周　樅

2005年4月30日，美國(guó)哈佛大學(xué)奧斯丁禮堂，“哈佛中國(guó)評(píng)論”第八屆年會(huì)的主席臺(tái)上，來(lái)自中國(guó)的四位房地產(chǎn)知名企業(yè)家集體亮相，向美國(guó)展現(xiàn)中國(guó)地產(chǎn)業(yè)的生機(jī)以及地產(chǎn)新銳的智慧。在隆重、熱烈的會(huì)議氣氛當(dāng)中，400多位哈佛的高才生除了聆聽(tīng)了來(lái)自中國(guó)房地產(chǎn)先鋒企業(yè)家的精彩演講之外，還見(jiàn)識(shí)了地產(chǎn)業(yè)的“中國(guó)制造”——“陽(yáng)光上東”、“SOHO”……當(dāng)“陽(yáng)光上東”的房地產(chǎn)產(chǎn)品和首創(chuàng)置業(yè)的房地產(chǎn)：品牌相互輝映，成為這場(chǎng)“地產(chǎn)外交”的閃亮明星之時(shí)，人們不會(huì)忘記這場(chǎng)“地產(chǎn)外交”的導(dǎo)演——首創(chuàng)置業(yè)的總裁唐軍。

回首唐軍入主首創(chuàng)置業(yè)的三年時(shí)間，他保持著一貫的低調(diào)，總是低頭做事、低調(diào)為人、總是將自己巧妙地隱蔽在產(chǎn)品的背后，如果不是那些產(chǎn)品的存在——國(guó)際金融中心、盛世嘉園、陽(yáng)春光華、第三置業(yè)、陽(yáng)光上東、陽(yáng)光麗景、雪梨澳鄉(xiāng)，我們很難想象，媒體怎么會(huì)將唐軍列為2004度十大房地產(chǎn)精英人物。我們的采訪也就從首創(chuàng)置業(yè)新近的產(chǎn)品——金融街洲際酒店開(kāi)始。

百年產(chǎn)品

《銀行家》：我們知道，國(guó)際金融中心、蠱世嘉園、陽(yáng)春光華、第三置業(yè)、陽(yáng)光上東、陽(yáng)光麗景、雪梨澳鄉(xiāng)都是首創(chuàng)置業(yè)的優(yōu)秀產(chǎn)品，也是首都城建中一個(gè)個(gè)標(biāo)志性建筑。也就是在前幾天，首創(chuàng)置業(yè)的又一個(gè)新的產(chǎn)品一一金融街洲際酒店開(kāi)業(yè)了，你能談?wù)勥@方面的情況嗎?

唐軍：其實(shí)，從西方發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，從倫敦金融城到紐約華爾街，世界上每一個(gè)國(guó)家的金融中心都有一個(gè)象征著高尚商務(wù)追求和理想的酒店，贏得人們的尊敬和仰慕。在這些酒店中，環(huán)境優(yōu)雅、舒適，金融首腦云集，并因?yàn)樗鼈冊(cè)谫Y本市場(chǎng)上的巨大影響倍受世人的矚目。

隨著中國(guó)加入WTO，金融領(lǐng)域日益開(kāi)放，國(guó)際金融人士不斷進(jìn)入中國(guó)金融核心地帶，中國(guó)的金融人士的國(guó)際交往也日益頻繁，他們都期待著中國(guó)金融的核心地帶能誕生國(guó)際性的頂級(jí)酒店。

在這樣的背景之下，我們的國(guó)際合作產(chǎn)品——洲際酒店落戶金融街，似乎也是情理之中的事了。酒店邀請(qǐng)六洲酒店集團(tuán)旗下的頂級(jí)酒店品牌——洲際酒店進(jìn)行注資管理，洲際酒店運(yùn)用其豐富的國(guó)際管理經(jīng)驗(yàn)和獨(dú)特的管理技巧，將全球性服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)巧妙地與中國(guó)的傳統(tǒng)相結(jié)合；洲際酒店的良好聲譽(yù)以及業(yè)已建立的世界分布網(wǎng)都使得這個(gè)真正的皇族酒店能夠?yàn)榻鹑诮謳?lái)一種新鮮的商務(wù)文化。

