從今年伊始到現(xiàn)在，房地產(chǎn)“冬天”成為樓市的常用形容詞，這樣的氛圍里，開發(fā)商除了失望還是失望。盡管很早就有“大腕”斷言今年9月樓市走出觀望，然而，調(diào)控下的這個“金九銀十”依然熱力不足。

1月~9月，北京市商品期房買賣平均價格7372元/平方米，同比上漲了1460元/平方米，漲幅為24.7％。1月~9月，全市商品房買賣成交21萬套，面積2604.6萬平方米，同比分別下降13.2％、8.7％。商品住宅期房買賣價格為，商品住宅期房買賣價格低于7000元／平方米的占商品住宅總套數(shù)的64.9％；其中低于5000元／平方米的占34.9％。截至9月底，全市空置一年以上（下同）商品房面積377.9萬平方米，同比增長25.3％。

北京：商品房每平米7372元

北京，“8·31”之后聚積的樓盤，并未在預(yù)期內(nèi)出現(xiàn)“供應(yīng)洪峰”，價格也基本平穩(wěn)。與開發(fā)商成功“截流”相對應(yīng)的，是近期北京房展會上稀稀拉拉的看房者，不溫不火的成交量，以及開發(fā)商“捂盤”的心理預(yù)期和會展商迫不及待的高調(diào)熱捧。種種跡象表明，北京樓市的“淡季”遠未結(jié)束，相持還將在一段時間內(nèi)存在。

迫于資金鏈的壓力，上海的開發(fā)商已率先“繳械”。但在北京，買賣雙方深厚的搏弈底氣絲毫未減。購房者的“耐心極限”能否戰(zhàn)勝開發(fā)商的“蓄洪能力”，將直接決定未來北京房價的走勢。在剛結(jié)束的19屆個人購房展示交易會上，樓盤“新面孔”倒是不少，但大多是順義、通州、甚至河北等地的“邊緣房”，老百姓預(yù)期中的市區(qū)“主力盤”基本上沒有露面。

與此同時，北京樓市還蓄積了一大批尚未開發(fā)的房地產(chǎn)建設(shè)用地。據(jù)北京市有關(guān)部門的數(shù)據(jù)，2005年北京計劃供應(yīng)土地6500公頃，其中新增經(jīng)濟適用房用地200公頃，住宅商品房用地1750公頃。加上2004后“8·31”提前釋放的1290公頃土地，北京的土地供應(yīng)非常充足。

但這些土地并沒有變成上市交易的樓盤。以住宅銷售中占重頭的期房銷售為例，2004年北京批準預(yù)售期房住宅面積2862.85萬平方米，同比增長5%。而今年1至9月，批準預(yù)售面積1716萬平方米，同比下降了23.1%；在預(yù)售成交方面，去年共成交2642.1萬平方米，同比增長56.5%。而今年1至9月，成交量1519.5萬平方米，同比下降了22.8%?，F(xiàn)房的空置情況更為突出：到去年底，空置一年以上的商品房同比下降20.9%。而到了今年9月底，空置面積同比上升了25.3%，增幅比上年同期高出32.9個百分點。

據(jù)鏈家市場部介紹，除去正常的土地供應(yīng)，北京市僅去年“8·31”過關(guān)的項目就達288個，折合房屋面積超過8000萬平方米。但截至9月底，北京商品房的竣工面積1786.3萬平方米，批準預(yù)售的期房2153.6萬平方米。業(yè)內(nèi)人士分析，剩余的4000多萬平方米未建房屋面積，除了躺在原地曬太陽、因資金不足而開發(fā)緩慢的地塊之外，有相當部分已開發(fā)的樓盤，被捂在開發(fā)商手中“待價而沽”。

目前開發(fā)商們都普遍存在資金壓力，這是不爭的事實。而判斷上海樓市的走勢，很關(guān)鍵的一個依據(jù)就是開發(fā)商的資金問題。

上海：觀望氣氛濃厚?降價趨勢形成

曾經(jīng)高不可攀的上海房價，近來真的跌了。上海市統(tǒng)計局日前公布的數(shù)據(jù)顯示，上海市房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)家信心指數(shù)比一季度回落76.5點，跌到了1999年左右的水平，進入相對不景氣區(qū)間，在各行業(yè)中居于跌幅榜首位。

