2024年是中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史中具有重要意義的一年。伴隨住房供應體系、要素聯(lián)動機制、商品住房銷售制度、房屋全生命周期安全管理制度和房地產(chǎn)全過程監(jiān)管五方面改革完善所取得的重要進展，房地產(chǎn)發(fā)展新模式開始端倪呈現(xiàn)。總體而言，房地產(chǎn)發(fā)展新模式構(gòu)建的核心是投資驅(qū)動向消費驅(qū)動的轉(zhuǎn)換和“強市場+強保障”雙輪驅(qū)動住房供應體系的形成。

2024年中國房地產(chǎn)市場回顧

2024年中國房地產(chǎn)市場總體上繼續(xù)處于深度調(diào)整，全年新建商品房銷售額和銷售面積都只相當于歷史最高峰時期2021年的一半略多。2024年內(nèi)，盡管3月國務院常務會議強調(diào)“進一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策”、4月30日中央政治局會議要求“強調(diào)統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房”，但直到9月，全國新建商品房銷售面積當月同比降幅仍然超過兩位數(shù)。然而，在9月24日“金融房產(chǎn)新政”發(fā)布和9月26日中央政治局明確提出“促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”之后，市場情緒有明顯升溫，10月商品房銷售面積當月同比降幅明顯收窄，從9月的 10.82% 收窄到 1.63% ，并在11月出現(xiàn)了2021年7月以來的首次當月同比正增長，同比增幅為 3.25% ，12月持續(xù)了這個反彈趨勢（參見圖1）。

重點大中城市樓市自2024年11月以來的反彈更為明顯。同花順金融數(shù)據(jù)顯示，30個大中城市合計的商品房銷售面積在9月當月同比降幅還為 -28.03% ，10月就大幅縮小為 -6.33% ，11月轉(zhuǎn)負為正為增長 11.60% ，12月延續(xù)這個勢頭并還有提升，當月同比增幅達到 14.43% 。30個大中城市2024年第四季度商品房銷售面積不僅比2023年同期高出 7.45% ，也比2022年同期高出 4.95% ，達到了近三年同期最高。在一二三線城市中，一線城市在11一12月的反彈幅度最大，二線城市次之，三線最弱（參見圖2）。

需要說明，2024年商品房銷售面積當月同比變動的“先降后升”，可能會存在2023年前三季度基數(shù)較高而第四季度基數(shù)較低的影響（見圖1），僅依據(jù)這個數(shù)據(jù)還不夠全面了解市場走勢。但可以結(jié)合國家統(tǒng)計局發(fā)布的2024年11一12月70個大中城市房價指數(shù)變動情況來進一步分析。該數(shù)據(jù)顯示，11月罕見地有17個城市出現(xiàn)新建商品住宅價格環(huán)比上漲，還有10個城市出現(xiàn)二手住宅價格環(huán)比上漲，12月新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上升的城市分別為23個和9個，這些數(shù)據(jù)為10月之后的市場企穩(wěn)跡象增加了更多的說服力。

當然，考慮出現(xiàn)當前房價環(huán)比增長的城市還比較少，環(huán)比增幅普遍也比較小，目前還不能輕言樓市企穩(wěn)已經(jīng)穩(wěn)定。2025年，面對國內(nèi)外依舊紛繁復雜且不確定性還在加大的宏觀經(jīng)濟環(huán)境，仍然需要通過供給側(cè)和需求側(cè)兩端發(fā)力“持續(xù)用力推動”房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

2024年中國房地產(chǎn)發(fā)展模式出現(xiàn)的若干重要新跡象

2024年是落實中央提出的構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的第三個整年。2021年12月中央經(jīng)濟工作會議首提“探索新的發(fā)展模式”，2024年12月中央經(jīng)濟工作會議要求構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。房地產(chǎn)發(fā)展新模式要實現(xiàn)平穩(wěn)過渡，不僅需要高瞻遠矚的頂層設計，也需要來自實踐探索的經(jīng)驗積累，從而在秉持“先立后破”原則、頂層設計與實踐經(jīng)驗良性互動、愿景與路徑相互調(diào)適的基礎上穩(wěn)步推進。

全國新建商品房和商品住宅月度銷售面積情況（2000.01一2024.12）

2024年12月末的全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議在部署推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展模式時著重談了五方面的工作：一是住房供應體系，二是要素聯(lián)動機制，三是商品住房銷售制度，四是房屋全生命周期安全管理制度，五是房地產(chǎn)全過程監(jiān)管。這由“一個體系、一個機制、兩個制度、一個監(jiān)管”組成的五方面，也是近年來房地產(chǎn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)換取得較明顯進展、探索經(jīng)驗較為豐富的領域。

