住房市場“長期看人口”。本文基于全國人口第七次普查數(shù)據(jù)展望我國住房市場需求。指出，在人口總量持續(xù)負增長態(tài)勢下，未來我國住房總需求將面臨穩(wěn)中放緩甚至下行壓力。同時，規(guī)模巨大的人口流動導(dǎo)致我國人口區(qū)域分布格局持續(xù)發(fā)生變化。此外，老齡化和改善型需求的增加也對住房市場產(chǎn)生深遠影響。

習(xí)近平總書記指出，“人口問題始終是我國面臨的全局性、長期性、戰(zhàn)略性問題”，住房市場“長期看人口”。全國人口第七次普查數(shù)據(jù)（簡稱“七普數(shù)據(jù)”）顯示，未來一個時期，我國將進人人口負增長起步期、人口老齡化加速期、城鎮(zhèn)化瓶頸期三期疊加階段，必將對房地產(chǎn)需求帶來重大持續(xù)影響。

我國人口現(xiàn)狀及發(fā)展變化

總量進入負增長階段，出生率低位運行

七普數(shù)據(jù)表明，2020年11月1日，普查登記的中國大陸31個省、自治區(qū)、直轄市和現(xiàn)役軍人的人口共141178萬人。與全國人口第六次普查（簡稱“六普”）數(shù)據(jù)相比，10年共增加7206萬人，增長 5.38% ，年均增長率 ：0.53% ，年均增速同比上一個10年的 10.57% 小幅下降。從出生率來看，我國人口出生率自20世紀90年代起進人下行通道，1999年降至 15‰ 以下，2020年僅有 8.52‰ ，這是近60年來首次低于 10‰ 。

從國家統(tǒng)計局2019年人口抽樣數(shù)據(jù)來看，我國2020年總?cè)丝谠鲩L了1173萬人。但由于2019年屬于抽樣數(shù)據(jù)，與七普數(shù)據(jù)統(tǒng)計方法不一樣。人口總量的增速歸根到底取決于出生率和死亡率。如果用2020年出生人口減去死亡人口來測算人口增長情況，我國人口形勢不容樂觀。2020年我國出生人口下降到1200萬，死亡人口上升到1000萬，人口增長處于關(guān)鍵拐點。國家統(tǒng)計局公布的2022年人口數(shù)據(jù)印證了這一點。2022年我國人口比2021年減少85萬，人口自然增長率首次為負，2023年減少208萬人，延續(xù)了這一負增長趨勢，并加速下滑。這意味著，我國長期、持續(xù)的人口正增長趨勢已經(jīng)終結(jié)，未來將面臨持續(xù)低出生率和長期人口負增長的挑戰(zhàn)，以及由此引發(fā)的一系列人口問題。

深度老齡化趨勢明顯，我國將持續(xù)面臨長期人口均衡發(fā)展壓力

據(jù)七普數(shù)據(jù)，2020年我國0＼～14歲人口為25338萬人，占總?cè)丝诘?17.95% ; 15～59 歲人口為89438萬人，占 63.35% ：60歲及以上人口為26402萬人，占 18.70% ，其中65歲及以上人口為19064萬人，占 13.50% 。相比六普數(shù)據(jù)，0＼～14歲、15＼～59歲、60歲及以上人口比重分別上升1.35個百分點、下降6.79個百分點、上升5.44個百分點。七普前后，我國老齡化水平天致處于發(fā)達國家和發(fā)展中國家之間的水平。

不過，考慮到我國的人口總量和結(jié)構(gòu)形勢，未來前景不容樂觀，老齡化將呈現(xiàn)出加速深化的態(tài)勢。這與我國總和生育率的快速下降（我國總和生育率僅1.3，遠低于2.1的國際低生育率標準）密不可分，低生育率直接推動了老齡化的加速。未來，我國人口老齡化將與人口負增長持續(xù)并存，且我國將很快進人深度老齡化社會，人口長期均衡發(fā)展的壓力將長期存在。

流動人口規(guī)模擴大，區(qū)域人口分化加劇

從2000年開始，人口普查將跨鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道的居住地與戶籍地分離界定為人戶分離，并進一步將人戶分離分為市內(nèi)人戶分離和非市內(nèi)人戶分離，非市內(nèi)人戶分離人口稱為“流動人□”。七普數(shù)據(jù)顯示，2020年我國流動人口規(guī)模達到3.8億，占總?cè)丝诘?26.6% ，相較于2000年的全國人口第五次普查（簡稱五普）數(shù)據(jù)、2010年的六普數(shù)據(jù)出現(xiàn)了大幅上升，10年增長了近 70% 。這表明，七普期間，我國流動人口規(guī)模進一步擴大，人口流動趨勢更加明顯。

