案例

2021年7月，置業(yè)公司推廣雅苑項目，以高端大平層改善型住宅為核心定位，憑借其稀缺的戶型設(shè)計與優(yōu)越的居住環(huán)境，迅速成為市場焦點，一上市就獲得眾多購房者的青睞。2024年9月，由于置業(yè)公司盲目增加風險投資，造成巨額虧損。隨著資金缺口的不斷擴大，置業(yè)公司無法按時償還銀行的開發(fā)貸款，此前用于抵押的國有建設(shè)用地使用權(quán)未能及時解除，直接導致雅苑項目停滯，給已經(jīng)購房的業(yè)主帶來了極大的不確定性。如果國有建設(shè)用地使用權(quán)被拍賣或變賣，購房者的產(chǎn)權(quán)可能受到影響，甚至面臨無法辦理不動產(chǎn)權(quán)證書的風險。截至目前，雅苑項目已經(jīng)對外出售600多套住宅，眾多購房者期待能夠順利完成手續(xù)辦理，確保合法權(quán)益得到有效確認與保障。

分析

本案中，購買商品房的行為涉及了多個法律關(guān)系，各方參與者在其中扮演著相互獨立又緊密關(guān)聯(lián)的角色，開發(fā)貸銀行的需求是如約足額收回貸款本金及利息、購房者的需求是能夠按時辦理不動產(chǎn)權(quán)證書、貸款銀行的需求是購房者按期履行還款義務(wù)。具體分析如下：

一是項目開發(fā)借款合同關(guān)系。置業(yè)公司與開發(fā)貸銀行之間簽訂了《借款合同》和《抵押擔保合同》。根據(jù)合同約定，置業(yè)公司為籌措項目前期開發(fā)資金，以其取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)作為抵押物向銀行申請貸款?！睹穹ǖ洹返谒陌僖皇畻l規(guī)定：“債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償?！比粢蛑脴I(yè)公司無法按期償還開發(fā)貸款，開發(fā)貸銀行作為抵押權(quán)人，可依法請求折價或者拍賣、變賣抵押物以此來清償受擔保債權(quán)。

二是商品房預售合同關(guān)系。置業(yè)公司與購房者之間簽訂了《商品房買賣合同》，購房者已依約支付了全部或部分購房款，履行了合同規(guī)定的付款義務(wù)。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門?！憋@然，置業(yè)公司若不能按照合同約定及時辦理商品房首次登記手續(xù)，則構(gòu)成違約，購房者有權(quán)要求置業(yè)公司繼續(xù)履行合同義務(wù)或承擔相應的違約責任。

三是商品房借款合同關(guān)系。在購房者選擇分期付款的情況下，購房者與貸款銀行之間簽訂了《商品房借款抵押合同》。由于購房者購買的是期房，在未取得房產(chǎn)時，已按期向貸款銀行償還貸款本息。若置業(yè)公司未能按期辦理產(chǎn)權(quán)證，購房者將無法取得不動產(chǎn)權(quán)證書，且可能面臨無法進行房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押貸款等處分行為，進而影響其還款意愿和經(jīng)濟狀況。甚至在極端情況下，購房者可能因未能取得不動產(chǎn)權(quán)證書而拒絕繼續(xù)還款，這將導致其違約，進而引發(fā)信用損失和法律糾紛。

本案涉及的法律關(guān)系復雜，各方權(quán)利義務(wù)相互交織，其核心問題在于置業(yè)公司能否按時完成商品房首次登記。在存在開發(fā)貸款的情況下，辦理商品房首次登記通常有以下三種方式：

一是注銷國有建設(shè)用地使用權(quán)的抵押后辦理商品房首次登記。置業(yè)公司可積極探索多種途徑，如，引入戰(zhàn)略投資者、資產(chǎn)重組或?qū)で髮俚卣膮f(xié)助，同時，密切關(guān)注房地產(chǎn)市場最新動態(tài)，尋求合適時機進行債務(wù)清償，從而順利完成抵押權(quán)注銷。盡管此種登記方式被普遍認為是最佳選擇，然而，在當前房地產(chǎn)市場疲軟背景下，置業(yè)公司在清償開發(fā)貸款上面臨著較大困難。

二是在抵押權(quán)存在的情況下辦理商品房首次登記。根據(jù)《民法典》第四百零六條規(guī)定：“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應當及時通知抵押權(quán)人。”置業(yè)公司在獲得開發(fā)貸銀行同意后，可以將抵押權(quán)轉(zhuǎn)移至建設(shè)用地使用權(quán)對應的商品房上。在完成商品房首次登記后，每解押一套房產(chǎn)即為購房者辦理一本產(chǎn)權(quán)證。這種方式可能引發(fā)購房者不滿，因為商品房的抵押源于開發(fā)貸款，與購房者無關(guān)，且逐套解押手續(xù)繁瑣，尤其是在開發(fā)貸銀行和商品房貸款銀行不是同一家時，辦理的手續(xù)更多、花費的時間也更長。

