在我國經(jīng)濟(jì)體系中，房地產(chǎn)行業(yè)地位關(guān)鍵，對經(jīng)濟(jì)增長、就業(yè)保障與民生改善影響深遠(yuǎn)。近年來，房地產(chǎn)傳統(tǒng)發(fā)展模式的弊端逐步顯現(xiàn)，新發(fā)展模式逐漸形成。這一模式以“房住不炒”為原則，圍繞高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展推進(jìn)系統(tǒng)性改革創(chuàng)新，推動行業(yè)從粗放發(fā)展轉(zhuǎn)向精細(xì)化、專業(yè)化、綠色化發(fā)展。它為房地產(chǎn)企業(yè)帶來機(jī)遇的同時，也帶來挑戰(zhàn)。我們聚焦新發(fā)展模式下房地產(chǎn)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力管理，分析企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)、提升抗風(fēng)險(xiǎn)能力的作用機(jī)制與具體路徑，旨在為相關(guān)企業(yè)提供有益借鑒。

科技賦能層面。新發(fā)展模式下，企業(yè)因面臨技術(shù)應(yīng)用難題，導(dǎo)致數(shù)字化轉(zhuǎn)型滯后，綠色技術(shù)落地也隨之受到阻礙。企業(yè)對數(shù)字化技術(shù)認(rèn)知不足，缺乏整體戰(zhàn)略規(guī)劃，加之部門間數(shù)據(jù)孤島問題突出，就會使數(shù)字化轉(zhuǎn)型困難；而新型材料供應(yīng)不穩(wěn)定且價(jià)格高昂，企業(yè)就會難以控制項(xiàng)目成本，同樣也會使綠色技術(shù)應(yīng)用受阻。

新發(fā)展模式下

房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)與管理困境

服務(wù)升緯層面。新發(fā)展模式下，企業(yè)已切入住房租賃、養(yǎng)老地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)等多元領(lǐng)域，新興業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)更顯復(fù)雜。其中，住房租賃前期投入大、競爭激烈且空置率高，易因資金回籠慢面臨資金鏈斷裂的情況；養(yǎng)老地產(chǎn)需整合多維度服務(wù)，協(xié)調(diào)難且依賴專業(yè)人才，易因服務(wù)不完善或人才缺失導(dǎo)致運(yùn)營失效；文旅地產(chǎn)易因缺調(diào)研創(chuàng)意、產(chǎn)品同質(zhì)化，導(dǎo)致投資回報(bào)存疑。

資金管理層面。新發(fā)展模式下，企業(yè)資金周轉(zhuǎn)壓力顯著加劇，融資渠道收窄與資金回籠遲緩的問題凸顯。其中，隨著傳統(tǒng)融資門檻提高，中小企業(yè)會陷入融資難的困境，其融資渠道受限會導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)壓力加大。加之受房地產(chǎn)市場政策影響，樓市銷售周期與去化速度都會不同程度地有所減緩，新興業(yè)務(wù)回報(bào)周期長，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隨之加劇。

產(chǎn)品創(chuàng)新層面。新發(fā)展模式下，企業(yè)在市場定位與產(chǎn)品創(chuàng)新上面臨困難，不僅同質(zhì)化問題突出，對客戶需求的把控也不夠精準(zhǔn)。倘若企業(yè)盲目跟風(fēng)新興業(yè)務(wù)，易導(dǎo)致產(chǎn)品趨同、服務(wù)單一，影響自身盈利；而把握市場需求不準(zhǔn)確，也容易因無法滿足消費(fèi)品質(zhì)與個性化需求升級，導(dǎo)致客戶流失、市場份額萎縮。

新發(fā)展模式下

房地產(chǎn)企業(yè)提升抗風(fēng)險(xiǎn)能力的作用機(jī)制

借戰(zhàn)略協(xié)同與多元化布局分散風(fēng)險(xiǎn)。新發(fā)展模式下，企業(yè)可從多維度拓展業(yè)務(wù)板塊，并提升多元業(yè)務(wù)協(xié)同水平。華潤置地就憑借“萬象城”綜合商業(yè)地產(chǎn)品牌，匯聚多元業(yè)態(tài)，在消費(fèi)升級趨勢下穩(wěn)定租金收益。同時，企業(yè)結(jié)合市場動態(tài)規(guī)劃業(yè)務(wù)板塊，能夠有效應(yīng)對市場周期波動。萬科便針對大眾新興需求推出住房租賃品牌“泊寓”，通過多樣租住產(chǎn)品與服務(wù)滿足不同層次客戶的需求，拓寬營收渠道，規(guī)避住宅開發(fā)環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)。

