2024年12月9日中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)要“穩(wěn)住樓市”，這反映了中央更加堅(jiān)定的穩(wěn)樓市態(tài)度。2024年12月11日至12日召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次明確要“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，并且強(qiáng)調(diào)“有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線”。這為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展指明了方向，可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)樓市將圍繞“穩(wěn)”字發(fā)力。

穩(wěn)住樓市的自標(biāo)在未來(lái)一到兩年內(nèi)有望實(shí)現(xiàn)

2024年9月召開(kāi)的中央政治局會(huì)議提出促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的改善起到了積極作用。房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”的實(shí)質(zhì)是“量升而價(jià)穩(wěn)”。隨著監(jiān)管部門逐步落地多項(xiàng)支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策“組合拳”，多重利好政策的疊加效應(yīng)在市場(chǎng)上已有所顯現(xiàn)。1月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2024年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況顯示，銷售、融資等多個(gè)指標(biāo)繼續(xù)改善。2024年，新建商品房銷售面積97385萬(wàn)平方米，比上年下降12.9% ，降幅較1一11月收窄1.4個(gè)百分點(diǎn)，該指標(biāo)已連續(xù)7個(gè)月收窄；新建商品房銷售額96750億元，下降 17.1% ，降幅收窄2.1個(gè)百分點(diǎn)。這表明房地產(chǎn)市場(chǎng)正走向止跌回穩(wěn)，走穩(wěn)的趨勢(shì)較為明顯。預(yù)計(jì)2025年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)降幅將進(jìn)一步收窄，2026年回穩(wěn)的可能性較大，但能否實(shí)現(xiàn)還需綜合考量政策力度、居民預(yù)期、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等多重因素，市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)也是有可能的。

努力實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)回穩(wěn)

一是繼續(xù)引導(dǎo)房企轉(zhuǎn)型退出，穩(wěn)定市場(chǎng)供應(yīng)，提升住房質(zhì)量，為老百姓蓋好房子；二是嚴(yán)控土地供應(yīng)，根據(jù)去化周期確定土地供應(yīng)節(jié)奏和規(guī)模；三是加大對(duì)剛需和改善性需求購(gòu)房群體的支持力度，包括稅收、貸款利率等多個(gè)方面；四是繼續(xù)推進(jìn)地方政府收儲(chǔ)力度，支持市場(chǎng)回穩(wěn)。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)下跌堪比2022年，但與2022年不同的是，當(dāng)年市場(chǎng)是加速下滑的，2024年的市場(chǎng)是逐步改善的。如果從2021年7月（本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)下跌的起點(diǎn)）開(kāi)始逐月看銷售同比增速的變化，整體呈現(xiàn)先快速下跌、后逐步回穩(wěn)的趨勢(shì)。2022年4月，我國(guó)商品房銷售面積同比增速為 -39% ，為增速的最低點(diǎn)，隨后市場(chǎng)跌幅總體上是逐步收窄的，至2024年10月，商品房銷售面積當(dāng)月同比僅下降 1.63% ，11月當(dāng)月同比增速首次由負(fù)轉(zhuǎn)正，為 3.25% ，12月同比繼續(xù)正增長(zhǎng)，市場(chǎng)走穩(wěn)的趨勢(shì)較為明顯。如果這一狀態(tài)能繼續(xù)保持，則可以順利實(shí)現(xiàn)12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的穩(wěn)住樓市的政策目標(biāo)。即使未來(lái)一到兩年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然下行，下行幅度也將不斷收縮，穩(wěn)住樓市的目標(biāo)也很有可能在未來(lái)一到兩年實(shí)現(xiàn)。

