微提高。三個(gè)房產(chǎn)特征的解釋變量反映了房產(chǎn)銷售價(jià)格62.36%的變動(dòng)度。同時(shí)，DW值也通過了相關(guān)的檢驗(yàn)。

為了提高回歸模型的說服力，必須對(duì)模型進(jìn)行懷特異方差檢驗(yàn)。檢驗(yàn)結(jié)果表明本回歸模型不存在異方差。

下一步是先利用建立回歸模型時(shí)的回歸比較樣本中的原始數(shù)據(jù)，對(duì)回歸模型評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確程度進(jìn)行檢測(cè)。檢測(cè)結(jié)果表明模型26個(gè)樣本的輸出結(jié)果與原始銷售價(jià)格基本符合。

現(xiàn)在以將所評(píng)估房產(chǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù)代入模型，即得到評(píng)估結(jié)果。但評(píng)估師根據(jù)對(duì)該類房產(chǎn)市場(chǎng)行情的把握，認(rèn)為近期以來該類房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格有小幅上漲的趨勢(shì)，而回歸模型還沒有反映該趨勢(shì)，所以根據(jù)相關(guān)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，評(píng)估師將評(píng)估結(jié)果再提高5%的增幅。

評(píng)估師通過該批量評(píng)估模型，以同樣的方法對(duì)該地區(qū)30項(xiàng)房產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估，由此得出30個(gè)批量評(píng)估的評(píng)估值，并從房地產(chǎn)市場(chǎng)等信息渠道取得了相對(duì)應(yīng)的另外30個(gè)類似房產(chǎn)的銷售價(jià)格，作為比較參照：

表2 30個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目批量評(píng)估結(jié)果 金額單位:美元

為檢驗(yàn)該批量評(píng)估模型的整體評(píng)估質(zhì)量，評(píng)估師還要通過比率研究指標(biāo)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行比率研究。

其比率研究結(jié)果如下：

比率研究結(jié)果表明，該批量評(píng)估模型表現(xiàn)良好，不必進(jìn)行重新調(diào)整。最后出具房產(chǎn)稅基批量評(píng)估報(bào)告。

三、對(duì)批量評(píng)估方法體系的評(píng)價(jià)

從國(guó)外的批量評(píng)估理論和國(guó)外財(cái)產(chǎn)稅類稅基批量評(píng)估、商業(yè)活動(dòng)中的批量評(píng)估實(shí)踐看，批量評(píng)估方法體系存在著以下的主要優(yōu)缺點(diǎn)：

（一）批量評(píng)估具備的兩個(gè)優(yōu)點(diǎn)

其一，批量評(píng)估具有節(jié)省工時(shí)與成本較低的優(yōu)勢(shì)。這既是發(fā)展批量評(píng)估的初衷，也是其能夠在近三十年內(nèi)得以迅速發(fā)展的重要原因。通過對(duì)大量處于同一市場(chǎng)區(qū)域的財(cái)產(chǎn)樣本建立的評(píng)估模型，評(píng)估師可以對(duì)任何符合模型要求的目標(biāo)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，避免了重復(fù)的、相似的評(píng)估環(huán)節(jié)。同時(shí)由于計(jì)算機(jī)軟件技術(shù)的發(fā)展，批量評(píng)估這一優(yōu)勢(shì)更加突出。

雖然批量評(píng)估模型的建立需要先期的投入成本，如評(píng)估軟件的開發(fā)或購(gòu)買，數(shù)據(jù)庫(kù)的建立、購(gòu)買以及維護(hù)、評(píng)估師的知識(shí)技能培訓(xùn)，計(jì)算機(jī)硬件配置，等等，但是由于批量評(píng)估的高效率，不僅對(duì)于評(píng)估服務(wù)機(jī)構(gòu)與評(píng)估客戶，而且對(duì)于整個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)作都帶來好處。尤其是將其應(yīng)用于財(cái)產(chǎn)稅的稅基評(píng)估，效果更是明顯。

其二，批量評(píng)估的評(píng)估結(jié)果易于達(dá)到準(zhǔn)確、客觀和公正。批量評(píng)估模型采用的是三種基本的、得到普遍認(rèn)可的評(píng)估方法以及所評(píng)估財(cái)產(chǎn)特征方面的客觀數(shù)據(jù)，具體計(jì)算采用的是嚴(yán)密的數(shù)學(xué)推理和計(jì)算機(jī)技術(shù)，這樣，減少了評(píng)估師處理數(shù)據(jù)中與主觀判斷時(shí)可能產(chǎn)生的失誤，從而提高了評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確度。同時(shí)由于批量評(píng)估程序中對(duì)評(píng)估模型的多次檢測(cè)與比率研究，可以通過對(duì)某些偏差的發(fā)現(xiàn)，消除不公平的評(píng)估值，從而使評(píng)估結(jié)果更具公正性。

（二）批量評(píng)估的主要缺陷

其成功實(shí)施需要依賴于足夠的樣本，并且需要一定的投入。盡管目前批量評(píng)估的方法體系仍存在著一些不足，但這些不足大多是可以克服和控制的，并還會(huì)隨著社會(huì)的發(fā)展和技術(shù)的進(jìn)步而被消除。所以，筆者認(rèn)為，目前在我國(guó)房地產(chǎn)稅基價(jià)值評(píng)估應(yīng)引入批量評(píng)估的方法體系，這不僅可行，而且也是必行。

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（作者單位: 廈門大學(xué)財(cái)政系）