[摘要]高校物業(yè)管理除了行業(yè)的一般性風(fēng)險(xiǎn)外，還面臨著一些日益凸顯出來(lái)的特殊性風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系到高校物業(yè)管理公司的生存和發(fā)展。本文從政治風(fēng)險(xiǎn)、體制風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)等四個(gè)方面進(jìn)行了描述和分析，以引起業(yè)界的關(guān)注與探討。

[關(guān)鍵詞]高校物業(yè)管理 政治風(fēng)險(xiǎn) 體制風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 法律風(fēng)險(xiǎn)

[中圖分類號(hào)]F270 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1004-662：3(2005)06-0107-02

[作者簡(jiǎn)介]林雋中(1963－)，廣東汕尾人，深圳大學(xué)高等教育研究所副研究員，華南理工大學(xué)工商管理學(xué)院MBA。研究方向：高等教育、高校物業(yè)管理。

物業(yè)管理行業(yè)的基本特點(diǎn)是勞務(wù)型、低利潤(rùn)。隨著物業(yè)管理行業(yè)快速發(fā)展，特別是近兩年來(lái)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和各地方政府物業(yè)管理?xiàng)l例的相繼出臺(tái)，物管市場(chǎng)規(guī)范化進(jìn)程加快，行業(yè)發(fā)展的一些深層次矛盾和問(wèn)題也隨之顯現(xiàn)出來(lái)。

據(jù)業(yè)界人士對(duì)各類物業(yè)管理項(xiàng)目的調(diào)查分析，當(dāng)前困擾物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的主要矛盾和問(wèn)題中，風(fēng)險(xiǎn)因素占了一半以上，如公眾人身及財(cái)產(chǎn)意外傷害、機(jī)動(dòng)車輛損害、公用設(shè)施設(shè)備意外事故、業(yè)主家庭人身傷害或財(cái)產(chǎn)損失、物管企業(yè)雇員意外傷害等等。高校物業(yè)管理企業(yè)在運(yùn)作過(guò)程中，除了物業(yè)管理行業(yè)一般生風(fēng)險(xiǎn)之外，還呈現(xiàn)出其自身的特殊性風(fēng)險(xiǎn)，值得我們關(guān)注和深入探討。

一、政治風(fēng)險(xiǎn)

高校物業(yè)管理的業(yè)主群體主要是高校的廣大師生。我們?cè)谔接懜咝：笄谏鐣?huì)化改革時(shí)，要關(guān)注改革的思路和方向，亦不能忽視高校師生對(duì)改革的主觀接受度和心理承受水平。在物業(yè)管理問(wèn)題上，這一業(yè)主群體表現(xiàn)出兩個(gè)突出的特征：

第一，觀念偏于保守，不習(xí)慣、不適應(yīng)物業(yè)管理的服務(wù)收費(fèi)制度。長(zhǎng)期以來(lái)，受以供給制和福利型為特征的高校后勤管理模式的影響，處在象牙塔里的師生已經(jīng)習(xí)慣了“無(wú)償服務(wù)”的傳統(tǒng)觀念，當(dāng)面對(duì)以“有償服務(wù)”為特征的物業(yè)管理時(shí)，他們心理上總是多少感到有些別扭。

第二，高校業(yè)主群體內(nèi)部矛盾多樣化、復(fù)雜化。在物業(yè)管理行業(yè)，業(yè)主群體的內(nèi)部矛盾是十分普遍的，如房屋裝修問(wèn)題、寵物飼養(yǎng)問(wèn)題、公共區(qū)域占用問(wèn)題等等。但高校業(yè)主群體的內(nèi)部矛盾卻表現(xiàn)得尤為尖銳而復(fù)雜。首先是不同群體之間的矛盾。如：在收費(fèi)問(wèn)題上教師與學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)層的矛盾，在公共體育場(chǎng)地的使用問(wèn)題上教師與學(xué)生的矛盾；其次是同一群體內(nèi)部的矛盾。如：夜間是否統(tǒng)——熄燈問(wèn)題等。

近年來(lái)，隨著我國(guó)開放程度的提高，師生的民主意識(shí)、主體意識(shí)和維權(quán)意識(shí)非常強(qiáng)烈，化解和消弭這些矛盾的難度越來(lái)越大。學(xué)校決策層對(duì)各種問(wèn)題和矛盾的處理一般都十分慎重。如果采取強(qiáng)硬的行政手段來(lái)處理，一旦引發(fā)群體性事件，再被人惡意利用，極易誘發(fā)校園的不穩(wěn)定因素。學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)層普遍極力避免這種政治風(fēng)險(xiǎn)。而高校物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)是與這種政治風(fēng)險(xiǎn)密切相關(guān)的。