我們相信有了洲際酒店的加盟，金融街洲際酒店無(wú)疑將成為金融街商務(wù)新坐標(biāo)，為國(guó)內(nèi)外金融界的成功人士創(chuàng)造一個(gè)世界品質(zhì)的商務(wù)會(huì)所與交流平臺(tái)。

《銀行家》：我們知道，金融街洲際酒店只是首創(chuàng)置業(yè)國(guó)際合作的一個(gè)縮影，我們前面所提到的很多都是首創(chuàng)置業(yè)國(guó)際合作的產(chǎn)品，據(jù)我所知，到目前為止首創(chuàng)置業(yè)已經(jīng)擁有很多國(guó)際合作伙伴，你能給我介紹這方面的情況嗎?

唐軍：是的，首創(chuàng)置業(yè)從組建開(kāi)始就同世界一些著名的大公司進(jìn)行合作，如一開(kāi)始與香港著名的公司長(zhǎng)江實(shí)業(yè)合作，后來(lái)又與法國(guó)最大的一家公司、也是全球前幾大知名工程管理公司——布衣格進(jìn)行了項(xiàng)目管理和項(xiàng)目實(shí)施的合作，同時(shí)也和世界級(jí)的加拿大著名的南方林工程管理公司進(jìn)行了密切合作。在工程項(xiàng)目的投標(biāo)方面與美國(guó)CH2集團(tuán)合作，在酒店方面同英國(guó)的洲際集團(tuán)、法國(guó)的雅高集團(tuán)進(jìn)行合作，這些都是全球知名的酒店管理集團(tuán)。

《銀行家》：這些國(guó)際合作除了直接的收益——?jiǎng)?chuàng)造一系列具有號(hào)召力的地產(chǎn)產(chǎn)品之外，你個(gè)人認(rèn)為在這些國(guó)際合作中還有什么其他的收益，比如說(shuō)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)方面?

唐軍：的確，這些國(guó)際合作的收益除了你剛才所說(shuō)的一些項(xiàng)目之外，最突出的是直接學(xué)習(xí)國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。首創(chuàng)置業(yè)之所以在不長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)發(fā)展到今天的規(guī)模，正是因?yàn)槲覀冚^早地就研究了國(guó)外同類大公司的發(fā)展模式和路程。歐洲一些公司可能已經(jīng)發(fā)展了100年，亞洲的公司也發(fā)展了30年，他們的發(fā)展模式都值得我們?nèi)ソ梃b。這些合作促使雙方有了深入密切地接觸和交流，如他們的公司是怎么管理的、工程是怎么設(shè)計(jì)的、生產(chǎn)是怎么控制的等等都對(duì)我們有直接的幫助。

《銀行家》：我們還是說(shuō)說(shuō)首創(chuàng)的地產(chǎn)產(chǎn)品，我們注意到首創(chuàng)置業(yè)的產(chǎn)品有一個(gè)鮮明特點(diǎn)，那就是有很好的性價(jià)比、有較大的市場(chǎng)升值空間。有人對(duì)此做過(guò)統(tǒng)計(jì)，所有項(xiàng)目平均下來(lái)，在市場(chǎng)銷售最后階段的價(jià)格會(huì)比開(kāi)盤時(shí)的價(jià)格每個(gè)米上漲1000元－2000元。在你看來(lái)，首創(chuàng)地產(chǎn)產(chǎn)品這樣的市場(chǎng)表現(xiàn)能不能算百年產(chǎn)品?

