李占軍

大家喜歡叫他老潘，老潘生于1963年11月14日，受過“文革”的苦，享過改革的福。別人說他是個精明能干的商人，善于包裝，喜歡做概念；他卻說自己是個樸實的農(nóng)民，性格內(nèi)向，只有大專文憑。20世紀(jì)80年代，老潘大學(xué)畢業(yè)后進了機關(guān)，后來，他毅然拋掉“鐵飯碗”，辭職南下。29歲的時候，潘石屹開發(fā)了萬通新世界，之后又相繼開發(fā)了SOHO現(xiàn)代城、建外SOHO等樓盤。2001年，潘石屹邀請12位著名的建筑師在長城腳下蓋起了12棟別墅。在這些變化背后，房地產(chǎn)大腕潘石屹究竟是怎樣一個人，究竟是什么因素成就了他的今天，是性格還是時代？讓我們一起走近潘石屹。

老潘的童年：貧窮是我最深刻的記憶

老潘說，20歲之前，他的表達(dá)能力特別弱，20歲以后才有了一些變化。那么，20歲之前，他到底過著怎樣的生活呢？

“我的童年是在甘肅天水一個缺水，非常荒涼的農(nóng)村里度過的。那個地方太窮了，沒有糧食吃?！?0年代的中國到處都在鬧災(zāi)荒，潘石屹的童年充滿了饑餓和艱難?！霸谖?1、12歲的時候我媽媽就癱瘓了，一直不能下床，到現(xiàn)在還癱瘓在床，父親是右派，家里沒飯吃，所以就把我的一個妹妹送人了。那時候我們家只有兩床被子，一床大一點，一床小一點，送妹妹走的那一天，媽媽用大被子將妹妹裹了起來。我問媽媽今天晚上我們蓋什么，媽媽說，你妹妹都送出去了，就得把這個被子陪著一起送出去。”

小時候，潘石屹常聽父母說起城里的人和事兒，他夢想能到外面的世界去看一看。1978年十一屆三中全會之后，潘石屹的父親終于平反了，與此同時，潘石屹考上了蘭州市一個技校。跟隨父親進城的那天，潘石屹看見了樓梯，那是路邊一個二層的招待所，他第一次見到樓梯，異常興奮，抬腳就往樓上跑，最后被看門的老大爺趕了下來。潘石屹上學(xué)那幾年，非常貧困，怕把褲子洗爛了，他一直穿著臟褲子；怕同學(xué)看見自己的午飯只有一塊發(fā)糕，他偷偷躲進教室去吃。

老潘初下海：跨過鐵絲網(wǎng)“闖”進深圳

一次偶然的機會，潘石屹上了大學(xué)，雖然只是大專，而且還是石油學(xué)校，但是大學(xué)校園還是改變了潘石屹。大學(xué)畢業(yè)后，他進入了石油部下屬的一個國家機關(guān)，得到了一個踏實的鐵飯碗。然而就在大家爭搶鐵飯碗的那個年代，潘石屹卻縱身下海。1987年，潘石屹拿著最后一張工資條，握著101塊錢的工資辭職了，他要南下打工。其實當(dāng)時的潘石屹算不上辭職，因為單位根本就沒有同意他停薪留職的申請。潘石屹走的時候，一個同事對他說了這樣一句話，“潘石屹，你的血管里流著不安分的血液?！?/p>

17年前，潘石屹24歲，只身去深圳的時候，他既沒有錢也沒有過硬的文憑，他那個學(xué)校只是一個大專院校，沒有學(xué)位證書。面對全然陌生的南方城市，面對未被開墾的荒地，他開始獨自尋覓自己的第一桶金。

當(dāng)時去深圳一定要有邊防證，辦理邊防證要由所在單位出具介紹信，申辦人持介紹信到當(dāng)?shù)氐墓膊块T辦理?？墒桥耸俸蛦挝欢肌瓣绷耍l會給他開介紹信，他又去哪兒弄那個邊防證？于是，他只有偷偷摸摸地“闖”進深圳。

“闖”進深圳的路有很多條，可是無論怎么走，有一道鐵絲網(wǎng)是無法避開的，只有越過這道網(wǎng)，才算真正進入特區(qū)。潘石屹花了二三十塊錢請一個當(dāng)?shù)厝藥椭^網(wǎng)，這個當(dāng)?shù)厝藥е樦F絲網(wǎng)走，走著走著，就走到了一個出口，說是出口，其實就是鐵絲網(wǎng)上的一個洞，不知是誰挖出來的，反正成了“自由進出”的豁口，潘石屹就跟著當(dāng)?shù)厝藦哪莻€洞鉆了過去。有人發(fā)現(xiàn)了他們，從后面追來，當(dāng)?shù)厝司蛶е耸傺刂咎镆宦房癖?。終于，抱著自由的希望和向往，抱著對金錢的欲望和事業(yè)的追求，潘石屹闖進了深圳。