與社會(huì)上的物業(yè)管理行業(yè)的從業(yè)人員相比，高校物業(yè)管理的從業(yè)人員有其特殊性。目前高校物業(yè)管理的從業(yè)人員分為編制內(nèi)和編制外兩類。一類是從原后勤管理部門分離出來(lái)的事業(yè)編制職工，即所謂“老人”，少部分人進(jìn)入具有獨(dú)立法人資格的后勤集團(tuán)公司或物業(yè)管理公司，轉(zhuǎn)化為正式的企業(yè)編制員工；大部分人工作崗位和工資待遇轉(zhuǎn)到了后勤集團(tuán)或物業(yè)管理企業(yè)，但是仍保留其事業(yè)編制的人事檔案。這部分“企業(yè)員工”在心理層面上擔(dān)心國(guó)家政策的變化，普遍缺乏歸屬感和責(zé)任感；在工作理念上，剛剛從帶有濃厚行政色彩的后勤管理部門轉(zhuǎn)制出來(lái)，服務(wù)意識(shí)、知識(shí)結(jié)構(gòu)、專業(yè)技能和管理水平與物業(yè)管理的要求相去甚遠(yuǎn)。如果是社會(huì)上的物業(yè)管理公司，可以通過(guò)培訓(xùn)提高或下崗辭退的辦法來(lái)解決，但是在高校物業(yè)管理企業(yè)，對(duì)這類人員的安置則非常棘手。這些人大多數(shù)既不年輕又還沒(méi)到退休年齡，通過(guò)培訓(xùn)的辦法往往是“遠(yuǎn)水救不—了近火”；而下崗和辭退的辦法則容易觸發(fā)罷工、鬧事等群體性事件。另一類是非編制內(nèi)人員。其中，一部分是新招聘的合同工，另一部分是從原后勤部門轉(zhuǎn)化過(guò)來(lái)的臨時(shí)工。前者問(wèn)題較少，后者由于原來(lái)普遍沒(méi)有簽訂勞動(dòng)合同，但又存在著長(zhǎng)期的事實(shí)上的勞動(dòng)關(guān)系。為了避免法律上的高額賠償，高校會(huì)盡量避免辭退他們，尤其年齡偏大者。

二、體制風(fēng)險(xiǎn)

在物業(yè)管理行業(yè)中，目前最明顯的體制風(fēng)險(xiǎn)是“建管不分”。許多開發(fā)商自己開辦物業(yè)管理公司來(lái)管理物業(yè)，形成了房地產(chǎn)開發(fā)公司和物業(yè)管理公司的“父子關(guān)系”。開發(fā)商在房屋交付使用時(shí)，會(huì)有不同程度的遺留問(wèn)題，如產(chǎn)權(quán)模糊、房屋質(zhì)量與配套設(shè)施不合要求等。當(dāng)問(wèn)題拖而不決時(shí)，業(yè)主會(huì)遷怒于物管公司，或拒付管理費(fèi)，或狀告物管公司，進(jìn)而產(chǎn)生物業(yè)管理公司生存與發(fā)展的危機(jī)。

與整個(gè)物管行業(yè)相似，高校物管企業(yè)從學(xué)校后勤部門轉(zhuǎn)制出來(lái)，多數(shù)沒(méi)有注冊(cè)為獨(dú)立的法人企業(yè)，與后勤部門、與學(xué)校行政事業(yè)體之間的產(chǎn)權(quán)界線非常模糊。高校，與物管公司之間亦不同程度地存在類似于整個(gè)物管行業(yè)的“父子關(guān)系”。當(dāng)學(xué)校的基礎(chǔ)設(shè)施陳舊老化或因校舍使用空間滿足不了教學(xué)、科研和師生生活的需要時(shí)，作為物管企業(yè)服務(wù)對(duì)象的教職員工和學(xué)生會(huì)遷怒到與學(xué)校存在“父子關(guān)系”的物管企業(yè)身上，從而使高校物管企業(yè)面臨著與整個(gè)物管行業(yè)相似的風(fēng)險(xiǎn)。