一位業(yè)內(nèi)人士指出，雖然目前上海樓市并沒有出現(xiàn)崩盤跡象，但是潛在的三大隱患仍令人不敢掉以輕心，上海樓市的下降通道已然形成。

隱患一：上市量持續(xù)攀升

隨著近幾個月來上市量的不斷攀升，上海樓市的供求關(guān)系正悄然發(fā)生轉(zhuǎn)變。

中國指數(shù)研究院（華東分院）提供的數(shù)據(jù)顯示，７月份上海新增供應(yīng)面積為124.81萬平方米，８月份上海新增供應(yīng)面積為142.38萬平方米，到了9月份，新增面積一下子猛增到319.14萬平方米，十一黃金周后的第一周，上市量就達到120萬平方米。而與之相比，7月份上海的銷售率為19.8％，8月份上海銷售率則跌到18.98％，9月份上海銷售率進一步降到15％。

“上海潛在的供應(yīng)量遠遠不止這些?！鄙虾７椒椒慨a(chǎn)工作室分析師包靈芝表示。

上海統(tǒng)計局公布的統(tǒng)計公報顯示，2004年，上海商品房施工面積達到9481.61萬平方米。業(yè)內(nèi)人士估計，按照目前商品房的建造速度，這些施工面積將會在明后兩年陸續(xù)可用，這必然會給上海樓市造成巨大的供給壓力。

值得注意的是，上海市有關(guān)部門日前進行了一個奇怪的舉動：上海房地產(chǎn)官方網(wǎng)站——網(wǎng)上房地產(chǎn)不再公布全市住宅均價、可售面積等關(guān)鍵數(shù)據(jù)。有關(guān)部門將這種行為的原因解釋為防止有人利用這些數(shù)據(jù)非法牟利。但一位業(yè)內(nèi)人士指出，網(wǎng)上房地產(chǎn)是業(yè)內(nèi)分析上海樓市的主要數(shù)據(jù)來源，屏蔽了這些數(shù)據(jù)就等于讓大家做了“睜眼瞎”，讓大家更加無法了解上海樓市的真實供求狀況。

隱患二：觀望氣氛濃厚

中國指數(shù)研究院日前在上海秋季房展會上進行的調(diào)查顯示，有高達71％的被調(diào)查者對上海樓市看空，并且只有5％的被調(diào)查者表示愿意在3個月內(nèi)購房；59％的被調(diào)查者認為上海房市將保持房價繼續(xù)小幅下跌的走勢，12％的被調(diào)查者認為上海房價將出現(xiàn)大跌，只有10％的被調(diào)查者認為上海房價接下來將會回漲。

調(diào)查問卷還顯示，對于上海樓市此輪下跌持續(xù)時間的問題，44％的被調(diào)查者認為將持續(xù)到明年年中，28％的被調(diào)查者認為將持續(xù)到明年年底，7％的被調(diào)查者認為下跌會持續(xù)比明年年底更長的時間，只有21％的被調(diào)查者認為到今年年底就會結(jié)束。在購房時間上，43％的被調(diào)查者計劃在半年到一年之間購房，26％的購房者選擇在3~6個月內(nèi)購房。

在觀望氣氛的壓力下，上海樓市的部分開發(fā)商祭出了降價“法寶”。但在７月份開始出現(xiàn)降價潮后，降價對購房者的誘惑力正在逐漸減弱，觀望氣氛反而越來越強。

隱患三：開發(fā)商資金緊繃

一篇題為《地產(chǎn)商滬上求借“高利貸”開出30％利率仍無人敢借》的文章近來引人注目。該文稱，6月份以后，對房地產(chǎn)商的委托貸款利率已經(jīng)達到15％，現(xiàn)在則摸高到18％，與地下錢莊的借貸利率相差無幾。一些小的開發(fā)商開出30％的利率仍然無人敢借，即使是對那些大的開發(fā)商也要求用充足的抵押，并且往往通過綜合利率的方式規(guī)避風險。

長期以來，房地產(chǎn)行業(yè)將財務(wù)杠桿的功能發(fā)揮得淋漓盡致。央行在《2004年中國房地產(chǎn)金融報告》中指出，通過銀行貸款，住房按揭等方式，房地產(chǎn)行業(yè)55％的資金都來自于銀行，這不僅為銀行業(yè)累積了巨大的風險，也給房地產(chǎn)行業(yè)埋下了一顆隨時可能爆炸的炸彈。隨著銀行開始對開發(fā)商們收縮信貸，許多開發(fā)商很快就出現(xiàn)了資金鏈緊繃甚至斷裂的現(xiàn)象，高利率求借款自然不稀奇。

一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，目前上海有大大小小4000多家開發(fā)商，其中有相當一部分都是小項目公司，融資渠道窄，融資能力也很差，在銀行收緊信貸后很容易就成為市場競爭的犧牲品。而一旦上海出現(xiàn)這樣一批公司，形成一批爛尾樓，很容易就會觸發(fā)大規(guī)模的降價風潮，從這個角度來講，真正考驗上海樓市的時間還沒有到。