三是構(gòu)建國有建設(shè)用地使用權(quán)量化分割表辦理商品房首次登記。在辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記時，建立國有建設(shè)用地使用權(quán)量化分割表。置業(yè)公司在完成商品房竣工驗收后，建成的房產(chǎn)價值明顯高于純土地價值，此時，可采用置換抵押物方式。置業(yè)公司通過獲得部分流動資金，償還已出售房產(chǎn)對應的國有建設(shè)用地使用權(quán)份額擔保的貸款金額，從而解除該部分對應的建設(shè)用地使用權(quán)抵押。這種方式有助于融資助企紓困，解決置業(yè)公司資金難題，但對不動產(chǎn)數(shù)據(jù)處理要求較高，銀行和置業(yè)公司需提交的材料也會相應增加強。

啟示

筆者認為，上述的登記方式各有其亮點和需要改進的地方，可否借鑒自然資源部與原中國銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》中總結(jié)的“帶押過戶”之“抵押權(quán)變更”模式，推出“三合一”集成化登記模式，即置業(yè)公司與開發(fā)貸銀行協(xié)商一致后，將國有建設(shè)用地使用權(quán)的價值折算到部分商品房現(xiàn)房上，登記機構(gòu)合并辦理商品房的首次登記、抵押給開發(fā)貸銀行的部分商品房抵押登記和國有建設(shè)用地使用權(quán)的抵押注銷登記。

首先，“三合一”集成化登記模式的優(yōu)勢。一是解決了置業(yè)公司的資金難題。將國有建設(shè)用地使用權(quán)的價值折算到部分商品房現(xiàn)房上，釋放部分資金流動性，緩解置業(yè)公司還款壓力，避免因無法清償開發(fā)貸款而導致項目停滯或資產(chǎn)被強制執(zhí)行的風險。二是保障開發(fā)貸銀行的利益。開發(fā)貸銀行的抵押權(quán)從國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移至部分商品房現(xiàn)房上，其債權(quán)安全性未受影響，銀行可以通過部分商品房的抵押登記，逐步實現(xiàn)債權(quán)的清償。三是兼顧購房者的利益。購房者可以及時取得商品房的產(chǎn)權(quán)證，避免因抵押權(quán)問題導致的產(chǎn)權(quán)登記延遲，購房者的合法權(quán)益得到保障，減少因開發(fā)商資金問題引發(fā)的糾紛。四是簡化登記流程，提高效率。通過合并辦理首次登記、抵押登記和抵押注銷登記，減少登記環(huán)節(jié)，提高登記效率，避免多次提交材料和重復審核，降低登記成本和時間消耗。

其次，“三合一”集成化登記模式的難點與挑戰(zhàn)。盡管“三合一”集成化登記模式具有諸多優(yōu)勢，但在實際操作中仍需注意以下幾點。一是在處理涉及國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押及商品房首次登記事宜前，需建立行之有效的溝通機制，確保各方能夠協(xié)商一致，并在規(guī)定時間內(nèi)同步提供所需材料，避免因材料不全或提供不及時而出現(xiàn)延誤。二是針對將國有建設(shè)用地使用權(quán)的價值折算到部分商品房現(xiàn)房上的情況，需委托具有資質(zhì)的專業(yè)評估機構(gòu)進行精準評估，評估過程應充分考慮土地的市場價值、房產(chǎn)的建筑成本、商品房市場行情等多種因素，避免因評估不公而引發(fā)開發(fā)貸銀行和置業(yè)公司的爭議。此外，在辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押注銷登記和部分商品房現(xiàn)房抵押登記時，數(shù)據(jù)的準確性和一致性非常重要，需建立完善的數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)，貫通數(shù)據(jù)的收集、存儲、處理、傳輸?shù)雀鱾€環(huán)節(jié)，確保數(shù)據(jù)的完整性和安全性，避免因人為錯誤或系統(tǒng)故障導致的數(shù)據(jù)錯誤。

最后，“三合一”集成化登記模式的操作建議。一是加強各方協(xié)調(diào)，登記機構(gòu)可主動介入，協(xié)助置業(yè)公司、開發(fā)貸銀行、購房者等各方達成一致意見，明確各方權(quán)利義務(wù)，確保登記材料的完整性和合法性。二是登記機構(gòu)應嚴格按照法律法規(guī)辦理相關(guān)登記，確保登記行為的合法性和有效性，建立完善的登記流程和數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)，避免因程序瑕疵或數(shù)據(jù)錯誤導致的登記問題。三是加強政策宣傳與培訓，登記機構(gòu)應加強對“三合一”集成化登記模式的宣傳，提高各方對該模式的理解和接受度。同時，對登記人員進行專項培訓，確保其熟練掌握“三合一”集成化登記模式的操作流程和收件要求。

綜上所述，“三合一”集成化登記模式是一種創(chuàng)新的不動產(chǎn)登記方式，具有較高的可行性和實踐價值?！叭弦弧奔苫怯浤Ｊ酵ㄟ^整合登記流程，有效解決了置業(yè)公司在資金運作方面的困難，并兼顧開發(fā)貸銀行、購房者等相關(guān)方利益。然而，在實際操作中，必須注意各方協(xié)商、準確評估相關(guān)抵押物價值、保障購房者的合法權(quán)益，以及規(guī)范登記程序等事項，以確保此模式的成功實施，達成多方共贏的局面，進而促進不動產(chǎn)登記工作的便捷性和高效性。（作者單位：常州市不動產(chǎn)登記交易中心）