此外，更需關(guān)注的是高校物業(yè)管理企業(yè)特殊的體制風(fēng)險(xiǎn)。在高校后勤社會(huì)化改革進(jìn)程中，后勤實(shí)體的所有制關(guān)系十分復(fù)雜。后勤社會(huì)化改革的標(biāo)志性目標(biāo)是“事企分開、分流分離、門戶獨(dú)立”，具體來(lái)說(shuō)就是從學(xué)校事業(yè)體中分離出來(lái)的后勤實(shí)體，必須注冊(cè)為獨(dú)立的法人企業(yè)。但是在實(shí)際運(yùn)作中，大部分未能達(dá)到這一目標(biāo)。這就使分離出來(lái)的后勤實(shí)體，包括物業(yè)管理企業(yè)與學(xué)校甲方之間未能形成獨(dú)立平等的契約關(guān)系。這種情形的直接后果是產(chǎn)生了因“所有者缺位”而導(dǎo)致各方責(zé)、權(quán)、利不對(duì)等的局面。當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)向上級(jí)提出權(quán)利訴求、或者在服務(wù)過(guò)程中受到指責(zé)和投訴時(shí)，往往只見(jiàn)“兒子”不見(jiàn)“父親”，即作為企業(yè)上級(jí)的后勤集團(tuán)、甲方職能部門以及學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)層互相推諉，誰(shuí)也不愿意出來(lái)承擔(dān)“父親”的責(zé)任。而一旦師生的指責(zé)和投訴十分強(qiáng)烈并且指向“父親”們時(shí)，“父親”們一般都會(huì)將責(zé)任推向“兒子”，甚至不惜“揮淚斬馬謖”以平息眾怒，達(dá)到校園穩(wěn)定的目的。這種特殊的體制風(fēng)險(xiǎn)是高校物業(yè)管理企業(yè)健康發(fā)展的障礙。

三、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)來(lái)說(shuō)，行業(yè)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目單一、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、利潤(rùn)空間狹窄。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2004年公布的“全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)抽樣調(diào)查各地區(qū)匯總數(shù)據(jù)”顯示：全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入2002年為723．96億元，2003年為745．49億元。

全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)2002年為0．34億元，平均營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為0．]23萬(wàn)元，獲利極低；2003年為-1O．37億元，平均利潤(rùn)則為-3．95萬(wàn)元，行業(yè)整體處于虧損狀況。總之，分析以上的匯總數(shù)據(jù)，能夠清晰看到我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的市場(chǎng)現(xiàn)狀：物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展低于國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展水平；物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加劇，生存狀態(tài)堪憂。

而作為整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)組成部分的高校物管企業(yè)，除此之外，還存在著特殊的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。這種特殊風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)高校物業(yè)管理企業(yè)在與社會(huì)上的物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，明顯處于劣勢(shì)地位，難以做大做強(qiáng)。

第一，不具備市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的資格。除了極少數(shù)之外，大部分高校物業(yè)管理企業(yè)都沒(méi)有獨(dú)立法人地位，客觀上不具備與校外物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的資格。

第二，缺乏企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。大部分高校物管企業(yè)之所以能夠占領(lǐng)校內(nèi)市場(chǎng)，主要依靠學(xué)校的保護(hù)政策。高校物業(yè)管理企業(yè)由于起步較晚、資源短缺，尤其是從業(yè)人員無(wú)論在服務(wù)意識(shí)、知識(shí)結(jié)構(gòu)、專業(yè)技能、管理經(jīng)驗(yàn)還是管理理念上，都無(wú)法與社會(huì)上經(jīng)過(guò)激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)洗禮的專業(yè)物管企業(yè)相比。

第三，競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)在必行。由于許多高校物管企業(yè)的服務(wù)水平未能達(dá)到學(xué)校師生的要求，高校領(lǐng)導(dǎo)層或主動(dòng)、或迫于無(wú)奈，已經(jīng)開始或正在考慮引進(jìn)社會(huì)上專業(yè)物業(yè)管理公司參與校內(nèi)物業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。

第四，競(jìng)爭(zhēng)將日漸加劇。中國(guó)加入WTO之后，高等教育國(guó)際化對(duì)我國(guó)的沖擊和挑戰(zhàn)也勢(shì)必波及學(xué)校的物業(yè)管理市場(chǎng)。根據(jù)“服務(wù)貿(mào)易總協(xié)定”第13條規(guī)定，凡收取學(xué)費(fèi)、帶有商業(yè)性質(zhì)的各種活動(dòng)均屬教育貿(mào)易服務(wù)范疇。所有WTO成員國(guó)均有權(quán)參與教育服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)。一旦開放市場(chǎng)，具有國(guó)際品牌的境外物業(yè)管理公司，憑借著先進(jìn)的管理理念、管理手段和管理經(jīng)驗(yàn)，勢(shì)必對(duì)中國(guó)高校物業(yè)管理企業(yè)構(gòu)成更加嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

四、法律風(fēng)險(xiǎn)

物業(yè)管理行業(yè)的法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范、規(guī)避、控制與化解，一直是業(yè)界人士關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。高校物業(yè)管理企業(yè)面臨的特殊法律風(fēng)險(xiǎn)主要集中在兩個(gè)方面：