而從2021年7月開(kāi)始并持續(xù)至今的本輪調(diào)整，是我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入新的發(fā)展階段的重要過(guò)渡，未來(lái)行業(yè)的發(fā)展要求和發(fā)展規(guī)律將完全不同于過(guò)去20年。中央政治局會(huì)議、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“穩(wěn)住樓市”的政策導(dǎo)向，為歷年會(huì)議首次提及，釋放了更加堅(jiān)定地推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”的信號(hào)。房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”的實(shí)質(zhì)是指“量升而價(jià)穩(wěn)”。目前，四大一線城市相繼放松房地產(chǎn)調(diào)控政策，包括調(diào)整住房限購(gòu)、降低交易稅、降低首付比例等，北京、上海政策力度相對(duì)謹(jǐn)慎，而廣州全面放開(kāi)限購(gòu)，整體政策力度最天。

展望未來(lái)，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)“正跌回穩(wěn)”，上海、深圳、北京限制性政策仍然有放松空間。目前，我國(guó)新發(fā)放住房貸款加權(quán)平均利率低于 3.5% ，已達(dá)歷史最低水平，有利于促進(jìn)需求。另外，財(cái)政部明確指出地方政府專項(xiàng)債可用于收購(gòu)存量商品房，還可以用于土地儲(chǔ)備，這是一個(gè)創(chuàng)新，有利于商品房庫(kù)存去化，也能有效緩解房企現(xiàn)金流緊張狀況，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。相信在一兩年內(nèi)大部分一二線城市都可以實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)，三四線城市則需要較長(zhǎng)時(shí)間。

2024年以來(lái)，為解決房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展問(wèn)題出臺(tái)了一系列積極政策，涉及“白名單”“收儲(chǔ)”、調(diào)整限購(gòu)限售政策、貸款利率調(diào)整等，政策力度全方位不斷增強(qiáng)。尤其2024年9月底以來(lái)房地產(chǎn)政策進(jìn)一步放松后，月度銷售改善明顯。從具體政策調(diào)整角度分析，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回歸常態(tài)化，部分特殊時(shí)期及特定區(qū)域的政策將逐步淡出。這些政策多是基于過(guò)去20年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)上漲的背景而制定的，如限購(gòu)、限售等。同時(shí)，一些僅針對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)下行階段的應(yīng)急性政策，例如“白名單”“收儲(chǔ)”等，也預(yù)計(jì)會(huì)隨著時(shí)間推移而逐漸退出市場(chǎng)。相對(duì)地，一些常規(guī)性政策，如利率調(diào)整等，未來(lái)可能會(huì)持續(xù)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要工具。

目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的困難

從目前來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中遇到的最難問(wèn)題是有效需求不足，市場(chǎng)出清仍不徹底。2021年，我國(guó)新建商品房銷售面積為17.94億平方米，2024年只有9.74億平方米，3年下降幅度達(dá) 45.7% ，這意味著行業(yè)產(chǎn)能大量閑置。即使房地產(chǎn)行業(yè)本身進(jìn)行了調(diào)整，縮小了規(guī)模，但是過(guò)去房地產(chǎn)發(fā)展高峰期積累的土地仍然面臨較大去化壓力。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2014一2023年，成交的土地規(guī)劃建筑面積達(dá)212.95億平方米，但成交商品房面積僅147.08億平方米，仍然有65.87億平方米的潛在庫(kù)存空間。同時(shí)分結(jié)構(gòu)來(lái)看，我國(guó)商辦用房的去化形勢(shì)要比住宅更加嚴(yán)峻。上海商辦用房去化周期甚至超過(guò)160個(gè)月，而且從過(guò)去的供應(yīng)過(guò)剩發(fā)展到如今的供應(yīng)嚴(yán)重過(guò)剩、需求下降雙重夾擊。

對(duì)于這一問(wèn)題只能多管齊下。一是在市場(chǎng)下行期，必然有大量土地閑置，地方政府要依法依規(guī)予以收回，還要嚴(yán)格限制供地，維持土地市場(chǎng)穩(wěn)定。應(yīng)加快推進(jìn)房企退出與轉(zhuǎn)型，繼續(xù)減少供應(yīng)，抑制供給過(guò)剩。二是進(jìn)一步擴(kuò)大需求。例如對(duì)首套房、多孩家庭購(gòu)房等剛需購(gòu)房加大優(yōu)惠力度，更要想方設(shè)法提升居民收人，改善預(yù)期，降低房?jī)r(jià)收人比。三是加大結(jié)構(gòu)性去化力度，商辦用房的去化力度應(yīng)該更大。我建議更改商品用房的供應(yīng)方式，限制超額供應(yīng)，更改商品用房的征稅方式，適當(dāng)降低稅率，加速去化。