靠產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同與跨界合作優(yōu)化資源配置。新發(fā)展模式下，企業(yè)注重產(chǎn)業(yè)鏈上下游協(xié)同，積極聯(lián)動供應(yīng)商、設(shè)計(jì)單位等主體，實(shí)現(xiàn)資源高效分配。旭輝集團(tuán)就選擇與供應(yīng)商聯(lián)合研發(fā)材料，攜手銷售代理加快去化，以聯(lián)動機(jī)制降低保交樓風(fēng)險(xiǎn)。同時，跨界資源（如金融、科技等）整合同樣重要。龍湖集團(tuán)便通過與金融機(jī)構(gòu)合作開展住房租賃資產(chǎn)證券化，同時與科技企業(yè)共建智慧社區(qū)，不僅增強(qiáng)了資金流動性，同時也提升了項(xiàng)目的科技競爭力。

憑政策適應(yīng)與制定長期戰(zhàn)略構(gòu)建韌性。新發(fā)展模式下，企業(yè)結(jié)合政策（如保障性住房、城市更新等）來制定強(qiáng)化合作協(xié)同，整合產(chǎn)業(yè)鏈與跨界資源長期戰(zhàn)略，能實(shí)現(xiàn)長效發(fā)展。保利發(fā)展便參與了廣東省廣州市、深圳市的城市更新，改造老街區(qū)并融入商業(yè)、文化功能，既獲得政策紅利，也提升發(fā)展空間。同時，企業(yè)也能借資產(chǎn)管理與品牌運(yùn)營抵御短期市場波動。綠城中國就深耕產(chǎn)品的品質(zhì)精細(xì)化升級，堅(jiān)持打造“好房子”，持續(xù)贏得消費(fèi)者信任，增強(qiáng)自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

耕品牌建設(shè)，從建筑質(zhì)量、服務(wù)水平、企業(yè)文化等方面塑造良好形象，借品牌效應(yīng)吸引客戶，以此長期占據(jù)市場份額。

用技術(shù)創(chuàng)新提升風(fēng)險(xiǎn)識別與應(yīng)對效率。新發(fā)展模式下，企業(yè)通過大數(shù)據(jù)分析定位用戶、發(fā)掘需求、研判市場趨勢與風(fēng)險(xiǎn)，能優(yōu)化項(xiàng)目定位及生產(chǎn)。碧桂園便用大數(shù)據(jù)開展數(shù)字化營銷，跟蹤客戶需求定制宣傳，還借助VR技術(shù)開展線上售樓，有效提升了客戶的購房體驗(yàn)。同時，企業(yè)加大范圍運(yùn)用綠色技術(shù)，能降低項(xiàng)目能耗、提升市場認(rèn)可度與企業(yè)形象。龍湖集團(tuán)就在住宅項(xiàng)目中應(yīng)用太陽能等綠色技術(shù)，獲得綠色建筑認(rèn)證，收獲良好環(huán)?？诒?。

深化產(chǎn)業(yè)鏈上下游協(xié)同。企業(yè)需深化與產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)的合作，構(gòu)建長期穩(wěn)定協(xié)作關(guān)系。企業(yè)可聯(lián)合供應(yīng)商開發(fā)新型材料，攜手設(shè)計(jì)單位依據(jù)市場需求與客戶反饋優(yōu)化方案，提升項(xiàng)目適配性；聯(lián)動施工、銷售團(tuán)隊(duì)，保障項(xiàng)目質(zhì)量與進(jìn)度；協(xié)同下游企業(yè)提升服務(wù)質(zhì)量，加快項(xiàng)目去化速度。

