陳伯庚等

談?wù){(diào)控新政帶來的沖擊波

陳伯庚

今年3月以來，中央和上海市出臺(tái)了一系列綜合措施，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，重點(diǎn)解決房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模過大、房價(jià)上漲過快、商品房供給結(jié)構(gòu)不合理和市場秩序比較混亂等問題，其成效正在逐步顯現(xiàn)出來。

但是，在一片宏觀調(diào)控聲中，本人認(rèn)為應(yīng)保持清醒的頭腦，把握正確的方向。首先，上海房地產(chǎn)市場已連續(xù)保持5年持續(xù)健康發(fā)展態(tài)勢，總體上處于供求兩旺、質(zhì)高量增繁榮局面，這是基本面、是主流；目前存在的房價(jià)上漲過快等問題，是局部性、結(jié)構(gòu)性、暫時(shí)性的支流問題，應(yīng)引起高度重視。通過調(diào)控解決這些突出問題，是為了保持房地產(chǎn)業(yè)更健康發(fā)展，決不能由此否定基本面。其次房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度強(qiáng)，帶動(dòng)系數(shù)大，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度高，決定了它必然要發(fā)展成為支柱產(chǎn)業(yè)，這是客觀規(guī)律，也是中央文件再三強(qiáng)調(diào)的。決不能因加強(qiáng)宏觀調(diào)控任意否定，而是優(yōu)化和更好地發(fā)揮其支柱產(chǎn)業(yè)的地位和作用。再次，上海的房地產(chǎn)業(yè)從復(fù)蘇到發(fā)展才經(jīng)歷20多個(gè)年頭，根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)還有較大的發(fā)展空間，加強(qiáng)宏觀調(diào)控絕不是打壓房地產(chǎn)業(yè)，而是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)更加持續(xù)健康的發(fā)展。

綜合分析，宏觀調(diào)控新政策對(duì)房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生三重影響。

1、對(duì)新增商品房市場的影響表現(xiàn)在三方面：一是從市場需求看，投資投機(jī)性需求預(yù)計(jì)會(huì)有較大幅度下降；自住性消費(fèi)需求仍將保持一定的增幅，動(dòng)拆遷引起的被動(dòng)性需求平穩(wěn)；需求結(jié)構(gòu)趨向合理，需求總量微幅增長。二是從市場供給看，新政策出臺(tái)，對(duì)市場供給有顯著促進(jìn)作用。土地供應(yīng)量適度增加，施工面積仍保持較大規(guī)模，市場供應(yīng)量會(huì)有較大增加；普通商品房和中低價(jià)位房上市量增多，供給結(jié)構(gòu)進(jìn)一步合理化。三是從供求關(guān)系看，由于市場需求增幅放緩，供給較大增加，因而供求關(guān)系將從需求略大于供給轉(zhuǎn)化為供給略大于需求，促進(jìn)供求平衡。

2、對(duì)存量房市場的影響表現(xiàn)在：存量房供給由于投資性物業(yè)拋盤和提前出售已購舊公房，因而供給量會(huì)有較大增加。而二手房市場的投資投機(jī)性需求受到抑制，自住性購房因預(yù)期房價(jià)下跌而延緩，短期內(nèi)市場需求可能下降，但從長期看，將逐步回暖，總體上存量房市場仍將繼續(xù)發(fā)展。

3、對(duì)房價(jià)的影響將十分顯著。新增商品房銷售價(jià)格，由于出現(xiàn)供給大于需求的形勢，迫使商品房價(jià)格漲幅趨緩，但因土地和建材價(jià)格上漲，成本上升，新增商品房銷售價(jià)格仍將微幅上揚(yáng)。二手房交易中的供給量增加，需求量減少，會(huì)使其價(jià)格增幅明顯趨緩，如果出現(xiàn)供過于求短期內(nèi)局部地區(qū)甚至?xí)幸欢ǚ认碌?，回歸真實(shí)價(jià)值。

全面估量，宏觀調(diào)控將使上海商品房供給和需求更加平衡，供給結(jié)構(gòu)更加合理，房價(jià)漲幅過大受到抑制，趨向平緩。

擴(kuò)大有效供給，健康市場需求

華偉

今年5月11日，國務(wù)院辦公廳新出臺(tái)的八條意見其主要目的是扼制投機(jī)購房、控制投資購房、鼓勵(lì)居住購房；擴(kuò)大有效供給，健康市場需求。把居住消費(fèi)與投資消費(fèi)分離，使市場消費(fèi)與保障消費(fèi)錯(cuò)位。新八條不是對(duì)老八條的否定，而是對(duì)它的深化和細(xì)化，是根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)形勢做的一個(gè)調(diào)整。