住房供應體系

2024年，中國住房供應體系在三個層面出現(xiàn)重要突破：一是“市場 + 保障”體系提法的正式提出，二是“租購并舉”得到新確認并有重要新進展，三是存量供應活躍度超過增量供給。

2024年3月國務院常務會議明確提出，要適應新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求關系變化，加快完善“市場 + 保障”的住房供應體系，改革商品房相關基礎性制度，著力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。可見，完善“市場 + 保障”的住房供應體系，是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的基本立足點。住房和城鄉(xiāng)建設部相關負責人在2023年12月接受新華社專訪時曾指出，此前住房供應體系存在商品房和保障房“雙輪驅(qū)動”一長一短的現(xiàn)象，保障房建設相對滯后，供給占比偏低，短板效應較強。為此可以說，2024年明確了，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的首要任務就是要把住房供應體系存在著的“強市場、弱保障”的基本格局，轉(zhuǎn)變?yōu)椤皬娛袌?、強保障”，并實現(xiàn)保障房的高質(zhì)量發(fā)展。

2024年7月21日發(fā)布的《中共中央關于進一步全面深化改革、推進中國式現(xiàn)代化的決定》明確要求“加快建立租購并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，并將這個要求列人健全社會保障體系的一個組成部分，納人健全保障和改善民生制度體系的工作范疇。從這個政策表述來看，不僅未來住房的民生屬性與保障任務將進一步得到凸顯，租購并舉也更加明確地將成為房地產(chǎn)發(fā)展新模式下住房供應體系的基本特征。2024年，支持租購并舉、加快租賃住房機構(gòu)化專業(yè)化社區(qū)化發(fā)展的一系列政策接續(xù)推出、加快落地。2024年1月，央行和金融監(jiān)管總局發(fā)布“住房租賃金融17條”，覆蓋租賃住房項目全周期的信貸支持產(chǎn)品體系基本形成。7月，國家發(fā)展改革委發(fā)布全面推動REITs項目常態(tài)化發(fā)行的1014號文，公募REITs底層資產(chǎn)首次納入市場化長租房。也在2024年，營業(yè)規(guī)模超過1000套（間）的大型租賃社區(qū)顯著增加，并以國企運營為主，成為中國租賃住房發(fā)展的一個新特色。2024年，全國2050萬繳存人提取住房公積金2402億元用于支付房租，比2023年的2031億元增長了 18% ，是2020年1189億元的兩倍多，顯示租賃住房在消費端獲得的融資支持持續(xù)快速增強。

2024年，全國二手房交易在2023年高位增長的基礎上繼續(xù)增長。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，其監(jiān)測的全國35個重點城市二手房2024年全年成交面積為2.3億平方米，較上年增長約 5% 。多個城市的二手房交易量都顯著超過新房交易量，尤其是一二線城市。如據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2024年北京二手房成交1627萬平方米，相當新房成交面積477萬平方米的3.4倍；上海二手房成交1822萬平方米，是新房成交面積710萬平方米的2.6倍。大城市二手房為主的住房供應新時代的到來，預示房地產(chǎn)發(fā)展新模式將更加聚焦存量房地產(chǎn)的特點而構(gòu)建。

要素聯(lián)動機制

2024年，“人房地錢”要素聯(lián)動新機制建設明確了以編制實施住房發(fā)展規(guī)劃和年度住房發(fā)展計劃為重要抓手的推動思路。2024年2月住建部專門印發(fā)了通知后，各地已經(jīng)開始陸續(xù)編制并公布住房發(fā)展年度計劃，同時各地“十五五”住房發(fā)展規(guī)劃也在積極謀劃之中。強調(diào)推動“人房地錢”要素聯(lián)動新機制建設，從根本上是為了更好順應我國房地產(chǎn)供求關系已經(jīng)發(fā)生重大變化的外部發(fā)展新環(huán)境。面對供求總體平衡、局部總量過剩與局部結(jié)構(gòu)性短缺并存的供求新關系，能否通過要素聯(lián)動新機制的建立來更好實現(xiàn)供需精準匹配，是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式必須破解的重要課題。

