杜　明

新晉商京城置業(yè)的沖動與理性

10月18日至11月8日，一個更大規(guī)模的京城房產(chǎn)山西推介活動：財富傳奇之旅——北京地產(chǎn)房車山西巡展，將由北京10家最佳宜居、投資房地產(chǎn)項目采用豪華房車組團(tuán)到山西進(jìn)行項目推廣活動。

這給人的感覺是北京的房子是專門給山西人造的嗎？用一句歌詞套用——說是也不是，說不是也是。

說是。據(jù)某調(diào)查機構(gòu)統(tǒng)計，2001年以前，外地客戶在京的房地產(chǎn)成交面積約占總成交總面積的15%，至2003年這一比例上升至48%，2004年的比例為61%。北京房地產(chǎn)資訊網(wǎng)提供的數(shù)字顯示，去年上半年，外省市個人在京購買普通住宅、別墅、高檔公寓總額達(dá)到220.88億元人民幣，下半年的比例更高。另有數(shù)據(jù)顯示，在外省市購房人群中，有近4成是山西人。

說不是，那京城的地盤畢竟不是咱山西人的，想徹底融入北京的環(huán)境里，除了錢，可能還需要點其它東西。所以，各種危言說山西人在北京購房的狂熱，多少包含些炒作的成分。

實際情況是，高速公路逐步完善，縮短了山西與北京之間的距離。隨著煤炭行情上漲，山西人迅速積累了大量財富。山西人對于子女教育的重視，其他省份恐怕很難再有望其項背的。新晉商在北京買房，有相當(dāng)一部分是沖著子女教育去的。新晉商赴京購房，很大程度上看中了首都特有的優(yōu)勢——更為廣闊的商務(wù)圈子和人際關(guān)系網(wǎng)。另外，奧運的吸引力也是其中原因。

新晉商紛紛進(jìn)京置業(yè)，這為北京的房地產(chǎn)市場提供了巨大的商機。面向山西各地的各界高層人士，客觀、公正地推介北京房地產(chǎn)項目，既滿足了北京房地產(chǎn)項目強烈的營銷需求，又滿足了山西高端客戶群體在北京投資置業(yè)的現(xiàn)實需求。

這才是北京地產(chǎn)商對山西重視的根本原因，山西的富人，并不像溫州人那樣去“炒房”。在他們的觀念里，房子仍然是一個居所，那北京的房子好，就到北京買房，而更主要的是北京好，這有著強烈的精神追求在里面。

取向，對于地產(chǎn)商和新晉商都是機會

——新晉商京城投資置業(yè)論壇

新晉商投資置業(yè)的意向以及取向如何？由山西廣播電視總臺、《新晉商》雜志等聯(lián)合搜狐焦點房地產(chǎn)網(wǎng)主辦的“新晉商京城投資置業(yè)論壇暨‘入主北京活動啟動新聞發(fā)布會”于9月16日下午2點召開，專業(yè)人士縱論京城地產(chǎn)與新晉商的價值取向。我們力求透過現(xiàn)象尋找本質(zhì)的因素，讓一種商業(yè)現(xiàn)象折射人文的關(guān)懷。

讓新晉商買到好房子

主持人：我是搜狐焦點新聞中心的莫春。各位網(wǎng)友，大家好！歡迎來到搜狐嘉賓聊天室。

今天的主題是“新晉商京城投資置業(yè)論壇暨‘入主北京活動啟動的新聞發(fā)布會”。我先給各位介紹一下我們今天邀請來的主辦方的代表和各位嘉賓：

山西廣播電視總臺影視頻道副總監(jiān)李曉琳女士。

采思營銷策劃廣告有限公司經(jīng)理楊樹女士。

新晉商雜志執(zhí)行社長席嘯先生。

搜狐焦點網(wǎng)銷售總監(jiān)劉向榮先生。

北京天河京華公關(guān)策劃有限公司總經(jīng)理楊東輝先生。

今天還有幸邀請到兩位房地產(chǎn)方面的資深人士。

首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)城市發(fā)展學(xué)院主任邢亞平女士。

CETV3置業(yè)大講堂制片人兼首席記者王健民先生。

歡迎各位嘉賓的到來！

先請主辦方給我們介紹一下這次主題活動和新聞發(fā)布會，有請山西廣播電視總臺影視頻道的副總監(jiān)李曉琳女士。

李曉琳：各位朋友，大家好！這次和搜狐舉辦的大型活動是媒體和企業(yè)界聯(lián)合探索新型銷售模式有益的嘗試，目的是更為成功地把北京的好樓盤推薦給我們山西人，讓我們山西人更理性地在京城選房，使我們山西更多有實力的朋友帶著自信入主北京。

