“東渡國際集團喜歡冒險，想做一個國際化的地產(chǎn)企業(yè)。經(jīng)驗告訴我，地域不是關鍵，關鍵的是市場。”

以接手改造“爛尾樓”小有名氣的李海林，前不久一次拍下美國洛杉磯4塊共計530余畝的建設用地。這不禁讓人對他再次刮目相看。

這位東渡集團總裁的一大愛好就是運動。每天他都要穿上NIKE跑鞋，在家里的跑步機上跑3公里;每周去一次會所，健身和游泳;每月去一次上海大都會高爾夫球場，酣暢淋漓地揮灑一下。

運動的特性，使李海林的房地產(chǎn)定位為“青年住宅”。這也緣于他的工作經(jīng)歷。15年前，25歲的政府工作人員李海林到深圳設立辦事處，腦子里沒有任何房地產(chǎn)的概念。“下?！焙螅詈Ａ置劝l(fā)了為都市青年創(chuàng)業(yè)者筑巢的想法。

1994年，李海林從深圳回到南京，成立了東渡房地產(chǎn)公司?，F(xiàn)在，東渡集團的總部已設在上海，并邁向國際。東渡國際集團已在全國開發(fā)了100多萬平方米的青年住宅項目，并推出了6代產(chǎn)品，目前正在打造第7代。

專注青年住宅

都市青年人是一個特殊群體?！八麄兌孟硎苌睿朗裁催m合自己，個性獨立、追尋潮流卻又很少標榜另類、扮酷裝帥;他們有穩(wěn)定的收入，不少都事業(yè)有成;他們既不會放棄都市的品質生活，也不會落入圍城遠離自然和自我?！?李海林說， “正是因為青年人的這些特性才有了新一代購房者對于住宅需求的變化和進步。”

對于“青年”的定義和劃分，珠江羅馬嘉園策劃總監(jiān)林斌的觀點得到業(yè)界的一致認可:定義“青年”，應當從人們的心理狀態(tài)入手。20歲以下的青年人屬于學習型的青年;30歲以下的青年人屬于奮斗型的青年;40歲以下的青年人屬于藝術型青年。地產(chǎn)商應該針對這三種不同心態(tài)的青年，推出不同形態(tài)的產(chǎn)品。

東渡的青年住宅在都市青年人中頗有些知名度，如南京“錦江麗舍”夢想型，上?！皷|渡名人大廈”便捷型，蘇州“時代晶華”時尚型，南京“天空之都”科技型，南京“濱江大廈”運動型，上?！氨淘?08”國際型，成都“時代凱悅”貴族型，三亞的青年公寓度假休閑型等等。

李海林介紹，把青年人居從單體建筑，發(fā)展成青年人居的聚集地，一個融居住、商貿(mào)、休閑、購物、運動、娛樂、溝通、學習為一體的青年社區(qū)，一座屬于年輕創(chuàng)業(yè)者的青年城，就是東渡目前要開發(fā)的第7代。

為此，東渡確定了未來的青年城發(fā)展戰(zhàn)略。李海林說: “2005年，在上海、南京、蘇州、成都四地，東渡將建設40萬平米東渡青年城項目，并將收購天津、武漢、廣東等地區(qū)約20萬平米的爛尾樓項目，這些項目也將用于建設東渡青年城。”

變廢為寶

“東渡從1994年開始‘爛尾樓’的開發(fā)改造。我們從南京起步，然后進軍上海。上海‘名人大廈’、‘東渡園景別墅’、蘇州‘金興大廈’、成都‘時代凱悅’等經(jīng)過我們改造，都獲成功?！崩詈Ａ终f。據(jù)了解，東渡近幾年在全國成功改造了10座“爛尾樓”。

事實上，接手“爛尾樓”的風險相當大。

李海林介紹說，“爛尾樓”的接盤一般是通過協(xié)議轉讓和依法拍賣取得的。由于前些年房地產(chǎn)開發(fā)管理不很規(guī)范，原開發(fā)商在未繳清各項規(guī)費的情況下，通過關系得到了相關的證件，為此我們須補交大量費用，特別是繳納土地出讓金。

此外，開發(fā)管理上的風險，有時改造“爛尾樓”比新建一個樓還麻煩。比如“爛尾樓”都會不同程度地出現(xiàn)地基下沉、地下室漏水、屋面滲水等工程質量問題，以及房型、消防設計和供電、給排水設計不合理的問題，這些問題的解決非常棘手，既拖延工期又增加大量的改造投入。由于“爛尾樓”的設計、施工大都在上世紀90年代，資料及原件很難收集齊全。

策略轉身

東渡被業(yè)界稱為“保守式的穩(wěn)健”。當初雖然看好上海市場，但1994年公司成立初期，東渡并沒有直接投資上海，而是等1997年上海市場處于低谷時，東渡才搬到上海。

最近這個投資謹慎的“保守式穩(wěn)健”的企業(yè)，卻一步跨到美國，在洛杉磯希爾頓大飯店一錘定音，買下洛杉磯530余畝的建設用地。

很少有房產(chǎn)公司直接投資海外，對此李海林解釋說，在選擇進入的國家時，東渡先后考察了印度、越南以及美國等國家，發(fā)現(xiàn)美國房地產(chǎn)市場正處在一個增長期。“東渡國際集團喜歡冒險，想做一個國際化的地產(chǎn)企業(yè)。經(jīng)驗告訴我，地域不是關鍵，關鍵的是市場?！?/p>

為了國際化，東渡在2004年就進行了一系列準備。2004年11月，東渡由原來的東渡置業(yè)集團，更名為“東渡國際集團”，并在全球范圍內舉行大型青年空間設計大賽，征集代表青年居住文化最新潮流和趨勢的優(yōu)秀設計方案。東渡攜手yahoo、美國加州大學一起啟動“全球青年人居住生活調查報告”，并最終完成“全球青年人居狀況白皮書”。

對海外市場的選擇，東渡國際制定了兩個原則:一是投資如美國、歐洲等成熟市場;二是要投資東南亞、印度這樣的市場，這些市場還處在七八年前中國的水平，有發(fā)展?jié)摿?。當然，定位仍是青年?/p>

上實發(fā)展總裁盧鏗總結說，中國地產(chǎn)企業(yè)異國開發(fā)會遇到包括文化差異、政策差異、排外阻力、非正常成本、同行惡性競爭、創(chuàng)新阻力、特殊危險、國家批準等在內的障礙，并且會遇到政治、政策、匯率、成本、人才、社會、文化等風險。

房地產(chǎn)行業(yè)至今仍是一個“機會主義導向”的世界。在這個日益規(guī)范與成熟的市場環(huán)境中，成也機會，敗也機會，不知道這個機會對東渡將來意味著什么。