唐軍：作為開(kāi)發(fā)商，我們對(duì)自己產(chǎn)品的優(yōu)良市場(chǎng)表現(xiàn)自然十分滿意。但是，我們應(yīng)當(dāng)看到價(jià)格的上漲并不能證明我們的產(chǎn)品就是百年產(chǎn)品，因?yàn)閮r(jià)格波動(dòng)的因素是由多方面的因素確定的，建筑的品位僅僅是其中的一個(gè)重要因素。

可以說(shuō)，首創(chuàng)置業(yè)在打造百年產(chǎn)品方面的努力是全方位的。以“雪梨澳鄉(xiāng)”的設(shè)計(jì)為例，其建筑理念就是以人為本，其環(huán)境設(shè)計(jì)融合了中國(guó)的、外國(guó)的先進(jìn)設(shè)計(jì)理念、配套的構(gòu)筑物就是采用了先進(jìn)的光學(xué)原理減少了噪音和光污染對(duì)人的影響，現(xiàn)在消費(fèi)者對(duì)其感到十分滿意，但是能不能使之成為百年建筑我們?cè)诘却龤v史的檢驗(yàn)。而從產(chǎn)品“軟件”方面，“更大化的增值服務(wù)”將是首創(chuàng)置業(yè)旗下產(chǎn)品很重要的一部分。在這方面“溫哥華森林”和“陽(yáng)光上東”等項(xiàng)目都在著手做自身服務(wù)平臺(tái)的搭建，首創(chuàng)置業(yè)總部也成立了相關(guān)部門，在整體構(gòu)架綜合的服務(wù)平臺(tái)，目的就是將首創(chuàng)置業(yè)產(chǎn)品的軟件做到最好。

整體而言，隨著市場(chǎng)的發(fā)展，首創(chuàng)置業(yè)也在不斷的完善自己，從塑造百年產(chǎn)品角度出發(fā)、從產(chǎn)品“硬件”角度出發(fā)，實(shí)現(xiàn)首創(chuàng)置業(yè)對(duì)所有項(xiàng)目產(chǎn)品“精細(xì)化”的要求，通過(guò)“精細(xì)化”的要求將中華民族的傳統(tǒng)建筑風(fēng)格、科技進(jìn)步因素、人文人本的需求、不斷創(chuàng)新的理念融為一體，創(chuàng)作出首創(chuàng)置業(yè)的百年產(chǎn)品、北京的百年產(chǎn)品、中國(guó)的百年建筑。

因?yàn)橹挥幸詢?yōu)良的“硬件”設(shè)施為基礎(chǔ)，搭配優(yōu)秀的“軟件”作為進(jìn)一步的完善，才能稱為優(yōu)秀的產(chǎn)品，才有望成為百年產(chǎn)品。而一個(gè)力爭(zhēng)打造百年產(chǎn)品的企業(yè)，可以說(shuō)是具備了成為百年企業(yè)的基本要素。同時(shí)，首創(chuàng)置業(yè)還要用發(fā)展的眼光看到未來(lái)，在每個(gè)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)建造上，要設(shè)計(jì)出滿足未來(lái)需求的產(chǎn)品，要有燕子筑巢時(shí)對(duì)原材料的一絲不茍的精神，只有這樣，首創(chuàng)置業(yè)才能做得更強(qiáng)更好，首創(chuàng)置業(yè)才能走得更遠(yuǎn)。

百年企業(yè)

《銀行家》：我們知道，首創(chuàng)置業(yè)是北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)有限公司主發(fā)起設(shè)立、并在香港上市的大型綜合性房地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)商。業(yè)界有一種看法，首創(chuàng)置業(yè)這些年的發(fā)展經(jīng)歷以其獨(dú)有的方式詮釋房地產(chǎn)公司的全新概念，即綜合性房地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)商，這一點(diǎn)特別體現(xiàn)于首創(chuàng)置業(yè)的業(yè)務(wù)組合模式上，這也就是媒體所說(shuō)的“地產(chǎn)板塊運(yùn)動(dòng)”，你能談?wù)勥@方面的情況嗎?