這次活動由北京、山西的幾大強勢媒體聯(lián)合推廣，以新穎富有創(chuàng)意的房車為載體，目的就是給京城的房地產(chǎn)業(yè)一份好的滿意的營銷答卷，也給所有想在北京購房和可能在北京購房的山西人提供一次高效便捷的選擇機會。

主持人：本次活動采用房車展示的形式，對于這種比較新穎的模式我們是怎么考慮的？請我們的主辦方之一，也就是我們的采思營銷策劃廣告有限公司的楊樹經(jīng)理和天河京華公關(guān)策劃公司的楊東輝來給我們介紹一下。

楊東輝：我覺得為什么用房車呢？因為房車在中國這個地方還屬于一種高消費的領(lǐng)域，這個車因為在中國是非常少的，非常吸引人的眼球，現(xiàn)在講眼球經(jīng)濟(jì)，當(dāng)吸引更多眼球的時候，我們的廣告效果可能就會達(dá)到。我希望新晉商能在北京購買自己的房子，能夠入主北京，到北京來做主人。

楊樹：這種房車展示可以突破以往的點對點展場展示的限制，能夠形成山西六個地市，甚至更多的地市沿線展示的效果。對于整個活動，山西整個地區(qū)的推廣會是一個非?？v深的，也是波及面非常廣的活動。因為山西的富人不是聚集在某個點，比較分散，本次選擇六個地市，都是我們山西目前經(jīng)濟(jì)非常發(fā)達(dá)的地市，而且選擇的線路都是我們和策劃公司征求了專業(yè)人世的意見，挑選出來的地市，精選出來的路線。沿途所經(jīng)之處都是山西精英人士聚集的地方，所以我希望北京的地產(chǎn)經(jīng)營廣泛關(guān)注我們這個活動，積極參與到我們這個活動中來。

主持人：謝謝！剛剛也看到在我的介紹當(dāng)中，大家也注意到今天還有一個主辦方，就是《新晉商》雜志。我覺得這個雜志的名字和我們這次活動非常吻合，非常貼切的。能不能從雜志的角度，或者從新晉商這個名字的角度，來給我們說一說這次活動咱們要針對的一些客戶群。

席嘯：主持人好，大家好！我是新晉商雜志的負(fù)責(zé)人，我首先想向大家講兩點：

第一，講感謝，感謝什么？前段時候我和潘總交流的時候談過，我說我感謝北京的房地產(chǎn)商為新晉商建好了房子，今天我把這句話再說給在座的各位房地產(chǎn)界的來賓，我們感謝大家為新晉商建好房子提高大家的生活品質(zhì)。

另外一點，我想借用晉商的一個傳統(tǒng)，我想講信。今天我講信主要是講自信，我覺得首先自信是北京的房地產(chǎn)商應(yīng)該對自己的作品、產(chǎn)品的自信，我覺得大家應(yīng)該自信去山西能做好一次好的營銷。

第二點，我講相信，我覺得大家首先相信新晉商有這樣的購買能力。大家也知道，前段時間楊總曾經(jīng)和潘總做過一次活動，在這次活動中潘總談到山西是他的大客戶，山西人在他的客戶群體中占到近40％，我和張寶權(quán)張總交談過，我說今年有多少房子給了山西人？他說應(yīng)該超過了20％。

另外，這兩年山西的發(fā)展確實趕上了好時候，我們新晉商不僅從資源、能源方面掌握好了方向，在其他方向也展示出了新晉商的能量。前段時間我們和山西的其他部門一塊發(fā)起組織了新晉商聯(lián)合會，我們在這個社團(tuán)組織中團(tuán)結(jié)了山西省內(nèi)以及省外、境外的許多山西籍的優(yōu)秀的企業(yè)家。

