欣　文

隨著可供開(kāi)發(fā)的土地資源日益減少，土地價(jià)格牽扯著各方神經(jīng)，政府、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房人都將從它的變化中，考慮參與市場(chǎng)的程度。近日，國(guó)土資源部公布的一份題為《2004年度我國(guó)重點(diǎn)地區(qū)和主要城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)報(bào)告》，吸引了人們的眼球，它詳盡的監(jiān)測(cè)分析表明，我國(guó)地價(jià)水平的變動(dòng)趨勢(shì)，但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這份報(bào)告沒(méi)有真實(shí)地反映出地價(jià)水平，對(duì)此存有質(zhì)疑——

◆京津地價(jià)仍處高位

國(guó)土資源部的這份監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示，目前我國(guó)地價(jià)水平不存在泡沫成分，去年，全國(guó)重點(diǎn)地區(qū)和主要城市的綜合地價(jià)水平為1198元／平方米，比上年增長(zhǎng)6.8％。這一數(shù)據(jù)是在對(duì)全國(guó)51個(gè)大中城市的地價(jià)監(jiān)測(cè)基礎(chǔ)上得出的。

從區(qū)域監(jiān)測(cè)結(jié)果來(lái)看，東南區(qū)域的地價(jià)水平最高，為1621元/平方米，西北區(qū)域的地價(jià)水平最低，只有777元/平方米。中南、西南、東北區(qū)域地價(jià)增長(zhǎng)率高于全國(guó)平均水平，分別為9.24％、10.56%、7.25％。三大重點(diǎn)地區(qū)中，京津兩市地價(jià)繼續(xù)處于高位，地價(jià)為2009元/平方米，長(zhǎng)江三角洲地區(qū)地價(jià)上漲幅度較大，增長(zhǎng)率達(dá)到6.9%，珠江三角洲地價(jià)增幅不大，增長(zhǎng)率只有1.84%。

大部分城市尤其是經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)城市的地價(jià)增長(zhǎng)相對(duì)比較平穩(wěn)，如北京、上海、杭州、深圳、廣州的地價(jià)增長(zhǎng)率多在2%左右，遠(yuǎn)低于全國(guó)平均6.8%的增長(zhǎng)率；部分中西部城市地價(jià)增幅較大，如成都、貴陽(yáng)、西安、呼和浩特，地價(jià)增長(zhǎng)率分別為13.51％、13.73％、14.76％、13.17％。

監(jiān)測(cè)報(bào)告認(rèn)為，在去年宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控中，土地政策發(fā)揮了重要作用。國(guó)土資源部門通過(guò)采取從嚴(yán)從緊的土地供應(yīng)政策，對(duì)制止部分行業(yè)盲目投資，產(chǎn)生了明顯的釜底抽薪作用。

國(guó)土資源部自去年初開(kāi)始在全國(guó)開(kāi)展了以清理整頓開(kāi)發(fā)區(qū)為重點(diǎn)的土地市場(chǎng)治理整頓工作以來(lái)，共清查違法占用土地的項(xiàng)目17000多個(gè)，涉及面積34000多公頃。到目前為止共清理出各類開(kāi)發(fā)區(qū)6866個(gè)，面積達(dá)3.86萬(wàn)平方公里。經(jīng)過(guò)清理整頓，開(kāi)發(fā)區(qū)的數(shù)量和規(guī)模分別壓縮了70.1%和64.5%。截止到去年11月底，全國(guó)共清理出拖欠的征地補(bǔ)償費(fèi)175.46億元，已經(jīng)償還160.45億元，占拖欠總額的91.4%。

◆住宅用地地價(jià)增長(zhǎng)最快

這份新鮮出爐的地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示，全國(guó)各大城市的住宅用地平均地價(jià)為每平方米1166元，與2003年相比增長(zhǎng)8.94%；商業(yè)用地平均地價(jià)為每平方米1988元，與2003年相比增長(zhǎng)6.67%；工業(yè)用地平均地價(jià)為每平方米481元，與2003年相比增長(zhǎng)1.92%。顯然，在住宅、商業(yè)、工業(yè)3類用地中，住宅用地平均價(jià)格整體呈上升趨勢(shì)，增長(zhǎng)幅度最大。

按區(qū)域來(lái)看，在長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲、京津兩市這三大重點(diǎn)區(qū)域，長(zhǎng)江三角洲住宅用地地價(jià)的增幅最高，為12.16%；其次是京津兩市，為10.47%，其中天津增長(zhǎng)率最高，為17.56%，北京為3.37%；珠江三角洲住宅用地地價(jià)增幅不大，增長(zhǎng)率只有2.31%。而在東南、中南、西南、華北、西北、東北六區(qū)中，對(duì)于住宅用地，增長(zhǎng)幅度最大的是西南地區(qū)，增長(zhǎng)率為16.98%，其次是中南地區(qū)，為11.23%；對(duì)于商業(yè)用地，東北地區(qū)的增長(zhǎng)率最高，為10.22%，其次是中南和西南，皆為8.61%；對(duì)于工業(yè)用地，增長(zhǎng)率最大的是中南和東北地區(qū)，分別為4.08%和3.74%，其次是西南和西北地區(qū)，分別為2.58%和2.15%。