唐軍：其實(shí)，在我們看來(lái)，是不是一個(gè)大型綜合性房地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)商，關(guān)鍵就是看它有沒(méi)有形成一套比較成熟的業(yè)務(wù)組合模式。值得慶幸的是，通過(guò)這些年的發(fā)展，我們已經(jīng)形成了一套比較成熟的業(yè)務(wù)組合模式。一是出租

型物業(yè)和自有型物業(yè)組合，即80％的物業(yè)去銷售，20％的物業(yè)留做經(jīng)營(yíng)或出租用，這樣會(huì)構(gòu)成穩(wěn)定的現(xiàn)金流，并可享受物業(yè)后續(xù)的增值空間；二是不同類型業(yè)務(wù)模式的組合，如我們有酒店、有商業(yè)樓、有寫字樓、有別墅、有公寓等等，這些當(dāng)然要有雄厚的資金實(shí)力做支撐；三是不同地點(diǎn)業(yè)務(wù)模式的組合，比如在燕莎、亞運(yùn)村、中關(guān)村、金融街等黃金熱點(diǎn)地段我們有大量的物業(yè)，但也有三環(huán)、四環(huán)、五環(huán)路以外的擴(kuò)展型物業(yè)，這絕對(duì)要有豐厚的土地資源儲(chǔ)備做基礎(chǔ)；四是項(xiàng)目進(jìn)度合理搭配的組合，現(xiàn)在我們共有二十多個(gè)項(xiàng)目都在進(jìn)行中，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行合理的搭配，有利于公司整個(gè)現(xiàn)金流的穩(wěn)定，因?yàn)榉康禺a(chǎn)公司利潤(rùn)的結(jié)算有很多特殊的規(guī)定，物業(yè)數(shù)量少就會(huì)影響到財(cái)務(wù)結(jié)算。

《銀行家》：在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控的大背景之下，資金愈來(lái)愈成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的瓶頸，而令人感到意外的是，首創(chuàng)置業(yè)的資本運(yùn)作是由來(lái)已久的，而且非常成功的，她現(xiàn)在幾乎成為首創(chuàng)置業(yè)發(fā)展的重要引擎，作為一個(gè)房地產(chǎn)公司最初是。怎么考慮進(jìn)入資本市場(chǎng)的?

唐軍：這要從陽(yáng)光股份說(shuō)起。陽(yáng)光股份是1997年開(kāi)始通過(guò)收購(gòu)廣西虎威(現(xiàn)名陽(yáng)光股份)走進(jìn)A股市場(chǎng)的，當(dāng)時(shí)的背景是房地產(chǎn)公司不能上市，而我們已經(jīng)認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)公司要想實(shí)現(xiàn)超越，不可能靠一磚一瓦地去壘，必須用新的方法、新的手段和新的知識(shí)來(lái)提升公司的發(fā)展速度，而地產(chǎn)有很好的利潤(rùn)爆發(fā)空間，資本市場(chǎng)由于所提供資金的長(zhǎng)期穩(wěn)定性又有很好的加速作用，同樣由于資本市場(chǎng)的特殊屬性就要求上市公司的運(yùn)作要公開(kāi)、透明、規(guī)范，這一要求實(shí)際是促使公司快速發(fā)展的重要因素。收購(gòu)廣西虎威后，我們開(kāi)始在北京市場(chǎng)發(fā)展房地產(chǎn)項(xiàng)目，并通過(guò)在證券市場(chǎng)的融資迅速壯大了公司實(shí)力。

2003年6月19日首創(chuàng)置業(yè)在香港上市時(shí)，新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資公司(GIC)成為首創(chuàng)置業(yè)的第二大股東，這是一家管理著1000多億美金資產(chǎn)的公司，主要投資都在國(guó)外，如在美國(guó)、加拿大、歐洲、東北亞、南亞等都有很多投資，屬于穩(wěn)健型公司，作為股東在首創(chuàng)置業(yè)占了9．8％的股份，成為首創(chuàng)置業(yè)的股東后還在兩個(gè)具體項(xiàng)目上進(jìn)行了深入合作。對(duì)首創(chuàng)置業(yè)來(lái)說(shuō)，能夠得到全球非常知名的房地產(chǎn)投資和管理公司的認(rèn)可是非常重要的。

《銀行家》：一個(gè)企業(yè)要想發(fā)展，要想構(gòu)建百年基業(yè)的話，除了基本的業(yè)務(wù)支撐和資金保障之外，我們認(rèn)為在中國(guó)現(xiàn)有管理體制的背景之下，企業(yè)的管理結(jié)構(gòu)和方式也是一個(gè)企業(yè)是否能夠持續(xù)發(fā)展的重要保障，特別在法人治理結(jié)構(gòu)方面，能否就這一問(wèn)題談?wù)勀愕目捶?

