一、我國住房貸款發(fā)放中存在的風(fēng)險(xiǎn)

（一）違約風(fēng)險(xiǎn)

我國商業(yè)銀行在辦理住房貸款時(shí)將客戶住房產(chǎn)權(quán)作為抵押，應(yīng)該說銀行資產(chǎn)的安全性得到了一定的保障。然而抵押只是手段，并非目的，一旦購房者失去穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來源，如失業(yè)家庭主要收入者病故等，就會產(chǎn)生無法還貸情況，將給銀行的住房貸款造成損失。因?yàn)殡m然有住房實(shí)物作抵押，但根據(jù)我國國情，商業(yè)銀行在處理抵押物時(shí)，會考慮到可能引發(fā)社會問題而難以付諸實(shí)施。即使不存在這個(gè)問題，由于缺乏與之配套的住房價(jià)值評估機(jī)構(gòu)和完善的住房拍賣機(jī)構(gòu)，銀行在沒有相應(yīng)的抵押法作后盾的情況下，對抵押物的處理比較困難；而一旦銀行手中積壓大量抵押來的住房難以變現(xiàn)，其資產(chǎn)質(zhì)量就會嚴(yán)重下降，這將給銀行生存造成威脅。

(二)銀行資金短缺風(fēng)險(xiǎn)

我國目前用作住房抵押貸款的資金主要有兩個(gè)途徑：一是短期儲蓄存款和企業(yè)存款；二是同業(yè)拆借資金。這些資金皆屬短期性質(zhì)，而住房貸款是一項(xiàng)中長期貸款，一般可達(dá)10－20年，使得銀行住房貸款資金來源的短期性和資金運(yùn)用的長期性不匹配，很容易產(chǎn)生流動(dòng)性危機(jī)。

(三)市場風(fēng)險(xiǎn)

金融市場利率的變化會給銀行收益帶來風(fēng)險(xiǎn)。如果市場利率上升，投資者受資金價(jià)格變化的影響，將會看好資本市場，銀行為了吸引客戶存款，必將增加負(fù)債成本，而銀行貸款將面對更加激烈的市場競爭，貸款利率不僅難以提升，甚至還會下降，降低了銀行的收益，增加了貸款風(fēng)險(xiǎn)。

隨著我國住房商品化加快，個(gè)人住房貸款將迅速增長，達(dá)到一定規(guī)模時(shí)，商業(yè)銀行會面臨較大的資金缺口以及資金來源的短期性和住房貸款資金需求長期性的矛盾，這無疑會帶來新的金融風(fēng)險(xiǎn)。在當(dāng)前特定的環(huán)境下，銀行想拓展住房貸款業(yè)務(wù)就必須設(shè)法轉(zhuǎn)移住房貸款中的風(fēng)險(xiǎn)，住房貸款證券化是分散風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑。通過實(shí)施住房貸款證券化，使整個(gè)住房金融市場與資本市場有機(jī)互動(dòng)，可以擴(kuò)大商業(yè)銀行的融資規(guī)模。商業(yè)銀行可以源源不斷地從資本市場募集資金，以滿足不斷增長的住房貸款融資需求；同時(shí)，還會帶來良性的連鎖效應(yīng)，可以提高銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性、改善銀行運(yùn)營質(zhì)量、降低銀行開展住房貸款業(yè)務(wù)成本。

二、住房貸款證券化的運(yùn)行機(jī)制

（一）住房貸款證券化的內(nèi)容

住房貸款證券化是指銀行等金融機(jī)構(gòu)發(fā)放住房貸款后，向?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓所持抵押貸款的債權(quán)，專業(yè)機(jī)構(gòu)收購債權(quán)后在資本市場上發(fā)行抵押債券。具體操作過程是借款人先向銀行申請貸款，銀行在對借款人進(jìn)行資信審查之后，若手續(xù)齊全，則以房屋產(chǎn)權(quán)作抵押，向借款人發(fā)放貸款，借款人按合同規(guī)定分期付款。銀行對各借款人進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、整理，把借款期限相近的貸款組成一定金額之后，根據(jù)預(yù)期的現(xiàn)金流入計(jì)算轉(zhuǎn)讓債權(quán)的利率，證券公司按銀行既定的利率收購債權(quán)，然后發(fā)放債券，由投資者購買債券。銀行的地位便從原來的住房貸款資金唯一供應(yīng)者轉(zhuǎn)變?yōu)橹虚g服務(wù)的角色，主要作用是審查借款人的資信狀況，收取借款人的付款，向逾期借款人催收款項(xiàng)，向違約借款人收回抵押品，并出售抵押品，向收購債權(quán)的證券公司支付款項(xiàng)。

（二）住房貸款證券化的風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制

銀行在辦理住房貸款證券化的過程中，要求借款人必須購買保證險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，這樣借款人因各種意外情況不能按期還款時(shí)由保險(xiǎn)公司代付，從而保證了住房貸款債券有穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，保險(xiǎn)公司、擔(dān)保公司承擔(dān)了違約風(fēng)險(xiǎn)；銀行借助于證券公司收購債權(quán)的收入，可以獲得穩(wěn)定的資金來源，改善資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，降低了資金短缺風(fēng)險(xiǎn)，有益于銀行長期開展貸款業(yè)務(wù)；利率風(fēng)險(xiǎn)主要由投資者承擔(dān)，因?yàn)樽》抠J款證券的票面利率確定之后，在發(fā)行期內(nèi)一般不作調(diào)整，若市場利率上升，則投資者受損失，反之，當(dāng)市場利率下降時(shí)，投資者則獲得收益。