七普數(shù)據(jù)還顯示，2020年，我國人口城鎮(zhèn)化率達到了63.89% ，相較于六普的 49.7% 顯著提升，城鄉(xiāng)人口結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化。也要看到，在快速城鎮(zhèn)化的進程中，我國人口流動不僅體現(xiàn)在城鄉(xiāng)間的轉(zhuǎn)移，更體現(xiàn)在跨省人口流動，從而導(dǎo)致省級人口區(qū)域分布發(fā)生了重大變化。2020年我國跨省流動人口達到12484萬人，流動人口數(shù)量相較于六普增加了近4000萬人，增長了 45% ?？缡×鲃尤丝诟鼉A向于流入經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，主要流入廣東、浙江和江蘇等地，七普數(shù)據(jù)顯示東部地區(qū)人口占比相較于六普數(shù)據(jù)提高了2.15個百分點。

同時，核心城市群和高能級城市人口持續(xù)增長。2010一2020年間珠三角、長三角、成渝和京津冀城市群的人口增量最大，占全國新增人口的七成左右，是人口增長最為快速的區(qū)域。六普至七普期間，我國人口增量最大的城市也有明顯的高能級傾向，在人口增量最大的30個城市里面，有3個直轄市、4個副省級城市及16個省會城市。2010一2020年，我國343個地級市中有150個出現(xiàn)人口收縮，占比近一半，人口共減少4051.4萬?？臻g分布上，西部、中部、東北的人口收縮地區(qū)數(shù)量最多，分別有54個、47個和33個地級市出現(xiàn)了人口減少?？梢姡煌瑓^(qū)域間人口分化加劇嚴重。

家庭規(guī)模小型化，家庭戶數(shù)持續(xù)增加

從家庭規(guī)模來看，2020年我國家庭人口平均規(guī)模下降到2.62人/戶；而2000年五普是3.44人/戶，2010年六普是3.10人/戶。10年間，我國總?cè)丝趦H增長 5.38% ，但家庭戶數(shù)從六普的40152萬戶增加到七普的49416萬戶，增幅 23.07% 。此外，不婚、單親家庭、留守家庭、丁克家庭等多元化、多樣化趨勢也逐漸顯現(xiàn)。七普數(shù)據(jù)顯示，全國一人戶占家庭戶比重由六普的 14.5% 上升至七普的 25.4% ，大幅提升10.9個百分點，尤其在城市，一人獨居家庭戶比重已上升至 27.5% ；二人戶比重提升5.3個百分點，從 24.4% 上升至 29.7% ；三人以上戶比重均不同程度下降。

家庭規(guī)模小型化是現(xiàn)代社會的一個顯著特征。我國家庭規(guī)模小型化趨勢仍在繼續(xù)，這意味著即使在總?cè)丝谪撛鲩L的情況下，我國家庭戶數(shù)仍可能繼續(xù)增加。家庭規(guī)模小型化帶來的戶數(shù)增加將對人口總量減少形成緩沖效應(yīng)，一定程度上抵消人口負增長對我國住房市場的不利影響。不過，長期來看，隨著我國人口總量持續(xù)負增長，家庭總戶數(shù)增速也將放緩。

人口性別比處于失衡狀態(tài)，但性別結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化

從人口性別結(jié)構(gòu)看，七普數(shù)據(jù)顯示我國總?cè)丝谛詣e比仍處于失衡狀態(tài)，但與五普、六普相比，整體呈優(yōu)化趨勢。2000年五普總?cè)丝谛詣e比106.74（女性為100，下同），2010年六普總?cè)丝谛詣e比105.20，2020年七普我國總?cè)丝谛詣e比為105.07。從新生兒性別比來看，七普數(shù)據(jù)表明我國性別結(jié)構(gòu)更是顯著優(yōu)化，2020年我國新生兒性別比為111.3，較2010年下降了6.8。

同時，相較于全球人口性別比101.68、高收入國家性別比99.18，我國人口性別結(jié)構(gòu)仍不合理。未來，隨著優(yōu)化生育政策的進一步落地實施，我國新生兒性別比偏高的問題將進一步改善，有望恢復(fù)到正常水平。

人口新形勢下的我國住房市場

人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)變化直接決定未來住房需求總量。在人口總量持續(xù)負增長態(tài)勢下，預(yù)計中國大陸人口總量2028年降至14億人以下，2030年為13.98億人。未來我國住房總需求將會面臨穩(wěn)中放緩甚至下行壓力。同時，規(guī)模巨大的人口流動導(dǎo)致我國人口區(qū)域分布格局持續(xù)發(fā)生變化，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)和核心城市群人口聚集效應(yīng)持續(xù)增強，住房區(qū)域分化將進一步加劇；家庭小型化趨勢的延續(xù)，也將部分對沖人口總量減少所帶來的負面效應(yīng)，住房市場仍會享受家庭規(guī)?！凹t利”。此外，老齡化和改善型需求的增加也對住房市場產(chǎn)生深遠影響。