從房企交出的“成績(jī)單”來(lái)看，銷售下行、“造血”能力減弱、現(xiàn)金流吃緊仍是行業(yè)普遍現(xiàn)狀。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)人下行周期已接近三年半，很多房企順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律，已開(kāi)始適應(yīng)發(fā)展新模式。例如以前“高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債”的運(yùn)營(yíng)模式已經(jīng)走到了盡頭，原因是高周轉(zhuǎn)對(duì)應(yīng)的是商品房的高去化速度，但當(dāng)前市場(chǎng)根本無(wú)法快速去化，高周轉(zhuǎn)也就無(wú)從談起。而高杠桿、高負(fù)債在當(dāng)前的金融環(huán)境下更是不可能。近一段時(shí)間以來(lái)，國(guó)家越來(lái)越強(qiáng)調(diào)要建“好房子”，房子要安全、舒適、綠色、智能，這是對(duì)過(guò)去一段時(shí)期高周轉(zhuǎn)帶來(lái)的房屋質(zhì)量下降趨勢(shì)的否定，建“好房子”也是市場(chǎng)發(fā)展的方向。我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積已經(jīng)超過(guò)40平方米，住房問(wèn)題已經(jīng)基本得到解決，市場(chǎng)會(huì)以改善性需求為主，要是還走“規(guī)模為王、重量不重質(zhì)”的老路，將會(huì)被市場(chǎng)淘汰。要審慎經(jīng)營(yíng)，這是對(duì)于過(guò)去“盲目舉債，大幅擴(kuò)張”經(jīng)營(yíng)模式的否定。經(jīng)過(guò)三年半的調(diào)整，房企的負(fù)債結(jié)構(gòu)、A股房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率從2020年三季度的 64.67% 下降到2024年三季度的 60.99% ，未來(lái)這一趨勢(shì)仍將持續(xù)。這些理念會(huì)逐步融入房企的經(jīng)營(yíng)模式當(dāng)中?，F(xiàn)在的市場(chǎng)狀態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)要順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律，建好房子、交現(xiàn)房、降低杠桿都是很好的發(fā)展方向。

2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)前景及建議

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定，持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式等舉措。

從過(guò)去幾年發(fā)展看，2025年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)降幅將進(jìn)一步收窄，2026年回穩(wěn)的可能性較大，但是能否實(shí)現(xiàn)還需看政策力度、居民預(yù)期、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等多重因素，市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)也是有可能的。

從我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)期趨勢(shì)來(lái)看，按照城鎮(zhèn)人口新增需求、改善性需求和折舊需求分開(kāi)測(cè)算，我國(guó)一年6億～8億平方米的新建商品住宅需求屬于合理水平，在此區(qū)間波動(dòng)都屬正常。2024年，我國(guó)商品住宅銷售面積達(dá)到8.1億平方米。為努力實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)回穩(wěn)，仍然有很多工作要做，一是繼續(xù)引導(dǎo)房企轉(zhuǎn)型退出，穩(wěn)定市場(chǎng)供應(yīng)，提升住房質(zhì)量，為老百姓蓋好房子；二是嚴(yán)肅土地供應(yīng)紀(jì)律，根據(jù)去化周期確定土地供應(yīng)節(jié)奏和規(guī)模；三是加大對(duì)剛需和改善性需求購(gòu)房群體的支持力度，包括稅收、貸款利率等多個(gè)方面；四是繼續(xù)推進(jìn)地方政府收儲(chǔ)力度，支持市場(chǎng)回穩(wěn)。

（盛松成為中歐國(guó)際工商學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)與金融學(xué)教授、中歐陸家嘴國(guó)際金融研究院高級(jí)學(xué)術(shù)顧問(wèn)。責(zé)任編輯/周茗一）