三、我國住房貸款證券化亟待解決的難題

（一）健全法制環(huán)境

住房貸款證券化是一項(xiàng)極其復(fù)雜的系統(tǒng)工程，將銀行債權(quán)轉(zhuǎn)化為投資者有價(jià)證券持有權(quán)的過程中，涉及原始債權(quán)人、證券特設(shè)機(jī)構(gòu)、信用評級機(jī)構(gòu)、貸款服務(wù)、證券投資者等方面的利益。而我國現(xiàn)行《證券法》相關(guān)條款中，缺乏對資產(chǎn)證券化在房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)應(yīng)用中的規(guī)定，這勢必增加住房貸款證券化的推進(jìn)難度。同時(shí)，在建立風(fēng)險(xiǎn)隔離機(jī)制所要借助的相關(guān)法律有《破產(chǎn)法》和《信托法》，由于這兩種法規(guī)出現(xiàn)不久，實(shí)施過程中難免存在種種困難。

我國的基礎(chǔ)法規(guī)制度建設(shè)一直落后于市場的發(fā)展步伐。住房貸款證券化將涉及很多新的法律問題，沒有相應(yīng)的法規(guī)做后盾，證券化就很難順利進(jìn)行。加緊完善住房抵押貸款證券化涉及的《公司法》、《證券法》、《擔(dān)保法》、《中國人民銀行法》、《商業(yè)銀行法》、《個(gè)人住房貸款管理辦法》、《破產(chǎn)法》等法律，并制定有關(guān)住房抵押貸款證券化的專門法律，是當(dāng)前亟待解決的問題。同時(shí)制定優(yōu)惠的稅收政策，在證券化實(shí)施初期為扶持住房抵押貸款證券化，政府可考慮減免交易稅、印花稅和所得稅。

(二）構(gòu)建信用評估體系

獨(dú)立、客觀、公正的信用評估是住房貸款證券化成敗的關(guān)鍵。以國外成熟的資產(chǎn)證券化體系為例，一般需要由國家出面，建立全國統(tǒng)一的擔(dān)保機(jī)構(gòu)，對證券化資產(chǎn)進(jìn)行擔(dān)保或保險(xiǎn)，對個(gè)人信用予以認(rèn)證，使其信用等級得以保障。由于住房貸款證券化會以打包形式進(jìn)行，且標(biāo)的比較大，也可能把不同地域的房屋組合在一起，因此，在缺乏有影響力的獨(dú)立資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的情況下，對地價(jià)、地面建筑質(zhì)地的評估有一定的技術(shù)難度。同時(shí)，我國也缺乏對個(gè)人償債能力的評估機(jī)構(gòu)，為銀行在開展住房貸款業(yè)務(wù)過程中埋下風(fēng)險(xiǎn)隱患。因此，當(dāng)前亟待進(jìn)一步加快住房貸款保險(xiǎn)市場和擔(dān)保制度的建設(shè)，規(guī)范信用評估行為，完善資產(chǎn)評估及個(gè)人信用認(rèn)證的標(biāo)準(zhǔn)體系，從而提高國內(nèi)信用評估機(jī)構(gòu)的素質(zhì)和水平，最終防范金融風(fēng)險(xiǎn)。

（三）完善金融交易網(wǎng)絡(luò)

作為資產(chǎn)證券化的重要組成部分，全國性的銀行交易網(wǎng)絡(luò)有待形成。由于銀行內(nèi)部的資源和網(wǎng)絡(luò)還未形成有效的共享系統(tǒng)，即便在同一間銀行內(nèi)部，異地交易結(jié)算也需要很長時(shí)間，住房貸款證券化正式面世后，很有可能在多家銀行之間同時(shí)交易。而保障交易網(wǎng)絡(luò)形成互連互通，是推行該業(yè)務(wù)的先決條件，因此，完善金融基礎(chǔ)設(shè)施迫在眉睫。

（四）組建專業(yè)人才隊(duì)伍

住房貸款證券化是一項(xiàng)技術(shù)性、專業(yè)性和綜合性極強(qiáng)的新型融資方式，它涉及專業(yè)領(lǐng)域包括金融、證券、法律、信托、地產(chǎn)、保險(xiǎn)等多方面，需要一大批既有理論基礎(chǔ)知識，又有實(shí)踐操作經(jīng)驗(yàn)的復(fù)合型人才。因此，我們一方面要加強(qiáng)對現(xiàn)有從業(yè)人員的培養(yǎng)和鍛煉；另一方面要加大相關(guān)專業(yè)人才和管理技術(shù)的引進(jìn)力度，在短時(shí)間內(nèi)造就一支強(qiáng)大的專業(yè)人才隊(duì)伍。