近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)取得了令人矚目的成就，其市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大、經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)步上升，但在稅收風(fēng)險(xiǎn)管理的實(shí)踐中，仍然面臨著諸多挑戰(zhàn)和顯著的不足之處。在如此背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制尚處在初級(jí)建設(shè)階段，各個(gè)環(huán)節(jié)仍需提升和完善，以確保企業(yè)在追求經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，有效規(guī)避與稅收合規(guī)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，從而維護(hù)良好的市場(chǎng)聲譽(yù)和法律地位。

研究案例簡(jiǎn)介

隨著Z市基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，有關(guān)方面在進(jìn)行城市規(guī)劃時(shí)愈發(fā)關(guān)注居民幸福感問(wèn)題。在此背景下，H房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱H企業(yè)）憑借大型國(guó)有企業(yè)的地位，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售領(lǐng)域深耕細(xì)作，其推出的產(chǎn)品基本涵蓋客戶的基本需求。

2020年，H企業(yè)成功完成業(yè)務(wù)清算。由于H企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的顯著地位及其對(duì)地方經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)的重大影響，稅務(wù)機(jī)關(guān)格外重視和關(guān)注其稅收事務(wù)。為確保稅收體系的公平性、正當(dāng)性、高效率，稅務(wù)機(jī)關(guān)啟動(dòng)針對(duì)H企業(yè)的專項(xiàng)稽查行動(dòng)。

H企業(yè)稅款繳納情況分析

筆者在深入分析H企業(yè)在2022年至2023年度的納稅狀況時(shí)，觀察到一系列顯著的變化與趨勢(shì)。各分項(xiàng)稅務(wù)數(shù)據(jù)不僅反映企業(yè)運(yùn)營(yíng)狀況的波動(dòng)，同時(shí)也揭示了稅收政策調(diào)整對(duì)其財(cái)務(wù)狀況的深刻影響。在這一時(shí)期內(nèi)，H企業(yè)的納稅總額從2022年的5768.94萬(wàn)元下降至2023年的4738.49萬(wàn)元，降幅為1030.45萬(wàn)元，同比減少21.75%。

值得注意的是，H企業(yè)的“T城項(xiàng)目”于2022年實(shí)現(xiàn)階段性竣工。這一里程碑不僅增強(qiáng)消費(fèi)者對(duì)企業(yè)的信心，更激發(fā)購(gòu)房熱潮，直接促進(jìn)當(dāng)年銷售收入的快速增長(zhǎng)。然而，進(jìn)入2023年，隨著項(xiàng)目的全面竣工并進(jìn)入銷售清盤階段，市場(chǎng)熱度有所減退，導(dǎo)致銷售收入及其相應(yīng)的稅收貢獻(xiàn)出現(xiàn)回落現(xiàn)象。

H企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與等級(jí)評(píng)定

風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別職務(wù)部門在對(duì)H企業(yè)的稅務(wù)合規(guī)狀況進(jìn)行評(píng)估時(shí)，依托先進(jìn)的“金稅四期”系統(tǒng)，充分利用其云綜合管理平臺(tái)的強(qiáng)大數(shù)據(jù)分析能力，全面搜集、仔細(xì)掃描企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和業(yè)務(wù)資料。在綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別框架下，職務(wù)部門識(shí)別出包括風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12在內(nèi)的多個(gè)潛在風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域，這些風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)合力構(gòu)成對(duì)H企業(yè)稅務(wù)健康狀況的全面審視，分別為：

風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)1：增值稅及其附加稅潛在風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)對(duì)2022至2023年度稅收政策框架的深入分析，結(jié)合H企業(yè)的財(cái)務(wù)記錄與工商、稅務(wù)等官方登記信息進(jìn)行交叉驗(yàn)證，可以發(fā)現(xiàn)H企業(yè)作為增值稅的一般納稅人，不符合享受附加稅減免等稅收優(yōu)惠政策的條件。

風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)2：企業(yè)所得稅稅負(fù)異常波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。在進(jìn)一步觀察H企業(yè)的稅務(wù)數(shù)據(jù)后，發(fā)現(xiàn)其企業(yè)所得稅的稅負(fù)增減率高達(dá)59.63%。

風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)3：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入顯著下滑。主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的變化值顯示為-54.18%，其變動(dòng)率顯著低于1，明確指出了其收入水平相較于上一期的大幅下降。

風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)4：銷售成本與收入變動(dòng)不匹配。H企業(yè)的銷售成本變動(dòng)率高達(dá)119.16%，遠(yuǎn)超其主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的變動(dòng)率。