在剛剛過去的2024年，有關部門和各地在推進“人房地錢”要素聯(lián)動新機制的過程中逐步清晰化了幾個基本原則，一是“以人定房”。不僅是需求要跟著人走，房子供給還要以更充分滿足人的多樣化多層次需求為中心。2024年，取消限購、取消限售、取消限價、取消普通住宅和非普通住宅標準的“四個取消”，降低住房公積金貸款利率、降低住房貸款的首付比例、降低存量貸款利率和降低“賣舊買新”換購住房的稅費負擔的“四個降低”，增強了市場需求信號對房地產(chǎn)供給的引導。包括保障房建設，也明確強調(diào)要“以需定購、以需定建”。二是“以房定地”。不盲目供地，加強供地的科學性，努力推進職住平衡。2024年5月，自然資源部發(fā)出通知，明確要求房地產(chǎn)去周期化長的城市，要堅決壓縮乃至停止供地。2024年10月，財政部和自然資源部明確，必要時可以通過專項債券回收已出讓土地。三是“以房定錢”。城中村改造貨幣化安置比例的增加和“白名單”信貸規(guī)模增加到4萬億元的“兩個增加”，既為滿足真實住房需求和保障房地產(chǎn)有序供給提供了合理規(guī)模的融資，又穩(wěn)妥控制房地產(chǎn)金融風險。

商品住房銷售制度

2024年的中國房地產(chǎn)銷售有一個突出現(xiàn)象就是，現(xiàn)房銷售逆市高位反彈，并直接導致在銷售中占比上升很快。

2024年，全國商品住宅現(xiàn)房銷售面積2.197億平方米，較上年同比增長達到 23.4% ，與商品住宅期房銷售面積同比降幅22.8% 形成了鮮明對比，多出了46.2個百分點。這直接導致2024年全國新建商品住宅銷售面積中現(xiàn)房比重達到 26.97% ，較2023年的 18.74% 增加了8.24個百分點，較2020年的 10.16% 增加了16.81個百分點，創(chuàng)下2009年以來的歷史最高。還需要看到，商品住宅現(xiàn)房的單月銷售面積自2023年7月就一直保持同比增長，2024年10月之后連續(xù)三個月同比增長超過 30% 。

現(xiàn)房銷售的逆市高增長，從一個側(cè)面說明中國城市居民的住房需求并沒有消失反而還很強勁，只是對于仍然有爛尾或延遲交付高風險或質(zhì)量不確定性大的期房采取了規(guī)避，對獲取及質(zhì)量有保證的現(xiàn)房的購買熱情仍然很高。從這個角度看，加快轉(zhuǎn)變商品房銷售從期房為主到現(xiàn)房為主，不僅從長遠看是房地產(chǎn)發(fā)展新模式的內(nèi)在要求，在當下也是促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的重要支點。

期房銷售制度的興起乃至在商品房銷售中占據(jù)主導，是建立在商品房供給存在較大短缺、房價具有強烈看漲預期的基礎上，在中國房地產(chǎn)發(fā)展歷史上客觀上也為加快商品房供給提供了助力。然而，當房價看漲預期隨著房地產(chǎn)供求關系重大變化而逐步消失，期房銷售自然也到了逐步退出商品房銷售舞臺中心的時候。然而，考慮到當前大多數(shù)房企的開發(fā)融資還沒有從高度依賴預售資金的模式轉(zhuǎn)換過來，商品房從期房銷售為主到現(xiàn)房銷售為主，需要穩(wěn)妥有序，不必過于求成和搞“一刀切”。從國際來看，期房預售制度也廣泛存在，但一般要求銀行不得對期房發(fā)放按揭貸款，買家只能付定金鎖定預售房購買權(quán)。從法律角度，完全禁止期房銷售，缺乏法律依據(jù)。如何包容預售制度并優(yōu)化預售資金監(jiān)管，也是房地產(chǎn)發(fā)展新模式要解決的課題。

房屋全生命周期安全管理制度

隨著我國城市發(fā)展的主要動能從增量擴張轉(zhuǎn)為存量提升和城市更新，房地產(chǎn)發(fā)展也必然要關注開發(fā)建設、使用運營、房屋維護與修繕的全生命周期安全。住建部在2023年全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議上首次提出，要形成房屋安全長效機制，研究建立房屋體檢、養(yǎng)老、保險等制度（“三項制度”），讓房屋全生命周期安全管理有依據(jù)、有保障。2024年3月住建部倪虹部長在全國兩會期間回答境外媒體記者關于如何構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式問題的時候，2024年8月住建部副部長董建國在國新辦新聞發(fā)布會上回答《人民日報》記者關于房地產(chǎn)發(fā)展新模式進展時，專門提到了“三項制度”。