我國家庭住房總體情況

住房供求總量基本平衡

七普數(shù)據(jù)顯示，2020年我國住房總面積約517億平方米，較五普增長 93% 。這是一個顯著的增幅，特別是城市住房面積由五普的56億平方米增至七普的177億平方米，增長了 216% 。2020年我國家庭戶人均居住面積達41.76平方米，其中城市家庭人均居住面積為36.52平方米，較2000年提升67% 。據(jù)測算，我國城鎮(zhèn)住宅套戶比也從1978年的0.8增至2020年的 1.09 。從國際看，當前美國、日本的套戶比分別為1.15、1.16，德國為1.02，英國為1.03，表明我國住房總量基本供求平衡。

經(jīng)過20余年的發(fā)展，我國住房已經(jīng)告別了短缺時代。我國2020年人均住房使用面積約31.4平方米（按建筑面積以折算系數(shù)1.33計算），根據(jù)世界銀行的人均居住面積標準，已經(jīng)基本接近高收人國家的標準。隨著住房狀況的改善，住房“有沒有”的問題基本得到解決，人們對住“更好”房子的需求日益增加。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，全國重點30城自2016年以來，120＼～144平方米住房成交占比穩(wěn)步提升，由2016年的19% 上升至2023年的 28% ，購房者對大面積、多房間數(shù)的改善型產(chǎn)品需求占比將不斷提升。

住房供求結(jié)構(gòu)性矛盾日益凸顯

七普數(shù)據(jù)顯示，在我國住房總體供求基本平衡的同時，受區(qū)域間人口變化冷熱不均影響，住房市場進一步分化。一方面，發(fā)達經(jīng)濟地區(qū)、核心城市等土地和住房供應(yīng)有限而新增需求不斷，房價上漲較快，居民購房壓力持續(xù)增加。據(jù)公開數(shù)據(jù)，2008一2020年，深圳、北京和上海住房均價分別上漲5.6倍、3.9倍、2.8倍，而同期城鎮(zhèn)居民人均可支配收入僅分別上漲1.4倍、1.8倍和1.9倍。甚至在房地產(chǎn)市場深度調(diào)整的情況下，一線城市房價也明顯更加抗跌。另一方面，人口收縮地區(qū)不斷增加，東北及部分中西部低能級城市等地區(qū)住房市場面臨供給過剩、房價下行壓力等問題。

據(jù)《中國人口普查年鑒（2020）》，2020年，北京、上海、廣東人均住房建筑面積分別為34.89、32.28、33.84平方米，而江西、福建人均住房面積分別達到54.96、48.72平方米。北京、上海、廣東城鎮(zhèn)家庭居住在2000年之前建成住房的比重分別高達 32.59% 、 37.93% 和3 34.84% ，而寧夏、西藏、青海僅為 12.34% 、 12.86% 和 13.74% ?？梢钥闯?，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)不僅面臨人均住房面積小的問題，還存在住房樓齡偏高、老舊小區(qū)占比天等現(xiàn)象。同時，我國人均住房面積低于8平方米的家庭戶數(shù)占比達 2.04% ，低于16平方米的家庭戶數(shù)占 11.31% ，其中廣東、上海、浙江、福建、北京和海南人均建筑面積低于16平方米的家庭戶數(shù)占比超 20% 。隨著人口向經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)持續(xù)流人，未來主要核心城市仍會面臨住房結(jié)構(gòu)性不平衡問題。

人口新形勢下的住房市場展望

人口總量負增長趨勢下住房總需求面臨下行壓力

七普數(shù)據(jù)及2021年、2022年、2023年人口數(shù)據(jù)顯示，我國人口總量已經(jīng)進入負增長階段。同時，我國勞動年齡人口數(shù)在2012年達到峰值9.22億，主力購房人口數(shù)在2015年達到峰值4.48億。未來，隨著我國勞動年齡人口和主力購房人口的持續(xù)下滑，預(yù)計2035年勞動年齡人口降至峰值的 86% ！主力購房人口降至峰值的 72% 。人口總量的減少和出生率持續(xù)低位運行，以及勞動年齡人口的變化，對住房市場而言不是好消息。即使不考慮人口因素對經(jīng)濟增長的潛在影響，這也意味著住房總需求增量將遭遇天花板，甚至面臨下行壓力。同時，人口總量的收縮，老齡化的加速，意味著城市競爭進人存量博弈階段，部分人口流失嚴重的資源枯竭型城市面臨“消失”的危險。近年來不斷爆發(fā)的各城市花樣百出的搶人大戰(zhàn)，也一定程度上反映了這個問題?；谇榫凹僭O(shè)（假設(shè)到2030年城鎮(zhèn)化率完成《國家人口發(fā)展規(guī)劃（2016一2030年）》設(shè)定的 70% 目標；存量住房每年按 1.43% 的折舊率拆舊建新；到2030年戶均人口達到2.65人/戶），課題組測算，預(yù)計2024一2030年我國住宅銷售面積中樞約每年10億平方米，相較2015一2021年的16.5億平方米（剔除2022一2023年劇烈波動年份）下降約 39% 。