另外值得注意的是，前幾年地價(jià)漲幅較大的城市在2004年地價(jià)漲幅減緩，如杭州商業(yè)、住宅用地地價(jià)增長(zhǎng)率分別為3%、1%。而部分中西部城市地價(jià)則增幅較大，如成都、貴陽(yáng)、西安、呼和浩特，綜合地價(jià)增長(zhǎng)率均在13%以上。

◆地價(jià)是房?jī)r(jià)上漲的前奏

從具體監(jiān)測(cè)分析來(lái)看，一向被視作我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“晴雨表”的北京、上海等部分重點(diǎn)城市，由于經(jīng)濟(jì)持續(xù)走好、需求強(qiáng)勁，房?jī)r(jià)上漲較快。2004年北京市全年商品房平均售價(jià)為5053元/平方米，比上年提高316元/平方米，增長(zhǎng)6.25％；其中，商品住宅平均售價(jià)4747元/平方米，提高291元/平方米，增長(zhǎng)6.13％；而全年平均地價(jià)為2384元/平方米，比上年增長(zhǎng)2.26％，住宅用地平均地價(jià)為2127元/平方米，比上年增長(zhǎng)3.37％。上海市2004年商品房銷售面積3488.75萬(wàn)平方米，全年商品房銷售額2263.84億元，其中商品住宅平均銷售為6385元/平方米，比上年上漲14.6%；而全年平均地價(jià)為2223元/平方米，比上年增長(zhǎng)2.73％，住宅用地平均地價(jià)為2078元/平方米，比上年增長(zhǎng)12.31％。由以上數(shù)據(jù)可以分析得出，這些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市地價(jià)的起伏基本上都隨著房?jī)r(jià)的變化而變化。

2004年，國(guó)家嚴(yán)把信貸和土地兩道閘門，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控，使固定資產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)的勢(shì)頭得到遏制，防止了地價(jià)的大起大落，同時(shí)通過(guò)對(duì)土地市場(chǎng)的清理整頓，遏制了虛假需求，并通過(guò)大力推行招拍掛制度，初步形成了公開(kāi)、透明的土地市場(chǎng)，土地市場(chǎng)調(diào)控機(jī)制和地價(jià)形成機(jī)制逐步成熟，為促進(jìn)地價(jià)的平穩(wěn)上漲提供了良好的政策環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境。而分析城市地價(jià)不斷上漲的原因，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，房?jī)r(jià)漲幅較大成為重要的帶動(dòng)因素。

雖然地價(jià)與房?jī)r(jià)均呈上升趨勢(shì)，但地價(jià)變化上漲幅度仍小于房?jī)r(jià)上漲幅度。2004年1至11月，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格為每平方米2759元，同比上漲12.5%；其中，商品住宅平均銷售價(jià)格為每平方米2580元，同比上漲11.6%。2004年全國(guó)平均地價(jià)為每平方米1183元，同比增長(zhǎng)4.78%；其中，住宅用地平均價(jià)格為每平方米1128元，同比上漲5.4%?？傮w來(lái)看，2004年的各大城市地價(jià)水平及變化趨勢(shì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)供需變化規(guī)律相吻合，大多數(shù)城市的地價(jià)水平和房?jī)r(jià)水平總體上均呈上漲趨勢(shì)，但地價(jià)增長(zhǎng)幅度普遍低于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度。

◆監(jiān)測(cè)樣點(diǎn)有點(diǎn)過(guò)時(shí)

一位開(kāi)發(fā)商稱，此次政府公布的地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告，宏觀地反映出全國(guó)城市地價(jià)水平的變動(dòng)趨勢(shì)，但并沒(méi)客觀地反映出各地段、各區(qū)域地塊的真實(shí)價(jià)值，因?yàn)橥恋卣袠?biāo)競(jìng)價(jià)，使新推出市場(chǎng)的一級(jí)土地價(jià)格拉得很高。北京、上海等城市區(qū)域地價(jià)明顯高于全年平均地價(jià)。北京商業(yè)地王48089元/平方米，位于王府井；住宅地王55930元/平方米，位于阜外大街。