目前，廣州全市實際在售的樓盤逾800個，黃金周的總成交數(shù)已逾千套。預(yù)計在黃金周的帶動下，今年底到明年初，廣州樓市將可迎來新的發(fā)展期，隨著資金回籠的壓力，開發(fā)商會加大貨量的推出，市民將有更多的選擇。

廣州：樓市再現(xiàn)好時機?成交價近6000千元

廣州樓市走出了五一以來的觀望期，一些優(yōu)質(zhì)的新盤成交情況較為理想。據(jù)廣州市國土房管局的部分統(tǒng)計，黃金周成交樓價為平均每平方米5996元。

一些樓盤的代理商反映，十一黃金周整體銷售情況比較理想。據(jù)鳳凰城相關(guān)負責人介紹，鳳凰城10月1日當天就售出別墅30多套、洋房20多套。位于南浦島的海龍灣樓盤副總經(jīng)理肖秀明透露，10月1~4日共售出40多套單位，成交單價在5000元／平方米左右。南航碧花園銷售總監(jiān)唐偉男告訴記者，10月1~3日3天時間里，共成交別墅40多套、公寓60多套。

據(jù)廣州市國土房管局有關(guān)人士介紹，去年“8·31”土地大限，廣州市有6.4平方公里的前置審批土地(紅線劃撥土地)未能及時辦理手續(xù)，該批土地已被政府收回并在近期批量性涌入市場，此次掛牌出讓的正是其中兩塊。而加上廣州市公布的番禺、花都兩區(qū)新增土地供應(yīng)56萬平方米，今明兩年廣州樓市土地供應(yīng)量非常充足，廣大市民不必擔心無樓可買。

大批“8·31”土地陸續(xù)入市

近日，廣州市國土房管局出臺了《己前置審批經(jīng)營性用地處置工作程序》，處理“8·31”后未能辦理手續(xù)的前置審批土地。地塊原開發(fā)商可以申請出讓這些地塊，采取公開競投的方式，原開發(fā)商可以參與競投，其它開發(fā)商也可以參與競投。地塊出讓后，如果是新開發(fā)商獲得地塊，原開發(fā)商將獲地塊的投入補償。

根據(jù)廣州市國土房管局的處置辦法，“8·31”土地的地價是由廣州市國土房管局或廣州市財政評審中心確定的，是按照市場價格和土地出讓金(按協(xié)議出讓的標準)來確定的，因此地價會比原劃撥的地塊地價要高。而且，地塊進入市場公開出讓，開發(fā)商們價高者得，也進一步拉高地塊的價格，使“8·31”土地地價回歸到市場價格上來，有利于整個房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

而據(jù)透露，相關(guān)政策出臺后，不少開發(fā)商開始申請“8·31”土地的出讓，盤活地塊，有相當一批該類型土地在近期將進入一級土地市場。

廣州樓市穩(wěn)步回暖

受今年各項政策的影響，不少買家前幾個月都處于觀望狀態(tài)，消費需求部分積壓到了國慶黃金周。如7月的廣州樓市成交量下降不少，房屋交易面積為149.7萬平方米，比6月下降了近3成。在交易量萎縮的同時，樓價出現(xiàn)“跳水”跡象，全市10區(qū)一手樓價從6月的5627元／平方米下跌到5256元／平方米，跌幅達7.1％。

合富輝煌集團研究部有關(guān)負責人說，廣州房地產(chǎn)市場發(fā)展較為成熟，總體需求受新政影響不大，實際買家是廣州住宅消費市場的主力客戶，雖然會受到宏觀調(diào)控的短期影響，但總體需求并未受到大的影響，市場需求在經(jīng)歷了短暫積壓后，必將有一個釋放的過程。

中原地產(chǎn)有關(guān)人士表示，黃金周的成交比之前估計的要樂觀一些。人流和成交回升說明了新政影響正在淡化，廣州樓市正在走出觀望期，穩(wěn)步回暖。從“陽光家緣”的統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，今年國慶期間樓價有所回升，一方面因為各大發(fā)展商在余威猶存的房產(chǎn)新政下放慢了推貨，產(chǎn)品數(shù)量不多，另一方面則因為市場的需求量相當旺盛。

研究人員透露了一個驚人的數(shù)字，7月監(jiān)測到的新增房源只有40~60套，也就是說，南京目前一個月出現(xiàn)的新房源不會超過100套。

南京："黃金周"預(yù)期過于樂觀

十一前夕曾經(jīng)有媒體預(yù)計，今年的國慶長假將是“南京樓市最火熱的一個黃金周”，然而，連日來的銷售狀況表明，這個預(yù)計過于樂觀了。根據(jù)南京市房管局網(wǎng)上房地產(chǎn)公示的數(shù)據(jù)，從1日至6日下午4點，南京樓市共認購627套，成交68套，日均成交套數(shù)比今年五一長假“南京樓市最冷的一個黃金周”還要少。