需要指出的是，盡管我國解決了住房短缺問題，居民住房需求仍有一定的增長空間。2011一2020年是我國城鎮(zhèn)化快速推進的時期，也是住房發(fā)展最快的時期。我國家庭戶人均住房面積已接近高收人國家標準，但與美國人均住房面積63平方米、德國46平方米等相比，仍有不小的差距，未來存在一定的增長空間。

規(guī)模巨大的流動人口為住房市場帶來結(jié)構(gòu)性機會

七普數(shù)據(jù)再次確認了我國人口流動性大的基本事實。2020年我國流動人口高達3.8億，跨省人口1.25億。由于流動人口以青壯年勞動力為主，相對更年輕，或為務(wù)工人群，或為高校學(xué)生，這些人群主要居住在單位、學(xué)生宿舍或城中村，其住房需求仍有發(fā)展空間。人口流入地區(qū)將繼續(xù)享受人口流人紅利和人口遷徙帶來的新增住房需求。

2010一2020年，全國19個城市群人口持續(xù)上升，常住人口占比由 83.3% 提升至 86.7% 。城市群和中心城市聚集大量人□，產(chǎn)生大量新市民，人口持續(xù)流人的東部發(fā)達地區(qū)和核心城市供需結(jié)構(gòu)仍然不平衡，存在結(jié)構(gòu)性市場機會。

老舊住房更新改造和改善型住房需求持續(xù)釋放

城鎮(zhèn)中，我國2000年及以后建成的住房占比最大，由2010年的 39.21% 增至2020年的 68.06% 。這意味著，我國2000年以前建成的住房仍占有相當一部分，尤其是東部地區(qū)2000年以前建成住房占比近四成。從我國住房市場發(fā)展歷程看，城鎮(zhèn)2000年之前的住房多是福利分房時代的產(chǎn)物。基于“短缺經(jīng)濟”的特征，2000年以前住房供應(yīng)面積、建筑材料、戶型設(shè)計等方面均存在一定的不足。尤其是近20年設(shè)計理念、房型格局、建筑材料等都發(fā)生了很大革新，無論是存量住房的更新改造還是住房設(shè)施的提升都存在很大的空間。課題組測算，2024一2030年我國城市住房折舊拆遷總規(guī)模約為37.82億平方米。

隨著存量房時代的到來和居住水平需求的不斷提升，我國居民住房需求從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”。同時，改善型需求不僅表現(xiàn)為面積的增加，還表現(xiàn)在住房區(qū)位、戶型、社區(qū)服務(wù)等方面的匹配度，高品質(zhì)、低密度、好物業(yè)的住房將更受市場歡迎。

家庭規(guī)模小型化為住房總需求結(jié)構(gòu)性機會提供支撐

家庭規(guī)模小型化是現(xiàn)代社會的一個標志。對比東亞地區(qū)發(fā)達經(jīng)濟體，韓國行政安全部的公布數(shù)據(jù)顯示，2023年韓國家庭規(guī)模已經(jīng)降低至2.15人/戶，“一人戶”在全體家庭中占比約 42% ，成為主導(dǎo)形式。七普數(shù)據(jù)也顯示，即使在人口總量持續(xù)負增長的趨勢下，我國家庭戶數(shù)仍會持續(xù)增加。家庭規(guī)模小型化帶來更多的住房需求和更大的人均住房需求，對沖人口總量減少形成的負面效應(yīng)，為住房總需求中的結(jié)構(gòu)性機會提供有力支撐。課題組測算，假設(shè)2030年我國城鎮(zhèn)戶均人口2.61人，在其他條件不變的情形下，預(yù)計2023一2030年我國家庭結(jié)構(gòu)變化后新增住房需求為19.18億平方米。

（本文為中國財富管理50人論壇《我國房地產(chǎn)風(fēng)險化解研究》課題報告的專題研究報告。特約編輯/孫世選，責任編輯/丁開艷）