羅伯特·J·希勒（Robert J. Shiller），耶魯大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授、本刊專欄作家

世界范圍內(nèi)的銀行利率都呈上升之勢(shì)。短期利率自2001年世界經(jīng)濟(jì)不景氣以來(lái)已降到如此之低——美國(guó)和歐元區(qū)的利率分別為1%和2%，日本的利率幾乎為零——以至于正在走強(qiáng)的世界經(jīng)濟(jì)會(huì)迫使各國(guó)央行收緊貨幣政策。

澳大利亞中央銀行自2002年5月以來(lái)就一直在調(diào)高利率，英國(guó)自2003年11月以來(lái)也一直在這么做。

在美國(guó)，將于6月29日至30日召開(kāi)的聯(lián)邦開(kāi)放市場(chǎng)委員會(huì)會(huì)議可能會(huì)標(biāo)志一個(gè)重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。它會(huì)扭轉(zhuǎn)自格林斯潘2001年放松貨幣政策以來(lái)基準(zhǔn)聯(lián)邦基金利率持續(xù)降低的趨勢(shì)。這有可能進(jìn)一步帶動(dòng)中國(guó)、歐元區(qū)和其他地區(qū)調(diào)高利率。

由于各國(guó)央行通常會(huì)逐漸調(diào)整利率，所以某一大方向上的調(diào)整往往意味著一種持續(xù)而來(lái)的趨勢(shì)。這一重大調(diào)整對(duì)諸如股票和住房一類的資產(chǎn)又意味著什么呢？

從理論上講，當(dāng)利率提高時(shí)，人們就有理由相信資產(chǎn)價(jià)格會(huì)走低。利率越高，債券的投資行情就越被看好。投資債券與投資股票和房產(chǎn)是一種競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)系，更高的利率還會(huì)使用于購(gòu)買這些資產(chǎn)的貸款成本增加，增加的貸款成本可能會(huì)減少人們對(duì)這些資產(chǎn)的需求，并給這些資產(chǎn)施加降價(jià)的壓力。而當(dāng)利率調(diào)低時(shí)，人們就能預(yù)測(cè)其會(huì)對(duì)資產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生相反的作用。

從實(shí)際上看，股票市場(chǎng)對(duì)利率變化的反應(yīng)是混合的。有時(shí)利率變化會(huì)帶來(lái)人們意料之中的影響，而有時(shí)卻不盡然。

但人們卻有理由相信較高的利率，即便在人們預(yù)料之中的調(diào)高，也能對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生負(fù)面影響。這是因?yàn)榕c從事股票交易的專業(yè)人士不同，購(gòu)房者大都是不諳金融之道的普通人。懷有其他顧慮的非專業(yè)人士可能會(huì)犯嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)錯(cuò)誤。

由于市場(chǎng)被非理性的繁榮所控制，很多國(guó)家的房地產(chǎn)都已大幅增值。高昂的房?jī)r(jià)已經(jīng)給很多正艱難地償還按揭貸款的家庭增加了巨大的壓力。當(dāng)利率增加時(shí)，還款額也會(huì)增加（在可變利率的情況下），并可能變得難以負(fù)擔(dān)。

如果某人以6%的按揭利率貸了相當(dāng)于其3年總收入的購(gòu)房款，這就意味著其收入的18%將會(huì)用于償還利息，這樣的負(fù)擔(dān)也許還能承受。但如果利率上升至8%，按揭還款利息的比例就會(huì)上升到24%，再加上分期付款、雜稅、其他債務(wù)和必要支出，這樣的負(fù)擔(dān)可能就會(huì)超出一個(gè)家庭的還款能力。在此情況下，有些人可能會(huì)出售其標(biāo)價(jià)過(guò)高的住房，由此帶來(lái)的市場(chǎng)不平衡就會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。

辦理了固定利率按揭貸款的人同樣容易受利率上升的影響，只不過(guò)這種影響不那么直接罷了。這是因?yàn)槿绻麄儾坏貌话徇w并出售住房，卻可能沒(méi)有買家能夠負(fù)擔(dān)得起更高的利息，除非房?jī)r(jià)也下跌。

相比之下，如股市大戶一類久經(jīng)世故的投資者就不大容易跌入這樣的陷阱。但購(gòu)房者卻沒(méi)有那么精明，所以他們要么可能會(huì)發(fā)現(xiàn)不了即將到來(lái)的市場(chǎng)變化，要么可能會(huì)沒(méi)有做好應(yīng)對(duì)措施。

心理學(xué)家們指出許多人都容易罹患“妄想偏見(jiàn)”，不愿設(shè)想自己所不愿考慮但卻極可能發(fā)生的事。他們可能會(huì)過(guò)度強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)成功的可能性，比如“我會(huì)在未來(lái)幾年賺很多錢”，但卻對(duì)時(shí)時(shí)威脅家庭預(yù)算的問(wèn)題考慮不足，比如他們從不去想“我會(huì)失業(yè)或離婚”。

正是這種盲目樂(lè)觀的態(tài)度，造成了房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。低銀行利率并沒(méi)有造成泡沫，低利率只是讓那些生活在經(jīng)濟(jì)前景仿佛一片光明的地區(qū)的人們更容易沉浸在他們的幻想之中。利率的上升會(huì)讓他們面對(duì)現(xiàn)實(shí)：購(gòu)房的貸款利息將會(huì)占家庭預(yù)算的更大一部分，這是我們最終必須面對(duì)的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)。

但房?jī)r(jià)下跌不會(huì)在各國(guó)央行開(kāi)始調(diào)高利率之后很快出現(xiàn)。在利率上升的兩年之后，澳大利亞住房?jī)r(jià)格上漲的趨勢(shì)才出現(xiàn)緩和跡象。在業(yè)余投資者的主導(dǎo)下，房屋市場(chǎng)對(duì)利率變化并不敏感。在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地方，這種上升趨勢(shì)會(huì)在一段時(shí)間內(nèi)保持或趨緩。在大多數(shù)高房?jī)r(jià)地區(qū)，真正的房?jī)r(jià)下跌可能要在相當(dāng)一段時(shí)間之后才會(huì)出現(xiàn)。