在這樣的社團(tuán)背景下我們雜志今年已經(jīng)出版了九期，已經(jīng)聚集了大批優(yōu)秀的新晉商的資源。我們的雜志也正在覆蓋山西，成為山西地面一個占據(jù)高端市場、走入主流生活、與新晉商每月有一次親密接觸、甜蜜約會的這樣一個媒體。通過這一次和焦點網(wǎng)、山西影視頻道幾家一塊來承辦這個活動，我希望我們能夠給新晉商提供更多的、更好的投資理財方式，也是我們做雜志一個宗旨之一。

主持人：謝謝席社長！最后請我們主辦方之一，也是我們自家人，焦點網(wǎng)的銷售總監(jiān)劉總，劉總從我們媒體角度說說我們?yōu)槭裁搓P(guān)注這次活動？

劉向榮：各位來賓、各位網(wǎng)友，下午好！首先我提前祝大家中秋快樂。實際上山西很多購房人對北京的具體樓盤的情況并不是很了解，而且北京的樓盤也比較多，每年的開盤量至少有幾百個。所以北京人對樓盤都不是太了解的情況下，對外地的購房人也有一種陷阱在那兒。所以我們這種活動首先是介紹北京一些好的樓盤，這樣讓山西的購房人能夠避免一些陷阱，同時通過網(wǎng)絡(luò)這種互動的方式、這種跨地域的溝通方式，讓購房人真正了解樓盤的一些特點，包括社區(qū)，包括一些建筑質(zhì)量、規(guī)劃，這樣能夠保證購房人買到真正合意的房子。

新晉商的置業(yè)取向

主持人：剛才我們“新晉商京城投資置業(yè)論壇”和“入主北京”的活動幾家的主辦方都分別介紹了一下情況，在劉總的話里其實也引申到我們接下來要進(jìn)行的內(nèi)容。新晉商相比現(xiàn)在活躍在京城的溫州購房團(tuán)，甚至其他外地的購房人士，他們有哪些自己獨特的一些購房的意向、取向，甚至哪些樓盤適合他們購買？這是我們在座的媒體都非常關(guān)心的問題，我們就這些問題展開一下討論。

先請邢教授，就您觀察市場來看，山西人在北京購房的比例是不是這幾年會出現(xiàn)大幅度的上升？因為我看有媒體的報道說，有可能要超過溫州人，或者超過浙江人在北京購房，是不是有些夸大了？

邢亞平：晉商比如說一些傳統(tǒng)，他們傳統(tǒng)上可能比較傾向于置業(yè)，這種置業(yè)可能和浙江的商人或者其他商人不太一樣，晉商的這種購買特點有非常強的地方特色，比如說不用財務(wù)杠桿，一次性付款、注重教育，對價格不敏感，這是基本特性。我們說這種基本特性仍然沒有變的，比如說資源大省的地位沒有變，國民經(jīng)濟(jì)地位沒有變，和北京的關(guān)系沒有變，這種地緣關(guān)系、人緣關(guān)系，我覺得可能山西人和北京還有歷史上的一種情緣，我覺得應(yīng)該是源遠(yuǎn)流長的。

楊樹：山西人向往北京，現(xiàn)在交通條件改善了，往北京發(fā)展、北京投資置業(yè)是首選。有了錢以后馬上要想到自身生活條件的改善，因為山西的污染是非常嚴(yán)重的，他掙了錢以后馬上想到改變自己的生存狀態(tài)，改變下一代的生存狀態(tài)，他要選擇。

邢亞平：我覺得原來新晉商北京置業(yè)大概集中在高端物業(yè)上，而且集中在住宅、公寓、別墅，以后會不會由于投資理念的成熟，投資領(lǐng)域會更寬一點兒。還有一個趨勢可以考慮，目前從新晉商的成長來看，我們現(xiàn)在的金融市場投資工具和投資體制越來越靈活，我覺得新晉商也慢慢開始關(guān)注南方了，也去南方，去深圳，甚至買幾千萬的房子。

楊樹：現(xiàn)在有的已經(jīng)把眼光放到國外去了。

邢亞平：所以我覺得這個對北京的開發(fā)商應(yīng)該是一種挑戰(zhàn)和壓力，如果你沒有更好的吸引新晉商的好產(chǎn)品、好服務(wù)拿出來的話，面對全國，甚至全球性的競爭也不能一勞永逸。我前兩天翻了翻《新晉商》雜志，上面還有一篇文章說到這個問題，說原來在北京買房子會關(guān)注二環(huán)、天安門周圍，我覺得這種傾向會越來越成為過去。