針對(duì)這份檢測(cè)報(bào)告，重慶市國(guó)土房管局副局長(zhǎng)彭正鈞說(shuō)，“重慶地價(jià)監(jiān)測(cè)樣點(diǎn)過(guò)時(shí)了，分布不均衡，已不能真實(shí)反映重慶的地價(jià)水平?！睋?jù)了解，城市土地價(jià)格動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)是國(guó)土資源部為了加強(qiáng)宏觀調(diào)控，采取的一項(xiàng)技術(shù)管理措施。在全國(guó)主要城市抽樣選取地價(jià)監(jiān)測(cè)樣點(diǎn)，對(duì)樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行監(jiān)測(cè)。彭正鈞透露，2000年我市共選取了215個(gè)樣點(diǎn)，這些樣點(diǎn)主要選擇當(dāng)時(shí)地塊交易較為頻繁、交易資料較全的渝中區(qū)，其中渝中區(qū)監(jiān)測(cè)樣點(diǎn)51個(gè)，約占總樣點(diǎn)的1/4。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，215個(gè)監(jiān)測(cè)點(diǎn)中，地價(jià)每平方米超過(guò)1萬(wàn)元的有30個(gè)，其中渝中區(qū)就占了25個(gè)。最高地價(jià)甚至達(dá)到了2.65萬(wàn)元/平方米。而渝中區(qū)土地面積僅占目前主城區(qū)2616平方公里土地面積的0.9%%。實(shí)際上，2003年渝中區(qū)土地交易量?jī)H占主城區(qū)土地交易量的1%%。因此，所選樣點(diǎn)監(jiān)測(cè)出的平均地價(jià)水平更多的是體現(xiàn)了渝中區(qū)的地價(jià)水平，不能完全反映出主城區(qū)的地價(jià)水平。

◆2005年全國(guó)地價(jià)預(yù)測(cè)

此次監(jiān)測(cè)報(bào)告認(rèn)為，全國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好、需求強(qiáng)勁，仍是部分城市地價(jià)上漲較快的主要原因。同時(shí)，在宏觀調(diào)控下，土地市場(chǎng)的清理整頓等因素也促使地價(jià)平穩(wěn)增長(zhǎng)，但地價(jià)上漲幅度小于房?jī)r(jià)上漲幅度。監(jiān)測(cè)報(bào)告預(yù)測(cè)，2005年，全國(guó)城市地價(jià)將繼續(xù)保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，但房地產(chǎn)增長(zhǎng)過(guò)快的勢(shì)頭將有所緩解。

首先，2005年我國(guó)GDP增長(zhǎng)預(yù)計(jì)達(dá)到8.5%以上，房地產(chǎn)投資與需求都將會(huì)有新的增長(zhǎng)，對(duì)土地的需求會(huì)持續(xù)增加。在土地供應(yīng)方面，《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》及國(guó)土資源部相關(guān)配套制度的貫徹落實(shí)，土地調(diào)控力度進(jìn)一步加大，農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地仍嚴(yán)格受到控制，2005年土地供應(yīng)與需求之間的矛盾仍將存在，這在客觀上會(huì)帶動(dòng)土地價(jià)格的上漲。但是，從歷年地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的情況來(lái)看，我國(guó)主要城市的土地市場(chǎng)調(diào)控機(jī)制和地價(jià)的形成機(jī)制已逐步成熟，地價(jià)將繼續(xù)呈現(xiàn)平穩(wěn)上升的勢(shì)頭，不會(huì)出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象。

另外，2004年以前我國(guó)房?jī)r(jià)漲幅一直保持在10％以上，2005年隨著國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控成果的不斷顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)增速將會(huì)減緩，主要是由于：人民幣加息和控制房地產(chǎn)信貸帶來(lái)的金融環(huán)境的變化，將會(huì)使得房地產(chǎn)投資的增幅減小，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭放緩；通過(guò)幾年來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大規(guī)模投資與開(kāi)發(fā)，我國(guó)住房自有率和人均住房面積大幅度提高，已逐步擺脫房屋短缺的困境；房?jī)r(jià)過(guò)高使得房屋的有效需求增幅減緩；隨著市場(chǎng)機(jī)制的不斷健全，公開(kāi)透明的市場(chǎng)環(huán)境使高收益與高風(fēng)險(xiǎn)并存，投資更趨理性。房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展也為地價(jià)平穩(wěn)上漲創(chuàng)造了條件。

背景資料：城市地價(jià)白皮書

國(guó)土資源部公布的《我國(guó)重點(diǎn)地區(qū)和主要城市2004年度地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)報(bào)告》是中國(guó)對(duì)外公布的第二份關(guān)于城市地價(jià)信息的監(jiān)測(cè)報(bào)告，被市場(chǎng)稱為“中國(guó)城市地價(jià)的白皮書”，主要目的是使地價(jià)信息進(jìn)一步社會(huì)化和公開(kāi)化，對(duì)土地市場(chǎng)、房屋市場(chǎng)及宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到積極的引導(dǎo)作用。

城市地價(jià)指數(shù)分為綜合地價(jià)指數(shù)、商業(yè)地價(jià)指數(shù)、住宅地價(jià)指數(shù)和工業(yè)地價(jià)指數(shù)四大類。商業(yè)地價(jià)指數(shù)反映城市商業(yè)用途土地價(jià)格的變化情況，住宅地價(jià)指數(shù)反映城市住宅用途土地價(jià)格的變化情況，工業(yè)地價(jià)指數(shù)反映城市工業(yè)用途土地價(jià)格的變化情況。綜合地價(jià)指數(shù)是商業(yè)地價(jià)指數(shù)、住宅地價(jià)指數(shù)和工業(yè)地價(jià)指數(shù)的綜合值。