風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)5：財(cái)務(wù)費(fèi)用異常波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。在進(jìn)行財(cái)務(wù)健康狀況的評(píng)估時(shí)，財(cái)務(wù)費(fèi)用的變動(dòng)率可以被視為衡量企業(yè)財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)定性的重要參考指標(biāo)。然而，H企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用實(shí)際變動(dòng)率高達(dá)71.14%。

風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)6：銷售費(fèi)用異常增長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn)。稅務(wù)審查中，銷售費(fèi)用的變動(dòng)率同樣是一個(gè)不可忽視的重要考量因素。H企業(yè)的銷售費(fèi)用的變動(dòng)率實(shí)際值達(dá)到51.87%，這遠(yuǎn)超稅務(wù)機(jī)關(guān)設(shè)定的警報(bào)值（10%）。

風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)7：營(yíng)業(yè)外支出異常飆升風(fēng)險(xiǎn)。通常情況下，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，營(yíng)業(yè)外支出包括捐贈(zèng)支出、非正常損失等偶發(fā)性項(xiàng)目，這類支出的波動(dòng)幅度較小。然而，H企業(yè)的營(yíng)業(yè)外支出增減變動(dòng)率卻高達(dá)142.55%。

風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)8：預(yù)收賬款確認(rèn)延遲風(fēng)險(xiǎn)。在進(jìn)行財(cái)務(wù)合規(guī)性審查時(shí)，預(yù)收賬款的變化情況被廣泛用作評(píng)估企業(yè)銷售收入確認(rèn)及時(shí)性的關(guān)鍵指標(biāo)。

風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)9：收入與利潤(rùn)變動(dòng)不匹配風(fēng)險(xiǎn)。銷售收入與利潤(rùn)是企業(yè)財(cái)務(wù)健康的核心指標(biāo)，其變動(dòng)趨勢(shì)理應(yīng)保持一致。

風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)10：收入與成本變動(dòng)嚴(yán)重失衡風(fēng)險(xiǎn)。銷售收入與銷售成本之間的變動(dòng)關(guān)系直接反映企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率與盈利能力。H企業(yè)在這方面的表現(xiàn)出現(xiàn)顯著異常，其銷售收入增減率與銷售成本增減率之間的差異率高達(dá)-173.34%。

風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)11：增值稅計(jì)繳異常風(fēng)險(xiǎn)。增值稅作為重要的流轉(zhuǎn)稅，其增減變動(dòng)與銷售收入之間理應(yīng)保持一定的相關(guān)性。H企業(yè)展示出相對(duì)不尋常的現(xiàn)象，其銷售收入增減率與增值稅增減率之間的差異為-65.68%。

風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)12：企業(yè)所得稅稅負(fù)異常風(fēng)險(xiǎn)。通常情況下，企業(yè)所得稅的增減率應(yīng)與銷售收入變化趨勢(shì)呈正相關(guān)關(guān)系。然而，H企業(yè)銷售收入增減率與企業(yè)所得稅增減率之間存在5.45%的差異。

等級(jí)評(píng)定通過(guò)深入剖析和量化評(píng)估，各風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)被劃分為不同的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)（高等、中等、低等）。其中，風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)1、2、4被劃分為高等風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)3、5、7、10、11被劃分為中等風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)6、8、9、12被劃分為低等風(fēng)險(xiǎn)。

稅收風(fēng)險(xiǎn)管理措施

詢問(wèn)盤查第一，針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)4，H企業(yè)明確表示，要嚴(yán)格遵循企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，及時(shí)對(duì)已實(shí)現(xiàn)銷售的商品進(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)，從而確保會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理之間的一致性。

第二，關(guān)于與損益關(guān)系密切的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)5和6，H企業(yè)詳細(xì)闡釋其廣告支出及財(cái)務(wù)費(fèi)用變動(dòng)的合理性。例如，為提升二期樓盤的市場(chǎng)知名度，加大宣傳力度是十分必要的，相關(guān)廣告支出均基于實(shí)際市場(chǎng)需求，且處于合理范圍內(nèi)。

第三，關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)7，即營(yíng)業(yè)外支出的顯著增長(zhǎng)，H企業(yè)逐一解釋導(dǎo)致該情況的原因：一是因未及時(shí)繳納稅款而產(chǎn)生的滯納金；二是向某單位的捐贈(zèng)未滿足特定條件，未能獲得預(yù)期的稅收減免；三是由于違規(guī)行為需要支付的罰款。

第四，對(duì)于涉及稅金的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)1、2、8、11、12，H企業(yè)進(jìn)一步指出，企業(yè)始終遵循規(guī)定，與業(yè)主簽訂商品房預(yù)售合同，并依據(jù)此合同預(yù)收部分款項(xiàng)。