席嘯：我們做這個雜志有一個想法，給新晉商做好工作、生活的參謀，在生活參謀這塊我們想和北京的房地產(chǎn)聯(lián)合。我們首先給新晉商做投資的參謀、做置業(yè)的參謀，在這方面我們先后發(fā)表過一系列的文章，去分析北京的一些地產(chǎn)的現(xiàn)狀，以及北京的一些優(yōu)秀樓盤，其他樓盤會不會有陷阱，都發(fā)過相關(guān)的文章。

山西人實際上已經(jīng)在向第二階段邁進(jìn)了，第一階段可能是多少年的文化傳統(tǒng)，晉商大院這種根深蒂固的思想，我有錢了，以前幾百年前在山西制作大院，現(xiàn)在要在北京制作大院，這是從教育、自己生活安慰、其他角度都是一種需求。

主持人：所以我們也把他們稱為新晉商。

席嘯：在理財方向上大家已經(jīng)開始向多種手段邁進(jìn)，他也會關(guān)注一些其他金融工具，包括我前兩天去上海的時候，一家理財公司，也在和山西的客戶接觸，大家已經(jīng)會用這些理財工具了，用金融工具去理財。而在房子上，基本第一撥自住是一個熱潮已經(jīng)往下走了，但是第二撥作為投資，像浙商、溫商，他把房地產(chǎn)作為自己投資、獲利的工具已經(jīng)比較明顯，從我個人的感受。因為很多朋友在北京買房子，以前是一套、兩套，自己住，父母住，為孩子做準(zhǔn)備，現(xiàn)在他可能是買鋪，可能一下買到若干間商鋪。我知道在東三環(huán)有一個138平米的戶型，絕大部分是給山西人的，138平米，他一看這個戶型好，也適合做投資。

主持人：買了多少套？

席嘯：好像是20多套，他一下買這么多完全是作為投資理財，投資的目的是非常明顯的，我希望咱們京城的這些房地產(chǎn)公司、房地產(chǎn)商也關(guān)注這一點。

主持人：直接跟我們山西廣播電視總臺對接的同樣是電視臺——CETV3，老王在教育電視臺做了一檔非常有名的房產(chǎn)欄目置業(yè)大講堂。王老師，就您接觸的或者采訪當(dāng)中看到的情況，比如說山西人在北京買房會選擇什么樣的樓盤？

王健民：作為新晉商來說在北京購房有幾個方面是非常有優(yōu)勢的：

第一，因為我祖籍是在山西的，本身購房置業(yè)蓋大院的情結(jié)永遠(yuǎn)忘不了，是世襲。

第二，氣候環(huán)境適宜，而且現(xiàn)在京石、京太高速非常發(fā)達(dá)，我曾經(jīng)一個星期往返過兩次太原，120元5個小時就到了。

北京現(xiàn)在一些開發(fā)商有一部分是在做高端項目，不管是別墅還是其他的，北京人真正能買起別墅的不多，能夠像新晉商，包括煤礦主，包括小煤窯的老板，都能拿出幾千萬來，而且都是一次性付款，這都是開發(fā)商比較喜歡的。

席嘯：現(xiàn)在正在修建一條高速鐵路，3個小時就到了。

主持人：剛才從幾位的談話當(dāng)中也勾勒出一個新晉商在北京購房的一些取向，比如說包括他們對以后孩子的教育非常關(guān)注，包括在新的一輪能源經(jīng)濟(jì)當(dāng)中他們的興起，強烈的需要用房產(chǎn)方式來固化他們自己的資產(chǎn)，主觀和客觀的條件都是很具備的。

那下面我們可以給北京的開發(fā)商和新晉商一些更多的建議出來。

王健民：我在這里建議，山西的新晉商在置業(yè)的時候，千萬不要買那些似乎看起來很熱鬧的地方，比如國貿(mào)一帶。因為你從那個污染再到這個污染，就不值得了，如果我是新晉商，我手里有這個錢置業(yè)、買房，不管是投資、自住、為了改變生活、養(yǎng)老，我要么選擇House，要么選擇真正純高檔的公寓社區(qū)，或者為了繼承我在晉商時候的那種感覺，買一個很好的四合院，哪怕在西山，甚至在郊區(qū)，甚至在北京的南城、東城皇城根底下純四合院的感覺，我覺得這都是首選。