第一，作為物業(yè)服務(wù)對(duì)象的師生及相關(guān)機(jī)構(gòu)的法律意識(shí)有待提高。長(zhǎng)期以來(lái)，高校作為一個(gè)相對(duì)獨(dú)立、自成體系的“小社會(huì)”，習(xí)慣于用行政而不是用法律的手段來(lái)協(xié)調(diào)“人民內(nèi)部矛盾”。尤其是在長(zhǎng)期以供給制和福利型為特征的后勤服務(wù)模式影響下，“無(wú)償服務(wù)”的觀念根深蒂固，法律的效用很難體現(xiàn)。因此，高校物業(yè)管理服務(wù)對(duì)象在物業(yè)管理過(guò)程中，常常表現(xiàn)為“有法不知”。據(jù)某大學(xué)的調(diào)查，有43％的教師和55％的學(xué)生不知道《物業(yè)管理?xiàng)l例》。一些高校物管企業(yè)也經(jīng)常遇到這樣的難題；學(xué)校已經(jīng)實(shí)行了房改，教師擁有房屋獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。但是當(dāng)小區(qū)道路或房屋本體需要修繕時(shí)，業(yè)主們卻認(rèn)為動(dòng)用“兩金”等于掏自己的腰包，便會(huì)通過(guò)業(yè)主委員會(huì)出面干預(yù)，要求物管企業(yè)向?qū)W校申請(qǐng)資金修繕。

第二，高校物業(yè)管理各方法律關(guān)系不夠清晰。在高校物業(yè)管理過(guò)程中，在法律關(guān)系方面經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)幾種情形：(1)高校物業(yè)管理企業(yè)大多數(shù)未注冊(cè)為法人企業(yè)，不具備獨(dú)立的法律地位，無(wú)法與學(xué)?；驑I(yè)主形成平等的法律關(guān)系。(2)業(yè)主的多重性和不確定性。高校物業(yè)管理企業(yè)所面對(duì)的業(yè)主既有學(xué)生和教師，又有部門和學(xué)校法人，而且通常又很難明確真正的、具體的業(yè)主。以學(xué)生公寓為例，學(xué)生、部門、學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)似乎都是業(yè)主，誰(shuí)都可以批評(píng)和指責(zé)物管企業(yè)的服務(wù)不到位，但是如果物管企業(yè)提出權(quán)益訴求時(shí)，誰(shuí)都又不愿意出來(lái)充當(dāng)業(yè)主。(3)產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜?！耙?guī)范”分離后的物業(yè)管理企業(yè)的產(chǎn)權(quán)人到底是企業(yè)職工還是學(xué)校，不夠明晰，呈現(xiàn)出所謂“所有者缺位”的難題；而且表現(xiàn)在物業(yè)管理企業(yè)的職工、至少是原事業(yè)編制的職工也是整個(gè)學(xué)校資產(chǎn)的共同產(chǎn)權(quán)人。由此產(chǎn)生了一種尷尬的產(chǎn)權(quán)局面：物管企業(yè)的產(chǎn)權(quán)人既是學(xué)校，也是物管企業(yè)的職工。法律意義上的甲方、乙方?jīng)]有明確，則“雙方”的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系也就無(wú)法明確。

這就產(chǎn)生一種隱憂：一旦發(fā)生了物業(yè)管理糾紛，不管是學(xué)校、師生或部門對(duì)物管企業(yè)的侵權(quán)，還是物管企業(yè)對(duì)業(yè)主的侵權(quán)，法律責(zé)任都難以追究，合法權(quán)益都難以保障。

綜上所述，在高校后勤社會(huì)化改革進(jìn)程中，學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)和后勤管理者不僅要看到高校物業(yè)管理公司在轉(zhuǎn)變后勤管理模式、提升后勤服務(wù)水平和優(yōu)化校園育人環(huán)境等方面的促進(jìn)作用，更應(yīng)當(dāng)對(duì)這一行業(yè)的發(fā)展過(guò)程中面臨的矛盾和危機(jī)有清醒的認(rèn)識(shí)。同樣，高校物業(yè)管理公司的業(yè)界人士也應(yīng)當(dāng)高度關(guān)注、充分認(rèn)識(shí)自身的特殊風(fēng)險(xiǎn)和發(fā)展憂患，結(jié)合高校和企業(yè)的實(shí)際，針對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的一般性風(fēng)險(xiǎn)和高校物業(yè)管理企業(yè)的特殊性風(fēng)險(xiǎn)，認(rèn)真研究防范、規(guī)避、控制與化解的對(duì)策，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，努力把高校物業(yè)管理做大做強(qiáng)。