這次出臺(tái)的政策對(duì)房地產(chǎn)市場存在的不規(guī)范投機(jī)現(xiàn)象予以了堅(jiān)決打擊，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展保駕護(hù)航，使之持續(xù)地發(fā)揮支柱產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)作用?！兑庖姟芬?guī)定購房不足2年轉(zhuǎn)讓的全額征收營業(yè)稅，使房地產(chǎn)交易中的買方能夠用腳投票的方式，選擇購房的時(shí)機(jī)和交易對(duì)象。在這種政策背景下賣方很難轉(zhuǎn)移交易的成本和風(fēng)險(xiǎn)。這次中央用財(cái)稅政策杠桿，動(dòng)搖了短線炒房者的投機(jī)、受獎(jiǎng)利動(dòng)機(jī)。

投資分為短期投資和中長期投資，短線投資與投機(jī)之間的界線比較模糊，很容易轉(zhuǎn)化為投機(jī)，這部分投資也是政策調(diào)控的重點(diǎn)。新八條規(guī)定個(gè)人購買住房不足2年交易的按售房收入全額征收營業(yè)稅，以兩年為界，少于兩年轉(zhuǎn)手的是投機(jī)行為，受到抑制，兩年以上的是中長期投資行為，受到控制。在房地產(chǎn)市場中以居住需求為主，投資性需求為輔，適當(dāng)比例的投資對(duì)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展是有利的。

對(duì)居住需求，《意見》充分體現(xiàn)了中央積極鼓勵(lì)的態(tài)度，特別是中低收入家庭的居住需求，新八條通過增加經(jīng)濟(jì)適用房和普通商品住房的供給，控制開發(fā)企業(yè)利潤的形式予以保護(hù)。既優(yōu)化了市場需求結(jié)構(gòu)，又?jǐn)U大了有效供給。

當(dāng)前投機(jī)行為主要集中在高檔商品房，這部分是中央政策調(diào)控的重點(diǎn)，受到的打擊也最重，價(jià)格回落在所難免。中等價(jià)位的住房消費(fèi)以居住需求和長期投資行為為主要，在政策的調(diào)控下房價(jià)會(huì)有所波動(dòng)。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢良好，居民的收入不斷上升，房價(jià)波動(dòng)的總體趨勢也是穩(wěn)中有升。由于前一段時(shí)間房價(jià)上漲透支了現(xiàn)在的上升空間，房價(jià)出現(xiàn)波動(dòng)也是正常的，特別是新開樓盤會(huì)有所調(diào)整。對(duì)于安居房，為保證廣大普通百姓的居住權(quán)利，經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格遠(yuǎn)低于普通商品房，沒有價(jià)格透支現(xiàn)象，其價(jià)格不但不會(huì)降，而且每年隨著國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展同步上升。

不能否認(rèn)總體上近期房價(jià)會(huì)出現(xiàn)小幅回落的現(xiàn)象，但應(yīng)當(dāng)看到經(jīng)過調(diào)整的房地產(chǎn)業(yè)更加健康，更有活力，未來上升的空間更大，前景更好。

從3月份國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，到4月份的通知和5月份的意見，可以看出中央對(duì)房地產(chǎn)這個(gè)國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的支柱地位，肯定其對(duì)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展舉足輕重作用；清醒的認(rèn)識(shí)了當(dāng)前行業(yè)的形勢和未來健康發(fā)展的重大隱患；清除了房地產(chǎn)業(yè)中的不健康因素和泡沫成分。重點(diǎn)進(jìn)行了結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

總體說來，房地產(chǎn)業(yè)的昨天是好的，當(dāng)前雖然陰天多雨，但明天的彩虹更加美麗。房地產(chǎn)業(yè)過去對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了巨大貢獻(xiàn)，現(xiàn)在處于根治隱患時(shí)期，未來一定能夠更好地發(fā)揮支柱產(chǎn)業(yè)的地位和作用。