根據(jù)住建部相關負責人基于提供的數(shù)據(jù)，當前全國城鎮(zhèn)約有 12% 的家庭（約1.1億人）居住在1990年以前建造的房屋中，還有近5000萬居民居住在1980年以前建設的、不符合現(xiàn)有抗震設防標準的住房中，并估計到2050年我國城鎮(zhèn)住房約有 19% 的住房房齡達到50年、需要重置更新。大量城市中心城區(qū)住區(qū)面臨人口老齡化和房屋老齡化的“雙重老齡化”壓力?！叭椫贫取钡慕?，將不僅有力保障存量房屋的使用安全，也將積極促進房屋及時重置更新，使得房地產(chǎn)發(fā)展既能低碳環(huán)保、避免不當養(yǎng)護造成的不必要損耗浪費，也能助力房屋品質(zhì)及時更新和滿足每個時代與時俱進的高質(zhì)量要求。

房地產(chǎn)全過程監(jiān)管

房地產(chǎn)發(fā)展新模式要實現(xiàn)安全和發(fā)展的統(tǒng)籌，有效市場和有為政府的統(tǒng)一。房地產(chǎn)關聯(lián)面廣、涉及利益重大，但房地產(chǎn)市場容易存在信息不對稱、博弈力量不對等、壟斷易發(fā)等市場失靈現(xiàn)象，需要國家的積極介人以保障市場交易秩序的安全有序平穩(wěn)，同時為經(jīng)濟安全、金融安全和社會穩(wěn)定提供保障。

2023年10月，中央金融工作會議提出“健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理”，指出了企業(yè)主體監(jiān)管和資金監(jiān)管是房地產(chǎn)監(jiān)管的重點方向。2024年12月，全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議提出房地產(chǎn)全過程監(jiān)管的概念，預示房地產(chǎn)從開發(fā)、建設、交付、流通、使用、運營和維護等全生命周期都將加強和改進政府監(jiān)管，以讓房子設計得更好、建得更安全、居民買得更放心、住得更安心、用得更省心。在數(shù)字時代、人工智能時代，房地產(chǎn)全過程監(jiān)管，必然要與智慧城市治理平臺建設緊密結(jié)合，以全方位提升房地產(chǎn)監(jiān)管的數(shù)字化、智慧化、智能化水平，來促進房地產(chǎn)發(fā)展數(shù)字化轉(zhuǎn)型。

總結(jié)與趨勢展望

基于2024年中國房地產(chǎn)業(yè)在住房供應體系、要素聯(lián)動機制、商品住房銷售制度、房屋全生命周期安全管理制度和房地產(chǎn)全過程監(jiān)管等方面出現(xiàn)的重要新進展，可以歸納為中國房地產(chǎn)發(fā)展正在日益呈現(xiàn)從投資驅(qū)動向消費驅(qū)動的總體趨勢，越來越以滿足居民多樣化多層次住房需求為中心、以提高使用者的消費體驗為價值創(chuàng)造源泉。當房地產(chǎn)發(fā)展進入新時代，多樣化多層次的住房消費都應得到更多鼓勵。只要是合理的住房消費，不管是剛需還是改善需，不管是產(chǎn)權(quán)型還是租賃型，是先租后售、先售后租還是夾層型（比如住房合作社），租賃型中是長租短租，長住型還是候鳥型、家庭型還是養(yǎng)老型，普通型還是非普通型，公寓型還是別墅型，都應該被鼓勵和支持。

此外，中國房地產(chǎn)發(fā)展越來越具有包容性，努力實現(xiàn)全體人民住有所居、居有所安、住有宜居，已經(jīng)越來越成為社會共識，而這就需要加快“強市場 + 強保障”雙輪驅(qū)動的住房供應體系構(gòu)建。先立后破有序推動房地產(chǎn)發(fā)展從投資驅(qū)動轉(zhuǎn)向消費驅(qū)動，加快建立具有高包容性的“強市場 + 強保障”新型住房供應體系，既是順應房地產(chǎn)供求關系重大變化的必然要求，也是房地產(chǎn)發(fā)展新模式的應有之義。

（陳杰為上海交通大學國際與公共事務學院長聘教授、住房與城鄉(xiāng)建設研究中心主任。責任編輯/周茗一）