積極開展跨界合作。在金融領(lǐng)域，企業(yè)可與金融機(jī)構(gòu)合作創(chuàng)新融資模式，像開展銀企合作、發(fā)行綠色債券。在科技領(lǐng)域，企業(yè)聯(lián)合科技企業(yè)引入智能系統(tǒng)與先進(jìn)技術(shù)，打造智慧社區(qū)和智能建筑，以提升居住品質(zhì)與科技感。在民生領(lǐng)域，企業(yè)還能攜手醫(yī)療、教育等機(jī)構(gòu)，完善社區(qū)配套服務(wù)，提供一站式生活方案，增強(qiáng)社區(qū)吸引力。

多元化業(yè)務(wù)精準(zhǔn)布局。企業(yè)需要結(jié)合市場需求與自身優(yōu)勢，精準(zhǔn)推進(jìn)多元化業(yè)務(wù)布局。企業(yè)可打造品牌長租公寓，細(xì)分青年共享、家庭整租等住房租賃類型，完善社區(qū)配套服務(wù)；養(yǎng)老地產(chǎn)則融入醫(yī)療、養(yǎng)生服務(wù)，建造醫(yī)養(yǎng)結(jié)合社區(qū)；文旅地產(chǎn)可深挖特色、整合資源，開發(fā)差異化項(xiàng)目，以此形成“旅游地產(chǎn)”良性循環(huán)。

制定長期發(fā)展戰(zhàn)略。企業(yè)需摒棄短期逐利的思維，明確長期戰(zhàn)略方向，以提升項(xiàng)目品質(zhì)、完善配套、優(yōu)化服務(wù)，推動物業(yè)資產(chǎn)保值增值。另外，企業(yè)還需深

加強(qiáng)政策研究與合規(guī)管理。企業(yè)需緊跟國家政策法規(guī)動態(tài)，深入研究并理解政策，據(jù)此及時調(diào)整戰(zhàn)略與發(fā)展方向。另外，企業(yè)也要優(yōu)化合規(guī)管理體系，對項(xiàng)目開發(fā)、銷售、融資等環(huán)節(jié)做合規(guī)審查，規(guī)避政策法律風(fēng)險(xiǎn)。

加強(qiáng)政策與風(fēng)險(xiǎn)管理，提升合規(guī)與應(yīng)對能力

完善風(fēng)險(xiǎn)管理體系。企業(yè)需健全風(fēng)險(xiǎn)管理體系，對市場、財(cái)務(wù)、經(jīng)營等風(fēng)險(xiǎn)做好識別、評估與控制。與此同時，企業(yè)還應(yīng)當(dāng)搭建風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)體系，依托大數(shù)據(jù)動態(tài)跟蹤、對比內(nèi)部指標(biāo)以監(jiān)測風(fēng)險(xiǎn)，并針對不同經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，提前制定應(yīng)對預(yù)案。

新發(fā)展模式下

房地產(chǎn)企業(yè)提升抗風(fēng)險(xiǎn)能力的具體路徑

優(yōu)化戰(zhàn)略規(guī)劃，構(gòu)建多元化與可持續(xù)發(fā)展格局創(chuàng)新能力提升，驅(qū)動技術(shù)與商業(yè)模式創(chuàng)新

加大技術(shù)研發(fā)投入。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目全周期中積極融入大數(shù)據(jù)、AI及物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，例如，以智能建造手段提高施工效率。另外，企業(yè)仍要大力推進(jìn)綠色建筑技術(shù)創(chuàng)新，積極研發(fā)并應(yīng)用新型環(huán)保建材、高效節(jié)能技術(shù)及可再生能源系統(tǒng)，切實(shí)降低建筑能耗。

探索商業(yè)模式創(chuàng)新。企業(yè)可探索輕資產(chǎn)運(yùn)營，輸出品牌、管理與技術(shù)參與項(xiàng)目運(yùn)營，既能獲取穩(wěn)定收益，也能降低資產(chǎn)負(fù)債率，同時，還能借助互聯(lián)網(wǎng)思維搭建線上線下平臺，對外提供一站式服務(wù)，以此拓展盈利空間。此外，企業(yè)還可開展資產(chǎn)證券化，例如將優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為REITs（不動產(chǎn)投資信托基金），拓寬融資渠道并提升資金流動性。