信息不對(duì)稱與房價(jià)虛高

張建華

近年來，隨著全國房地產(chǎn)市場的不斷升溫，一些沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市普遍存在著房地產(chǎn)開發(fā)投資過熱、房價(jià)上漲過快等一系列突出問題，為了確保我國房地產(chǎn)行業(yè)健康、可持續(xù)發(fā)展，2004年國家采取了“嚴(yán)控土地審批、緊縮銀行信貸”的宏觀調(diào)控政策，相繼出臺(tái)了提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例、壓縮房地產(chǎn)信貸規(guī)模、提高銀行存貸款基準(zhǔn)利率等一系列措施。但是，這些宏觀調(diào)控措施并沒有使各地虛高的房價(jià)得到遏制。國家統(tǒng)計(jì)局資料顯示，2004年，全國商品房平均銷售價(jià)格同比上漲14.4%，其中，商品住宅價(jià)格上漲15.2%，進(jìn)入2005年后，全國房價(jià)上漲幅度仍然過快，一季度，全國35個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格上漲9.8%，商品住宅價(jià)格上漲10.5%，其中，上海市房價(jià)漲幅最高，達(dá)到19.1%，各地房價(jià)的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過同期城鄉(xiāng)居民人均可支配收入的增長。

形成房價(jià)虛高的原因有許多，但其中最重要的因素之一就是目前房地產(chǎn)市場上普遍存在開發(fā)商與購房者雙方之間信息的嚴(yán)重不對(duì)稱。眾所周知，市場經(jīng)濟(jì)條件下，信息對(duì)稱是任何一個(gè)市場規(guī)范發(fā)展的基礎(chǔ)和前提，但是長期以來，我國的房地產(chǎn)市場普遍存在著嚴(yán)重的信息不對(duì)稱，一些開發(fā)商利用政府主管部門在市場監(jiān)管上存在的漏洞，憑借自己的強(qiáng)勢地位和掌握的話語權(quán)，召開形形色色的房地產(chǎn)形勢報(bào)告會(huì)、舉辦五花八門的房地產(chǎn)論壇，通過某些不負(fù)責(zé)任的新聞媒體，到處散布房價(jià)還要持續(xù)大幅上漲等一些帶有欺騙性的不實(shí)信息，誤導(dǎo)消費(fèi)者。另外，由于我國目前的房地產(chǎn)市場發(fā)育尚不完善，還處在一個(gè)樓盤之間相互封閉的階段，雖然各地的房地產(chǎn)主管部門可以利用預(yù)售登記來掌握各樓盤的具體對(duì)外銷售情況，但這些資料由于各種原因，許多地方是不對(duì)廣大消費(fèi)者公開的。不少房地產(chǎn)開發(fā)商為了能夠使自己開發(fā)的樓盤能盡快銷售，早日回籠資金，往往對(duì)外虛報(bào)銷售業(yè)績，一些缺乏誠信的開發(fā)商甚至花錢雇一些人來現(xiàn)場排隊(duì)購房，“火暴”的銷售場面讓許多不知內(nèi)情的購房者覺得房源緊張，不趕緊掏錢購房就會(huì)錯(cuò)失良機(jī)。

為了確保我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，正確引導(dǎo)消費(fèi)者對(duì)房價(jià)的心理預(yù)期，防止盲目跟風(fēng)，各地政府當(dāng)前亟待解決開發(fā)商與消費(fèi)者之間如何保持市場信息對(duì)稱這一問題。為了有效解決這一問題，政府主管部門首先應(yīng)該建立規(guī)范的房地產(chǎn)市場信息發(fā)布制度，及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的相關(guān)信息，包括政府的土地供應(yīng)量、在建樓盤數(shù)量、總開發(fā)面積等數(shù)據(jù)；其次，借助現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，建立商品房預(yù)（銷）售網(wǎng)上操作系統(tǒng)，通過網(wǎng)絡(luò)及時(shí)公布當(dāng)?shù)夭煌瑓^(qū)位商品房可售數(shù)量、已售套數(shù)、實(shí)際成交價(jià)格等市場供求信息，防止開發(fā)商利用信息優(yōu)勢哄抬房價(jià)；第三，嚴(yán)厲打擊制造虛假信息和非法壟斷信息，哄抬房價(jià)等行為，對(duì)于一些嚴(yán)重違法、擾亂市場秩序的房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)，從重處罰、直到吊銷營業(yè)執(zhí)照、沒收資質(zhì)證書；第四，針對(duì)房地產(chǎn)市場具有壟斷性、信息不對(duì)稱性這一特征，加大開發(fā)商強(qiáng)制性信息披露的范圍，政府應(yīng)規(guī)定開發(fā)商必須及時(shí)地向社會(huì)公布商品房成本構(gòu)成、定價(jià)依據(jù)等相關(guān)信息。

建立規(guī)范的市場信息披露制度，消費(fèi)者就可以與開發(fā)商站在同一個(gè)信息平臺(tái)上，而這樣的信息平等格局，最終將有助于形成一個(gè)我們期待的透明、規(guī)范、健康的樓市。