主持人：王老師總結(jié)的是中高檔項目。

席嘯：其實，我覺得這是一個誤解了。因為作為山西有能力來北京買房子的人，他可能是高中低三個層次，高就是剛才王老師說的House，有這個能力，有錢、有閑，有這種雅致。但是從中低兩個層次來說，有很多人大概手頭有兩三千萬，他也知道這個錢是能花完的，所以他花的時候也是仔細(xì)去斟酌的，而這個層次可能比大富的層次人基數(shù)會大，相對數(shù)大一點兒。而在這個層次上他們有一個消費心理，因為我長期在山西，也在北京生活過幾年，有這樣心理的人很多，有兩三千萬的或者千萬左右的富人他買房子的時候，我以前也是像王老師這樣給他們推薦，給他們講道理，但是有一種特別原始的想法一下子給我否定了。我原來在山西山里邊住的就是四合院，我就羨慕人家城市里的高樓大廈，電梯上下，在這種情況下高檔公寓就成了他們的首選，這個基數(shù)要比House的基數(shù)大得多。

主持人：跟外國人就不一樣了，比如像公寓很多外國人買，他在國外也是住這樣的房子。

席嘯：有的時候他就想跳出來，跳出原有的，我已經(jīng)生活了30年、50年了，我想改變一下，我原來就羨慕這樣的生活，確實有很多人。

主持人：從他們的經(jīng)濟(jì)收益來說和溫州的很多購房人相比如何呢？

席嘯：我覺得相比溫州人會用價格杠桿、金融工具，他會利用這些東西把房子做成投資渠道，短線的投資。我了解到，很多有實力的其他產(chǎn)業(yè)的新晉商都在北京置房，他買房子更多也是自住，已經(jīng)有很多人習(xí)慣了北京、太原雙城記了，可能在這兒生活幾天，在那兒生活幾天，兩邊都有產(chǎn)業(yè)。

但山西人還是對北京的了解太少。作為媒體服務(wù)的理念，一個是教育，告訴他什么是更高品質(zhì)的生活，怎樣體味更高品質(zhì)的生活。

楊東輝：我覺得山西的購房者我接觸了不下千人左右，我第一次帶著房車去的時候基本上我們跑了山西的十個城市，基本上所有的購房人員都跟他們簡單地去聊一聊，他們的購房也分成了幾大塊，包括王老師、席先生說的，分高中低，五千左右的房子他們也會買，因為很多人并不是說只有新晉商考慮子女上學(xué)的問題，而且是整個山西很多人都關(guān)心子女上學(xué)、孩子以后想留在北京工作得有地方住。

我發(fā)現(xiàn)晉商有時候覺得北京的戶型不太適合他們，耍不開，不像大院，一個要房間多，我來了朋友有地方住，我覺得這是新晉商的一個特點，需要大戶型，實際上我覺得這個就非常適合山西人，把這個焦點轉(zhuǎn)個方向。

李曉琳：大家一直在講晉商是怎么花錢的，怎么花法，其實我覺得現(xiàn)在之所以提出新晉商的概念，他對自身素質(zhì)提高的要求，包括自身生意眼光上的延展，都是促使他離開山西到經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)、自然環(huán)境比較好的城市重新開始他的投資理財或者投資事業(yè)開始的基地。

因為經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑，當(dāng)他有了錢以后要追求更多層次的精神領(lǐng)域的享受，有了錢以后并不僅僅考慮如何把這個錢如何花出去，他還會考慮這個錢怎么樣去花才能體現(xiàn)我的社會價值，而他的這種社會價值并不體現(xiàn)在某一套房產(chǎn)的增值，這不是他追求的終極目標(biāo)。他要考慮的問題，是我的社會影響力，我個人的魅力，在另一個空間的綻放。

我覺得這是新晉商的一個特點，新的一種精神在里面，不是說我就是那樣一個富豪、土財主，他有自身很多的精神領(lǐng)域的東西要去體現(xiàn)?，F(xiàn)在很多老板在購房的時候很注重這些軟性的東西，能不能給我提供一個很好的基礎(chǔ)的商務(wù)平臺，包括一些咨詢資訊服務(wù)，這也是他們所需要的。