深圳是潘石屹下海的第一站，去深圳也是他24年來第一次越過長江，以前，他從沒有到過南方。剛到深圳的時候，潘石屹特別不適應(yīng)，語言環(huán)境不一樣，飲食習(xí)慣不一樣，氣候不一樣，他過得很艱難，水土不服，全身長滿了濕疹，根本就聽不懂廣東話，無法和人交流溝通。

老潘的第一桶金：借雞生蛋，冒險投身房地產(chǎn)

在深圳那兩年，潘石屹并沒有找到屬于自己的天空，他一直在給別人打工，一直在等待，在尋覓機會。而深圳的近鄰——海南卻逐漸成為一顆新星，特別是在1992年鄧小平南巡講話之后，海南一天天崛起，逐漸成為中國最大的經(jīng)濟特區(qū)。為了尋找新的機會，潘石屹來到了海南。

在海南，潘石屹遇到了馮倫、易小迪等五人，后來，他們一起被稱為中國“房地產(chǎn)六君子”。鄧小平南巡講話之后，土地終于被作為商品，可以出讓和買賣了，海南大片閑置的土地為以潘石屹為首的雄心勃勃的六虎將提供了大顯身手的廣闊天地，六虎將聯(lián)合出動，26歲的潘石屹就此邁出了人生創(chuàng)業(yè)的第一步。

他們首先看上的是?？诘陌俗鶆e墅，他們的計劃是：把這八座別墅買下來，然后再賣出去，賺取其中的差價。于是他們六個人計劃先成立一個公司。當(dāng)時最困難的問題就是資金，六個人誰也沒有錢，可是要想辦公司，買別墅，賺錢，就得先投入大筆的錢，后來，他們看中了別人腰包里的錢。他們找到北京一家金融機構(gòu)駐海南的辦事處，從那個辦事處借了一大筆錢——500萬。

當(dāng)然，潘石屹他們并沒有碰到慈悲為懷的善人，沒有人會白白把這么一大筆錢借給這幫只有腦子沒有實力的窮鬼，借款方的條件很苛刻，第一個條件是利息為20％，第二個條件是扣掉利息之后，賺了錢利潤五五分成。這兩個條件已經(jīng)夠苛刻了，然而還有第三個條件，那就是錢不能交給六虎將，借款方派人管理這筆錢，根據(jù)六虎將操作的情況決定資金的使用。借款方的三個條件宛如三道緊箍咒，答應(yīng)了這些苛刻的條件，潘石屹他們才借到了“雞”，這只借來的“雞”到底能不能生蛋，就全看六虎將了。

其實當(dāng)時潘石屹他們就是在冒險，有人問潘石屹：萬一賠了，你們拿什么來抵這20％的利息？潘石屹這樣回答：“賠了的話就是無產(chǎn)階級，身無分文了，可是如果賺了，那就是我淘到的第一桶金。我從沒想過退路?！?/p>

六虎將分析了當(dāng)時海南的整個房地產(chǎn)情況，認(rèn)定他們看上的那八座別墅會漲價。他們購買的時候，別墅的價格是每平方米兩千多元，隨著時間的增長，事實證明了他們判斷的正確，他們買下別墅兩個多月之后，別墅的市價就翻了一番，變成四千多元一平方米了。那是以潘石屹為首的六虎將掙到的第一桶金，錢的數(shù)目不算很多，但對他們的影響卻很大。還完借款，付清利息，分給借款方50%的利潤，扣掉稅款，他們還剩下了100多萬。六個人，每個人分到了十幾萬。

這些錢讓潘石屹著實興奮了一段時間。拿到錢的那天晚上，潘石屹怎么也睡不著覺，渾身燥熱。第二天一早，他跑到銀行，從銀行里取出一點點錢。拿著鈔票，他禁不住懷疑這是不是真的，到底能不能用，他轉(zhuǎn)了一圈，決定買點東西，先買了一張海南日報，然后又買了幾個面包。吃著面包，他才回過神來，在心里告訴自己，這真的是錢，真的可以用。

老潘出招：急流勇退安全脫身

第一桶金的獲得鞏固了潘石屹投身房地產(chǎn)的信心，沒錢的時候都能賺到錢，有錢的時候還能賺不到錢嗎？

第一批淘金者的成功驗證了海南房地產(chǎn)市場的巨大潛力，繼六虎將之后，許多人急不可耐地跳進了海南房地產(chǎn)這片深不見底的商海中。1993年到1994年，每年有57億房地產(chǎn)投資流進這塊正在開發(fā)的土地，熱火朝天的海南房地產(chǎn)市場充滿了泡沫。截至1998年，海南積壓商品房703萬平方米，積壓資金達(dá)800多億。在沸騰的泡沫中得意忘形的人們追逐著海南房地產(chǎn)市場的狂潮，沒有人想到，漲潮的前夜潘石屹急流勇退，脫身而逃。