唐軍：法人治理結(jié)構(gòu)是國(guó)際化戰(zhàn)略的一個(gè)重要內(nèi)容，股東會(huì)要能約束董事會(huì)，董事會(huì)要能約束經(jīng)營(yíng)班子，如果沒(méi)有約束程序或者沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)控制功能，就不能說(shuō)實(shí)現(xiàn)了完善的法人治理結(jié)構(gòu)。首創(chuàng)置業(yè)通過(guò)在H股上市，公司法人治理機(jī)構(gòu)也達(dá)到了非常合理的最佳狀態(tài)。除了股東大會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)以外，我們還有四個(gè)專業(yè)委員會(huì)，分別是提名委員會(huì)、戰(zhàn)略委員會(huì)、薪酬委員會(huì)、審計(jì)委員會(huì)。而這四個(gè)委員會(huì)里每個(gè)委員會(huì)里有2／3是獨(dú)立董事。董事會(huì)里有3位是境外的獨(dú)立董事。這樣的公司治理結(jié)構(gòu)就非常合理化了。

《銀行家》：有一個(gè)合理的、透明的法人治理是首創(chuàng)置業(yè)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的重要保障，但是在公司的具體運(yùn)作過(guò)程中，我想還有一個(gè)重要因素就是人和團(tuán)隊(duì)，沒(méi)有高素質(zhì)的人才和團(tuán)隊(duì)很難想象保障公司的正常運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的快速發(fā)展。

唐軍：確實(shí)如此。我們能發(fā)展起來(lái)主要有幾個(gè)方面，但首要的一條還是人，人才非常重要，從1995年開(kāi)始我們就面向社會(huì)公開(kāi)招聘，隨著公司的發(fā)展，我們感到迫切需要人才的多元化、希望把社會(huì)最頂尖的人才吸引進(jìn)來(lái)，包括行業(yè)最頂尖的、經(jīng)歷豐富的、留學(xué)回來(lái)的等等。與此同時(shí)，積極吸收房地產(chǎn)專業(yè)以外的人才進(jìn)來(lái)，如搞管理的、搞財(cái)務(wù)的、搞法律的、搞金融的，包括搞投資的、搞并購(gòu)的、搞資本運(yùn)作的等等，總之，一定要形成多方面專業(yè)組合的人才隊(duì)伍，即形成多元化復(fù)合型的管理團(tuán)隊(duì)。首創(chuàng)置業(yè)的前身是陽(yáng)光房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司，后雖有首創(chuàng)集團(tuán)其他幾家公司并過(guò)來(lái)，但主體是陽(yáng)光房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司原有的資產(chǎn)和業(yè)務(wù)，從這些過(guò)程走過(guò)來(lái)的人員相對(duì)經(jīng)歷很多，可以說(shuō)見(jiàn)多識(shí)廣，形成了首創(chuàng)置業(yè)的主體業(yè)務(wù)人員。在吸收新人方面，我們主要面對(duì)的是清華大學(xué)、北京大學(xué)和北大光華管理學(xué)院的研究生，去年我們前去招聘時(shí)反響非常大，也說(shuō)明首創(chuàng)置業(yè)的品牌已經(jīng)有一定知名度并且很有吸引力了。目前，首創(chuàng)置業(yè)僅碩士以上的研究生就占了公司總?cè)藬?shù)的57％；其中有近10名是外籍人員和在國(guó)外定居后又回來(lái)創(chuàng)業(yè)的，多數(shù)還是海歸的博士或碩士。這些不同經(jīng)歷的人才組合在一起，思想非常活躍，創(chuàng)意非常新穎，眼界也非常開(kāi)闊，這就是人才結(jié)構(gòu)多元化和知識(shí)結(jié)構(gòu)合理搭配的必然結(jié)果。