蘇二東

溫州人買樓買瘋了犜諶國熕們結(jié)伙組團四處出擊，所到之地一擲千金豪氣沖天；隨之而來的是房價飆升市場失常泡沫凸起。這已經(jīng)引起政府部門和業(yè)界人士的高度關(guān)注和警覺，并開始進行封殺……

掃描：購樓即炒樓

北京，２００３年９月，中關(guān)村一大型商鋪。盡管開出了每平方米１０萬元的天價，但開盤時竟出現(xiàn)了排隊購買的熱潮，而且?guī)缀醵际菧刂萑恕Ｋ麄兛雌饋黼m然有些其貌不揚，可不等售樓員講解完畢就開始簽合同，當場支付現(xiàn)金，一般都不用銀行按揭。那情景，那豪氣，把售樓小姐驚得目瞪口呆！據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示：北京商品房的買家４０％是外地人，外地人買家主要是溫州購房團；

上海，２００２年僅一年中，溫州人６次團隊購房總價達到３億元，平均一次成交５０００萬元！據(jù)統(tǒng)計，自１９９９年到現(xiàn)在，溫州人在上海購樓已經(jīng)傾囊３０億；

成都，２００２年７月溫州人向兩個商業(yè)地產(chǎn)一擲１億元，連自貢、樂山等二級城市都有溫州人已經(jīng)上馬或是準備投資的商業(yè)地產(chǎn)項目，個別項目資金更是高達３億元人民幣；

杭州，溫州人已經(jīng)占到購房者的２５％，投資估計不下２億元。杭州比較好的樓盤經(jīng)常是一開盤就被搶訂一空，等到建成現(xiàn)房之后，就更是“奇貨可居”了……

從華東的沿海城市，到西部的云南麗江和新疆伊犁，都閃現(xiàn)著溫州購房團的身影。１０萬溫州人在全國各地購房買樓，動用民間資金約１４００億元！這并非危言聳聽，而是一個經(jīng)過認真測算得出的各方比較認同的數(shù)據(jù)。

據(jù)說，溫州現(xiàn)在是“全民購房”。他們按照房地產(chǎn)升值空間及市場環(huán)境等因素，從高到低把全國房地產(chǎn)市場分成四級：一級市場是北京、上海、杭州、深圳等地，二級市場為大連、蘇州、福州、南京、南昌等和東部沿海地區(qū)，三級市場為東西部結(jié)合地帶的省城或西部經(jīng)濟發(fā)達城市，如呼和浩特、長沙、合肥、烏魯木齊等，四級城市為位置比較特殊的省會周邊城市，如桂林、黃山、寧波等一些地級城市。溫州人在全國范圍內(nèi)投資地產(chǎn)，頻出大手筆。

透視：利益的驅(qū)使

溫州人買房有三大特點：一、商鋪、公寓、別墅是首選；二、溫州人購房跟他們做生意個性分不開。溫州人做生意喜歡“抱團”，某地有一溫州人扎根下來必引來一批溫州人。溫州人購房也一樣，一人看中某一房產(chǎn)，必會呼朋喚友前往搶購，往往一人幾套、幾十套地購買，或者合股購買千萬元以上的整層商鋪、寫字樓；三是溫州人有錢，屢屢采用一次性現(xiàn)金付款的“款爺”作派，看準的樓盤不多考慮就一擲千金，其豪邁氣魄和過人膽識令人驚嘆。

然而，一個奇怪的現(xiàn)象是：溫州購房團走到哪里，哪里的房價就會無規(guī)則迅速上漲，由此造成的后果是當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的混亂和災(zāi)難。“現(xiàn)在全國各地鬧得沸沸揚揚的‘溫州購房團，其實就是炒房團。”浙江大學(xué)房地產(chǎn)投資研究所所長趙杭生一針見血地指出。因為溫州人購樓至少９０％以上不是自用，而主要目的是“用來出租，或者升值后轉(zhuǎn)讓。”一位溫州購房團的成員說：“溫州現(xiàn)在是全民炒房，按照回報率１５％計算，這比任何一個產(chǎn)業(yè)都要賺錢?！?/p>

造成溫州全民炒樓的局面，說到底是高額利益的誘惑。溫州人自身有著強烈的投資炒作意識，同時他們認定了中國房地產(chǎn)是只賺不賠的市場，再加上擁有較強的經(jīng)濟實力，只要有值得一炒的房源，溫州人都會毫不猶豫地行動，可在很短的時間內(nèi)組織一個擁有雄厚資金的購房團。而當?shù)卣芾淼娜蔽患胺康禺a(chǎn)市場體制的不健全，也給了溫州人投機和走邊緣的空間。溫州市建設(shè)局的李祥川認為，“近幾年溫州不少消費者嘗到了樓市價格翻番甚至翻幾番的甜頭，這促使很多溫州人從樓市中尋找賺錢的捷徑?！比缃?，受溫州人炒樓影響，上海也出現(xiàn)了“全民炒樓”的苗頭，杭州本地人投資亦開始趨向房地產(chǎn)。