其實，潘石屹也是在偶然間發(fā)現(xiàn)了海南房地產(chǎn)的真相。那一次，潘石屹的一個項目合伙人提出，他聽說新出臺了一個法律文件，內(nèi)容涉及房地產(chǎn)投資的前景，很讓人擔(dān)心。他請潘石屹去?？谑幸?guī)劃局跑一趟，查查那個文件的具體內(nèi)容。潘石屹很認(rèn)真地去找那個文件。第一次去海口市規(guī)劃局的時候，規(guī)劃局的人拒絕接待。潘石屹沒有放棄，他是那種永不言棄的男人。第二次，他又去了，并且買了一點小禮物去。也許是潘石屹的執(zhí)著打動了規(guī)劃局的人，也許是他的小禮物起了點作用，總之，有關(guān)人員終于接待了潘石屹。他們允許他查看他所需要的文件，并且詳細(xì)地向他介紹了相關(guān)內(nèi)容。那個文件其實并沒有太多關(guān)于房地產(chǎn)市場的內(nèi)容，然而，細(xì)心的潘石屹卻從規(guī)劃局人員無意的介紹中了解到一個重要信息，那就是?？谑心壳暗姆康禺a(chǎn)總面積。

回去之后，潘石屹仔細(xì)算了算，他用海口市當(dāng)時的房地產(chǎn)總面積除以海口市暫住人口和常住人口之和，得到了當(dāng)時海口市人均住房面積，其實這個結(jié)論并不是真正的?？谑腥司》棵娣e，事實上大部分房子都握在房地產(chǎn)商手里。潘石屹的結(jié)論是，當(dāng)時的?？冢司》棵娣e達(dá)到了50多平方米。這個數(shù)字給潘石屹敲響了警鐘，因為據(jù)他所知，當(dāng)時北京人均住房面積為7平方米，一些發(fā)達(dá)國家人均住房面積也只不過20、30多平方米，可是?？趨s已經(jīng)達(dá)到了50多平方米，這個不正常的數(shù)字預(yù)示著暴風(fēng)雨就要來臨了。

當(dāng)時的潘石屹其實還不懂得太多的生意經(jīng)，但是他牢記商場的一個基本原則，那就是不要違背常識和常規(guī)，無論是市場還是個人，一旦違背了常識和常規(guī)，就必定要失敗，任何超乎正常的發(fā)展終歸都要回歸常規(guī)。憑著這樣的判斷，潘石屹感覺到，“這塊地方的天要塌下來了，跑吧，跑得越快越好?！庇谑?，他毅然撤出海南房地產(chǎn)市場，北上京城，重新創(chuàng)業(yè)。

老潘的二次創(chuàng)業(yè)：我的北京，我的SOHO

有了海南那幾年的原始積累，潘石屹在北京做得從容而堅實。

1992年，潘石屹與人合作共同創(chuàng)建了北京萬通實業(yè)股份有限公司，在北京開發(fā)出一系列房地產(chǎn)項目，包括北京萬通新世紀(jì)廣場、中國國際航空公司大廈、北京萬通理想世界(現(xiàn)改名為新城國際)。1995年初，潘石屹離開萬通，創(chuàng)立北京紅石實業(yè)有限公司，1996年開發(fā)位于國貿(mào)橋東側(cè)、總建筑面積48萬平方米的現(xiàn)代城，創(chuàng)下了一個月銷售300套的驕人記錄，有的樓還沒有動工就已被訂購了50%。

2001年1月初，SOHO現(xiàn)代城的廣告大范圍出現(xiàn)，同時一本銀灰色封皮、長達(dá)100多頁的SOHO現(xiàn)代城樓書出現(xiàn)了，它以大量的照片、漫畫與插圖圖解SOHO現(xiàn)代城，"有點前衛(wèi)、有點另類"的SOHO現(xiàn)代城引起了市場的關(guān)注，SOHO一詞開始被廣泛提及，樓書中一句"你準(zhǔn)備好SOHO了嗎？"極具煽動性。1月8日，SOHO現(xiàn)代城開盤認(rèn)購，不到一個月就被認(rèn)購了十之七八，尤其是開盤的前三天，日銷售過億?？蛻粢归g排隊發(fā)號的熱烈場面讓人聯(lián)想起二十年前北京人排隊購買大白菜。

潘石屹的SOHO現(xiàn)代城包括10幢30層高的大廈，共有2200套公寓和商鋪；潘石屹后來還重返海南開發(fā)了博鰲藍(lán)色海岸、在北京開發(fā)了建外SOHO、長城腳下的公社。其中長城腳下的公社是由12位亞洲建筑師設(shè)計完成的一個當(dāng)代私人住宅建筑藝術(shù)收藏館，在2002年威尼斯雙年展上榮獲大獎。

最后，值得一提的是，潘石屹的成功離不開一個人的幫助，那就是他的妻子張欣，曾在美國華爾街做投資顧問的張欣不僅主管了SOHO的設(shè)計工程，而且還給了潘石屹許多事業(yè)上的幫助和支持，二人相輔相成，共創(chuàng)老潘今天的成功。