稅務(wù)稽查第一，經(jīng)過(guò)稅務(wù)稽查的細(xì)致審查，H企業(yè)向其關(guān)聯(lián)企業(yè)出售房產(chǎn)的定價(jià)顯著低于市場(chǎng)公允水平。為糾正此類不當(dāng)行為，確保稅務(wù)的公平性與準(zhǔn)確性，決定對(duì)該企業(yè)實(shí)施納稅調(diào)增，具體調(diào)整金額為698萬(wàn)元，旨在彌補(bǔ)因低價(jià)銷售造成的稅收流失，從而有效維護(hù)稅收的正當(dāng)性與法律的嚴(yán)肅性。

第二，在對(duì)H企業(yè)“T城項(xiàng)目”進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，發(fā)現(xiàn)其成本確認(rèn)方式存在諸多不當(dāng)之處。例如，盡管該項(xiàng)目為分期開(kāi)發(fā)，企業(yè)在核算土地成本時(shí)錯(cuò)誤地采用了平均分?jǐn)偟姆绞?，將整塊土地的成本分配至各期項(xiàng)目，造成土地成本的重復(fù)計(jì)算及虛高。

第三，稅務(wù)稽查發(fā)現(xiàn)H企業(yè)對(duì)利息扣除的稅收政策的理解不夠透徹，致使其全額扣除應(yīng)計(jì)利息，這顯然與《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》的相關(guān)規(guī)定存在沖突。為糾正該違規(guī)行為，并確保稅收政策的正確執(zhí)行，稅務(wù)機(jī)關(guān)決定對(duì)H企業(yè)已經(jīng)扣除的利息進(jìn)行適當(dāng)調(diào)減，調(diào)減總額達(dá)到587萬(wàn)元。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制的構(gòu)建策略

完善預(yù)警系統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要根據(jù)其組織架構(gòu)的具體情況，從跨部門和多維度的角度出發(fā)，系統(tǒng)性審視和評(píng)估各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的稅收風(fēng)險(xiǎn)。基于此分析結(jié)果，企業(yè)應(yīng)設(shè)計(jì)并實(shí)施一套定制化的部門稅收風(fēng)險(xiǎn)評(píng)分和評(píng)級(jí)體系。

提高稅收統(tǒng)籌水平稅收統(tǒng)籌是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行策略性財(cái)務(wù)規(guī)劃的重要手段，其根本目的在于通過(guò)精心設(shè)計(jì)的稅收籌劃方案，實(shí)施一系列精細(xì)化的稅收措施，從而以合法合規(guī)手段減輕稅收負(fù)擔(dān)。為保證稅收統(tǒng)籌能夠高效實(shí)施，企業(yè)首先應(yīng)依照國(guó)家稅法的相關(guān)規(guī)定，構(gòu)建一套全面而合規(guī)的會(huì)計(jì)管理體系。在此基礎(chǔ)上，企業(yè)應(yīng)對(duì)每個(gè)實(shí)施項(xiàng)目開(kāi)展深入而細(xì)致的稅收研判工作。這就要求企業(yè)不僅要全面掌握涉及項(xiàng)目的稅收總額、納稅環(huán)節(jié)及每個(gè)環(huán)節(jié)的具體稅收比例，還應(yīng)密切關(guān)注稅收政策的變化趨勢(shì)，并及時(shí)對(duì)稅收籌劃策略進(jìn)行適度調(diào)整。

革新納稅理念對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，其在社會(huì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中的重要角色決定其應(yīng)當(dāng)主動(dòng)承擔(dān)重點(diǎn)稅源的責(zé)任。例如，企業(yè)可以設(shè)計(jì)一個(gè)富有創(chuàng)新性的納稅口號(hào)。這個(gè)口號(hào)不僅要簡(jiǎn)潔明了、易于傳播，還應(yīng)深刻表達(dá)企業(yè)對(duì)依法納稅的堅(jiān)定承諾。

在當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須充分認(rèn)識(shí)到稅收風(fēng)險(xiǎn)防控的重要性和緊迫性。為此，企業(yè)應(yīng)積極采取行動(dòng)，制訂并實(shí)施切實(shí)有效的應(yīng)對(duì)方案。在持續(xù)的努力與探索中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有望在復(fù)雜多變的經(jīng)營(yíng)環(huán)境中保持穩(wěn)健發(fā)展，進(jìn)而為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展貢獻(xiàn)更大力量。

作者單位：成都未來(lái)智造空間建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司