分析：炒樓結(jié)惡果

溫州人炒樓，本質(zhì)上是一種投機，它使得房地產(chǎn)已背離了消費功能。如果投資性購房過多，就會像股市一樣，大量吃進就拉升房價，集中拋盤會導(dǎo)致房價大跌，從而影響房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。

房價飆升是炒樓的直接惡果。然而由房價過高所引起的房地產(chǎn)泡沫是呈惡性連鎖反應(yīng)的，一旦鏈條斷裂，將使金融系統(tǒng)和整個經(jīng)濟體系遭到巨大沖擊。首先，房價過高無疑對普通居民造成壓力。說到底，房價是市場決定的，對房屋有正常需求的人多了，供求關(guān)系自會起作用。而只要人們有真實需要，對正常的、與購買力相符的房價上漲是有承受能力的。漲價會對國民經(jīng)濟增長、市場繁榮互促互進，形成一個良性循環(huán)。但如果房價是炒上去的，通過種種手段硬是把老百姓對房價的承受能力炒高，這無疑是讓喝稀飯的去為品嘗魚翅宴的買單！

其次炒高房價所引起的房地產(chǎn)開發(fā)過熱將直接威脅金融機構(gòu)的安全。中山大學(xué)房地產(chǎn)研究中心教授方建國斷言：“房地產(chǎn)企業(yè)對金融機構(gòu)的依賴性太強，金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額太高，一旦房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生泡沫，商品房空置率超過警戒線，金融機構(gòu)將出現(xiàn)不可避免的高風(fēng)險。”事實上，中國人民銀行已經(jīng)注意到了這一問題，并接連發(fā)布了有關(guān)規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的法規(guī)和通知。

“在杭州第一個破裂的經(jīng)濟泡沫將會是地產(chǎn)”，趙杭生說，“這個城市大量存在著的游資一旦被抽走，樓市泡沫就會破滅，房價隨之大跌，對社會產(chǎn)生極大危害?！?/p>

房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生是關(guān)乎國計民生的大事，一些國內(nèi)外的事例足以警醒世人了。１９９２年海南房地產(chǎn)市場的崩潰，至今仍未恢復(fù)元氣，香港１９９６年炒樓風(fēng)盛，一直炒到了失去理智的程度，導(dǎo)致迸發(fā)房地產(chǎn)泡沫，造成相當于２．４萬億港幣的財產(chǎn)損失。在日本，投機炒作使土地和樓房價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，到１９９１年房地產(chǎn)市場全面崩潰，遺留下來的壞資產(chǎn)至少高達６０００億美元，從此陷入持續(xù)到現(xiàn)在的通縮深淵。上世紀９０年代中期，大量外資進入泰國、菲律賓和印尼的房地產(chǎn)市場進行投機性投資炒樓活動，構(gòu)成房地產(chǎn)泡沫并最終失控，連帶引發(fā)金融危機。

窮途：必然的遭遇

２００３年８月，浙江省各級政府開始對溫州人炒高的房價高度關(guān)注；９月１８日，建設(shè)部副部長劉志峰點名指出，“滬杭房價上漲過快”；３天后，杭州市政府迅速反應(yīng)，形成了幾點應(yīng)對措施：重點發(fā)展適應(yīng)居民承受能力的經(jīng)濟適用房和中低價位的商品住房，定向供應(yīng)給拆遷安置戶和低收入人群；加強稅收征管和恢復(fù)征稅，如對炒作商品房期房轉(zhuǎn)讓的，增收期房轉(zhuǎn)讓契稅，對于炒二手房者，恢復(fù)征收２０％的個稅，對購買高檔住宅的實行３％的高稅率……面對公眾的困惑，杭州市市長茅臨生公開表態(tài)：就是為“控制炒房現(xiàn)象。”與此同時，上海市有關(guān)部門也高度重視樓市的不正常現(xiàn)象與不協(xié)調(diào)聲音。在出臺的各種法規(guī)政策中，蘊含了不支持、甚至反對炒樓行為的涵義。

《中國經(jīng)濟時報》對沖昏頭腦的炒樓者發(fā)出警告稱，“千萬不要漠視市場已經(jīng)發(fā)出的風(fēng)險信號”，更有人預(yù)言溫州人最終將“自食惡果”：溫州人炒過的地方，樓價已經(jīng)明顯升高，繼續(xù)炒樓是否還有利可圖？遇到?jīng)]人再繼續(xù)接手時，就有人會被套牢，這個最后的埋單者究竟會是誰？是溫州投資者，還是當?shù)氐木用?？有人斷言，“５年后溫州人將集體跳樓”。

現(xiàn)在，有很多關(guān)于溫州炒房團何日以及誰來終結(jié)的猜測，但由于中國房地產(chǎn)市場有著許多不健康的行為和不規(guī)范的操作，所以在深深的擔憂之余，只能寄希望于法規(guī)制度的健全和市場信息的規(guī)范，也只有市場，才是溫州炒房團的生死符！