南京的開發(fā)商普遍對今年十一黃金周寄予了厚望，有50多家樓盤在黃金周期間推出了打折、減讓、送禮等優(yōu)惠促銷措施，幅度最大的甚至達到一套住宅優(yōu)惠10萬元。但是，如此面廣量大的優(yōu)惠措施也沒能打動購房人的心。記者在城中一家樓盤的售樓處看到，整個大廳里只有一對夫婦在看房，無事可做的售樓小姐們一邊修著指甲一邊聊天。據(jù)了解，7月份，南京房屋綜合銷售價格、商品住房價格進一步回落，僅二手住房價格與去年同期相比增幅超過10％。

根據(jù)國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，7月份，南京各類房屋的銷售價格比去年同期上漲7.8％，高于全國平均增幅1.4個百分點；二手住房價格則比去年同期上漲了11.2％，高于全國平均增幅5個百分點。但是，廣大市民普遍關(guān)心的商品住房銷售價格，增幅卻在進一步回落。數(shù)據(jù)表明，7月份，南京商品住房的銷售價格，與6月份相比只漲了0.1％；比全國7.5％的平均漲幅低0.9個百分點。7月份，南京全市商品住房在網(wǎng)上共認購3532套次，成交3995套，成交均價4482元／平方米。從數(shù)量上看，認購、成交數(shù)量比6月有所提升，但是均價卻與6月差不多，6月均價為4459元／平方米。也就是說，每平方米僅上漲23元，漲幅僅為0.5％。全市銷售套數(shù)排在前10位的樓盤，基本上都是中低價位樓盤。而中低價位樓盤在近期的熱銷，勢必要拉低全市的均價。降價促銷的形式將影響其它樓盤，今后一段時間可能繼續(xù)拉低南京房價。

除了房價在短期內(nèi)增長過快，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理也是重慶樓市的一大隱憂。

重慶：高檔房開發(fā)過熱存隱憂

重慶市國土房管局房地產(chǎn)發(fā)展處副處長季正菊表示,重慶樓市供需基本平衡。前5個月重慶批準預(yù)售面積為495萬平方米，實際銷售則達到470萬平方米左右。重慶城市調(diào)查隊發(fā)現(xiàn)，重慶進行投資炒房的人僅僅為8%.同時重慶房地產(chǎn)銷售網(wǎng)的統(tǒng)計顯示，今年3月份重慶主城區(qū)每天成交商品住宅131套，平均成交價格2714元/平方米；4月份每天成交105套，平均成交價格達2503元/平方米；5月略有小幅上揚，每天成交151套，平均成交價格達2940元/平方米，分別比4月增長43.8%和17.4%。

雖然重慶房地產(chǎn)市場相對其他過熱城市來講，健康的指數(shù)相對較高，但也必須看到，國家統(tǒng)計局發(fā)布的2004年全國35個大中城市房屋銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，重慶去年房地產(chǎn)同比漲幅達10.3%，已超過北京，其中2004年漲幅甚至達到15%~20%之間。房價增幅過快的現(xiàn)實不能因為重慶房地產(chǎn)市場供求基本平衡而可以忽視。

從2003年開始，天鴻集團、和記黃埔、香港瑞安、上海綠地等外來開發(fā)商開始大量擁入重慶。據(jù)了解，這些外來的開發(fā)商主要集中重慶力推的北部新區(qū)，拿到的土地多數(shù)為千畝以上的大盤。

目前在北部新區(qū)已經(jīng)推出和已經(jīng)規(guī)劃的大盤就有8個，總用地面積達到15500畝，平均每個項目用地約2000畝。這8個大盤未來幾年的實際放量就達到1550萬平方米，這些大盤項目建筑產(chǎn)品單一，一律定位為中高檔項目，目標客群都集中在“城市白領(lǐng)”和“有重復(fù)置業(yè)能力者”這個層面，但是重慶在短時期內(nèi)能否生長出如此多的白領(lǐng)，能否很快消化如此多的中高檔樓盤，顯然存在很大的風險。

戴德梁行房地產(chǎn)顧問認為，像重慶如此規(guī)模的大盤集中上市，不要說在重慶的發(fā)展中前所未有，就是在全國也是十分罕見。政府在具體執(zhí)行過程中必須考慮節(jié)奏的把握和增量釋放的控制，否則就有可能因為失控而造成系統(tǒng)風險。（欣雯）